Цитата сообщения Дом_советов Строим загородный дом! Часть 1

Строительство дома - важнейшее событие в жизни любого человека. Когда мы строим дом, мы вкладываем не только время и деньги, но и частичку души. Поэтому, жилье всегда будет отражением своего владельца. Дом - это место, где мы нужны и желанны, дом - наша крепость и убежище, дом - символ достатка и благополучия.
Чтобы Ваш дом получился комфортным и долговечным, важно соблюдать последовательность строительства дома.
Если Вы решили построить дом своей мечты - эта статья именно для Вас!

От идеи - до дома: план действий.

Строительство дома - не простой процесс. Он состоит из четырех ключевых этапов, следующих друг за другом. Сначала предстоит решить вопросы землевладения и землепользования, затем - согласования проекта, после этого наступает этап собственно стройки, и последняя процедура - введение дома в эксплуатацию. Каждый из этапов, в свою очередь, состоит из ряда шагов.

Сначала нужно выбрать участок и обязательно проверить его целевое назначение: земля, которую вы собираетесь купить, должна быть предназначена для строительства. И не дачи или гаража, а именно дома. Только после того, как это подтвердят (желательно документально) в местном органе исполнительной власти (сельсовете) или в Управлении земельных ресурсов, можно заключать сделку купли-продажи и получать акт собственности на землю.
Второй этап - проект и его согласование. Проект можно купить готовый или заказать индивидуальный. На данном этапе следует привлечь к работе архитектора, имеющего соответствующую лицензию.

Третий - непосредственно стройка. На этом этапе главная роль принадлежит подрядчику и прорабу. Прораб - ключевое лицо стройки, он организует процесс и общается с заказчиком. Будущему домовладельцу на этапе стройки рекомендуется вместе с прорабом составить календарный план выполнения работ. Этот "внутренний" документ позволит контролировать и регулировать временные рамки стройки, поступление материалов, а также понимать, куда и сколько тратится денег. Главные шаги, которые предстоит пройти на этапе стройки, - это подводка к дому наружных коммуникаций, возведение коробки, крыши, инженерное оснащение, наружная и внутренняя отделка.

Четвертый этап - введение дома в эксплуатацию. После того, как дом построен, вы обращаетесь в местный орган исполнительной власти (сельсовет) с просьбой собрать госкомиссию по приемке дома в эксплуатацию.
Комиссия осматривает строение и, если оно соответствует проекту, составляет акт приемки. После этого можно идти в БТИ, регистрировать дом, благоустраивать территорию и приглашать гостей.

Вы можете и не регистрировать свой дом, если он построен на законно принадлежащем вам земельном участке и спокойно в нем жить. Но если впоследствии пожелаете его продать (подарить, оставить в наследство) всё равно придется это сделать.

А теперь более подробно, чтобы вы усвоили этапы работ.

1. Как выбрать участок для строительства?

Выбор участка под строительство - первый шаг к собственному дому. Покупая землю, учитывайте юридические аспекты сделки. Во-первых, удостоверьтесь, что общаетесь с владельцем участка. Кроме того, заключая договор купли-продажи, продавец обязан предоставить Вам Акт права собственности на землю; документ об отсутствии отягощений на участок; экспертную оценку на землю, а также документы на расположенную на участке недвижимость (если она имеется) с отметкой о праве собственности. Границы участка должны быть четко определены, во избежание в дальнейшем конфликтов с соседями.

Участок должен быть оптимален для строительства конкретного дома. Чтобы понять, насколько адекватна цена конкретного участка, нужно сравнить расценки на земельные участки, расположенные рядом и детально рассчитать цену строительства.

Затем уточняем целевое назначение земли. Дом для постоянного проживания можно строить на участке, целевое назначение которого: «для жилищного строительства».
За информацией можно обратиться в органы местного управления, например, в Управление земельных ресурсов, и сделать запрос на документальное подтверждение о пригодности земли под строительство дома для постоянного проживания.

Выбор земли под строительство производят исходя из ключевых параметров участка:
• экологической ситуации;
• доступности телефонизации, электрификации, газификации;
• транспортной развязки;
• есть ли инфраструктура;
• насколько удален участок от соседних домов;
• каковы габариты участка и соответствуют ли они данным, записанным в техническом паспорте земельного участка;
• есть ли вблизи промышленные заводы, вредные производства, свалки, трассы или уточнить, планируются ли таковые (информацию можно выяснить по Генеральному Плану застройки территории).

