Источник: БКН.РУ
Как сберечь денежные средства? Стоит ли вкладывать свои накопления в недвижимость?

Инвесторы на рынке недвижимости в любое время зависят от таких вещей как: профессионализм участников рынка, цены и финансовые возможности, наличие и качество объектов недвижимости. Сегодня мы должны учитывать еще один фактор – падение курса рубля и ограниченные возможности государства повлиять на этот стремительный процесс или компенсировать его в полном объеме. В этом контексте недвижимость становится привлекательной инвестицией. О том, как выгодно вложить свободные средства, сберечь накопления, расскажет эта статья.

Привлекательных для инвестиций объектов не так много. Среди немногочисленных надежных застройщиков не все готовы на сегодняшний день рассчитать прибыль на двух-трехлетнюю перспективу. Но есть ряд вариантов, где инвестору предлагается увеличить свой доход от продажи квартиры на 18-37% от вложенной суммы после окончания строительства.
Если учесть современные прогнозы аналитиков рынка, в 2017-2018 году ожидается сокращение количества застройщиков, поскольку рынок покинут слабые. Соответственно, уменьшится коли-чество объектов в новостройках. Будет меньше возможностей выбора. Та же ситуация ждет однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры на вторичном рынке, поскольку они наиболее востребованы. Уже сейчас в базах мало подходящих для совершения сделки объектов. Чаще встречаются проблемы с документами. Возникло больше вопросов по налогам.

Не нужно бояться ипотеки!
Выплачивать ипотеку стало сложнее, но она не превратилась в невозможное дело. Застрахованному от риска потери работы покупателю недвижимости будет легче перенести бремя ипотеки. Примерно 1% от суммы кредита позволит получить передышку на 3 месяца. Если работу потеряет застрахованный клиент или один из созаемщиков, проценты будет погашать страховая компания, а ежемесячный платеж будет заморожен. Консультации ипотечного брокера помогут найти оптимальный вариант и получить одобрение банка.
В случае покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку многие надеются на то, что квартиру проверит банк. Но сейчас время одобрения кредита сократилось. За два месяца покупателю не просто нужно найти объект, но и дождаться его оценки и проверки банком, что займет около 10 рабочих дней. Внести залог или аванс (а это две большие разницы) и заплатить за оценку. Если банк не одобрит, отыг-рать все обратно… И снова успеть все повторить, пока действует одоб-рение. Подбор объектов, проверку документов, а также сбор документов и определение цены лучше доверить специалисту. Иначе процесс и результат переговоров могут стать непредсказуемыми.

Покупка земельного участка
При хорошем и тщательном выборе даже при всей немногочисленности адекватных предложений можно стать обладателем прекрасного объекта. Он подойдет и для личного использования, и для извлечения прибыли, а также со временем будет расти в цене. Разумеется, вряд ли это будут участки категории «нарезка в поле без всего». В любом случае, своя земля в хорошем районе с возможностью подключения коммуникаций или в перспективном коттеджном поселке еще никому не мешала настолько, чтобы не воспользоваться случаем вложить деньги. В течение 2-3 лет такой объект может подниматься в цене на 20-30% в год.
Каким бы ни был рынок недвижимости, на нем всегда можно найти вариант, позволяющий сохранить и преумножить денежные средства.

Источник: БКН.РУ
С 2016 года правительство может изменить возможности использования материнского капитала, разрешив тратить его только на улучшение жилищных условий
Правительство РФ отказалось от планов по отмене материнского капитала с 2016 года, которые обсуждались с прошлого года. Программа финансовой поддержки российских родителей будет сохранена, но при этом список целей, на которые можно будет потратить полученные от государства деньги, скорректируют.
Жилье прежде всего
По данным газеты «Известия», с 2016 года материнский капитал может превратиться в жилищный – правительство запретит тратить его, как сегодня, на образование детей и будущую пенсию матери.
Именно таков предварительный итог межведомственных согласований по этому вопросу, сообщило издание со ссылкой на представителя вице-премьера Ольги Голодец Алексея Левченко. По его информации, за время действия программы 97% семей использовали сертификат для улучшения жилищных условий.
«На одном из последних совещаний обсуждалось предложение исключить образование из направлений использования маткапитала. Во-первых, оно считается у нас бесплатным. Во-вторых, таким образом капитал используют редко. А задача поставлена найти такие направления, которые могли бы быть максимально востребованными», – объяснил Левченко.
По его словам, ранее звучали другие предложения – разрешить тратить материнский капитал на лечение детей или на ведение предпринимательской деятельности. Однако против первого выступил Минздрав, указав на то, что лечение, как и образование, в России бесплатное, против второго – Минэкономразвития, которое подчеркнуло высокие риски таких вложений.
Впрочем, газета «Ведомости» опровергает информацию «Известий». Правительство собирается расширять возможности использования материнского капитала, а не сокращать, пишет издание со ссылкой на Алексея Левченко. В настоящее время эти средства можно потратить также на образование детей или направить на накопительную часть трудовой пенсии матери.
«Наоборот, речь шла о том, чтобы расширять возможности использования маткапитала, потому что есть соответствующее поручение президента. Могут пересматриваться какие-то направления. Те, которые не пользуются спросом, могут прекращать свое действие, а вместо них могут быть предложены какие-то другие варианты. О том, чтобы использовать его только на жилье, речи не может идти», – сказал Левченко.
От государства и города
Напомним, материнский капитал – это форма государственной поддержки российских семей, воспитывающих двух и более детей. Предоставляемые семьям денежные средства, согласно сегодняшнему законодательству, могут быть распределены по трем направлениям: на улучшение жилищных условий, на получение ребенком образования и на формирование накопительной части трудовой пенсии матери. Материнский капитал можно получить только один раз. Отмечается, что 97% семей, которым он уже предоставлен, использовали его на улучшение жилищных условий.
Программа действует с 1 января 2007 года и ранее была рассчитана до 31 декабря 2016 года. Теперь выплаты материнского капитала будут продолжены и после 2016 года. Однако срок, на который продлят программу, – на 5 или 10 лет – будет определен не ранее июля 2014 года. Размер господдержки рожающих семей теперь составляет около 409 тыс. рублей – сумма материнского капитала в 2013 году увеличилась более чем на 21 тыс. рублей. В текущем году она увеличится до 430 тыс. рублей.
С 1 января 2013 года в 64 регионах России ввели дополнительные выплаты за третьего ребенка. Так, петербургский материнский капитал, который выдается семьям при рождении третьего и последующих детей, утвержденный Законом Санкт-Петербурга от № 810-151 от 30 ноября 2011 года, составляет 112 888 рублей. В городе уже получено 7300 сертификатов, 430 – использовано, из них 85% – на улучшение жилищных условий. В Петербурге 20 тысяч многодетных семей, в которых растут 64 тысячи детей, в 700 семьях – пять и более детей.
Как сообщает «Российская газета», в Госдуме также обсуждается вопрос двойной индексации материнского капитала. Он может повышаться с учетом не только инфляции, но и так называемых районных коэффициентов к зарплате, которые зависят от климатических условий. Известно, что у жителей Севера, Урала, Сибири и Дальнего Востока коэффициент расчета зарплаты иной, нежели на юге. Им платят больше денег за проживание в холоде. Этот же принцип предлагается взять в основу начисления маткапитала. «Идея, касающаяся дифференцированного подхода к сумме маткапитала по региональному признаку, хороша. Сегодня на 400 тыс. рублей в Тамбове можно купить гораздо больше, чем в Москве, а на Камчатке гораздо меньше, чем в Москве и Тамбове», – рассказал «РГ» гендиректор Всероссийского центра уровня жизни, доктор экономических наук Вячеслав Бобков.
В целом по России, по данным Пенсионного фонда, с 2007 года было выдано более 4,8 млн сертификатов. Почти половина получивших материнский капитал полностью распорядились ими. За все это время на образование детей деньги потратили чуть более 111 тысяч семей, а на формирование накопительной части пенсии – 1651 человек. Всего с начала существования программы маткапитала на эти цели из бюджета ушло более 1 трлн рублей.
Наличная проблема
Нерешенной проблемой в стране остается мошенничество с материнским капиталом. Наиболее распространена схема его обналички с помощью недвижимости, при которой происходят фиктивная купля-продажа жилья и приобретение небольших долей квартир по завышенной стоимости.
Недобросовестные фирмы собирают информацию о социально неблагополучных семьях и предлагают им обналичить сертификаты материнского капитала.
«С микрофинансовой организацией оформляется договор займа под покупку жилого помещения, после чего родители с близкими родственниками оформляют договор купли-продажи квартиры (комнаты), – рассказывает о преступной схеме петербургский нотариус Алексей Комаров. – Цена таких сделок в регионах, как правило, завышена. Родители регистрируют право собственности на жилое помещение, после чего оформляют государственный сертификат на материнский (семейный) капитал и в соответствии со ст. 10 ФЗ-256 направляют денежные средства на погашение основного долга и уплату процентов по займу. “Продавец” получает денежные средства МСК, после чего, по предварительной договоренности, недвижимость переоформляется обратно, как правило, договором дарения. Полученные денежные средства, за минусом процентов кредитной организации, делятся между участниками аферы ».
Дальнейшее распоряжение таким «прокрученным» жилым помещением таит в себе массу сложностей как для продавца, так и для покупателя недвижимости, говорит эксперт. Действия по нецелевому использованию государственных денежных средств попадают под квалификацию статьи о мошенничестве (ст. 159 ч. 2 УК РФ), и практика возбуждения таких дел по ходатайству Пенсионного фонда уже имеется. Более того, сама сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана заинтересованной стороной недействительной (мнимой), то есть заключенной без намерения создать правовые последствия для сторон (ст. 170 ГК РФ). Несовершеннолетний в будущем имеет право в судебном порядке признать за собой право собственности в жилом помещении, которое приобреталось с использованием средств материнского капитала.

