Мэрия Москвы нашла еще один способ сократить дефицит бюджета.

Будет распродана недвижимость, полученная в счет так называемой доли города: до недавнего времени за право строить в столице частники должны были отдать в среднем 25% проекта — в квадратных метрах или денежном эквиваленте.

Предлагается более 350 самых разных помещений, например треть гостиницы "Hilton Ленинградская".

О грядущей распродаже  рассказал чиновник московского правительства и сотрудник одной из оценочных компаний, знакомый с ситуацией. По их данным, на рынок поступят доли более чем в 350 объектах, в основном это коммерческая недвижимость — офисы, гостиницы и торговые центры, хотя жилые комплексы тоже есть в перечне. Общая площадь объектов превышает 500 тыс. кв. м.  

К продаже готовятся, в частности, 7,5 тыс. кв. м в гостинице "Hilton Ленинградская" (общая площадь — 25 тыс. кв. м, принадлежит "Моспромстрою" Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова), около 10 тыс. нежилых кв. м в "Доме в Сокольниках" (располагает 127 тыс. кв. м, девелопер — "Дон-строй инвест", контролируемый ВТБ), 2 тыс. нежилых кв. м в жилом комплексе в Очаково-Матвеевском (около 40 тыс. кв. м, владеет "Главстрой" Олега Дерипаски) и 45 тыс. кв. м в торгцентре AFI Mall (включает 180 тыс. кв. м, построен AFI Development). От продажи только этих четырех лотов мэрия сможет выручить $370-400 млн, подсчитал господин Ковалев. В департаменте имущества Москвы, которому предстоит оценить продаваемые доли города, от комментариев отказались. 

Все "кусочки" получены по инвестиционным контрактам, которые столица заключала с девелоперами в 2002-2007 годах. Система инвестконтрактов возникла в Москве в начале 1990-х годов: вначале договоры, дающие право строить на городской земле, подписывали префекты, а затем мэрия, вспоминает президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Свою долю город взимал либо квадратными метрами, либо деньгами, поясняет он. Размер этой доли зависел от района: на Остоженке она могла достигать 50-70%, но в среднем по Москве этот показатель составлял 25-30%. Мэрия предпочитала оставлять себе помещения в коммерческих объектах: из них было легче извлекать доход, сдавая в аренду. А при строительстве, например, дорогого жилья чиновники соглашалась на денежную компенсацию, которая направлялась на квартиры для очередников. По мнению бывшего чиновника мэрии, всего за рассматриваемый пятилетний период застройщики передали городу около 3 млн кв. м недвижимости и еще почти 60 млрд руб. внесли в бюджет. 

Сейчас в процессе реализации находится около 3 тыс. инвестконтрактов. В марте мэр Сергей Собянин сообщал, что действующие контракты предусматривают строительство 40 млн кв. м. Но власти проводят ревизию соглашений, что приведет к сокращению этих объемов, напоминает Константин Ковалев. 

В 2008 году в Земельный кодекс были внесены поправки, запрещающие региональным и местным властям привычную схему с инвестконтрактами. Теперь девелоперы должны получать земли только на аукционах и платить лишь за право получения аренды и сами арендные платежи, говорит гендиректор "Земельных дел конторы" Илья Свиридов. Во время финансового кризиса аукционы практически не проводились, новое московское правительство намерено сделать их системными, говорит сотрудник мэрии. Этой весной Мосгордума за считанные дни утвердила поправки к московскому закону о земле, позволяющему взимать с застройщиков арендные платежи не только по кадастровой стоимости участков, но и по рыночной. 

При выкупе доли города у основных владельцев зданий будет преимущественное право, добавляет чиновник мэрии. Но если они откажутся, город реализует свои площади на открытом рынке. Появление частных собственников на 25-30% площадей чревато корпоративными скандалами, предупреждает управляющий проектами "Тринфико Проперти Менеджмент" Артем Цогоев. "У нас совладельцы недвижимости умеют кошмарить друг друга",— говорит он. Объект, не обремененный долевой собственностью, считается более ликвидным, добавляет господин Ковалев. К примеру, AFI Development уже договорилась о выкупе "городских" квадратных метров в AFI Mall. 