Кроме того, следует выяснить особенности грунтов и уровень грунтовых вод - это поможет определить вид фундамента для вашего дома.
Важный момент - геометрическая форма участка. Земля для строительства коттеджа определяет разбивку функциональных зон: месторасположение дома, ориентацию главного входа и въезда, благоустройство, озеленение, расположение малых архитектурных форм.

2. Как выбрать проект дома?

Сегодня будущий домовладелец может приобрести готовый проект дома в центрах продажи типовых проектов, архитектурных бюро или заказать проект частного дома у архитектора. Что же касается обустройства интерьера, то его можно заказать у дизайнера или, в крайнем случае, самостоятельно освоить «школу дизайна дома» и реализовать свои идеи по обустройству интерьера в собственный доме.
Типовой проект строительства частного дома может быть приспособлен под участок с любым рельефом. Индивидуальный проект дороже типового, что обусловлено авторским подходом к работе. Типовой (готовый) проект выигрывает тем, что опробован стройкой.

Проектная документация - это важный документ для архитектора и прораба. Представляет собой комплект чертежей и пояснительную записку. Инженерная часть проекта строительства дома от фундамента до крыши (составление смет на строительные работы) может быть выполнена специализирующимися на этом компаниями на основе архитектурно-строительной части.
Рабочий проект - это полный комплект проектной документации, он дает информацию для строительства по архитектурным, конструктивным и инженерным вопросам.

Уют и комфорт в доме во многом зависит от продуманных планировочных аспектов.
Прежде чем купить (заказать) проект, следует ответить на следующие вопросы:
• целевое назначение дома;
• количественный состав проживающих;
• сколько в доме будет спальных комнат, санузлов, балконов и террас, кладовых, гардеробных и других помещений;
• какой материал для стен вы хотите: кирпич, пустотелые керамические блоки, пеноблоки, газоблоки, термодом или каркасно-щитовой дом;
• предварительно рассчитать стоимость постройки дома.

Немаловажно определиться с пространственно объединенными зонами, например, в доме может быть кухня-столовая или гостиная-столовая. Возможно, Вы хотите увеличить естественное освещение в доме, и это возможно благодаря двухсветной гостиной или холлу. К тому же следует подумать о рациональном месте для машины: можно обойтись обычным навесом для авто, или же построить гараж, включив его в часть дома или сделав отдельностоящим.

Стиль фасадного оформления передает личные предпочтения домовладельца, а значит его следует продумать заранее. Не обязательно повторять стиль в точности, можно обойтись характерными архитектурными элементами.

Зачастую при выборе участка покупателя интересуют нюансы привязанности того или иного проекта к конкретному виду участка. Полный пакет проектной документации состоит из архитектурного, конструктивного разделов и внутренних инженерных сетей.

3. Выбор строительных материалов

На рынке представлен большой выбор строительных материалов. Чтобы оценить все разнообразие и выбрать оптимальный вариант, изучите интернет-сайты, советуйтесь с теми, кто уже построил дом, посетите специализированные архитектурно-строительные выставки, на которых можно ознакомиться с новинками и проконсультироваться со специалистами разных компаний. Кроме того, при выборе стройматериалов обращайте внимание на их экономичность, качество, технологичность - это основные критерии качества строительных материалов. Если планируете утеплять дом, обратить внимание на достоинства минеральной ваты, современного теплоизоляционного материала. Кстати, при выборе стройматериалов важно сравнивать цены разных производителей так же тщательно, как и, например, выбрать участок для дома.

Следует знать, что центры продажи готовых проектов имеют договора сотрудничества с представителями известных производителей строительных материалов. И при покупке проекта от такого центра застройщик получает возможность приобрести стройматериалы его компании-партнера с хорошей скидкой. Можно воспользоваться услугами шабашников, но правильнее закупать стройматериалы с помощью доверенного лица или самостоятельно: так лучше контролировать смету.

Оформляя договор подряда со специализированной строительной компанией, застройщик может доверить ей закупку всех стройматериалов. Уважающая себя строительная фирма обычно работает с проверенными и постоянными поставщиками стройматериалов. Ведь она заинтересована в добросовестном строительстве дома, с помощью хороших стройматериалов, чтобы потом не возникало претензий со стороны застройщика.

Главное правило для застройщика: контролировать ситуацию на стройке своего дома. Стройка - процесс длительный, и есть вероятность роста цен на стройматериалы. Поэтому, если на стройплощадке достаточно места для складирования, можно заранее, если позволяют средства, закупить материалы, подлежащие хранению.

4. Как найти строителей?

