В определённых обстоятельствах квартиру могут забрать даже у честного покупателя. Почему и за какие такие грехи у человека могут забрать недвижимость безо всякого возмещения ущерба? Что нужно знать покупателям, чтобы в одночасье не оказаться на улице? Чего ждать от отечественных служителей Фемиды при развитии ситуации по такому негативному сценарию? На практике рискуют все... В одном из недавних материалов «Свободная Пресса» вскользь затрагивала тему доказательства добросовестности приобретателя недвижимого имущества. Как выяснилось, для многих наших граждан эта тема довольно актуальна. Потому что до настоящего времени существуют определенные ситуации, при которых даже после честной уплаты «кровно заработанных» средств за квартиру или земельный участок объект могут отобрать по решению суда и вернуть предыдущему собственнику. В принципе, как отмечают представители юридического сообщества, если покупатель докажет свою добросовестность, то в большинстве случаев опасаться ему нечего. В статье 301 Гражданского кодекса черным по белому написано: если лицо, возмездно приобретавшее имущество, на момент сделки не знало и, что самое главное, не могло знать о возможности последующего его отчуждения, то истребовать его бывший собственник не вправе. При этом весьма примечательно, что введенные постановлением пленума Верховного и Высшего Арбитражного судов России № 10/22 от 29.04.2010 критерии добросовестности, используемые для доказательства этого факта, не являлись абсолютной гарантией для закрепления за приобретателем такового статуса, что давало судам большое поле для правовых маневров. Но после рассмотрения Европейским судом по правам человека в Страсбурге дела «Гладышева против России» в 2012 году отдельные положения наконец-таки были изменены. Стоит подробнее рассмотреть суть этого процесса, поскольку он довольно показателен. Вкратце дело обстояло следующим образом. Имелась некая квартира в Москве, где проживал на основании договора социального найма гражданин, состоявший в браке. Вместе с женой он приватизировал жилье. А она впоследствии продала квартиру другому собственнику, у которого, в свою очередь, ее приобрела гражданка Гладышева. Спустя определенное время выяснилось, что у первого владельца свидетельство о браке было поддельным. В результате Департамент жилищной политики Москвы инициировал процесс возврата недвижимости, поскольку посчитал, что имущество выбыло из его собственности помимо его воли. Кто бы сомневался, что в России подобная инициатива имела все шансы закончиться только по одному сценарию: было вынесено постановление об изъятии у Гладышевой квартиры. Однако она, в свою очередь, обжаловала данное решение в ЕСПЧ. В Страсбурге вынесли вердикт в следующем ключе: Департамент имел все необходимые административные ресурсы, чтобы в процессе приватизации проверить подлинность всех необходимых для этого документов. А раз этого не было сделано своевременно, то добросовестные приобретатели расплачиваться за это не должны. В итоге представители ЕСПЧ указали, что законность и чистоту сделок обязаны контролировать представители власти. Однако российская система правосудия восприняла данный прецедент по-своему. И переложила данную функцию полностью на плечи конечных покупателей, вместо того, чтобы обязать государственные надзорные органы ее выполнять. Так что теперь в спорных ситуациях новые собственники должны сами искать и предоставлять доказательства своей добросовестности. Но, как уже говорилось выше, существующие для этого критерии «подрихтовали» в сторону их расширения: Верховный суд для разрешения подобных коллизий выпустил 01 октября 2014 года обновленный Обзор практики. Но главная «фишка» в том, что вышеупомянутое Постановление № 10/22 от 29 апреля 2010 года позволяет изъять жилье даже у добросовестного приобретателя, если собственник-истец докажет, что недвижимость выбыла из его владения против его воли (под влиянием обмана, заблуждения, насилия и т. п.). Так, цепочка сделок может быть признана недействительной, если в ходе разбирательства будет установлено, что первоначальный владелец недвижимости хоть и являлся дееспособным, но на момент сделки не отдавал себе отчета в совершаемых действиях и не осозновал их последствий. Те же самые последствия могут наступить, если выяснится, что первый из продавцов реализовал недвижимость, имеющую обременения (например, находящуюся под арестом по требованию кредиторов). Аналогичные выводы, скорее всего, будут сделаны и в случае реализации имущества с помощью подделки документов. Объясняется данное положение вещей довольно просто. В рамках заводимого дела очень часто установить по результатам следствия виновных не представляется возможным. Следовательно, взыскивать гражданско-правовой ущерб попросту не с кого. Поэтому выносятся простые решения: позволить собственнику выдвинуть к добросовестному приобретателю виндикационный иск. В полном соответствии с нормами 301 статьи российского Гражданского кодекса. И покупатель рискует остаться ни с чем, даже если он ни сном, как говорится, ни духом о каких-то там проблемах с покупаемым жильем не знал. Правда, в том же Гражданском кодексе есть статья № 167, в которой речь идет о реституции. То есть если сделка купли-продажи признается недействительной, то все стороны должны вернуть друг другу полученное. А если вернуть «в натуре» невозможно (например, когда речь идет о выполнении каких-либо ремонтных работ на объекте), то возместить полную стоимость. Естественно, все подобные затраты надо будет документально подтверждать. Положение, в принципе, правильное. Только вот возникает вопрос — неужели после приобретения жилья очередному владельцу придется всю жизнь складывать в отдельный файл каждый чек на покупку стройматериалов и квитанции по оплате коммунальных и прочих услуг, с замиранием ожидая, что в любой момент в дверь могут постучаться «товарищи из органов» и вручить повестку в суд? Но интересно, сколько новых собственников в реальности поступает таким образом? Вряд ли их много, ведь после покупки квартиры у граждан, как правило, наступает эйфория. Тут уж не до мрачных мыслей, подстраховки и сохранения чеков и расписок. Чтобы свести к минимуму неожиданное выпадение «скелетов из шкафов» от предыдущих собственников специалисты, в частности, рекомендуют приобретателю придерживаться активной гражданской позиции в полном соответствии с одним из основополагающих принципов Римского права «Закон помогает бдительным». Проще говоря, во-первых, покупателю нужно твердо усвоить: ни при каких условиях не вручать продавцу денежные средства за квартиру или иную недвижимость только в обмен на расписку в получении. Если сделка купли-продажи будет признана недействительной, то и расписка как документ, соответственно, тоже потеряет свою юридическую силу. Факт уплаты денег в этом случае, увы, подтвердить будет невозможно. Так что лучше использовать для взаимозачетов безналичный расчет или прибегать к услуге по аренде сейфовых ячеек. Во-вторых, по-хорошему еще нужно проверять все сделки с конкретным объектом недвижимости за последние 10 лет. Даже если на практике это значит, что каждому рядовому гражданину (например, всю жизнь проработавшему водителем трамвая) перед заключением договоров купли-продажи придется забить себе голову юридическими нюансами, потратить кучу времени на изучение судебных прецедентов и «убить» массу сил на получение справок и выписок. Учитывая темпы работы нашей бюрократической машины и «доброжелательность» чиновников, можно с уверенностью сказать, что его общие затраты по сделке значительно возрастут. Как, собственно, и сроки её закрытия. источник SvetlanaT