Политика нового мэра, готового к распродажам, кардинально отличается от стиля Юрия Лужкова, который не любил расставаться с недвижимостью, замечает управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец. Чиновник мэрии пояснил, что столице необходимы средства на дорожное строительство и социальные программы. Только в этом году город планирует построить почти 20 км новых дорог и реконструировать 17 км, возвести около 5 км новых линий метро и 634 тыс. кв. м. жилья для очередников. Общая смета этих проектов — свыше 380 млрд руб. В мае департамент финансов Москвы, сообщал, что в 2011 году при доходах бюджета в 1,342 трлн руб. дефицит может составить 246 млрд руб. 

Рынок торговой недвижимости Москвы в 2011 году может ожидать еще несколько сделок по продаже торгово-развлекательных центров, кроме состоявшейся сделки по продаже ТЦ "Калужский"

Структуры Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова на прошлой неделе завершили сделку по приобретению торгового центра "Калужский" площадью 57 тысяч квадратных метров на Профсоюзной улице, а консультанты назвали это событие крупнейшей сделкой на московском рынке торговой недвижимости за последние три года, написала в понедельник газета "Коммерсант".

"Сделка по "Калужскому" закрылась на прошлой неделе и стала крупнейшей в сегменте ритейла в Москве. Сегодня ведется еще ряд переговоров по продаже торговых объектов в Москве. Стоимость колеблется от 150 миллионов долларов до 1 миллиарда долларов", - рассказал ведущий консультант отдел рынков капитала Cushman & Wakefield Саян Цыренов.

Он пояснил, что одна или две сделки могут закрыться уже в 2011 году.

"Объемы качественных площадей в сегменте ритейла в Москве составляют всего 2,8 миллиона квадратных метров. Здесь невозможно ожидать такого количества транзакций, как в офисном сегменте, но на рынке есть инвесторы, ориентированные именно на ритейл, а сами объекты пользуются устойчивым спросом", - отметила директор по России и СНГ, отдел финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф.

Участник рынка недвижимости на условиях анонимности рассказал, что, в частности, переговоры о продаже ТРЦ "Пятая Авеню" на улице Маршала Бирюзова в Москве уже ведутся, а сумма сделки может составить 120 миллионов долларов.

С

 "Холидей Классик" получил срок. Фонд Russian Retail Growth начинает распродавать активы

До конца года Russian Retail Growth Fund (RRGF), инвесторами которого являются Виктор Вексельберг и Александр Мамут, рассчитывает выйти из части своих проектов: к лету на продажу планируется выставить принадлежащие фонду 23% новосибирской розничной сети "Холидей классик", а позднее и другие активы, среди которых автодилер "Авто-плюс" и сеть супермаркетов Spar. Срок жизни фонда заканчивается в 2012 году и будет продлен только для части проектов до 2014 года.

Фонд был учрежден в марте 2007 года сроком на пять лет и с опционом на пролонгацию этого срока на два года. Срок жизни фонда — это юридически закрепленный срок, не позднее которого  должны вернуть сяинвесторам средства с обещанной доходностью. 2014 год — крайний дедлайн, когда RRGF должен быть упразднен. Обычно инвесторы ориентируются на 30% годовых доходности. 

В целом портфель RRGF сбалансирован и может обеспечить инвесторам высокую доходность на выходе. Так, сеть "Холидей Классик" заметно подросла с момента вхождения фонда в капитал в марте 2007 года — ее выручка в 2006 году составляла примерно $380 млн, а по итогам 2010 года — около $760 млн (по среднему курсу за 2010 год — 30,37 руб. за $1). Svarog уже готовит меморандум для продажи "Холидея" и к лету планирует начать переговоры с потенциальными покупателями. Сейчас сеть может стоить около $450-515 млн (за вычетом долга в $200 млн исходя из прогнозной EBITDA в 2011 году $65 млн). RRGF вложил в "Холидей" примерно $50 млн в 2007 году, то есть сейчас продажа доли может обеспечить инвесторам фонда примерно 21,4-27% годовых. 

