Источник: Российская газета
Конституционный суд защитил права граждан, покупающих жилье на вторничном рынке недвижимости, и потребовал внести соответствующие поправки в законодательство. О судебном решении рассказывает "Российская газета".
КС РФ рассмотрел жалобу гражданина, который купил квартиру на вторичном рынке недвижимости, но не смог выселить прежних собственников. Адам Богатырев приобрел трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге на открытых городских торгах. Оформив права собственности и попытавшись въехать в новое жилье, он столкнулся с проблемой: прежние владельцы все еще там живут и не собираются съезжать.
Прежних хозяев-должников гражданину удалось выселить через суд. А вот их дочь и ее несовершеннолетних детей, также проживающих в спорной квартире, судьи выселить отказались. Причина в том, что они не являются должниками, а значит, за ними сохранилось право проживания.
Конституционный суд разъяснил: действующее законодательство запрещает выселять несовершеннолетних. Сделать это можно только при покупке детям нового жилого помещения с согласия органов опеки. При этом главный суд страны согласился, что Жилищный кодекс не защищает права нового собственника, купившего квартиру на торгах.
Конституционный суд постановил внести поправки в Жилищный и Семейный кодексы, закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закон об ипотеке и другие нормативные акты.
Поправки должны быть сформулированы так, чтобы, покупая квартиру, гражданин мог узнать о ней всю информацию, в том числе, есть ли у нее обременения. В частности, эти сведения должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
По статистике, в прошлом году отечественные банки выдали гражданам более одного миллиона ипотечных кредитов. Объем просроченной задолженности по таким займам превысил 46 миллиардов рублей. Данное решение Конституционного суда, считают эксперты, потенциально касается каждого заемщика, который может столкнуться с финансовыми трудностями и перестать платить по кредиту.

Источник: Газета.Ru

Даже если любовь кажется вечной, а избранник — благородным рыцарем, который никогда не оставит у разбитого корыта, лучше не забывать о низменных вопросах и помнить, что любовь любовью, а недвижимость врозь. «Газета.Ru» рассказывает о тонкостях совместной собственности.
Брачный договор
Еще недавно брачный договор был уделом очень богатых людей, а его заключение считалось признаком отсутствия настоящей любви. Однако постепенно этот юридический инструмент пришел и в жизнь обычных людей.
«Брачный договор давно перестал быть частью лексикона американских фильмов», — говорит заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова. Но есть существенные отличия от западной практики: если в США, например, в этом документе могут прописываться даже график и особенности выполнения «супружеских обязанностей», то в России принято оговаривать только вопросы, связанные с собственностью — машинами, квартирами, домами, дорогими ювелирными украшениями.
Документ можно составить не только до вступления в брак, но и на любом его этапе. Также можно вносить в договор изменения, например, перед очередной сделкой с недвижимостью.
Можно оформить брачный договор перед тем, как взять ипотеку, тогда за кредитом сможет обратиться кто-то один, а в противном случае банки привлекают обоих супругов в качестве созаемщиков. Такое решение позволит избежать распространенной проблемы «ипотечного брака», когда любви больше нет, а вместе держит только оставшийся долг по кредиту. Правда, надо взвесить все за и против: с одной стороны, можно получить собственную недвижимость, с другой — участие второго заемщика позволяет получить большую сумму кредита.
Брачный договор может быть подушкой безопасности для своего рода «сильной стороны» — того, кто изначально обладал большим капиталом и хочет его защитить.
Виды собственности
«Слабой стороне» выгодно, чтобы вся собственность была совместной, тогда в результате развода имущество будет поделено поровну.
Фактически существует три формы оформления собственности на недвижимость в браке — совместная и долевая, а также собственность во владении одного супруга.
Но даже если в свидетельстве в качестве собственника указан только один из супругов, недвижимость все равно будет считаться совместной, если не был заключен брачный договор, где прописаны иные условия.
Недвижимость можно сразу оформить в долевую собственность, но тогда брачный договор заключается в обязательном порядке. Такое решение может быть отличным вариантом для пар, которые только оформили свои отношения, ведь, по статистике, почти половина разводов приходится на первые четыре года жизни. При этом в первые несколько лет брака молодожены стараются решить жилищный вопрос, зачастую с помощью родителей.
Обычно в долевую собственность оформляется недвижимость, вложения в которую неравны.
«Часто молодым супругам на квартиру выделяют средства родители, но, если суммы сильно отличаются, оформляется долевая собственность пропорционально вложениям», — рассказывает Вера Богучарова.
Долевая собственность не обязательно подразумевает, что доли могут быть разными. Можно прописать, что каждому супругу принадлежит по половине квартиры. Смысл такого юридического шага в том, что после развода имущество можно будет разделить без суда, так как все доли изначально расписаны.
Если собственность совместная, при разводе не обойтись без суда, даже если нет никаких претензий друг к другу. Раздел недвижимости производится в судебном порядке.
Еще один плюс долевой собственности — возможность распоряжаться своей частью самостоятельно, в том числе продавать долю без согласия супруга. Но по закону преимуществом покупки обладает владелец оставшейся доли. На операции с совместной собственностью нужно получить разрешение второй стороны. «В случае самостоятельного распоряжения совместной собственностью без согласия супруга или супруги это действие, например продажа или дарение, может быть оспорено в суде», — предупреждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Третий вид собственности в браке — единоличное владение. Оно может быть закреплено в брачном договоре или наступать автоматически, если недвижимость была не куплена, а получена иным способом.
«Если недвижимость была подарена или получена в наследство, она считается частной собственностью одного из супругов», — поясняет вице-президент компании Red Development Ольга Кузнецова. Второй супруг может претендовать на часть этой собственности, только если он внес существенные улучшения и изменения — такие, которые в значительной степени увеличивают стоимость недвижимости.
Что делать гражданским супругам
Казалось бы, чтобы не переживать за свою собственность и не делить ее после развода, нужно просто не жениться. Но если отношения длительные и собственностью ваша незарегистрированная ячейка общества обрастает все больше и больше, растет и степень незащищенности.
Если недвижимость и кредиты оформляются только на одного человека, то потом будет сложно доказать, что ты тоже участвовал в покупках.
То есть если отношения не зарегистрированы официально, нужно либо оформлять недвижимость сразу в долевую собственность, либо не вкладывать свои деньги. Это важно и для ипотеки: если кредит оформлен на одного человека, выплачивать его должен он сам. В противном случае на каждый перевод друг другу нужно писать расписки и потом пытаться в судебном порядке доказать, что вложения были совместными. И тогда суду предстоит определять, кто на какую долю может претендовать.
Вступать в совместную ипотеку гражданским супругам юристы не советуют. Если квартира и оформляется в долевую собственность, то долги по кредиту не делятся. И если вторая половинка вдруг исчезнет и откажется переводить деньги для ежемесячных выплат, придется расплачиваться в одиночку.
А дальше опять суд, попытки доказать, что ты продолжаешь платить по кредиту один, и иск о возмещении расходов. При этом собственность за бывшей любовью останется в любом случае — оспорить право на нее не получится.
Суд — дело очень неромантичное и к тому же выматывающее. Чтобы в воспоминаниях не остались одни лишь взаимные упреки, лучше сразу решать всю юридические вопросы, а не считать, что брачный договор — это что-то унизительное.