Источник: Квадратъ
Многострадальный материнский капитал, который то обещают отменить, то возвращают, с 2016 года может претерпеть очередную метаморфозу. Но предполагается ограничить возможности его использования только улучшением жилищных условий.
Межведомственные совещания вокруг продления срока действия программы материнского капитала завершены. Предварительный их итог – программа сохранится, однако возможности распоряжения её средствами будут существенно урезаны, сообщают «Известия». У счастливых матерей останется лишь одна возможность – улучшать жилищные условия. Цель, безусловно, важная и достойная. Но у матерей при этом отнимают возможность оплачивать образование ребёнка. Мотивировка проста, как урок патриотизма для первоклашек, – в России бесплатное образование.
Образование, пенсия… строительство!
Речь идёт о достаточно серьёзных суммах: сейчас материнский капитал составляет 429,4 тыс. руб., в 2016 году, как предполагается, подрастёт до 500 тыс. руб. Для страны, где более половины работающих получают менее 20 тыс. руб. в месяц, это колоссальные деньги.
Изначально материнский капитал считался в первую очередь деньгами на образование и вхождение ребёнка во взрослую жизнь. Именно этот тезис доминировал в первых пиар-компаниях нововведения; за рождение второго и последующих детей тогда, в 2007 году, кстати, причиталось 250 тыс. руб.
Эти деньги поступали на целевой счёт в банке-агенте, и их нельзя было использовать до совершеннолетия родившегося малыша. Другими способами использования средств являлись решение жилищного вопроса и накопление пенсии матери.
При этом реальных механизмов использования материнского капитала для приобретения жилья не существовало. Поэтому правила каждый год менялись: сначала позволили оплачивать из этих денег проценты по ипотеке, затем ввели жилищные сертификаты, на которые можно перечислять средства материнского капитала для самостоятельной постройки дома.
Лукавые цифры
И деньги потекли в строительный сектор! Сперва тонкой струйкой, потом, когда истекли первые три года неприкосновенности капиталов, – мощным потоком. По уверениям наших властей, 97% расходов маткапитала идут именно на улучшение жилищных условий (интересно, что запрещено тратить эти деньги на аренду жилья и квартплату).
Правда, цену этим процентам мы хорошо знаем – совсем недавно повышение цен на проезд в московском метро уже оправдывали взятыми с потолка показателями. Если учесть, что в понятие «трат на образование» входят оплата детского сада или школы, можно предположить, что это заметная часть расходов капитала, особенно в больших городах, где на 400–500 тысяч и дворницкой клетушки не купишь.
Так что всего 111 тысяч потративших деньги материнского капитала на образование против 4,3 млн получивших жилищные сертификаты – очень сомнительная информация. А вот всего 1,6 тыс. матерей, вложивших капитал в накопительную пенсионную систему, – это реалистично. Цена пенсионным манипуляциям в наших условиях ничтожно мала. В конечном итоге всё получит Пенсионный фонд. Тот самый, который готовит удобные цифры.
Как и Новая Москва, материнский капитал становится абсолютно девелоперским проектом, косвенным государственным финансированием строительного сектора.
* * *
А вот тратить материнский капитал на лечение детей как было, так и осталось нельзя. Минздрав против – потому что медицина у нас тоже бесплатная…

Источник: РБК daily
Российских родителей могут ограничить в способах потратить материнский капитал. Его могут оставить только для улучшения жилищных условий. Инвестировать маткапитал в накопительную часть пенсии и на будущее образование детей, возможно, будет запрещено.
С 2016 года программа маткапитала все-таки будет сохранена. Предварительно, ведомства пришли к выводу, что остаться только одна возможность инвестировать господдержку: на улучшение жилищных условий, пишет газета «Известия» со ссылкой на источник в правительстве. «На одном из последних совещаний обсуждалось предложение исключить образование из направлений использования маткапитала. Во-первых, оно считается у нас бесплатным. Во-вторых, таким образом, капитал используют редко», - пояснил Алексей Левченко, представитель вице-премьера Ольги Голодец.
Упор может быть сделан на другое. «Сейчас 97% семей пользуются маткапиталом для улучшения жилищных условий», — отметил Левченко. Но это не окончательное решение, предстоит еще согласовать его, в чем будут участвовать ведомства социального и финансового блока правительства.
«Улучшение жилищных условий — самая острая проблема. Именно ее на первом месте называют родители и будущие родители. Поэтому, полагаю, есть смысл сконцентрироваться на этом направлении, но расширить возможности для использования», — считает председатель комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Елена Мизулина. По ее словам, сейчас нельзя профинансировать за счет средств материнского капитала земельный участок, ремонт дома, подключение электричества, газа, водоснабжения.
Ранее вице-премьер Ольга Голодец уже говорила о том, что материнский капитал может быть продлен на 15 лет, потому что иначе страна потеряет достигнутые темпы рождаемости. По ее словам, материнский капитал в разных случаях на 40-80% влияет на рост рождаемости.
12 декабря 2013 года, выступая с ежегодным посланием к Федеральному собранию, президент России Владимир Путин заявил, что нормой в России должна стать семья из трех детей. По мнению президента, «решающим фактором демографического развития» должна быть именно жилищная политика. «Сегодня жилищная политика вновь должна стать одним из решающих факторов демографического развития», — пояснил Путин. Он также отметил, что в 2014 году за второго ребенка матери получат 429 тыс. руб., в то время как в 2013 году семьям было назначено 409 тыс. руб.