Помимо "Холидея" увеличили свои ключевые показатели и "СПСР-Экспресс" и "Полаир": EBITDA этих компаний выросла в три-четыре раза с момента вхождения фонда в их капитал в марте 2007-го и сентябре 2008 года соответственно. Хуже всего дела обстоят со Spar: сеть с трудом переживала кризис 2008-2009 годов. Акционерная стоимость Spar отрицательная из-за большого кредитного портфеля при низкой для формата "супермаркет" рентабельности по EBITDA на уровне 4,5-5%. 

Продать хотя бы два из пяти проектов до 2012 года важно для Svarog, так как он планирует собрать новый фонд для инвестиций в компании потребительского сектора объемом около $400 млн. Средства для нового фонда он планирует искать у нынешних инвесторов RRGF, а также среди западных инвесторов.

Real ищет покупателей, в том числе на 16 гипермаркетов в России 

Немецкая Metro Group до конца 2011 года примет решение о целесообразности продажи сети Real, заявил вчера председатель совета директоров компании Экхард Кордес: Metro может как продать всю сеть, так и привлечь партнера для ее развития.

 На российские магазины Real (сейчас 16 гипермаркетов в Москве и регионах) и даже на долю в самой Metro может претендовать Х5 Retail Group (сети "Пятерочка", "Перекресток",   "Карусель"  и др.), основной акционер которой "Альфа-групп" стремится делать свои компании международными.

О возможной продаже Real вчера заявил председатель совета директоров компании Экхард Кордес на ежегодной конференции компании в Дюссельдорфе. Он напомнил, что обсуждение этого варианта началось в 2007 году — тогда выручка всей сети Real выросла на 25,4%, но только за счет роста бизнеса в Восточной Европе и России. В то же время магазины в Германии были убыточными: Metro выявила 40 неэффективных магазинов, которые в 2006 году потеряли €40-50 млн прибыли. Часть этих магазинов в 2008-м Metro продала, еще часть закрыла. С тех пор "Real стал показывать очень хорошую динамику", подчеркнул вчера господин Кордес. Тем не менее сегодня есть несколько сценариев с Real. "Мы можем оставить эту сеть в своем портфолио, можем продать, не исключаем также привлечения партнеров по ее развитию",— заявил он. 

Выручка всей Metro Group, которая помимо Real развивает магазины Metro Cash & Carry, магазины электроники MediaMarkt Saturn и универмаги Galeria Kaufhof, в 2010 году составила €67,3 млрд. На 31 декабря 2010 года компания насчитывала 429 гипермаркетов Real в Германии, Польше, Румынии, Турции, на Украине и в России. Выручка только Real в 2010 году — €11,5 млрд, из них на Россию пришлось €603 млн (+38,1% к 2009 году, представлена 16 гипермаркетами в Москве и регионах). Выручка всей Metro Group в России — €4,228 млрд (около $6,019 млрд). Акционеры: 50,01% акций у семьи Ханиэль и Шмидт-Рутенбек, 9,97% — у основателя Metro Отто Байсхайма, 40,02% торгуются на немецкой бирже Deutsche Boerse. Капитализация вчера — €15,44 млрд.