Источник: БКН.РУ

Приобретение общей квартиры супругами – это процедура ответственная. Прежде чем подписывать договор, необходимо заранее продумать все детали и возможные последствия.

Форма собственности
Прежде всего паре необходимо определиться с формой собственности. Есть вариант, когда жилплощадь является общим имуществом обоих супругов, и при этом доля каждого из них официально определена – это долевая собственность. Однако существует и так называемая совместная собственность, когда квартира принадлежит обоим супругам, но доли владения каждого из них не прописаны в документе права. Такая форма возможна только для состоящих в браке пар, тогда как долевую можно оформить даже на людей, которые не состоят друг с другом в родстве. Кроме того, единоличным собственником может стать и один из супругов.
Так какая форма все-таки лучше? Тем, кто опасается несправедливого раздела имущества, лучше оформить долевую форму собственности – так считают специалисты. Она может быть оформлена в неравных долях – это остается на усмотрение потенциальных хозяев приобретаемого жилища. Совместная форма не определяет долей, а потому при разводе разделение всего имущества, нажитого в браке, осуществляется по решению суда. Изначально суд исходит из принципа равных прав супругов на совместно нажитое имущество, но, если одна из сторон сумеет доказать свое право на большую долю, может быть принято решение о разделе в соотношении, отличном от 50/50.
Такие же правила, как при совместной собственности, будут применяться, если собственником квартиры, купленной в браке, является один из супругов – имущество все равно считается совместно нажитым.

Возврат налога
В случае приобретения квартиры в браке возврат подоходного налога (НДФЛ) имеет свои определенные особенности. Несмотря на то, что собственность супругов является общей, налоговый вычет может предоставляться по-разному. Это зависит опять-таки от формы собственности, которая была выбрана супругами при приобретении квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо учитывать следующее. Если квартира оформлена на имя одного супруга, а платежные документы на имя другого, то высока вероятность отказа в предоставлении вычета. Для возврата подоходного налога необходимо в обязательном порядке предоставлять документы, удостоверяющие оплату денежных средств за квартиру, а также право собственности на нее. Можно разделить вычет на двоих супругов, но в этом случае у обоих должен быть постоянный официальный доход, чтобы была возможность воспользоваться возвратом налога. Есть вариант возврата подоходного налога на одного из супругов в полной мере – в этом случае другой оставляет за собой возможность воспользоваться вычетом в будущем.

Брачный договор
Брачный договор необходим для того, чтобы заранее обговорить обязанности и права супругов, а также все нюансы разделения имущества в случае развода. Такой документ составляется, как правило, у юриста.
В брачном договоре прописывается, кто станет собственником жилья после развода (вне зависимости от того, кто оплачивает приобретение недвижимости), возможно ли будет передать квартиру несовершеннолетнему ребенку с правом проживания в ней одного из родителей до достижения ребенком совершеннолетнего возраста, будет ли осуществлено в случае развода снятие кого-либо из супругов с регистрационного учета. Также могут быть прописаны и другие требования.
Брачный контракт определяет отличный от стандартного разделения имущества режим, и при осуществлении бракоразводного процесса при наличии контракта споров не должно возникнуть. Однако в некоторых случаях брачный контракт может быть признан недействительным. Чтобы этого избежать, при его составлении нужно учитывать установленные правила. Брачный договор не может быть составлен, если условия, которые желает включить в него одна из сторон, ставят другую сторону в ущемленное положение. Если же подобные условия все же прописываются, контракт может быть оспорен в судебном порядке.
Чтобы избежать дополнительных проблем в ходе бракоразводного процесса, следует помнить: развод не всегда влечет за собой автоматический раздел имущества, и супруги всегда могут добровольно договориться между собой, кому и что достанется.

Семейная ипотека
Покупка недвижимости с привлечением ипотечных средств для пары, находящейся в браке, может проходить двумя основными способами. Прежде всего, это вариант, когда оба супруга являются созаемщиками (то есть оформляют совместную форму собственности). И второй вариант – когда ипотека оформляется только на одного из супругов.
В случае если ипотечные средства привлекаются одним из супругов, второй в обязательном порядке должен предоставить свое официальное согласие. Подобное согласие не требуется только если это прописано в брачном договоре.
Существует возможность оформления ипотеки на обоих супругов при регистрации права собственности на одного из них, а также выдачи ипотечного кредита на одного из них и оформления права собственности – на обоих. В том и другом случае при разводе обязательства и долги будут распределены между сторонами поровну.
Для упрощения ситуации специалисты предлагают составлять брачный контракт и прописывать в нем обязательства каждой стороны, в том числе - кто именно должен будет внести первый взнос по ипотеке, ежемесячные платежи во время брака и ежемесячные платежи в случае развода.
Помимо этого, в контракте может быть прописано, кто из супругов и в каких именно долях станет владельцем приобретаемой в ипотеку недвижимости, необходимо ли будет осуществить компенсацию денежных средств, а также – возможно ли изменение условий договора в случае рождения ребенка (детей).

Нужные бумаги
Для покупки квартиры паре потребуется собрать и предоставить определенный пакет документов, без которого осуществление купли-продажи имущества в соответствии с законодательством РФ невозможно. Основными документами, которые потребуется предоставить, являются:
- удостоверения личности обоих супругов, а также свидетельство о рождении детей (при их наличии), военный билет (для тех, кто проходит срочную службу);
- в случае приобретения квартиры с правом собственности на одного из супругов – нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости;
= в случае если сделка осуществляется не напрямую, а через доверенное лицо, – доверенность с актуальным сроком действия;
- договор купли-продажи.
Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку необходимо будет удостоверить финансовую состоятельность того, кто занимается привлечением ипотечных средств (если заемщиками являются оба супруга, то потребуется подтверждать финансовую состоятельность обоих) – полный список документов, необходимых для этого, формирует конкретный банк, в котором берется ипотечный кредит.