Источник: RealEstate.ru
Госдума рассмотрит законопроект, позволяющий направлять средства материнского капитала на строительство или приобретение жилья сразу после рождения ребенка, сообщило РИА Новости. Сейчас распоряжаться маткапиталом можно только по достижении ребенком трехлетнего возраста, если только жилье куплено не в кредит. Между тем это условие вынуждает многие семьи брать ипотеку, в то время, когда они могут обойтись и без нее.
Документ на рассмотрение палаты внесли вице-спикер Госдумы от ЛДПР Игорь Лебедев и депутат Александр Старовойтов.
«В настоящее время распространена ситуация, при которой у лиц, имеющих право на получение материнского капитала, имеется в наличии определенная денежная сумма, которая сама по себе не позволяет приобрести или построить нужное жилое помещение, однако при добавлении суммы материнского капитала такая возможность появлялась бы», - отмечают авторы документа.
Авторы законопроекта также аргументируют свое предложение ростом цен на жилье. Он за три года значительно «съедает» выгоду от маткапитала, несмотря на его постоянную индексацию.
Если инициатива депутатов обретет статус закона, она поможет семьям, которым банки по тем или иным причинам не одобряют кредит. Нововведение также может быть полезно для небольших провинциальных городов и сел, где цены на недвижимость значительно ниже, чем в столице.
Напомним, сумма материнского капитала в 2014 году составляет 429,408 тысяч рублей.

Источник: MetrInfo.Ru
Жизнь рождает нестандартные сюжеты. Особенно, если речь идет о квартирных делах, ипотеке и материнском капитале. Под каждый случай специальную инструкцию не напишешь, но можно попробовать разобраться, что к чему. Особенно ценны тут советы практиков, к которым за помощью и обратился наш журнал.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» напоминает, что согласно Федеральному закону № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский (семейный) капитал (МСК) полагается всем семьям, родившим или усыновившим второго ребенка, и в 2013 годе его сумма составляет 408 960,5 руб. Потратить его можно на пенсионные накопления для мам, образование детей и улучшение жилищных условий для всей семьи.
Сгодится ли тётина квартира
Можно ли купить квартиру с использованием средств МСК у близких родственников (например, у собственных родителей) или неблизких родственников (например, у двоюродной тети супруга)?
«Прямых запретов на покупку недвижимого имущества у родственников в законе № 256-ФЗ, регулирующим вопросы материнского капитала, нет», - утверждает Ольга Старостина, юрист компании «ИНКОМ-Недвижимость». «Запрет действует только в отношении супруга (супруги) обладателя сертификата на средства маткапитала», - добавляет Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». При этом должно выполняться только одно условие: недвижимость переходит в собственность семьи полностью, то есть у родственников не остается никаких долей в этом имуществе.
Однако на практике купить квартиру у близких родственников не просто. Во-первых, жилье, приобретенное с помощью средств МСК, должно быть оформлено в совместную собственность детей и родителей, «а действующим законодательством (ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 3 ст. 37 ГК РФ) установлен запрет на сделки несовершеннолетних с их родителями, опекунами, попечителями, их супругами и близкими родственниками, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование», - объясняет Роман Казанцев, директор правового департамента компании «СтройМенеджмент». Это значит, что пока ребенок не достигнет 18 лет, он не может купить квартиру или ее часть у бабушки-дедушки, тети или дяди. В принципе, это правило можно обойти, если несовершеннолетний ребенок не будет выступать в качестве покупателя. По закону квартира изначально может быть оформлена в собственность лишь обладателя сертификата на материнский капитал, если он даст обязательство о выделении долей в приобретенном имуществе детям и супругу (супруге) в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств МСК (либо в течение 6 месяцев после снятия обременения, если жилье приобретается в ипотеку). Ну а потом действительно можно разделить недвижимость между родителями и детьми, например, прибегнув к договору дарения. Таким образом, несовершеннолетний ребенок получит свою долю в квартире по безвозмездной сделке, что не запрещено ГК РФ, и это делает возможным покупку жилья у близких родственников.
Собственно, такая схема, как сообщает Сабина Хамитова («Домус финанс») довольно распространена для обналичивания материнского капитала. Например, молодая семья живет в одной квартире вместе с бабушкой и дедушкой. По документам недвижимость принадлежит бабушке, но когда у семьи рождается второй ребенок и появляется право на МСК, она продает жилье своим детям и внукам. Теперь по бумагам собственниками становятся они, а фактически все остается по-прежнему, и средства материнского капитала бабушке не передаются, а тратятся на что-то еще. Поэтому в подобных случаях Пенсионный Фонд, как правило, отказывает в предоставлении материнских денег, мотивируя тем, что с их помощью семья должна улучшить свои жилищные условия, а здесь никакого улучшения не происходит, то есть, имеет место притворная (фиктивная) сделка. И даже если ПФ РФ в средствах не откажет, он может уведомить о такой сделке органы МВД. «И в случае выявления фиктивности купли-продажи все участники попадают под уголовную ответственность с обязательным возвратом средств материнского капитала государству», - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Так что жилье у близких родственников (родителей, детей, братьев и сестер) лучше не покупать.
А вот если родственники не такие близкие, то сделку с использованием средств МСК совершить проще. Во-первых, нет никаких запретов на покупку жилья несовершеннолетними у неблизких родственников, а во-вторых, Пенсионный фонд не будет столь подозрительным. Но правда, ему все равно лучше показать, что сделка не фиктивная и улучшает жилищные условия семьи. Кроме того, препятствием в таких сделках могут стать банки: «Если для покупки привлекается ипотечный кредит, приобрести недвижимость будет трудно: банки с недоверием относятся к сделкам купли-продажи между родственниками, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Исключение возможны только в том случае, если у семьи внушительный первоначальный взнос, бОльшую долю которого, составляет, естественно, не материнский капитал, а собственные накопления.
Ипотечный кредит, развод, новая свадьба, и второй ребенок
Супруги взяли ипотечный кредит (оба созаемщики и собственники жилья), но потом развелись, и долг выплачивает только женщина. Спустя какое-то время она рожает второго ребенка. Можно ли в таком случае использовать средства МСК для досрочного погашения части долга?
«В данном случае, материнский капитала можно использовать для досрочного погашения части долга», - утверждает Александр Ланцов, руководитель правовой службы ПК «Корпорация жилищного строительства и ипотеки». Но правда, если супруги разделили свое имущество и долги соответствующим соглашением либо решением суда. Если же имущество официально не разделено, то придется приводить все документы в порядок. «Сначала нужно стать стопроцентным собственником квартиры, то есть, получить судебное решение, по которому недвижимость после расторжения брака перейдет в собственность бывшей супруги. Если женщина возложила на себя все расходы по ипотечным обязательствам, то особых проблем в суде у нее не возникнет и квартира будет передана ей. Такое судебное решение станет правоустанавливающим документом на квартиру, и тогда Пенсионный фонд скорее всего разрешит использовать МСК для погашения ипотеки», - говорит Ольга Старостина («ИНКОМ-Недвижимость»). Но правда, при условии, что и первый, и второй ребенок живут с матерью, «ведь распорядителем материнских средств является тот, с кем остаются дети», - добавляет Роман Казанцев («СтройМенеджмент»).
Но дело может усложниться, если суд, перед тем как передать жилье женщине, обяжет ее выкупить у бывшего супруга его долю в недвижимости.
Напоминаем, что при использовании средств МСК для погашения части ипотечного долга, женщине придется давать обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность с детьми. А если она вступит в новый брак, совладельцами квартиры станут все члены новой семьи: она сама, оба ребенка и второй муж.
Ситуация похожая, но есть детали
Супруги взяли ипотечный кредит (оба созаемщики и собственники жилья), но потом развелись, однако оба продолжают выплачивать кредит. Спустя какое-то время женщина вышла замуж во второй раз и родила второго ребенка, каким образом она может использовать средства МСК в этом случае? Может ли она купить долю бывшего мужа в квартире? Или уменьшить свой долг (пропорционально своей доли), соответственно сократив только свои платежи по кредиту?
«Выкупить долю бывшего супруга на средства материнского капитала не получится. Во-первых, если женщина проживает в данной квартире, то не будет улучшения жилищный условий, что требуется законом. А во-вторых, доля в квартире не является жилым помещением, а следовательно не выполняются требования законодательства по использованию материнского капитала и Пенсионный фонд, скорее всего, откажет в средствах МСК», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). «Но можно выкупить долю мужа с помощью своих или дополнительных заемных средств, стать единственным собственником квартиры, а потом уменьшить свой ипотечный долг (уже за весь объект) материнскими деньгами», - объясняет Ольга Старостина («ИНКОМ-Недвижимость»).
Также если имущество супругов и их долги после развода были разделены по решению суда, женщина может обратиться в ПФР с заявлением о погашении с помощью средств МСК лишь своей части долга. Но могут потребоваться дополнительные документы, например, решение суда, соответствующие дополнительные соглашения к кредитному договору, справка о размере задолженности бывшего супруга (т.е. созаемщика) и т.п.
И конечно, как отмечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», при использовании средств МСК, женщине придется делить свою собственность с членами ее новой семьи – с детьми и вторым мужем.
«Добрачный» кредит и МСК
Супруг взял ипотечный кредит еще до брака, соответственно он единственный заемщик и собственник. Можно ли использовать средства МСК для погашения такого долга?
«Если заемщик по ипотечному кредиту и собственник жилья - супруг женщины, которая имеет право на материнский капитал, средства МСК могут быть использованы на погашение его долга. Это правило распространяется и на те случаи, когда ипотека оформлялась до брака», - утверждает Сабина Хамитова («Домус финанс»). «Но правда стоит учесть, что при обращении к материнскому капиталу право собственности на жилплощадь получают все члены семьи. Так что супругу придется выделять доли женщине и детям (в том числе и от предыдущих браков супруги, если такие дети есть – от ред.)», - напоминает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). «То есть в данном случае использовать средства МСК можно, но при условии оформления недвижимости в долевую собственность родителей и детей», - подводит итог Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».
Журнал www.metrinfo.ru надеется, что рекомендации наших экспертов помогут читателям грамотно и без проблем пользоваться материнским (семейным) капиталом.

