Проверка юридической чистоты
Ирина Щербинина 21.09.2012 18:33:49
В какой момент начинается проверка покупаемой квартиры? Когда дело подошло к авансу? Нет!
Грамотный специалист начинает проверки уже с прозвона вариантов для просмотра.
И если подходящая по всем основным параметрам квартира оказывается с опасными документами, риэлтор просто не поведет своего клиента туда на просмотр. Дабы не получилось потом ситуации «купить хочу, но не могу».
Итак, после выяснения по телефону метража, расположения комнат, величины кухни, наличия балкона, специалист обязательно задаст вопрос: «А какие у вас документы?» Иногда этот вопрос задается сразу.

Какие правоустанавливающие документы считать опасными?

1. Договор купли-продажи по доверенности. Памятуя о том, что доверенность можно отозвать в любой момент, а кроме того доказать, что она была написана под принуждением, мы понимаем и договор купли-продажи может быть оспорен в суде. Добавлю к этому, что ни банки (при выдаче ипотечного кредита), ни органы выдающие субсидию никогда не пропустят к покупке квартиру, ранее купленную по доверенности.

2. Договор ренты с пожизненным содержанием. Сколько таких договоров уже оспорено в суде – не счесть! Либо пожилые люди сами подают на суд, доказывая, что за ними плохо ухаживают, либо этим занимаются их родственники, когда хотят отнять квартиру у человека, который был единственной опорой старика до его смерти.

3. Наследство чужому лицу. Мало кто одинок настолько, что не имеет даже племянников. В большинстве случаев такое наследование происходит по принуждению или в состоянии смертельной агонии за несколько часов до кончины.

4. Наследство родственникам, если оно менее трех лет. Как знать, сколько детей было у покойного? В законодательстве есть очень скользкий момент: срок восстановления исковой давности происходит с момента, когда человек узнал о своих нарушенных правах. А если внебрачный сын живет в другом городе и знать не знает, что батюшка скончался?


Допустим, что понравившаяся квартира имеет хорошие и понятные документы: первичную приватизацию или договор купли-продажи более трех лет. Но расслабляться рано. При процедуре внесения аванса специалист обязательно заказывает проверки:
- историю перехода прав (если последний документ – это договор купли-продажи), дабы выяснить, сколько раз квартира переходила из рук в руки;
- архивную выписку из домовой книги (в любом случае), чтобы выяснить, кто был прописан в момент приватизации, не было ли ущемления прав несовершеннолетних, не сняты ли с учета лица, призванные в армию или этапированные в колонию;
- выписку из ЕГРП, которая покажет, нет ли на выбранной квартире каких-либо обременений (рента, залог);
- справку из нарко- и псих-диспансеров (кратко НД и ПНД) на собственника.


Отдельно остановлюсь на нескольких моментах.

Представим, что в ходе проверки выяснилось – выбранная квартира перепродавалась несколько раз. Тогда очень важны временные промежутки между продажами. Опасно, если пара-тройка продаж были сделаны за год-полтора. Это верный признак того, что квартиру «отмывали» после незаконной продажи. В таких случаях я советую отказаться от покупки данной квартиры и искать другую.

Бывают случаи, когда собственник сам признаётся, что состоит на учете в НД/ПНД или данный факт выясняется при проверке. Вопреки распространенному мнению – это еще не беда. На сделке надо провести освидетельствование собственника врачом соответствующего профиля, получив от него официально заверенное заключение. Договариваться об освидетельствовании надо до сделки, цена вопроса в районе 10-15 тыс. руб.

И конечно, нельзя не обращать внимание на прописанных в продаваемой квартире пользователях. Накануне сделки от них необходимо получить нотариальное обязательство об окончании пользования квартирой после прохождения регистрации купли-продажи.