Источник: ИА DAILYSTROY

Известная поговорка гласит: "Родни много, а как тонуть — не за кого ухватиться". Нередко случается и так, что именно родственники начинают "топить" друг друга, и чаще всего из-за корыстных мотивов, связанных с получением прав на жилплощадь. О наиболее распространенных сценариях родственных войн за недвижимость рассказывает адвокат Олег Сухов, президент "Гильдии юристов рынка недвижимости", сообщает пресс-служба "Юридического центра адвоката Олега Сухова"

"Дарение" родительских квартир
Один из "хитов" родственного обмана — фиктивное "дарение" квартир пожилыми родителями детям — с использованием подделанных подписей на договорах дарения либо оформлением дарственных путем обмана отцов и матерей. В одной из московских семей дети переоформили на себя квартиру отца, получив доступ к правоустанавливающим документам и фальсифицировав подпись собственника на договоре дарения. Другой эпизод: дочь, воспользовавшись невменяемостью престарелой матери, "подарила" себе ее квартиру, подсунув пожилой женщине на подпись договор дарения под видом бумаг на оплату жилищно-коммунальных услуг. После переоформления квартиры дочь спешно поместила мать в психиатрическую лечебницу. К счастью, в обоих случаях права потерпевших были восстановлены — в соответствии с Гражданским кодексом РФ применены последствия недействительности сделки, жилье возвращено в собственность законных владельцев.

Выселение бабушек
Пожилые люди чаще всего становятся жертвами родственных обманов со стороны родственников по второй линии, в частности внуков. Стандартная ситуация: супруги проживают в квартире, которая принадлежит одному из них — например, мужу. После его смерти квартира по завещанию переходит его внукам. Ослепленные запредельной стоимостью недвижимости внуки решают продать квартиру. И обращаются в суд с требованием о выселении и снятии с регистрационного учета бабушки. "По закону суд обязан удовлетворить такие требования, вынести решение в пользу внуков и выселить бабушку, даже если у нее нет иного жилья. Действующее законодательство — статья 292 ГК РФ — предусматривает право нового собственника выселить из квартиры членов семьи прежнего собственника. Эта норма закона уже спровоцировала целую волну исков с требованием о выселении собственниками своих родственников", — говорит адвокат Олег Сухов.

"Распил" недвижимости
Семейное законодательство (ст. 34 Семейного кодекса) устанавливает равное право супругов на имущество, приобретенное в период брака. При этом не имеет никакого значения, за чей счет такое имущество приобретено и на кого оформлено — оно считается совместной собственностью супругов и делится между ними поровну. Этой нормой закона воспользовалась недавно москвичка, подав на развод почти сразу после того, как муж продал принадлежавшую ему трехкомнатную квартиру и купил на вырученные средства таунхаус в ближнем Подмосковье. Теперь при разделе имущества предприимчивая супруга претендует на половину стоимости таунхауса, не вложив в его покупку ни копейки собственных средств. "Доказать в суде, что за приобретенную недвижимость выплачены деньги, полученные в результате продажи личной квартиры одного из супругов, очень сложно. Такая схема обмана распространена и используется примерно в 60 % случаев заключения фиктивного брака в корыстных целях", — констатирует адвокат Олег Сухов.

Супружеский "развод"
Впрочем, при заключении фиктивных браков и последующих разводах встречаются и еще более изощренные способы надувательств. В одном из судебных дел, не желая поровну делить с бывшим супругом квартиру, купленную на общие средства в браке, женщина представила фальшивую расписку о том, что деньги на покупку спорной недвижимости она одолжила у своей знакомой. Которая, в свою очередь, подтвердила законность сделки и наличие займа. Поскольку долги при разделе совместно нажитого имущества супругов, согласно п. 3 ст. 39 Семейного кодекса, делятся пропорционально присужденным им долям, суд не только присудил женщине 50 % жилплощади, но и обязал бывшего супруга погасить половину суммы займа по расписке. То есть в денежном эквиваленте мошенница получила 75 % жилплощади. Адвокат Олег Сухов напоминает, что долги семьи подлежат обоюдному погашению, даже если один из супругов никак не участвовал в их возникновении. В последнее время лазейки, которые позволяет создать эта норма, активно применяются в бракоразводных процессах.

Операция "свекровь"
Семья решила продать жилье в Москве и приобрести недвижимость большей площади в Подмосковье. В покупку просторной "трешки" в новостройке были вложены средства, вырученные от продажи принадлежавшей супруге столичной квартиры, доставшейся ей по наследству. Оформлением сделки долевого инвестирования занимался муж. Однако когда строительство завершилось, супруга обнаружила, что купленная на ее деньги квартира оформлена на свекровь. Доказать ее причастность к финансированию покупки не удалось. "Важно не создавать благоприятную почву для подобных афер: заключать договоры и совершать любые финансовые операции супруги должны только по документально зафиксированному обоюдному согласию и присутствовать при оформлении документов", — советует адвокат Олег Сухов.

Источник: NEWSru.com
Минстрой подготовил поправки к Жилищному кодексу и ряду других законов, меняющие правила распоряжения гражданами жильем, которым они пользуются на условиях социального найма. Разработку документа министерство объясняет окончанием в марте 2015 года бесплатной приватизации и необходимостью обеспечить равенство прав граждан, отмечает "Коммерсант".
Так, граждане, принятые на учет как нуждающиеся в жилье до 1 марта 2013 года (тогда был законодательно установлен срок окончания приватизации), но получившие его после 1 марта 2015 года, смогут выбирать - использовать его по договорам соцнайма или же сразу бесплатно оформить в собственность.
Лишены такого права будут лишь те, кто уже получил бесплатно в собственность жилье из государственного или муниципального жилищного фонда, в том числе в ходе приватизации, или средства на него. Это ограничение не распространяется на несовершеннолетних. Получить бесплатно государственное жилье в собственность смогут и дети-сироты, в том числе повзрослевшие - на себя и своих детей (но не супругов). Причем сделать это возможно и с жильем, в котором они проживали до марта 2015 года.
Одновременно поправки Минстроя дают возможность малоимущим гражданам отказаться от собственности на жилье, бесплатно вернув его государству или муниципалитету, и продолжать использовать его на условиях соцнайма. "Таким образом, создаются условия для исправления ситуации с обладанием в результате приватизации 1991-2014 годов жилой недвижимостью гражданами, которые с учетом имеющихся у них доходов не могут в полном объеме самостоятельно нести бремя содержания принадлежавшего им имущества",- поясняют в Минстрое. Право вернуть собственность получит не только тот, кто ранее приватизировал жилье, но и их наследники.
При этом Минстрой намерен помешать практике, когда граждане, пользуясь жильем по договору соцнайма, предоставляют его иным лицам для извлечения прибыли. "Фактически это сдача жилых помещений в пользование по договорам коммерческого найма. При этом доходы от такой сдачи не декларируются и не облагаются налогом",- указывают авторы поправок, добавляя, что это "извращает социальное назначение" такого жилья.
Поправки вводят запрет на сдачу социального жилья. А нарушителей предполагается карать не штрафами, а просто расторгать с ними договор соцнайма.