Источник: MetrInfo.Ru

О материнском капитале, который полагается всем семьям, родившим или усыновившим второго ребенка, и в 2013 году составляет 408 960,5 рублей, пожалуй, знают уже все российские граждане. Но когда дело доходит до его оформления и использования, не редко возникают всевозможные вопросы и спорные моменты. Мы уже не раз обращались к экспертам за рекомендациями и советами по материнскому капиталу, и решили продолжить этот опыт, задав специалистам очередные вопросы.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» напоминает, что материнскому (семейному) капиталу (МСК) посвящен Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а основополагающие моменты можно посмотреть на сайте Пенсионного фонда РФ. Мы же займемся практическими вопросами.
Как разделить жилье на доли
По закону, жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и всех их детей. Но на практике, особенно при использовании ипотеки, недвижимость, как правило, оформляется в собственность обладателя сертификата на средства МСК (либо обладателя сертификата и его супруга (супруги)) и им дается нотариально заверенное обязательство о выделении долей супругу (супруге) и детям (либо только детям) в течение 6 месяцев после погашения займа. Как можно выделить эти доли?
«Прежде всего, после погашения кредита необходимо снять с недвижимости обременение. Для этого у банка берется документ о полном расчете, и на основании его органы Государственной регистрации выдают новое свидетельство о государственной регистрации права собственности уже без обременения, - говорит Ольга Старостина, юрист компании «ИНКОМ-Недвижимость». – А параллельно с банковским документом в регистрирующий орган может быть подано соглашение об определении долей (его, кстати, лучше удостоверить нотариально, то есть, составлять у нотариуса), в котором собственники недвижимости (один из родителей или оба) своим решением наделяют долями детей и супруга (супругу), тогда после государственной регистрации перехода права собственности, соответствующие свидетельства получают уже все собственники – родители и дети».
«Надо еще отметить, что законом не предусмотрено равенство долей, так что дробить их можно как угодно», - подчеркивает Роман Казанцев, директор правового департамента компании «СтройМенеджмент». Должно выполняться лишь одно условие: как отмечает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс», доли детей не могут быть меньше долей других собственников. «И еще, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка), он также будет иметь право на долю в недвижимости, поэтому в соглашении об определении долей должна быть предусмотрена возможность уменьшения (перераспределения) долей (письмо Минэкономразвития России от 28 июня 2011 г. № Д23-2738)», - добавляет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
Также доли супругу (супруге) и детям можно выделить с помощью договора дарения (тогда в Росреестр вместе с банковским документом о полном расчете по кредиту нужно подавать этот документ). Такой способ используется даже чаще, ведь «договор дарения составляют в простой письменной форме», - сообщает Ольга Старостина («ИНКОМ-Недвижимость»). «А его образец легко находится в Интернете», - говорит Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). Там же можно найти и образец соглашения об определении долей, если не хочется обращаться к нотариусу, но с нотариусом все же надежнее.
Возможна еще и такая ситуация: кредит оформляется на строящееся жилье, но погашается он даже раньше, чем достраивается дом. В таком случае делится не недвижимость, а право требования согласно договору долевого участия либо пай в ЖСК или ЖНК. «И например, если речь идет о договоре участия в долевом строительстве, с застройщиком подписывается дополнительное соглашение об изменении состава участников долевого строительства и определении долей в праве общей собственности на строящееся жилое помещение. Оно тоже регистрируется в Росреестре, и после передачи недвижимости дольщикам, свидетельства о собственности получают все члены семьи», - рассказывает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».
Плохая кредитная история – что делать?
У одного из супругов испорчена кредитная история, и банк соглашается выдать кредит только в том случае, если заемщиком будет лишь супруг с хорошей репутацией, то есть. он один станет и собственником жилья. Можно ли в такой ситуации использовать материнский капитал?
«Действующее законодательство не исключает возможности использования средств материнского капитала, когда заемщиком является один из супругов», - говорит Станислав Дегтярев, начальник отдела пресс-службы Пенсионного фонда Российской Федерации. Если ипотечный кредит будет оформляться на того супруга, который является обладателем сертификата на средства МСК, то при обращении в ПФ РФ с заявлением об использовании «материнских денег» даже не потребуется каких-либо дополнительных документов помимо стандартного пакета. А если ипотеку получает супруг или супруга обладателя сертификата на средства МСК, то, как объясняет Станислав Дегтярев (Пенсионный фонд РФ), нужно письменное заявление лица, получившего сертификат, о направлении средств материнского капитала на первоначальный взнос по данному кредиту. «И конечно, заемщик, как единственный собственник жилья, должен будет предоставить нотариально заверенное обязательство об оформлении приобретаемой недвижимости в общую собственность родителей (себя и супруга/супруги) и всех детей в течение 6 месяцев после снятия обременения», - добавляет эксперт.
«Однако, в соответствии с законом об ипотеке супруги обязаны быть созаемщиками по ипотечному кредиту, кроме разве что тех случаев, когда составлен брачный контракт на определенных условиях», - сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». А поскольку такой документ у нас пока не очень распространен (во всяком случае, у среднего класса, который чаще всего и прибегает к ипотеке), то несмотря на разрешение Пенсионного фонда, фактически взять кредит будет проблематично.
