Осень 2010 года стала знаменательной с точки зрения современной экономической истории. Ровно два года назад 15 сентября 2008 года на Нью-Йорской фондовой бирже начался кризис, который поглотил весь мир. Чешская Республика не стала исключением, и рынок недвижимости претерпевал за эти 2 года несколько периодов падений. Между тем, по мнению аналитиков, показатели падения были намного меньше ожидаемых. 2010 год может войти в историю кризисного периода страны годом стагнации. Цены на недвижимость, которую могут купить граждане СНГ, все еще снижаются. Однако колебания цен на этом сегменте рынка достаточно незначительны и позволяют еще говорить о стагнации. Текущие 9 месяцев 2010 года знаменательны увеличением роста продажи пражской недвижимости. Покупатели были в основном не столичные жители - почти 40% живут в других городах страны или за ее пределами.

Напомню, что квартиры в Праге делятся на категории 1кк, 1+1, 2кк, 2+1, 3кк, 3+1 и так далее. Добавление в описание квартиры «кк» означает, что кухня (вернее кухонная стенка) находится в комнате, т.к. привычной отдельной кухни в такой квартире нет.

Рассмотрим особенности рынка пражской недвижимости для иностранцев из стран СНГ. На сегодняшний день купить квартиру, имея 100% собственных средств, может любой иностранец. Единственное «но» - квартира должна быть в частной собственности (если это вторичный рынок) или продаваться застройщиком (первичный рынок). Именно поэтому анализ рынка проводится исходя из постоянно задаваемого многими вопроса «Сколько надо иметь денег, чтобы купить квартиру в Праге?».

Это не совсем корректный вопрос, но попробую дать на него ответ. Прага, как и любой город мира, состоит из отдельных районов. Центральные районы Прага 1 и Прага 2 наиболее престижные, так как являются историческим и культурным центром. Остальные районы изменяются по составу недвижимости от центра к периферии. Даже в моменты кризиса активно растут новостройки на окраинах спальных районов и в пригородах Праги. В анализе не делалось различие района «ближе к центру» и «окраина». Поэтому показана средняя цена для той или иной части города. Кроме того, анализ строился на предложении продавцов на рынке, так как именно этот показатель наиболее интересен иностранному покупателю. Цены представлены в кронах. Текущий курс 1 евро = 24.6 кроны.
Динамика процентного изменения цен на рынке жилья Праги зависит от соотношения, продаваемых квартир первичного и вторичного рынков и выглядит следующим образом:Продавцы вторичного рынка уже с апреля-мая текущего года пошли на осознанное снижение цен, понимая, что иначе покупателя просто не найти. В 3-ем квартале 2010 года цены на некоторые квартиры в спальных районах города продолжали снижаться. Особенно это было заметно в категории панельных домов в районах станции метро «Черный Мост», «Личин», «Летняны».

Девелоперы, представители первичного рынка, уже не могут позволить себе понижать цены, так как почти достигли дна, когда продажная цена готовой недвижимости с минимальной маржой покрывает расходы на строительство. Кроме того, многие застройщики надеются, что, не смотря на кризис, недовольство покупателей квартирами вторичного рынка может привести к оживлению спроса на новые квартиры. Это предположение подтверждается и данными чешской компании EKOSPOL a.s. : 9 месяцев 2010 года в Праге было продано 1954 квартиры, т.е. столько же, сколько за весь прошлый год. Предпочтения и платежеспособность покупателей постепенно меняют соотношения покупаемых квартир первичного и вторичного рынка.
Сегодня можно сделать вывод, что первичный рынок стабилизировался. Низкие процентные ставки по ипотеке, перспективы увеличения НДС, дерегулирование системы арендной платы, – все это является положительным фактором к возрождению продаж новых квартир. Если у девелоперов и остался запас прочности и возможность еще пододвинуться в цене, то, при наличии перечисленных факторов, подобное движение было бы не обоснованным. Единственное, когда первичный рынок может не намного упасть в цене: рождественские акции по продажам квартир, построенных на докризисные кредиты и все еще не приобретенными потенциальными покупателями и инвесторами. С весны 2011 года рост цен на квартиры в новых домах прогнозируются на уровне инфляции.

В целом до конца года квартиры на вторичном рынке будут колебаться в пределах 1-1.5% в зависимости от районов города. Квартиры в панельных домах на окраине, до реконструкции и расположенные далеко от метро, могут упасть в цене. Особенно в последний месяц, когда большинство захочет завершить сделку и закрыть финансовый год. Квартиры в «престижных» Прага 1 и Прага 2 останутся на том же уровне в ожидании своего покупателя. Чехи готовятся к Рождеству и Новому Году. Все главные события чешского рынка недвижимости откладываются на 1-2 квартал 2011 года.

источник