Источник: Бюллетень недвижимости
Если сделка с недвижимостью затрагивает интересы несовершеннолетних собственников, для ее проведения требуется разрешение органов опеки и попечительства. Получить его порой непросто. А оспорить отказ можно только в суде.

На органы опеки и попечительства (ООП), отделения которых имеются в каждом муниципальном образовании, возложена задача уберечь ребенка от ухудшения жилищных условий (разумеется, это не единственная их функция, но в данном случае нас интересует только она). Поэтому родителям, которые планируют совершить какую-либо сделку с жилплощадью, которая принадлежит – полностью или частично – несовершеннолетнему, придется обращаться за соответствующим разрешением.
Согласно действующему законодательству, несовершеннолетними граждане считаются до достижения ими 18-летнего возраста. При этом до 14 лет ребенок фактически недееспособен. За него принимают решения и подписываются в документах родители или опекуны (если родителей нет или же они лишены родительских прав).
Начиная с 14 лет, получив паспорт, гражданин получает и право участвовать в сделках, но с письменного согласия законных представителей – родителей либо тех, кто их заменяет (над несовершеннолетними устанавливается уже не опека, а попечительство; попечитель не заменяет лицо полностью, а лишь помогает принимать ему разумные решения).
Административные регламенты по оказанию государственных услуг органами опеки и попечительства, действующие в большинстве муниципальных образований, – довольно объемные документы. Граждан, как правило, должен интересовать только раздел второй, где указан перечень документов, которые потребуется предоставить
Впрочем, хорошо, если эти решения действительно разумные. Между тем случается, когда родители – умышленно или нет – ввязываются в сделки, которые могут не только ухудшить жилищные условия ребенка, но и вовсе оставить его без крыши над головой. Помешать этому и призваны ООП.
Кстати, многие считают, что обращаться в эту госструктуру нужно только при продаже жилплощади. На самом деле разрешение потребуется и в некоторых других случаях. Например, при выделении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником (в том числе – в коммунальной).
В тех случаях, когда ребенок просто зарегистрирован в квартире и не является собственником, никаких согласований с органами опеки не требуется. Даже если его фактически выписывают «в никуда».
Но вернемся к ситуации, когда ребенок имеет имущественное право на квартиру. Тогда для получения разрешения на сделку нужно обращаться в органы опеки и попечительства по адресу регистрации несовершеннолетнего. Даже если недвижимость, которая ему принадлежит, расположена в другом месте.
Для того чтобы получить разрешение на сделку, придется подготовить определенный пакет бумаг. К сожалению, не существует никаких нормативных актов, которые устанавливали бы перечень необходимых документов. Поэтому в разных отделениях ООП требования будут отличаться.
Гражданам разрешено не предоставлять органам опеки такие документы, как свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака или его расторжении и др. – их инспектор может запросить самостоятельно. Но все-таки лучше принести эти документы самому, что сэкономит драгоценное время
Впрочем, органы опеки и попечительства начали разрабатывать административные регламенты, в том числе ограничивающие перечень обязательных документов, которые должен предоставить заявитель. В тех муниципальных образованиях, где они утверждены, инспекторы ООП не вправе требовать документы сверх утвержденного списка.
К обязательным относятся правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, а также технические – описывающие объект недвижимости (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость, кадастровый паспорт земельного участка – если приобретается индивидуальный дом и другие).
Другие документы сотрудники органов опеки могут сами запросить в тех или иных государственных структурах через общую информационную базу. Однако тут есть нюанс. По моему опыту, не всегда удается получить из этой базы запрошенную справку о регистрации (форма 9). Будет проще и вернее, если заявитель принесет ее сам в бумажном виде. А, скажем, для того чтобы запросить в информационной базе копию свидетельства о рождении или браке, необходимо ввести целый ряд данных, которые именно в этих документах и содержатся. Получается замкнутый круг.
Нужно ли присутствие обоих родителей при подаче документов? Ни Семейный кодекс, ни Гражданский кодекс этого не требуют – там сказано, что достаточно присутствия одного законного представителя несовершеннолетнего. На практике, однако, могут потребовать явки обоих. Особенно если семья, что называется, неблагополучная (обычно в административных регламентах, о которых шла речь выше, есть требование присутствия двух родителей).
Впрочем, каждая ситуация рассматривается индивидуально. Допустим, местонахождение отца неизвестно. В этом случае матери, получающей разрешение на сделку с участием несовершеннолетнего, по идее, нужно через суд доказывать, что человек этот является без вести пропавшим.
Чтобы получить одобрение на сделку с недвижимостью, принадлежащую несовершеннолетнему, придется подготовить целый пакет документов. В их числе: правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, технический паспорт, выписка из ЕГРП об отсутствие арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость
Когда пакет документов сформирован, инспектор передает его на рассмотрение комиссии при муниципалитете. Итогом обсуждения становится распоряжение, подписанное главой МО, в котором указывается, при каких условиях может быть заключена данная сделка.
Главный принцип, которым руководствуются органы опеки и попечительства при принятии решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Однако в некоторых случаях комиссия ООП может отходить от этого правила и рассматривать дополнительные критерии технического и социального характера. С другой стороны, бывают ситуации, когда семья переезжает в квартиру, площадь которой чуть меньше (даже из двухкомнатной в однокомнатную), но качество новой квартиры на порядок выше. Например, если старый объект располагался в аварийном доме-хрущевке, в состоянии готовом к ремонту, а приобретаемый находится в доме недавних годов постройки. В этом случае сделку вполне могут одобрить. Но тут, конечно, многое зависит и от родителей, которые должны объяснить все нюансы инспектору и предоставить максимум информации.
Когда родители планируют приобрести квартиру в новостройке, есть риск получить отказ от ООП. Для того чтобы органы опеки дали разрешение, дом должен быть готов не менее чем на 70%. К тому же, некоторые застройщики не указывают детей в договорах долевого участия, и это также является препятствием для сделки.
Если в сделке все-таки отказали, решение органов опеки можно оспорить. Для этого необходимо получить письменный отказ и подать заявление в суд по месту нахождения ООП. Такие дела решаются достаточно оперативно, нередко – в пользу граждан. А вот жалобы в Комитет по социальной политике или прокуратуру неэффективны. Первый фактически не имеет рычагов давления на органы опеки и может лишь выступать с рекомендациями. Прокуратура же способна помочь, когда налицо нарушение закона.
По мнению риэлторов, сделки с участием несовершеннолетних довольно сложны. Не каждый покупатель жилья с «детским обременением» готов ждать около 30 дней, пока будет получено разрешение органов опеки. Особую сложность представляют сделки, в которых есть «цепочки» из объектов, собственниками которых являются другие несовершеннолетние. Нарушение прав ребенка в последнем звене приведет к отмене всех этих сделок.
Риэлторы советуют гражданам, которые отправляются в органы опеки за разрешением на проведение сделки, не конфликтовать, а добиваться своего путем разумных переговоров – максимально полно и открыто обрисовать инспектору свою ситуацию, показать, что у вас есть четкий план улучшения жилищных условий. Человеческий фактор играет в данном случае весьма важную роль.