Хотя найти подходящую программу все же можно, например - в Росбанке: «По условиям кредитования нашего банка супруг с отрицательной кредитной историей может выступать в качестве созаемщика, только его доход не будет учитываться при расчете максимально доступной суммы кредита, но недвижимость при этом может быть оформлена и в общую собственность супругов – созаемщиков», - рассказывает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления кредитных продуктов Росбанка.
А если не кредит, а ссуда?
Можно ли средствами МСК погасить не ипотечный кредит, а ссуду на покупку жилья (например, от предприятия - работодателя), в том числе беспроцентную? Нужно ли в этом случае дожидаться, пока ребенку исполнится 3 года?
Напрямую о ссудах в законе № 256-ФЗ не говорится, но ссуда по сути – это беспроцентный заем. «А законом предусмотрено право направлять средства МСК на погашение основного долга и уплату процентов по любым кредитам или займам, направленным на приобретение (строительство) жилого помещения. Таким образом, заем не обязательно должен быть ипотечным, а организация, предоставившая его, - кредитной», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «Если речь идет о беспроцентной ссуде, то материнский капитал фактически будет использован для погашения основного долга, что находится в рамках закона», - добавляет Сабина Хамитова («Домус финанс»).
Однако, как отмечает Василий Шарапов («Сити-XXI век»), важно, чтобы заем был целевым, то есть направленным на покупку жилого помещения. И с его помощью, как сообщает Александр Ланцов, руководитель правовой службы ПК «Корпорация жилищного строительства и ипотеки», нужно непременно улучшить жилищные условия, увеличив тем самым совокупную площадь имеющейся у семьи недвижимости. Чтобы использовать средства МСК для погашения ссуды, необходимо показать (или доказать) Пенсионному фонду, что заем действительно целевой и помог улучшить жилищные условия. А для этого ссуда должна быть оформлена договором. «И важно, чтобы в нем говорилось, что деньги были выданы именно на приобретение, строительство или реконструкцию жилья (но не на ремонт или перепланировку от ред.)», - утверждает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»).
Если указанные условия соблюдены, то потратить «материнские» деньги на погашение ссуды, как утверждает Ольга Старостина («ИНКОМ-Недвижимость»), можно и не дожидаясь трехлетия второго ребенка. «Ведь законом установлено, что в двух случаях, таких как, погашение основного долга по кредиту и уплата процентов по займам, предоставленным на приобретение или строительство жилья, материнский капитал разрешается использовать без трехлетней отсрочки», - объясняет Сабина Хамитова («Домус финанс»). Но правда, если квартира приобретена не с помощью ссуды, а в рассрочку (сейчас многие заемщики готовы предоставить рассрочку), то, как замечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», придется ждать 3 года с рождения второго ребенка, ведь в этом случае средства МСК направляются не на погашение займа, а на покупку недвижимости.
Чем помочь заемщику?
У семьи финансовые проблемы и временно нет средств, чтобы платить по кредиту. Можно ли в таком случае за счет средств МСК произвести не частичное досрочное погашение кредита, а оплачивать ежемесячные платежи в течение определенного срока (пока не закончатся средства МСК или пока заемщик не примет решение потратить остаток на погашение части долга)?
Теоретически средства материнского капитала могут быть использованы для выплаты ежемесячных платежей по кредиту, но на практике реализовать такую возможность практически невозможно. Прежде всего, возникает много вопросов по перечислению денег. Чтобы использовать средства МСК, нужно обратиться в Пенсионный фонд с соответствующим заявлением и пакетом документов, а чтобы согласовывать ежемесячные выплаты из средств материнского капитала, как уверяет Роман Казанцев («СтройМенеджмент»), придется собирать документы и ходить в ПФ каждый месяц, что довольно хлопотно. «Кроме того, обычно решение по заявлению принимается в течение месяца, а деньги в банк переводятся в течение двух месяцев», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), поэтому действовать придется по опережающему графику. Или придется договариваться с территориальным управлением Пенсионного фонда о ежемесячном перечислении средств, возможно, оно и пойдет на уступки.
Как вариант, можно попробовать договориться с банком. «Если условия кредитного договора и порядок погашения кредита позволяют, то вероятнее всего, у кредитного учреждения будет возможность зачислить все средства МСК на отдельный счет должника и постепенно их списывать в счет ежемесячных платежей», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «Но существуют рекомендации ЦБ РФ направлять материнский капитал на погашение основного долга и процентов по кредитам единовременно и в полном объеме», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Как отмечает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»), банкам так действительно удобнее, поэтому далеко не каждое кредитное учреждение согласится использовать средства МСК на оплату ежемесячных платежей – все зависит от лояльности конкретного банка.
К тому же надо отметить, что использование МСК вышеуказанным образом не очень выгодно и его обладателю: «Размер материнского капитала (в том числе и его оставшейся части), ежегодно индексируется с учетом инфляции, а при переводе средств на специальный банковский счет, открытый для погашения кредита, они либо вообще не принесут процентный доход, либо он будет очень низким», - отмечает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). Поэтому специалисты все-таки советуют направлять материнский капитал на частичное досрочное погашение кредита, в результате чего, кстати сказать, произойдет перерасчет ежемесячного платежа и снизится финансовая нагрузка, причем не на краткосрочный период, а на весь срок выплат по ипотеке. А если у семьи временные финансовые трудности, и она не сможет вносить даже уменьшившиеся платежи, то стоит договориться с банком о кредитных «каникулах» или реструктуризации займа – это вполне реально.