В феврале агентство Reuters сообщило, что на часть активов Metro претендует российская X5 Retail Group (сети "Пятерочка", "Перекресток", "Карусель", "Копейка" и др.). По словам источников агентства, близких к ритейлерам, X5 находится на ранней стадии переговоров о покупке доли в самой Metro (речь шла о 9,97% акций, принадлежащих Отто Байсхайму) и интересуется ее продуктовыми форматами Metro Cash & Carry и Real. Член совета директоров Metro Франц Мюллер вчера сказал, что ему неизвестно о переговорах с Х5 и ее экс-главой Львом Хасисом. "С господином Хасисом мы не обсуждали это ни до сообщения о его уходе из компании, ни после",— добавил господин Мюллер. Высокопоставленный источник  в "Альфа-групп" (ей принадлежит 47,9% Х5) вчера заверил, что активы Metro ни Х5, ни "Альфе" неинтересны. Впрочем, источник, близкий к Х5, подтверждает, что сделка с Metro обсуждалась, но договоренностей нет. 

 Акционеры универмага «Москва» на Ленинском проспекте ищут покупателей на задолженность универмага перед основным кредитором — латвийским Parex bank

Акционеры ОАО «Универмаг «Москва» ведут переговоры со  Сбербанком о продаже права требования по кредиту, выданному ОАО латвийским Parex bank. Информацию подтвердил гендиректор универмага  «Москва» Григорий Рабинович, уточнив, что в переговорах участвует восемь банков — шесть российских и два американских (назвать их он отказался). Организатор переговоров — Carlton Group, говорит Рабинович. По его словам, «Carlton Group организует торги в США, в ходе которых заинтересованные банки по договору цессии выкупят задолженность перед Parex bank».

Представитель Carlton Group подтвердил, что компания организует переговоры между акционерами универмага и банками, но назвать участников переговоров он отказался. Представитель Parex bank подтвердил, что банк заинтересован рефинансировать задолженность универмага «Москва», но отказался от дальнейших комментариев.

У Сбербанка нет текущих проектов с ОАО «Универмаг «Москва», сказал представитель банка.

ОАО «Универмаг «Москва» владеет одноименным торговым центром площадью 22 000 кв. м на Ленинском проспекте и до середины 2009 г. управляло магазином, сейчас универмагом управляет УК «Столичные универмаги» (по данным «СПАРК-Интерфакс», 98% компании принадлежит Рабиновичу). По словам Рабиновича, общий долг ОАО»Универмаг «Москва» составляет более 1,3 млрд руб. Крупнейший кредитор — Parex bank: задолженность ОАО перед ним — 565 млн руб., еще 7,7 млн руб. — неустойка, указано в материалах Арбитражного суда Москвы.

В обеспечение этого долга заложено здание универмага. По оценке Рената Жамалдинова  из «НЭО центр», рыночная стоимость здания — около $60 млн  (примерно 1,73 млрд руб. по курсу ЦБ на 2 марта 2010 г.) без учета НДС . В декабре 2010 г. московский арбитраж ввел конкурсное производство в отношении ОАО «Универмаг «Москва» по иску индивидуального предпринимателя Ларисы Жарехиной (сумма требований — 13,9 млн руб.).

При конкурсном управлении продать право требования по кредиту можно, говорит адвокат «Юков, Хренов и партнеры» Дмитрий Лобачев.

Параллельно с переговорами с Parex bank акционеры универмага «Москва», по словам Рабиновича, ведут переговоры с остальными кредиторами. Этим занимается ИК «Основа», говорит Рабинович и подтверждает гендиректор этой компании Андрей Левунин. В числе компаний, с которыми идут переговоры, Рабинович называет «Урал-финанс»,«Дюфф-холдинг», ИП Жарехина и ИП Жарехин.

 Компания AFI Development израильского диамантера Льва Леваева может лишиться $195 млн, которые должна была получить за комплекс Kosinskaya Plaza

Покупатель объекта обратился в суд с требованием расторгнуть сделку, так как права на здание были оформлены с многочисленными нарушениями, а объект так и не был введен в эксплуатацию.