Источник: Консалтинговая фирма "Прецедент"
Самовольные постройки, то есть строения, которые отвечают признакам капитального (имеют фундамент), но на строительство или реконструкцию которых не получалось необходимых разрешений.
Таких строений у нас в стране миллионы. В течение многих лет мы узаканивали такие постройки в судебном порядке, пользуясь пресловутой ст. 222 Гражданского Кодекса. Долгое время для получения «положительного решения суда», было достаточно иметь на руках заключение строительной экспертизы, о том, что постройка не угрожает ничьим жизни и здоровью и соответствует строительным нормам и правилам, а также соответствует санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям.
Шло время, менялось законодательство, вносились изменения в данную статью, которые все более и более усложняли узаканивание таких построек. И вот, наконец, Пленум Верховного суда выпустил постановление, которое поводит черту под современной судебной практикой в этой сфере. Если описать вывод, который можно сделать из данного постановления, то он уместится во фразе «Теперь сделать это стало очень и очень сложно».
Что нужно знать, прежде, чем обращаться с иском в суд об узаканивании самовольного строительства или реконструкции?
Необходимо уже на стадии подачи искового заявления представить доказательства, что были предприняты все меры по получению разрешения на строительство или реконструкцию, то есть были собраны и поданы документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.
Иными словами, нужно доказать, что мы предпринимали все необходимые меры по легализации самовольной постройки до момента обращения в суд:
- Пытались получить разрешение на строительство;
- Управомоченный на выдачу таких разрешений орган, отказал нам в выдаче разрешения неправомерно;
- Мы пытались законным путем ввести объект в эксплуатацию и также получили незаконный отказ.
При этом, отказ уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа в выдаче такого разрешения, например, по причине того, что:
- Объект уже построен (без разрешения)
- Не представлен необходимый комплект документов
- Не пройдена государственная экспертиза проектной документации (в тех случаях, когда она обязательна)…
Является правомерным и не позволяет рассчитывать на получение положительного решения суда.
Дополнительные требования для признания права собственности на самовольную постройку. В дополнение к вышеизложенному, как и раньше, необходимо доказать суду, что:
- Строение не нарушает права и законные интересы других лиц (в том числе, смежных землепользователей);
- Объект соответствует правилам застройки, установленным в данном муниципальном образовании (в том числе, например, по этажности);
- Постройка соответствует категории и виду разрешенного использования земельного участка, территориальной зоне ;
- Построенный объект соответствует строительным нормам и правилам, требованиям санитарного, пожарного, экологического законодательства.
Можно ли постройку не узаканивать?
Безусловно, можно. Однако нужно быть готовым к тому, что в любой момент по иску соседей, котролирующих органов и служб, а также местной администрации, к лицу, которое возводит такую постройку, не имея необходимых разрешений, или уже построило ее могут быть применены следующие санкции:
- Штрафы за строительство в отсутствие соответствующих разрешений. Подробнее на размерах таких штрафов мы останавливались в нашей специальной статье «Что светит за незаконное строительство» ;
- Приостановка работ по строительству или реконструкции по требованию уполномоченных органов или суда;
- Снос самовольной постройки.
Снос самовольной постройки как крайняя мера ответственности применяется в последние годы довольно активно, как к многоквартирным домам, так и к любым коммерческим объектам. Единственное послабление здесь сделано для индивидуальных жилых домов.
Снос происходит по решению суда. При этом, как правило, лицу, которое возвело постройку, дается срок для самостоятельного сноса, если в установленный срок требование о сносе не выполнено, то право на снос дается истцу с отнесением всех расходов на ответчика.
Что делать с самовольными постройками?
Ответ на это вопрос неоднозначный.
В первую очередь всем, кто задумывается о будущем строительстве мы рекомендуем получать разрешение на строительство.
Если же строительство уже закончено, то в некоторых случаях можно попробовать получить на него разрешение, не доводя со сведенья уполномоченных органов, что на самом деле объект уже существует.
Ну, или просто тихо жить со своей постройкой и пользоваться ей, в надежде, что она никому не мешает и не помешает в будущем, а значит, никто и не инициирует иск о ее сносе.
Пожалуй, это все. Для всех тех, кто надеется на получение «чудесного» решения суда, настоятельно рекомендуем подумать, а устоит ли такое решение в суде второй инстанции, учитывая, что Пленум Верховного Суда, который является высшим руководящим органом для всех судов, высказался относительно требований, при которых можно узаконить такую постройку, весьма однозначно, и все они изложены в этой статье