Источник: MetrInfo.Ru
Материнский капитал вошел в нашу жизнь уже более 6 лет назад. Сегодня каждая семья с рождением или усыновлением второго ребенка имеет право получить 400 тысяч рублей и потратить их на улучшение жилищных условий. Правда, с 2007 года кое-что изменилось: например, разрешили тратить средства материнского капитала на строительство дома собственными силами. И желающих воспользоваться этими деньгами становится все больше, а значит, растет и число вопросов по получению и использованию материнского капитала.
Поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» обратился к экспертам и попросил их ответить на вопросы обладателей сертификатов на средства МСК и разъяснить, как им действовать в той или иной ситуации. Напоминаем также, что основные положения о материнском (семейном) капитале (МСК) содержатся в федеральном законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Кроме того, советуем нашу статью о том, как помогает МСК ипотечным заемщикам «У вас есть 300 тысяч рублей? Вы уже можете купить квартиру. Раскрываем верный способ». А мы переходим к вопросам.
Виртуальные доли и дома под снос
Предъявляются ли к жилью, приобретаемому с помощью средств МСК, какие-либо требования? Например, можно ли купить часть квартиры или дома (в том числе «виртуальную часть» в квартире, где физически выделить долю невозможно)? Или квартиру в пятиэтажке, которая может пойти под снос и т.п.?
В законе № 256-ФЗ на этот счет, как подмечает Александр Ланцов, руководитель правовой службы ПК «Корпорация жилищного строительства и ипотеки», содержится только одно требование к объекту недвижимости, приобретаемому с помощью средств МСК, - он должен находиться на территории Российской Федерации. Однако в законе речь идет об улучшении жилищных условий посредством приобретения или строительства жилых помещений. А согласно Жилищному кодексу Российской Федерации жилое помещение – это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Поэтому, как объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», Пенсионный фонд, скорее всего, откажет в направлении средств на покупку так называемой «идеальной» доли («виртуальной части» в квартире), не выделенной в натуре, а следовательно, неизолированной от других помещений и непригодной для проживания. Особенно это касается однокомнатных квартир, «ведь в однушке получить изолированное жилое помещение посредством покупки доли вообще невозможно», - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». «Исключение здесь действует только для тех граждан, которые с помощью материнского капитала хотят купить долю в той квартире, где проживают», - рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Но при этом требуется выполнение одного условия: после приобретения доли члены семьи (родители и все дети) должны остаться единственными собственниками недвижимости. В этом случае, как отмечает Роман Казанцев, директор правового департамента компании «СтройМенеджмент», разрешается даже покупать доли у родственников, например, у бабушек или дедушек.
А вот покупать с помощью средств МСК комнаты, обозначенные в свидетельстве о праве собственности как отдельные жилые помещения, то есть, попросту говоря, комнаты в коммунальной квартире, лицевые счета совладельцев которой разделены, закон не запрещает, ведь они являются изолированными. Точно так же можно купить и часть дома. Правда, по данным Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), ей необходим отдельный вход, то есть часть дома тоже должна быть изолированной.
Законодательство не ограничивает обладателей сертификатов на средства МСК и в приобретении квартир в пятиэтажках, если они не признаны ветхими или аварийными, а значит, считаются пригодными для постоянного проживания. Но зато нельзя приобрести квадратные метры в недостроенном доме, где пока еще нельзя жить, можно лишь участвовать в долевом строительстве в соответствии с законом 214 или стать членом ЖСК и ЖНК. На средства МСК запрещается покупать и апартаменты или дачи, так как они не считаются жилыми помещениями для постоянного проживания и в них нельзя прописаться.
«Материнский капитал не может быть использован и на приобретение земельного участка, так как покупка земли не является улучшением жилищных условий», - рассказывает Елена Семенча, руководитель юридического отдела компании «Азбука Жилья». Его можно направить лишь на строительство дома на уже имеющемся участке либо на реконструкцию когда-то построенного дома: «Но при этом земля, на которой будет возводиться дом, должна иметь статус разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)» и находиться в собственности обладателя сертификата или в совместной собственности супругов. А если средства МСК хочется направить на реконструкцию дома, то нужно доказать, что он был построен после 1 января 2007 года (т.е. не ранее чем в нашу жизнь вошел материнский капитал. – От ред.)», - уточняет Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».
И кроме того, если для покупки или строительства жилья с помощью средств МСК предполагается привлекать еще и кредитные средства, то, как отмечает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления кредитных продуктов Росбанка, при выборе недвижимости придется ориентироваться и на ограничения, действующие в банке-кредиторе.
«А также нужно заметить, что в случае выявления фактов, позволяющих усомниться в законности использования средств материнского капитала, соответствующая информация направляется в правоохранительные органы», - утверждает Станислав Дегтярев, начальник отдела пресс-службы Пенсионного фонда Российской Федерации. Таким образом, если обладатель сертификата, например, знает, что жилье, которое он собирается приобрести, будет признано аварийным, или вместо жилого дома намеревается строить дачу, он может серьезно поплатиться за обман.
И плюс «второе жилье»
Разрешается ли тратить средства МСК на покупку «второго жилья», которое потом достанется ребенку, если у семьи уже есть недвижимость и она не будет проживать в приобретаемой квартире?

«Закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», не запрещает использовать средства МСК на покупку «второго жилья», - объясняет Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24. Материнский капитал может быть использован для улучшения жилищных условий детей и их родителей, и как отмечает Ольга Докучаева (Росбанк), приобретение дополнительной недвижимости можно рассматривать как улучшение жилищных условий. «Поэтому у семьи может быть хоть три трехкомнатных квартиры, но это не помешает ей приобрести еще одну на материнский капитал. В законе нет никаких ограничений, связанных с наличием у семьи излишков жилплощади», - говорит Роман Казанцев («СтройМенеджмент»).
Но вот передать недвижимость, приобретаемую с помощью «материнских денег», только одному ребенку не получится, ведь главное условие такой покупки – общедолевая собственность: «Жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих) с определением размера долей по соглашению, - сообщает Станислав Дегтярев (Пенсионный фонд РФ). – И кроме того, с учетом положений Семейного кодекса Российской Федерации владелец государственного сертификата на материнский капитал должен действовать в интересах всех своих детей, а значит, и приобретать «второе жилье» должен для всех малышей».
Тратить на перепланировку МСК пока нельзя…
Можно ли использовать материнский капитал на капитальный ремонт, переустройство или перепланировку квартиры, либо на глобальный ремонт новостройки?
«По действующему закону направление средств материнского капитала на капитальный ремонт, переустройство (перепланировку) квартиры, ремонт новостройки невозможно», - утверждает Станислав Дегтярев (Пенсионный фонд РФ). «Однако недавно на рассмотрение в Госдуму был внесен законопроект, который может все это разрешить. Причем предполагается, что средства МСК в соответствии с документами будут перечисляться как организациям, осуществляющим ремонт, так и непосредственно физическим лицам», - рассказывает Павел Лепиш («Домус финанс»).
…а на реконструкцию - можно
Можно ли потратить средства МСК на перепланировку и переустройство частного дома или на окончание его строительства, если дом начали строить до рождения второго ребенка?

«Использовать материнский капитал для проведения ремонтных работ, включая переустройство или перепланировку, нельзя. Но если речь идет о реконструкции постройки (расширении площади дома, надстройки этажа и т.д.), то такая возможность есть», - сообщает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). «Однако следует отметить, что при привлечении средств МСК в ходе реконструкции общая площадь жилого помещения должна увеличиться не менее чем на учетную норму площади», - говорит Станислав Дегтярев (Пенсионный фонд РФ). Она составляет 12 кв. м. «А следовательно, потратить деньги, например, на утепление уже построенного дома или на подвод к нему инфраструктуры не получится», - добавляет Роман Казанцев («СтройМенеджмент»).
А вот использовать средства МСК на утепление строящегося дома, то есть для окончания строительства (равно как и для строительства с нуля), можно, независимо от того, когда оно началось. Для этого, как сообщает Елена Семенча («Азбука Жилья»), обладатель сертификата должен предоставить в Пенсионный фонд РФ копию документа, подтверждающего право собственности (или право пользования) на земельный участок (это право должно принадлежать обладателю сертификата или обоим супругам), и разрешение на строительство дома.
Реконструкцию и строительство дома можно проводить как самостоятельно, так и с помощью подрядных организаций, но с обязательным документальным подтверждением всех затрат. «Кроме того, средства материнского капитала могут быть использованы по окончании строительства или реконструкции на компенсацию произведенных затрат», - рассказывает Станислав Дегтярев (Пенсионный фонд РФ).
Если строительством занимается подрядчик, то «материнские деньги» перечисляются на его счет в соответствии с договором подряда и сметой, а если дом строит (реконструирует) сам обладатель сертификата, то средства поступают на его личный счет, но только в размере 50% от размера МСК (статья 10 Федерального закона №256-ФЗ). «Вторую же часть материнского капитала можно использовать лишь спустя полгода при подтверждении проведения строительных работ», - говорит Михаил Сероштан (ВТБ24). «Ее перечислят, если за первые полгода будет произведен монтаж фундамента, будут возведены стены и кровля, а в случае реконструкции дома - жилая площадь увеличится не менее чем на учетную норму», - сообщает Елена Семенча («Азбука Жилья»).
И надо отметить, что, прибегая при строительстве или реконструкции дома к средствам МСК, придется оформлять дом в общую долевую собственность родителей и детей - в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта.