Продажа комплекса на Косинской улице площадью 112 тыс. кв. м за $195 млн стала единственной сделкой, которую AFI Development совершила с начала кризиса. Покупателем выступила кипрская Bedhunt, которая планировала организовать там торговый центр для торговцев с закрытого Черкизовского рынка. Выплатить продавцу всю сумму Bedhunt обязалась до 20 августа 2010 года, но уже в ноябре 2009 года перестала вносить ежемесячные транши. В отчете AFI Development говорится, что к концу сентября 2010 года девелопер получил от Bedhunt всего $73 млн из $195 млн. 

В ноябре 2010 года Bedhunt обратилась в суд города Никосия (Кипр) с иском, потребовав расторгнуть сделку и взыскать с AFI Development $47,6 млн, а также компенсацию понесенного ущерба в размере $17 млн плюс $2,5 млн за каждый месяц, пока длятся судебные разбирательства. Покупатель рассчитывал на то, что в объекте можно будет сразу разместить арендаторов, но это оказалось невозможно, поскольку представители префектуры потребовали приостановить деятельность на объекте. 

 "ВЭБ-Инвест", дочерняя структура Внешэкономбанка, решил продать одно из зданий, доставшихся ему от санированного банка "Глобэкс",— многофункциональный комплекс "Новинский пассаж"

 За свою долю в 75,1% (мэрия Москвы владеет еще 24,9% и тоже собирается продавать этот пакет) "ВЭБ-Инвест" может выручить $150-170 млн.

Ранее мажоритарный пакет ОАО "Новинский бульвар, 31" (владеет многофункциональным комплексом площадью 77,8 тыс. кв. м) принадлежал банку "Глобэкс", который стал одним из первых жертв финансового кризиса. В октябре 2008 года ВЭБ приобрел 99% акций банка, чтобы заняться его санацией. Позже доля в "Новинском пассаже" перешла в "ВЭБ-Инвест", созданный для управления непрофильными активами.

"ВЭБ-Инвест" получил и другие девелоперские активы "Глобэкса": часовой завод "Слава" (будет перестроен в торгово-офисный комплекс), около 2 тыс. га в 40 км от МКАД по Старокалужскому шоссе, торговый центр "Сибирский молл" в Новосибирске. Уплаченные ВЭБом за эти активы 80 млрд руб. (около $2,7 млрд по вчерашнему курсу ЦБ) позволили восстановить ликвидность "Глобэкса". 

Было принято решение о продаже одного из объектов — "Новинского пассажа", переговоры с потенциальными покупателями ведутся уже около полугода. "Интерес высокий, нам постоянно поступают предложения о продаже, которые мы рассматриваем, но платежеспособных покупателей мало",— сетует собеседник в госбанке. Сейчас переговоры ведутся с крупным иностранным и несколькими отечественными инвесторами. 

По причине продажи "Новинского пассажа" "Глобэкса" один из якорных арендаторов планирует к лету переехать в новое здание, добавляет источник, близкий к этому банку. О том, что здание продается, знают в компании Synergy Classic Петра Шуры и в нескольких фирмах, консультирующих девелоперов. 

Другие активы "ВЭБ-Инвест" пока не продает, наоборот — собирается завершить проект на месте завода "Слава". 

В начале 2010 года правительство Москвы выставляло на аукцион свои 24,9% "Новинского пассажа" по стартовой цене 1,2 млрд руб. ($40 млн), но желающих не нашлось. "ВЭБ-Инвест" счел заявленную цену слишком высокой 

Центральный рынок переоценили. Новая администрация Нижнего признала ущербной сделку по продаже торговой площадки

Уголовное дело, в рамках которого расследуется продажа крупнейшего в Нижнем Новгороде муниципального рынка — Центрального, получило новый поворот. Еще в 2009 году рынок был продан администрацией тогдашнего мэра города Вадима Булавинова многолетнему арендатору за 326 млн руб. Эту цену региональное ГУВД сочло незаконно заниженной. Но расследование тормозил тот факт, что мэрия не считала себя пострадавшей. Теперь же новый глава администрации Олег Кондрашов, ранее резко критиковавший сделку, признал, что городскому бюджету был нанесен ущерб, так как реальная стоимость объекта — около 1 млрд руб. По мнению юристов, это ускорит разбирательство и, если покупатель не будет отстаивать свои права, сделка может быть признана ничтожной в течение ближайшего месяца. 