Источник: БКН.РУ

Для большинства такие объекты недвижимости как квартира, дом или земельный участок являются наиболее ценным активом имущества семьи. Правильно выбранный способ передачи права собственности на объект недвижимости позволит сэкономить силы и средства. Именно в этой связи очень важно понимать преимущества и недостатки оформления передачи прав на объекты недвижимости в рамках договора дарения и процедуры наследования.
Договор дарения
По договору дарения недвижимого имущества даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому недвижимое имущество в собственность. Данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные в рамках договоров дарения, в том числе в рамках дарения недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и/или близкими родственниками. Под близкими родственниками понимаются супруги, родители и их дети, в том числе усыновители и усыновленные дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры. Доходы, полученные по договору дарения недвижимого имущества между иными лицами, облагаются налогом в общем порядке.
Таким образом, основные расходы будут связаны с составлением договора дарения с учетом конкретной ситуации и оплатой государственных пошлин за совершение регистрационных действий.
Наследование
Под наследованием понимается принятие в неизменном виде как единого целого и в один и тот же момент всего имущества наследодателя. В состав наследуемого имущества входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Датой открытия наследства считается дата смерти наследодателя. С этой даты начинает исчисляться шестимесячный срок для принятия наследства, то есть в этот период необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о принятии наследства.
За совершение действий по оформлению прав на наследство нотариус взимает пошлину: с близких родственников в размере 0,3% от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. рублей, с иных лиц – 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн рублей. Для расчета пошлины применяется кадастровая стоимость недвижимости. Таким образом, если кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 3 млн рублей, то 0,3% составят 9 тыс. рублей. Кроме того, после получения свидетельства о праве на наследство необходимо будет подавать документы для регистрации перехода права собственности. При этом свидетельство о праве на наследство выдается по истечении шестимесячного срока с момента открытия наследства.
Что лучше?
С точки зрения экономии средств, а также контроля над ситуацией оформление договора дарения недвижимого имущества, безусловно, выглядит привлекательней. Однако нужно учитывать, что договор дарения требует наличия практически идеальных семейных отношений. После регистрации перехода права собственности лицо, которое было собственником этого объекта и, возможно, проживающее там же, утратит все права на объект.
Оформление прав на недвижимое имущество в рамках процедуры наследования предпочтительнее, если потенциальный даритель не уверен в добросовестности одаряемого. Также, если вы хотите учесть все возможные последствия и интересы максимального круга лиц, то институт наследования будет более предпочтительным.
Однако следует помнить, что в каждом конкретном случае есть свои особенности, поэтому для того, чтобы решить, какой вариант оптимален для вас, следует заблаговременно обратиться к юристу, который располагает необходимым опытом и квалификацией в данной сфере.

Источник: Квадратъ
Чтобы новая квартира не принесла разочарований, необходимо ещё до совершения сделки учесть ряд нюансов.
Многие покупатели жилья из-за отсутствия опыта или знаний попадают в непростые положения, из которых потом приходится выходить долго и со значительными потерями средств, времени и здоровья.
1. Выбор дешёвого агентства недвижимости
В серьёзном агентстве недвижимости работают опытные специалисты, которым под силу проверить юридическую чистоту заключаемой сделки, определить законность таких моментов, как, например, перепланировка жилья. Кроме того, обратившись в солидную контору, вы можете с лёгкой душой доверить им составление договора купли-продажи, соответствующего законодательству во всех пунктах.
Экономия на услугах специалистов приведёт к различным сложностям, устранить которые собственными силами вам будет не по плечу.
2. Недостаток информации
Будущему покупателю недостаточно знать, в каком районе расположена квартира, сколько в ней квадратных метров и комнат. Для комфортного проживания очень важна и другая информация. Например, наличие поблизости фабрики или завода даёт вам право требовать снижения цены. Если же, наоборот, квартира или дом находятся в парковой зоне, продавец вполне может повысить цену.
Что ещё может повлиять на стоимость квартиры? Инфраструктура – наличие поблизости детского сада, школы, больницы, магазинов. Наконец, уровень преступности в выбранном вами районе.
3. Недостаток вариантов
Некоторые потенциальные покупатели, осмотрев одну квартиру, выражают готовность её купить и не стремятся посмотреть другие варианты. Вполне возможно, в двух шагах от этого объекта вас ждёт другой – не хуже, зато дешевле. Не ленитесь изучить как можно больше предложений, чтобы у вас была возможность выбрать действительно оптимальный вариант.
4. Слишком быстро или слишком медленно
Не поддавайтесь на уговоры продавца вроде: «Если вы сегодня не подпишете контракт, то завтра эту квартиру купят, на неё много желающих!» Торопливость в таком серьёзном деле неуместна. Вы должны удостовериться в том, что жильё устраивает вас по всем параметрам, и только потом выкладывать деньги.
Не стоит и тянуть со сделкой, если у вас нет на это веских причин. Ведь, в самом деле, хорошую квартиру могут увести у вас буквально «из-под носа».
5. Покупка запущенной квартиры
Жильё, которое давно просит ремонта, может продаваться по цене намного ниже, чем квартира-«конфетка». Продавец может снизить стоимость такого объекта на 25–30%. Прежде чем соглашаться, подумайте: вам это надо? Тратить силы, деньги и время на ремонт, стоимость которого может превысить эти самые проценты?
6. Расходы на услуги ЖКХ
На стадии переговоров с продавцом попросите, чтобы он показал вам квитанции на оплату коммунальных услуг. Во-первых, вы убедитесь, что на квартире не «висят» задолженности. А во-вторых, сможете оценить размер ежемесячных платежей и решить: под силу ли они вам?
Что нужно проверить обязательно:
1. Лица, которые в судебном порядке признаны недееспособными, не имеют права заключать сделки купли-продажи жилья. Узнайте об этом в органах опеки и попечительства.
2. Если продавец объекта имеет очень плохое здоровье, то вы рискуете остаться и без квартиры, и без задатка – в том случае, если за время, пока вы оформляете сделку, продавец умрёт.
3. Узнайте, не состоит ли хозяин жилья на учёте у нарколога или психиатра. Такой человек не может совершать сделки, и заключённый с ним договор купли-продажи будет недействительным.
4. Не покупайте квартиру у того, кто хочет продать её по доверенности! Не исключено, что здесь имеет место факт мошенничества. Гораздо надёжнее иметь дело с непосредственным хозяином жилплощади.
5. Постарайтесь узнать: насколько часто у данного объекта менялись хозяева. Возможно, для этого вам придётся побеседовать с соседями. Если в квартире постоянно менялись жильцы, это неспроста: вероятно, что-то их сильно не устраивало.

