Одной из основных тенденций, характерных для рынка инвестиций в коммерческую недвижимость в последнее время, стало возвращение интереса инвесторов к сегменту торговой недвижимости - доля торгового сегмента в общем объеме инвестиций в 1 квартале текущего года возросла до 29%.

Ситуация, когда до кризиса (в 2005-2008 годах) доли сегментов офисной и торговой недвижимости в общем объеме инвестиций были сопоставимы, резко изменилась в 2009-2010 годах, когда большая часть (более 65%) инвестиций приходилась на офисный сегмент.

В 1 квартале текущего года структура распределения инвестиций по сегментам вновь претерпела изменения: доля торгового сегмента в общем объеме инвестиций возросла до 29%. Всплеск инвестиционной активности в данном сегменте недвижимости специалисты объесняют бурным развитием ритейла в посткризисном периоде - мелкие и крупные, российские и иностранные торговые сети возобновляют свою экспансию на российском рынке.

Так, стало известно о приобретении компанией «Торговый квартал» (в кризис заморозившей все свои проекты) у британского фонда London & Regional Properties действующего торгового центра «СанМарт» в Калуге общей площадью 47 тыс.кв.м. Кроме того, компания выкупила в подмосковном Ступино площадку для строительства торгового центра площадью 32 тыс.кв.м. Стоимость этих двух активов оценивается в $75-80 млн. Как отмечается, «Торговый квартал» намерен и дальше инвестировать в незавершенные объекты торговой недвижимости в регионах, а также покупать площадки под строительство новых объектов.

Банки также охотно финансируют строительство новых торговых объектов и осуществляют рефинансирование уже существующих. Примером тому может служить договоренность Сбербанка и компании «Дон-Строй» о реструктуризации долга на сумму, превышающую $700 млн, и предоставлении банком $100 млн на завершение строительства торгового центра «Оружейный». Кроме того, банк намерен профинансировать строительство еще трех объектов «ДС Девелопмент»: ТРЦ «Звенигородский» (362 900 кв.м), ТРЦ «Сокольники» (24 900 кв.м), ТРЦ «На беговой» (19 700 кв.м).

На данный момент на финальной стадии находится ряд инвестиционных транзакций в сегменте торговой недвижимости на общую сумму порядка $500 млн.

В кризис и в посткризисный период – как сейчас, выгодно приобретать в собственность объекты недвижимости, т.к. их стоимость по сравнению с 2008 годом значительно снизилась. Но, при этом, покупатель должен понимать, что на рынке снизились не только цены продажи, но и ставки аренды. Поэтому сроки окупаемости объектов офисной недвижимости выросли и составляют сейчас в среднем около 10 лет.

Поэтому приобретать инвестиционные проекты и объекты недвижимости в настоящее время нужно с тщательным анализом возможного роста арендных ставок. Т.е. рассматривать либо уже заполненные арендаторами проекты, в которых в перспективе можно повышать ставки аренды, либо строящиеся объекты недвижимости, цена продажи которых значительно ниже рынка, а ликвидность высокая.

Например, в качественном строящимся бизнес центре в районе метро Калужская можно выкупить часть офисного корпуса по цене около 2000 – 2500 долларов за кв.м. Ставки аренды в соседнем – уже функционирующем корпусе 16 000 – 17 500 рублей за кв.м. в год вкл. НДС, плюс эксплуатационные расходы. Окупаемость такого инвестиционного вложения очевидно довольно высокая. Но в данном случае сравнительно высоки девелоперские/строительные риски, необходимо учитывать и риски колебания арендных ставок в среднесрочной перспективе.

Идеальной является покупка уже действующего доходного бизнеса, с уже понятным прозрачным доходом и минимальными рисками инвестиционных вложений. Такие объекты недвижимости с пулом арендаторов даже сейчас активно ищут инвестиционные фонды. Но предложений действующего качественного бизнеса в сфере управления недвижимостью на рынке очень мало. 

Поэтому более реально сейчас найти объекты офисной и торговой недвижимости, которые требуют дополнительного вложения средств либо для завершения строительства, либо для переоснащения и улучшения качества объекта недвижимости.

 На Россию без учета Москвы в 2010 г. пришлось 6% инвестиций в коммерческую недвижимость, посчитали аналитики Cushman & Wakefield.

В 2010 г. на Москву пришлось 94% всех инвестиций в коммерческую недвижимость, причем большая часть вложений осуществлялась за счет российского капитала.