О том, что администрация Нижнего Новгорода подтвердила факт экономического ущерба городскому бюджету от продажи активов Центрального рынка, 27 января сообщило ГУВД Нижегородской области. Ущерб из-за халатности сотрудников администрации при заключении договора купли-продажи рынка следствие оценивает в 378 млн руб. 

Стратегия от Петра Шуры: вон из коммерции в жилье

19 января 2011 года миноритарный совладелец RGI International  Петр Шура обнародовал свою стратегию развития девелопера, которую он намерен представить на собрании акционеров 27 января текущего года. Согласно плану, в 2011 году RGI International следует избавиться от замороженных активов в коммерческой недвижимости, а все силы бросить на строительство жилья.

 Петр Шура убежден, что RGI International необходимо полностью открыть и продать универмаг «Цветной» (36,5 тысяч квадратных метров, техническое открытие объекта состоялось 9 декабря 2010 года), за который можно выручить $150 млн, чтобы направить вырученные деньги на строительство жилья

Почти все автомобильные бренды, входящие в топ-20 самых продаваемых в России, заметно увеличили продажи в прошлом году

Но не все из них сумели сохранить свою долю рынка: у Mazda, Opel и Ford она сократилась особенно сильно. В числе триумфаторов - Lada, Volkswagen и Kia

Продажи легковых и легких коммерческих автомобилей в России за 2010 г. выросли на 30% до 1,91 млн, сообщил вчера председатель комитета автопроизводителей Ассоциации европейского бизнеса Дэвид Томас. Продажи в декабре 2010 г. увеличились на 60% по сравнению с тем же месяцем 2009 г. Драйверы роста рынка - программа утилизации, повышение доступности кредитов и общий рост уверенности покупателей, сказал Томас.

Марки из двадцатки лидеров увеличили объемы продаж за год на 11-49%. В минусе лишь Mazda: она реализовала 24 926 автомобилей - на 19% меньше, чем в 2009 г. Но большинство лидеров не сумело выиграть на восстановлении рынка: у 13 из 20 марок доля на рынке новых легковых и коммерческих автомобилей уменьшилась по сравнению с 2009 г.

Сильнее всех сократили долю Mazda - на 35% (с 2 до 1,3%), Opel - на 23% (с 2,3 до 2,1%) и Ford - на 16% (с 5,6 до 4,7%). Существенное падение - у Chevrolet и Mitsubishi: на 15%.

Иностранные марки не ожидали такого быстрого восстановления рынка и установили слишком низкие квоты на Россию.

 «Сбербанк Капитал» в конце декабря продаст на торгах последнее имущество торговой сети АЛПИ.

На аукцион выставлено 13 га земли и торговые помещения в Красноярском крае. В «АМК-Фарма», которая в феврале 2010 года приобрела 23 торговых комплекса АЛПИ, заявляют, что даже минимальная цена продажи объекта в 50 млн руб. завышена и лот компании неинтересен. Эксперты уверены, что покупать готовые торговые площади все еще выгоднее, чем строить собственные.

Аукцион по продаже единым лотом торговых помещений площадью около 15 тыс. кв. м и земельного участка в 13 га в Красноярском крае в районе 20 км дороги Красноярск — Железногорск пройдет в Российском аукционном доме (РАД) 28 декабря. Начальная цена объекта — 113 млн руб. Торги пройдут по голландской системе (на понижение) с шагом в 3 млн руб., минимальная цена продажи — 50 млн руб. Лот входит в состав имущества сети АЛПИ, которое в 2008 году было передано «Сбербанк Капиталу» в уплату долга перед Сбербанком. Это последние торги по продаже имущества АЛПИ.