Источник: РБК-Недвижимость
Некоторые пункты договора аренды могут заставить нанимателя отказаться от проживания в съемной квартире. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила о чем чаще всего спорят собственники и арендаторы квартир, как разрешить спорные моменты.
В процессе обсуждения договора арендатор и собственник выдвигают различные требования друг к другу. Некоторые пожелания могут стать причиной разногласий между сторонами. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила у экспертов, какие ситуации обычно приводят к спорам между арендатором и собственником.
1. Одна из самых "горячих" тем при обсуждении договора аренды – изменение стоимости арендной ставки. С этой ситуацией связано около 20–30% споров. Разумеется, многие собственники заинтересованы в том, чтобы повышать цены в любой момент, однако такой вариант не подходит арендаторам. И здесь нужно учитывать мнение обеих сторон. Когда оптимальное решение найдено, стороны фиксируют в договоре срок, в течение которого ставка будет оставаться неизменной, и условия повышения цены.
2. Потенциальных арендаторов также может смутить пункт договора, связанный с оплатой ущерба, который может быть нанесен имуществу собственника. Иногда собственники требуют невозможного и стараются перенести на арендатора все расходы, даже если повреждение объекта произошла не по его вине.
Если собственник заботится о своем имуществе, лучшее решение – это обратиться к страховой компании и указать потенциальные риски. В этом случае стороны смогут избежать возможных конфликтов, а ущерб в случае неблагоприятного события выплатит страховая компания.
3. Причиной отказа, по словам управляющего партнера Delta Estate Елены Земцовой, некоторые собственники могут указать в договоре штрафные санкции за задержку арендной платы. Этот пункт может стать причиной отказа в подписании договора.
4. Предметом спора зачастую становятся сроки расторжения договора, в течение которых стороны должны уведомить о своих намерениях. Обычно на это отводится не более 1 месяца. Как правило, этого времени бывает достаточно, чтобы арендатор смог найти новую квартиру, а собственник – нового жильца. Однако некоторые собственники настаивают на увеличении сроков до 2-3 месяцев. Как правило, делается это для того, чтобы квартира не простаивала. В некоторых случаях квартиру довольно трудно сдать за 1 месяц, и требуется больше времени для поиска нового арендатора.
5. Еще одна популярная причина спора - нежелание хозяина жилья соблюдать прописанные в договоре условия посещения собственной квартиры. Особенно это раздражает нанимателей, когда такие посещения могут случаться довольно часто, без предупреждения или в отсутствие арендаторов.
Однако сами владельцы квартиры заинтересованы в том, чтобы периодически проверять, все ли в порядке с их имуществом. В целом практика такова, что количество посещений сводится до 1 в месяц.
6. Гости – еще одна проблема при обсуждении договора. Собственники внимательно относятся к тем, кто посещает квартиру помимо самих арендаторов. Некоторые владельцы квартир выступают категорически против гостей. Иногда круг посетителей стараются ограничить только родственниками и близкими друзьями.
7. Не всегда собственник и арендатор могут прийти к единому мнению по таким вопросам, как покупка либо замена техники, а также курение в квартире. Предметом обсуждения все чаще становится и такой вопрос, как приготовление пищи на кухне. В последнее время стало модно использовать светлые тона в квартире, однако такой интерьер быстро пачкается и теряется свой вид. Бывают случаи, когда собственники запрещают арендаторам готовить в квартире. Иногда собственники накладывают ограничения на количество проживающих – не более 1-2 человек в квартире.
8. Вопросы при подписании договора аренды также возникают при обсуждении пункта оплаты коммунальных платежей, телефонных переговоров, электричества и воды – входят они или не входят в арендную ставку. Как правило, все коммунальные платежи включаются в стоимость аренды, расходы, которые связаны непосредственно с проживанием: междугородные и международные переговоры, свет и вода, если установлены приборы учета, - ложатся на арендатора.
9. Компании, снимающие жилье для своих сотрудников, хотят, чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств, заливов и так далее собственник или его представитель непременно выезжал на квартиру. Бывает и такие случаи, когда компании выражают желание, чтобы перегоревшие лампочки заменял собственник или его представитель.
10. Иногда арендаторы озвучивают и совсем необычные пожелания. Пример: один из арендаторов попросил, чтобы игуана проживала вместе с ним в квартире. Собственник пошел навстречу клиенту, так как тот пообещал при расторжении договора возместить весь ущерб, нанесенный имуществу. Еще одна проблема связана с национальным вопросом. Довольно часто собственники ориентируются на определённую нацию. После проверки документов нередко происходит отказ от сделки".
Чтобы избежать подобных проблем или минимизировать шансы на их возникновение, риэлторы рекомендуют заключать грамотно составленный договор, в котором будут учтены и зафиксированы все подобные моменты.
Типовой договор должен содержать обязательные пункты, защищающие интересы и арендатора и арендодателя, и предусматривающие ответственность и права обоих сторон при различных ситуациях: например, при досрочном расторжении договора по инициативе той или иной стороны, при ущербе, нанесенном квартире и т.д. И если арендатор, принимая решение о съеме квартиры, собирается исправно, в обозначенные договором сроки, вносить арендную плату и бережно относится к арендуемой квартире и ее обстановке, то стандартные пункты договора его не должны смущать. Другое дело, если наниматель видит в договоре какие-то противоречащие здравому смыслу и его интересам пункты, тогда это повод задуматься, а стоит ли его подписывать.