Где взять строителей и хорошего прораба? Это главный, после согласования проекта, вопрос, который стоит перед застройщиком. И не просто рабочих, а таких, которые построят дом качественно и в срок. С одной стороны, строительный рынок буквально кишит объявлениями строителей-добровольцев, сообщающих о своем существовании не то что в газетах, но даже на столбах и заборах. Но с другой, насколько квалифицированы эти строители?

Существует три пути решения этого вопроса.
Первый - заключить договор со строительной фирмой. Обратиться в специализированную компанию, имеющую соответствующую лицензию на выполнение услуг и предоставляющую гарантии.
Второй - воспользоваться услугами шабашников во главе с прорабом.
Третий - строить проект дома вашей мечты самостоятельно.

Построить дом самостоятельно очень сложно. Шабашники строят дешевле. Их расценки часто в 2-3 раза ниже расценок лицензированных строительных организаций. Договор заключается в устной форме, а это значит, что застройщик не сможет предъявить претензии в суд за некачественно выполненные работы. Есть и другие проблемы, с которыми может столкнуться застройщик при выборе бригады, а именно:
• узкая специализация шабашников;
• отсутствие специального образования и опыта применения новых стройматериалов и методов;
• большая часть бригад - трудовые мигранты, которые по окончанию работ уезжают домой;
• несоответствие строительства с государственными нормами и правилами;
• сторонние организации редко соглашаются переделывать огрехи коллег.

Что же касается плюса строительных бригад такого типа (и это, к сожалению, зачастую перечеркивает все минусы), то это цена. Однако именно основным критерием выбора подрядчика является наличие лицензии, которая гарантирует качественное выполнение работ ее сотрудниками и «включает» в себя выдачу разрешения на строительство (разрешение выдается только при условии работы на стройплощадке лицензированных рабочих).

Строительные подрядчики: кому доверить стройку?
В последние несколько лет наблюдается тенденция снижения популярности строительства "своими руками". Все большее число заказчиков обращается в специализированные строительные компании. Проще говоря - нанимают подрядчиков.
Подрядчик строительства - это строительная организация, которая берет на себя обязательства возвести дом качественно и в срок. Подрядчики бывают двух видов: генеральные и субподрядчики.

Генподрядчик несет полную ответственность перед заказчиком за средства и методы, которые используются при возведении дома в соответствии с договорными документами. Он может нанимать субподрядчиков для выполнения какого-то определенного вида работ, например, монтажа электросетей или устройства кровли. Но при этом за качество выполнения субподрядных работ перед заказчиком все равно отвечает генподрядчик.

При выборе организации, которая построит дом, стоит ознакомиться с ее портфолио, посмотреть на выполненные работы и пообщаться с людьми, чьи дома построены выбранной вами строительной компанией.

Правильная стройка
Взаимоотношения подрядчика и заказчика в идеале должны регулироваться договором подряда на строительные работы. Договор строительного подряда - это двустороннее, консенсуальное (по взаимному соглашению сторон) и оплатное (возмездное) соглашение о выполнении одной стороной (подрядчиком) определенной работы по заданию другой стороны (заказчика). Задание заказчика и определяет договор подряда.

Договор строительного подряда - важнейший документ, по которому подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их и заплатить оговоренную сумму денег за их выполнение. Также в договоре подрядчик обычно предоставляет заказчику гарантии на выполненные работы. То есть, обязуется устранить недостатки за свой счет в случае их появления в течение гарантийного срока. Гарантия на строительные работы составляет от 1 до 3 лет. Гарантия на строительные материалы зависит от компании-производителя и самого материала и составляет от 5 до 50 лет. К слову, если у застройщика возникнут претензии относительно качества выполненных работ, призвать подрядчика к ответственности в судебном порядке он сможет, только имея на руках договор. В противном случае заказчику придется ликвидировать последствия непрофессионального строительства самому и за свои средства.

Важно помнить, что любые действия (начало строительных работ, предоставление строительных материалов и т.д.) лучше фиксировать документально.

Сметный вопрос
Смета - это документ, оценивающий стоимость строительства, содержащий перечень работ и их объемы, а также стоимости этих работ. Смета - приложение к договору на строительство и составляется на основании проекта. В ней указываются ориентировочные цены на необходимые материалы и работы, начиная от гвоздей и заканчивая зарплатой разнорабочего и непредвиденными расходами ("прочее").