Источник: MetrInfo.Ru

С помощью материнского капитала можно побыстрее расплатиться с ипотечным кредитом. Сегодня все больше банков готовы принимать средства материнского капитала, и даже разрабатывают для этого специальные программы. Конечно, в Московском регионе, где жилье стоит довольно дорого, помощь МСК не так существенна, как в регионах, но он позволяет сократить долговую нагрузку, расширить жилую площадь в ходе альтернативной сделки или приобрести жилье даже тем, кто накопил на него всего лишь 5-10% от требуемой суммы. А для семей с детьми, у которых финансы часто ограничены, это очень важно.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» напоминает, что 1 января 2007 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», российские родители получили право на дотацию от государства - материнский (семейный) капитал. Правда, при условии рождения и усыновления второго ребенка или последующих детей, если при рождении (усыновлении) предыдущих малышей сертификат не оформлялся. А потратить эти деньги разрешается на увеличение накопительной части пенсии матери (или отца) ребенка, на образование любого из детей или на улучшение жилищных условий, в том числе на погашение ипотечного долга или получение нового кредита.
Материнский капитал и ипотека


Материнский (семейный) капитал (МСК) ежегодно индексируется, и с 1 января 2013 года он составляет 408 960 рублей 50 копеек. Его все так же можно потратить на оплату первоначального взноса при оформлении кредита, на приобретение или строительство жилья (ипотечного банковского кредита, целевого займа у предприятия-работодателя или застройщика и т.п.), либо на погашение основного долга и процентов по таким займам, полученным ранее. При этом не нужно дожидаться, когда ребенку исполнится 3 года. Надо только, чтобы объект ипотеки находился на территории РФ и имел статус жилого помещения, то есть в нем можно было жить и регистрироваться по месту жительства, а в случае со строительством необходимо, чтобы разрешенный вид использования участка позволял строить жилые дома. Таким образом, материнский (семейный) капитал нельзя потратить на апартаменты и дачи, или если жилье находится в аварийных и ветхих домах.
Ситуация № 1: гасим имеющийся кредит с помощью МСК


Использование материнского капитала для частичного досрочного погашения уже имеющегося кредита сегодня стало нормой и не вызывает у подавляющего большинства банков никаких вопросов. Почти все кредитные учреждения готовы принимать материнский капитал для погашения долга и процентов по кредиту, в том числе и по «социальной ипотеке», и не берут за это никаких комиссий. Кредит может быть выдан и на вторичку, и на квартиру в готовой новостройке, и на жилье в строящемся проекте (если он возводится в соответствии с законом 214-ФЗ), на коттедж или таунхаус, на строительство дома и даже на достройку незавершенного.
Чтобы направить «материнские деньги» на погашение уже имеющегося кредита, нужно получить сертификат на средства МСК в территориальном органе Пенсионного фонда России и, приложив его к соответствующему заявлению, обратиться в банк за справкой о размерах текущей задолженности по кредиту – по основному долгу и по процентам. Кстати, если заемщик один из супругов, сертификат не обязательно оформлять именно на него, его может получить и другой супруг. Справка о задолженности, как правило, делается не больше 10 дней. С ней надо еще раз сходить в Пенсионный фонд и подать заявление о перечислении средств МСК в банк в счет погашения кредита, приложив к нему копию кредитного договора, свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное или построенное жилое помещение либо копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию, либо копию разрешения на строительство индивидуального жилого дома.
В течение 3 месяцев Пенсионный фонд должен принять решение по такому заявлению. В большинстве случаев решение бывает положительным. Пенсионный фонд может отказать, если заподозрит какое-нибудь мошенничество с целью обналичить средства МСК, по этой причине, кстати, не одобряют сделки купли-продажи жилья между родственниками. Также причиной отказа может быть назначение кредита: материнский капитал можно направить лишь на погашение целевых займов на приобретение или строительство жилья, а, например, потребительский кредит на любые нужды, даже если деньги фактически использовались на покупку недвижимости, погасить нельзя. С помощью средств МСК нельзя гасить и штрафы и пени по кредиту, если они будут фигурировать в банковской справке, Пенсионный фонд тоже откажет в перечислении денег.
«Когда для приобретения жилья используется материнский капитал, оно должно быть оформлено в собственность всех членов семьи – родителей и несовершеннолетних детей. Но при этом банки, как правило, противятся включению детей в число собственников. Их позиция понятна: в случае дефолта заемщика квартиру, которая принадлежит в том числе несовершеннолетним, практически невозможно продать – на это не дадут разрешение органы опеки, а значит, она теряет свой смысл как обеспечение кредита», - рассказывает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.
Таким образом, часто возникают ситуации, когда недвижимость, приобретенная в кредит, находится лишь в собственности родителей, и Пенсионный фонд имеет право отказать в направлении средств МСК на погашение части долга. А чтобы избежать отказа, родителям, прежде чем идти в Пенсионный фонд, необходимо обратиться к нотариусу и засвидетельствовать у него письменное обязательство об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность всех членов семьи после снятия с недвижимости обременения (т.е. после погашения ипотеки).
Если все требования Пенсионного фонда выполнены и получен положительный ответ, средства МСК переводятся в банк, который должен незамедлительно списать их в счет досрочного погашения основного долга. После этого изменяется график погашения кредита: большинство банков уменьшает ежемесячные платежи, но многие предлагают и два варианта. «Например, в нашем банке заемщики могут выбирать: либо сократить ежемесячный платеж, либо уменьшить срок кредитования», - рассказывает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка. В принципе, если задолженность по кредиту не превышает сумму материнского капитала, эти средства могут полностью закрыть долг перед банком. Но на практике такое бывает, конечно, редко.
Ситуация № 2: материнский капитал как первоначальный взнос


Если же кредита у семьи еще нет, то средства МСК, как уже отмечалось выше, разрешается направить на первоначальный взнос. Еще пару лет назад это вызывало определенные сложности - далеко не все банки соглашались ждать деньги от Пенсионного фонда, но сегодня кредитных учреждений, принимающих материнский капитал в качестве первоначального взноса, стало намного больше. Среди них Сбербанк России, ВТБ 24, DeltaCredit, Московский Банк Реконструкции и Развития, Мособлбанк, М-Банк, НОМОС-Банк, все банки-партнеры АИЖК и др. Но, правда, стоит учитывать, что в этом случае можно приобрести лишь городское жилье - квартиры на вторичном или первичном рынке, в том числе строящиеся (ранее вообще разрешалось покупать лишь готовые объекты). Пожалуй, только программа АИЖК распространяется на загородное малоэтажное жилье, но только на вторичном рынке.
И без собственных накоплений все же не обойтись - потребуется хотя бы 5-10% от стоимости жилья, причем в сумме с материнским капиталом должно получиться не менее 15-20% от стоимости недвижимости. «Например, если заемщик хочет приобрести однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 6 млн руб. и оформить кредит в банке, где первоначальный взнос составляет 20%, для оформления кредита потребуется 1,2 млн руб., примерно 408 960,5 руб. покроет МСК, а 800 тыс. руб. необходимо будет доплатить из собственных средств», - говорит Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК».
Этот пример прекрасно показывает, что, даже если бы банки не требовали наличия собственных капиталов, купить жилье только на средства МСК вряд ли бы получилось. Сегодня минимальный первоначальный взнос составляет 15-20%, а средняя стоимость столичной однушки 6 млн руб., таким образом, минимальный первоначальный взнос должен быть 900 тыс. руб., что в 2,25 раза больше суммы материнского капитала. «То есть на первоначальный взнос для квартиры в Москве материнского капитала не достаточно. Его может хватить разве что для приобретения однокомнатной квартиры в Подмосковье, как минимум в 10-15 км от столицы», - утверждает Сергей Ситин (Промсвязьбанк). Но и в этом случае придется доплачивать: «При стоимости однокомнатной квартиры 3,5 млн руб. на первый взнос надо 700 тыс. руб., а за минусом средств материнского капитала (408960,5 руб.) - 300 тыс. руб., что составляет примерно 8,6% от стоимости недвижимости», - говорит Евгения Таубкина («НБИК»).
Бывает, что на период, пока банк не получил деньги от Пенсионного фонда, ставка может быть выше, ведь кредит оформляется в момент покупки жилья, а деньги перечисляются уже после его оформления (обычно банк отводит на это 6 месяцев) и фактически являются частичным досрочным погашением. Но зато у обладателей материнского сертификата есть возможность увеличить сумму доступного им кредита. Вообще размер займа ограничивается доходами заемщика или созаемщиков, ведь от него рассчитываются ежемесячные взносы, а они не должны превышать 40-70% (в зависимости от политики банка) от дохода, но если у ипотечника есть право на МСК, к сумме кредита, рассчитанной на основании сведений о доходах, прибавляются «материнские деньги». Таким образом, можно рассматривать более дорогие квартиры.
Все это выглядит очень привлекательно, и число желающих использовать материнский капитал на приобретение жилья в ипотеку растет, и банки уже разрабатывают специальные программы.
Спецпрограммы для обладателей МСК