В прошлом году объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $3,74 млрд (в 2009 г. — $2,26 млрд), при этом 94% (в 2009 г. — 99%) пришлось на Москву. В столице инвесторы заключили больше 90% сделок (включая непубличные), вложив более $4 млрд, говорит директор по инвестициям компании Knight Frank Евгений Семенов. Похожие данные у Colliers International: в 2010 г. вложения в коммерческую недвижимость Москвы составили $3,93 млрд, это на 67,8% больше, чем годом ранее (общую сумму инвестиций в российскую коммерческую недвижимость аналитики не считали).

Основное число сделок в 2010 г. аналитики Colliers International зафиксировали в офисном сегменте (72,7%, в 2009 г. — 85,5%); в складском сегменте заключено три сделки на $729 млн; в сегменте торговой недвижимости объем сделок составил всего $185,5 млн — это связано в том числе с меньшим количеством объектов, привлекательных для приобретения. Аналитики Cushman & Wakefield в числе самых дорогих называет покупку китайской госкорпорацией ChenTun многофункционального комплекса «Гринвуд» (96 483 кв. м) на 74-м км МКАД за $350 млн, «ВТБ капиталом» бизнес-центра «Капитал-плаза» (38 000 кв. м) за $180 млн; страховая группа «Согаз» заплатила $100 млн за бизнес-центр  «Волна»  (16 520 кв. м) на пр-те Академика Сахарова.

Такая диспропорция в инвестициях в Москве и регионах — последствие кризиса. В 2007 г., по данным Cushman & Wakefield, на регионы приходилось 39% всех вложений в коммерческую недвижимость, в 2008 г. — 21%. В середине 2000-х в столице не было такого большого количества проектов для приобретения, поэтому капитал шел в регионы. Инвесторы свернули региональные проекты в конце 2008 г. — было не ясно, как долго продолжится падение, когда возобновится потребительский спрос. 

Правда, иностранные инвесторы в прошедшем году не отличались особой активностью: доля транзакций с их участием составила в 2010 г. 14% от максимальных докризисных значений 2008 г.,  при этом объем транзакций с коммерческой недвижимостью с участием российского капитала в абсолютном выражении уже превысил докризисные показатели, тенденция сохраняется. Российские инвесторы в отличие от иностранных готовы рисковать в обмен на высокую доходность.

 Автономная некоммерческая организация «Союз инвесторов „Азов-Сити“» (объединяет резидентов ростовской части игорной зоны «Азов-Сити») направила в Генпрокуратуру РФ заявление, в котором сообщается об активизации спекулятивной купли-продажи прав аренды земельных участков в краснодарской части «Азов-Сити».

Авторы заявления связывают эту активность с перспективой обмена земельных участков в краснодарской части «Азов-Сити» на участки в будущей игорной зоне «Золотые пески» под Анапой и просят прокуратуру проверить действия властей Краснодарского края на предмет возможной коррупционной составляющей в этом вопросе.

В своем заявлении «Союз инвесторов „Азов-Сити“» обращает внимание Генпрокуратуры на факты перепродажи прав аренды земельных участков в краснодарской части «Азов-Сити». По мнению авторов заявления, участки в краснодарской части игорной зоны, ранее распределенные между арендаторами на конкурсной основе, в 2010 году «превратились в объекты спекулятивной купли-продажи». 

«Союз инвесторов „Азов-Сити“» связывает эту спекулятивную активность с перспективой обмена земельных участков в краснодарской части «Азов-Сити» на участки в будущей игорной зоне «Золотые пески» на Черноморском побережье в районе Анапы. Согласно заявлению, недобросовестные владельцы участков предложили администрации Краснодарского края осуществить подобный обмен в качестве компенсации понесенных затрат из-за планируемой ликвидации «Азов-Сити». По данным авторов заявления, данное предложение «не отвергается и получает поддержку в краевой администрации».

Союз инвесторов «Азов-Сити» также обращает внимание на то, что большинство арендаторов на своих участках так и не построили никаких игорных объектов.

Авторы заявления просят Генпрокуратуру провести проверку деятельности краевых властей на предмет контроля за исполнением условий договоров аренды земельных участков и реализации инвестсоглашений в «Азов-Сити», а также проверить законность утверждения проекта игорной зоны «Золотые пески» в части наличия на него заключений соответствующих краевых служб и ведомств. Названия компаний-спекулянтов «Союз инвесторов „Азов-Сити“» не сообщает. Кто выступил с инициативой обмена участков в «Азов-Сити» на участки в «Золотых песках», в заявлении также не говорится.