Сначала составляется смета предварительная, она обсуждается с заказчиком. Эта смета покажет, насколько финансовые возможности заказчика соответствуют сумме предстоящих расходов. Смета эта дорабатывается с заказчиком и на ее основе составляется основная смета - чистовой вариант, который включает более точно просчитанные данные. Приблизительную смету составляют в строительной организации сразу, подробную же - около 4-5 дней (за это время компания уточняет стоимость отделочных работ, цены на стройматериалы и т.д.).

Смета обязательно согласовывается с заказчиком. Однако, как свидетельствует опыт застройщиков, очень часто реальная стоимость строительства превышает смету. И дело тут не в недобросовестных исполнителях, а в ценах на строительные материалы, которые постоянно растут (поэтому, если оплата за материалы не 100%, то смета заключается динамическая, с возможным ростом).
Поэтому смету лучше рассчитывать с запасом (обычно это +20-30% от стоимости самого строительства).

Контроль строительства
Чтобы управлять временными рамками строительства и контролировать стройку, необходим календарный план. В нем расписывают сроки и последовательность выполнения задач. Календарный план, как и смета, согласовывается с заказчиком.
Контроль строительства включает контроль соответствия проекта и его реализации, соблюдение строительных норм и правил при производстве работ и проверку скрытых работ. Контроль строительства помогает избежать брака или вовремя его исправить, защищает от махинаций.

Контроль может осуществлять сам застройщик. Но, не будучи специалистом, очень тяжело разобраться, где допустимые отклонения, а где самый настоящий брак. Поэтому во избежание дефектов в строительстве лучше обратиться за независимой квалифицированной помощью (технадзор, специалисты по экспертизе качества строительства).

Оплата
Расчеты с подрядной организацией принято разбивать на несколько граф: отдельно за материалы и за работы. И правильнее, если оплата будет поэтапной: за фундамент, коробку (стены-перекрытия) и крышу.

Как рассчитать стоимость постройки дома?
Во сколько обойдется будущая постройка, можно определить по нескольким факторам: был ли куплен участок с коммуникациями или без них, сложность выполняемых работ, себестоимости применяемых материалов и технологий. Но, помимо основных затрат, заказчик может столкнуться с непредвиденными расходами, ведь никто не может гарантировать, что стройматериалы не подорожают. И так как строительство дома - дело не одного дня, за время его возведения стоимость постройки дома и цены на материалы могут вырасти. Для того, чтобы, не столкнуться с такой проблемой, можно заранее закупить все материалы для строительства. Разумеется, только те, которые подлежат хранению (кирпич или пустотелые керамические блоки, пенопласт, оконные и дверные перемычки и т.д.).

5. Как правильно заложить фундамент дома?

Главное в строительстве фундамента - это учесть тип почвы, фактор глубины промерзания грунтов, уровень и характер грунтовых вод, которые влияют на глубину заложения фундамента. Фундамент нужно закладывать с учетом будущей планировки дома: расположения централизованных коммуникаций, количеством комнат, стеновых материалов.
Кроме того, что фундамент является основанием дома, он должен предохранять цоколь и подвал от сырости. В таком случае фундамент защищают от грунтовых, дождевых и талых вод с помощью изоляционных материалов. Количество и вид изоляционного материала рассчитывает специалист.

Для правильного устройства и выбора подходящего типа фундамента необходимо провести инженерно-геологические исследования выбранного участка для дома и определиться с выбором материала для стен.
Благоприятными для возведения фундамента считаются условия, при которых глубина промерзания меньше глубины грунтовых вод. В противном случае необходимо проводить работы для понижения грунтовых вод или выбирать другой тип фундамента.

Какой фундамент лучше?
Скалистые грунты относятся к наиболее надежным, поэтому фундамент можно возводить непосредственно на их поверхности.
Глинистые грунты способны сжиматься, а при замерзании вспучиваться, а значит, фундамент закладывается на всю глубину промерзания.
Хрящеватые грунты не сжимаются и не размываются. Рекомендуемая глубина закладки фундамента - не менее полуметра.
Для песчаных грунтов свойственно под нагрузкой уплотняться и проседать, поэтому рекомендуемая глубина закладки фундамента с заглублением не менее 40-70 см.

В зависимости от формы и способа опирания на грунт фундаменты бывают:
• столбчатые - самый распространенный и дешевый вид;
• ленточные - популярны в строительстве для домов с тяжелыми стенами, например (бутобетонные ленточные фундаменты);
• плитные (сплошные) - характеризуются монолитной железобетонной плитой, укладываемой под всей площадью здания;
• свайные - зачастую применяются в местах, где верхний слой грунта не может выдержать большую тяжесть, а снимать его до плотных слоев финансово затратное дело.