Одной из первых программ для обладателей МСК стала программа АИЖК. Она так и называется - «Материнский капитал». По ее условиям ставки для вторичного рынка жилья начинаются от 8,95% (причем можно выбирать объекты малоэтажного строительства), а для новостроек - от 7,65%. В последнем случае применяются условия программы «Новостройка», то есть максимальная сумма кредита не может превысить 3 млн руб. для регионов и Московской области и 8 млн руб. для Москвы и Питера. Кредит можно оформить на срок до 30 лет, привлекая до 4 созаемщиков. «Требуются собственные накопления в размере хотя бы 10% от стоимости жилья, причем при оформлении займа платежи по кредиту рассчитываются так, как будто материнский капитал уже поступил кредитору. То есть максимально возможная сумма будет больше, а проценты могут быть ниже», - рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Например, если у заемщика при покупке новостройки есть 41% от стоимости жилья, он может получить кредит на 5 лет под 9,7%, но если у него есть сертификат на МСК, то первоначальный взнос увеличивается до 51% и ставка составит уже 7,65%. Кроме того, если заемщик, получивший сертификат на МСК, к тому же является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», ставка снизится еще на 0,25 п.п.
По ее условиям размер кредита может быть увеличен на сумму, указанную в документе из Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского (семейного) капитала, а размер первоначального взноса может быть уменьшен в этом же размере.
Специальная программа для тех, кто имеет право на МСК, есть и в Сбербанке – это продукт «Ипотека плюс материнский капитал». По его условиям размер займа может быть увеличен на сумму материнского капитала, а первоначальный взнос – уменьшен на эту же сумму. Минимальный же размер собственных средств – 10%, а ставки начинаются от 12% (самые низкие ставки при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования не более 10 лет для участников зарплатных проектов).
Аналогичная программа с таким же названием действует и в ВТБ24, только ставки (фиксированные) начинаются от 10,9% (самые низкие ставки при первоначальном взносе от 60% и сроке кредитования не более 7 лет для сотрудников корпоративных клиентов банка).
Тем же обладателям сертификатов на МСК, которые накопили лишь 5% от стоимости желанной квартиры, можно обратиться, например, в Мособлбанк, банк DeltaCredit, М-Банк и др. Например, в М-Банке предлагаются кредиты по программам «Выгодный 5», «Выгодный 7», «Квартира-рубли» или «Квартира-доллары». Первые две предполагают комбинированные процентные ставки, а вторые две – фиксированные. С такими скромными накоплениями при покупке готового жилья минимальная фиксированная ставка по займу в рублях составит 13% при сроке кредита не более 7 лет и 14% при сроке кредита 21-25 лет. Но, правда, нужно понимать, что ежемесячные платежи при таких условиях будут весьма существенными, поэтому однушку в Москве смогут себе позволить лишь те семьи, где доход хотя бы 120 тыс. руб. в месяц, а для покупки 1-комнатной квартиры в Подмосковье надо зарабатывать минимум 60-70 тыс. руб.
Если же доходы позволяют, а предложения банков устраивают, то при оформлении заявки на кредит к стандартному пакету документов надо приложить сертификат на МСК. В случае одобрения заявки банк напишет предварительное письмо-подтверждение о выдаче кредита, где укажет срок, в который нужно перечислить средства материнского капитала. Чаще всего он составляет 6 месяцев с даты оформления кредитного договора. С этим письмом нужно обратиться в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ. Если он одобрит перечисление денег, то выдаст соответствующее письмо для банка и актуальную справку о наличии и сумме средств материнского капитала. Эти документы надо передать в кредитное учреждение пока действует решение о выдаче кредита (обычно это 2-3 месяца). Следует учесть, что Пенсионный фонд может затянуть с одобрением, а справка об остатке средств МСК действует не более 30 дней, поэтому оперативность тут не помешает. Когда кредитный договор будет оформлен, придется еще раз посетить Пенсионный фонд и написать заявление о погашении части долга с помощью средств материнского капитала. И не надо забывать, что при использовании материнского капитала, недвижимость нужно оформлять в долевую собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей. А если это невозможно по условиям банка, то заемщик должен предоставить нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним детям в течение 6 месяцев с момента выплаты ипотечного кредита и снятия с квартиры обременения.
Без специальных программ


Если же у обладателя сертификата на МСК достаточно собственных средств для первоначального взноса и нет необходимости в увеличении суммы кредита, то к специальным программам можно и не прибегать, оформив кредит на обычных условиях. А потом уже сделать досрочное погашение с помощью средств МСК, причем соответствующую заявку в Пенсионный фонд можно подать сразу же после оформления кредита. Так, кстати, лучше действовать тем, кто хочет улучшить жилищные условия, продав имеющуюся недвижимость и купив с помощью ипотеки новую (т.е. при альтернативных сделках). «Например, семья, владеющая домом в Тверской области, продав его, может купить квартиру в Московской области, оформив ипотечный кредит на 500 - 600 тыс. рублей, а затем частично погасить долг средствами материнского капитала, - советует читателям www.metrinfo.ru Евгения Таубкина («НБИК»), - правда, в этом случае нужно выбирать банк с учетом ограничений по минимальному размеру ипотечного кредита». Не все кредитные учреждения дают в ипотеку сравнительно небольшие суммы: например, в ВТБ24 минимальная сумма кредита 900 тыс. руб., а в М-Банке и в банке DeltaCredit (для Москвы и Московской области) – 600 тыс. руб. За «маленькими» кредитами можно обратиться в банки-партнеры АИЖК, в Сбербанк, где сумма кредита стартует всего с 45 тыс. руб., в Нордеа-банк, где готовы выдать минимум 400 тыс. руб., и т.д.
Используя рассматриваемую схему, можно получить заем на покупку загородной недвижимости и незавершенного строительства либо на строительство дома, что по программам, где в качестве первоначального взноса используется материнский капитал, невозможно (за исключением продукта АИЖК). Правда, далеко не в каждом банке имеются соответствующие программы, а если они есть, то обычно процент по ним выше и требуется бОльший первоначальный взнос. Например, в ВТБ24 ставки (фиксированные) по ипотеке на строительство дома стартуют от 15,45%. Причем первоначальный взнос должен быть не менее 30%, а максимальный срок кредитования – 20 лет, тогда как при покупке городского жилья ставки начинаются от 10,9%, минимальный взнос составляет 20%, а максимальный срок кредита – 50 лет.