6. Строительство коробки дома

Стены дома бывают внутренние и наружные. Назначение наружных стен - ограждать, защищать и выдерживать все нагрузки. Из этого следует, что стены обязаны быть прочные, надежные, огнестойкие, обеспечивающие теплозащиту и звукоизоляцию. Стены должны соответствовать требованиям теплозащиты, а также выдерживать комфортный температурно-влажностный режим.

Внутренние стены разделяют дом на функциональные зоны, поэтому их делают обычно из кирпича или гипсокартона.
Выбор стройматериалов для наружных стен зависит от архитектурного решения дома, климатической зоны, геологии грунтов, пожеланий и финансового состояния будущего домовладельца.

Технология строительства дома
Построить стены можно из деревянного бруса или бревна, блоков ячеистого бетона (газосиликатных и пенобетонных), бетонных плит, или используя специальную керамику для стен, ракушечника, саманных, перлитобетонных или керамзитобетонных блоков. Существуют и другие технологии по возведению стен - «Термодом» и «Каркасное быстросборное строительство». По возможности лучше заранее определиться с материалами для отделки фасада. Оптимальное и современное решение - фасадно-декоративная штукатурка, но цену ее лучше узнать заранее, чтобы потом не выбиться из сметы (или запланированного бюджета).

Стеновые решения
• Дерево - природный экологически чистый материал с хорошими теплоизоляционными свойствами. Выбраные деревянные стены следует защищать специальными составами, предотвращающими гниение, образование плесени и обеспечивающими устойчивость к солнечному излучению и влаге.

• Кирпичные стены обладают огнеупорностью, не подвержены гниению, однако в доме для постоянного проживания придется возводить толстые стены или дополнительно тратить средства на утепление.
Для традиционных стен из кирпича потребуется прочный бутобетонный ленточный фундамент.

• Пустотелые керамические блоки имеют более высокие показатели по теплоизоляции.
• Пенобетон огнеупорен, обладает хорошей теплоизоляцией, имеет небольшой вес по сравнению с кирпичом, но все равно требует утепления.
• Газобетон - теплый материал, однако гигроскопичен. Газобетонный дом рекомендуется строить в местах с умеренной влажностью.

• Технология каркасного строительства позволяет возвести дом в короткие сроки. Каркас выполнен из деревянных или легких стальных конструкций. Проемы в стенах обязательно заполняют теплоизоляционным материалом.
• Технология возведения дома «Термодом» подразумевает устройство пенополистирольной несъемной опалубки с последующей заливкой ее бетоном.

7. Тонкости устройства крыши и кровли

Классический вариант устройства кровли выглядит следующим образом: стропильная система, паробарьер, утеплитель, гидробарьер, прижимная деревянная планка, которую прибивают на гидроизоляционную пленку, горизонтальная деревянная планка - обрешетка, к которой крепится непосредственно кровельное покрытие и непосредственно кровельное наружное покрытие.

Большинство стропильных систем (ферм) снабжают дополнительными внутренними подпорками (подкосами, стойками, схватками), тем самым упрочняя конструкцию, особенно если планируется укладка тяжелого кровельного материала. Необходимая мощность несущих элементов крыши определяется конструктивным расчетом, который учитывает вес кровельного покрытия и снеговые нагрузки.
Обязательные составляющие привлекательного и надежного устройства крыши - водосток, коньки, ендовы, воротники для обкладки печных труб, крепеж.

В зависимости от ценовой категории кровельные материалы подразделяются на три группы:
1. к самой дорогой относятся натуральные кровельные материалы: медь, сланцевая кровля, деревянный гонт, солома и керамическая черепица;
2. вторая группа включает доступные и альтернативные виды покрытий: цементно-песчаная черепица и полимерпесчаная черепица, металлочерепица, битумная черепица, характеристики которых уступают первой группе кровельных материалов;
3. к последней группе также относятся сравнительно дешевые виды покрытий: шифер, еврошифер, рубероид, еврорубероид.

Важно знать: при недостаточной вентиляции могут возникнуть проблемы, такие, как загнивание деревянных деталей несущей конструкции, образование сырости, плесени, конденсата и мокрых пятен на потолке.

Устройство кровельного пирога желательно закончить до начала выпадения сезонных осадков, с целью защиты коробки здания от дождя и снега. Для регионов с повышенными осадками больше подойдет полимерпесчаная черепица, характеристики которой позволяют не впитывать влагу от осадков.
В следуюшей части - о других этапах строительства