Источник: Квадратъ

Что нужно знать тем, кто хотел бы обратить в реальные деньги долю в праве собственности на жилое помещение.
По сложившейся практике, стоимость «долевого» квадратного метра обычно на 30–40% ниже, чем стоимость «квадрата» при продаже аналогичного объекта недвижимости целиком. Как утверждают риелторы, это некая компенсация покупателю за совместное пользование квартирой или комнатой с будущими соседями и за потенциальные конфликты с ними. Ведь чаще всего при долевой собственности невозможно сказать, где заканчиваются владения одного из жильцов и начинаются владения другого.
Поэтому покупателю придётся договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. Даже если подобное соглашение заключил продавец доли, после перехода права собственности юридической силы оно иметь больше не будет.
Конечно, владельцы долей могут договориться и продать одному покупателю всю квартиру. А затем поделить вырученные деньги пропорционально долям. Тогда ни о какой скидке в 30–40% речи уже не будет.
В соответствии с Гражданским кодексом (ГК РФ), совладельцы квартир и других объектов недвижимости имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в них на тех же условиях и по той же цене перед любыми иными лицами (ГК РФ, ст. 250).
Для соблюдения этого права ГК РФ требует, что «продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её».
Если остальные совладельцы откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца после дня их извещения, её можно продать любому иному лицу.
Самый простой и доступный способ оповестить других собственников о продаже доли – сделать это устно или по телефону, а если они откажутся покупать, попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. Как только подобные документы от всех собственников получены, можно продавать долю и не дожидаясь окончания месячного срока.
Но, к сожалению, договориться с совладельцами удаётся не всегда. Как поступить, если продавцу навстречу не идут?
Как поможет нотариус
В первую очередь, нужно составить извещение о предстоящей продаже доли. В нём необходимо указать адрес нахождения имущества, размер продаваемой доли, цену. При продаже с рассрочкой или отсрочкой необходимо прописать срок уплаты. Затем это извещение необходимо отправить обладателям других долей заказным письмом с уведомлением о вручении адресату.
Однако есть вероятность, что совладельцы от получения письма будут уклоняться, поэтому продавцу доли лучше подстраховаться заранее. Для этого опять необходимо прибегнуть к помощи нотариуса.
Закон о нотариате позволяет нотариусам отправлять «заявления граждан другим гражданам» и выдавать отправителю так называемое «Свидетельство о передаче заявления», как только придёт ответ от почты (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86). Причём даже в том случае, если, например, адресат не откроет почтальону дверь и затем не придёт на почту получить заказное письмо самостоятельно. (Как правило, в таких случаях оно вернётся нотариусу с официальным ответом от почты об истечении срока хранения.)
Оформленное нотариусом свидетельство о передаче заявления позволит Росреестру зарегистрировать продажу доли в квартире без письменного отказа другого собственника. Разумеется, если с момента выдачи данного документа прошло больше месяца.
Обходные манёвры: преимущества и опасности
Нередко, чтобы избежать обязанности уведомлять совладельцев, доли в квартирах продают под видом «дарения» (о дарении, согласно закону, уведомлять никого не нужно). Продавец и покупатель подписывают договор дарения, а деньги передают друг другу через банковскую ячейку. Доступ к ней «одаряемого» покупателя оговаривается особыми условиями.
Де-факто подобная сделка является притворной и теоретически может быть оспорена бывшими совладельцами через суд. Но доказать на практике, что была именно продажа, а не дарение, крайне сложно. По оценкам ряда риелторов, практически невозможно. Если, конечно, сами стороны сделки не признают этот факт в суде (что маловероятно).
Однако подобный «обходной манёвр» требует определённого доверия продавца к покупателю. Если продавец-«даритель» по какой-либо причине не получит деньги за долю, он также, скорее всего, ничего не сможет добиться в суде.
Чтобы подстраховать себя дополнительно, продавец может предложить покупателю совершить сделку как бы в два этапа. Вначале подарить ему небольшую часть своей доли. А остальную часть продать новоиспечённому собственнику уже как совладельцу. В этом случае уведомлять обладателей других долей в квартире о продаже также не нужно.
Но и такой обходной путь небезопасен для продавца. Ведь «одаряемый» уже после первой сделки получит право жить в квартире и от второго этапа может просто отказаться.

Источник: Квадратъ
Заключая договор найма жилого помещения, стоит помнить: в ряде случаев такой договор будет считаться заведомо недействительным, даже если оформлен и подписан сторонами. Что необходимо знать, чтобы не стать жертвой мошенников?
Договор недействителен, если заключён не уполномоченным на это действие лицом
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), предоставлять жилое помещение в найм за плату может только его собственник либо уполномоченное им лицо (ст. 671, п. 1). Таким образом, необходимо убедиться, что вы заключаете договор именно с владельцем жилого помещения. Для этого нужно проверить паспорт собственника и оригиналы документов о владении имуществом.
Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, а также правоустанавливающий документ: договор о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п. В документах должен быть указан адрес именно того помещения (квартиры, комнаты, дома), которое вы собираетесь снять.
Однако, стоит помнить: документы о праве собственности могут остаться и у бывшего владельца жилья. Поэтому, помимо оригиналов, для стопроцентной надёжности необходимо попросить у владельца (или запросить самостоятельно) выписку из Государственного реестра прав (ЕГРП) на жилое помещение, которую выдают органы Росреестра.
На практике перед сдачей в найм такие выписки собственники жилья, как правило, не оформляют. В этом случае дополнительной подстраховкой может послужить тот факт, что хозяин зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире. Что делать, если и регистрации у собственника нет? Можно договориться, например, о том, что часть денег (например, страховой депозит в виде платы за последний месяц проживания) вы передадите владельцу после получения выписки в Росреестре.
Возможны ситуации, когда от имени собственника квартира сдаётся в найм по доверенности. Однако соответствующий документ должен быть обязательно заверен нотариально. На практике такие доверенности нередко подделывают мошенники. Поэтому необходимо проверить, существует ли в природе выдавший её нотариус, и выяснить у этого нотариуса, действительно ли он оформлял такую доверенность.
Даже если доверенность окажется подлинной, всё равно стоит попросить у уполномоченного собственником лица оригиналы документов на сдаваемое жильё, а также выписку из ЕГРП. Если документов не окажется, от заключения договора лучше отказаться.
Предмет договора не определён в соответствии с законом
В соответствии с ГК РФ, существенным условием договора найма является исчерпывающее описание объекта такого соглашения. В документе обязательно должны быть все необходимые данные, чтобы однозначно установить, какое именно недвижимое имущество передаётся в найм.
Это адрес объекта недвижимости, количество комнат, имя владельца, название и реквизиты правоподтверждающего документа (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности, №, кем и когда выдано). Если каких-либо из вышеперечисленных данных в договоре указано не будет, суд может признать такое соглашение недействительным.
Также, согласно ГК РФ, сдаваемое в найм жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673, п. 1). Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством, нельзя сдать только часть комнаты или, например, квартиру в аварийном доме.
Нет согласия на найм со стороны других собственников жилья
В соответствии с ГК РФ, если у жилого помещения есть несколько собственников, распоряжаться им можно только по взаимному их согласию (ст. 247, п. 1). Таким образом, если один собственник сдал квартиру, комнату или дом без согласия другого, второй имеет все шансы признать этот договор недействительным через суд.
Все владельцы жилого помещения, как правило, перечислены в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на него. Также имена всех обладателей конкретной комнаты, квартиры или дома содержатся в выписке из ЕГРП на данный объект недвижимости.
Если у квартиры, сдаваемой в найм, несколько владельцев, можно поступить следующим образом. Во-первых, заключить договор найма со всеми собственниками. Во-вторых, можно заключить соглашение с одним из них, но обязательно попросить согласие на это со стороны всех остальных собственников.
Такое согласие должно быть в письменной форме и заверено нотариально. Подлинность этих документов крайне желательно проверить точно так же, как и в случае с доверенностью на заключение договора найма.

Источник: MetrInfo.Ru

Минувшей весной общественность была заинтригована сообщениями о том, что финансовые власти страны разрабатывают планы реформирования налоговой системы. В частности, измениться должно и налогообложение сделок с недвижимостью. Обычно наш журнал изучает новации, уже превратившиеся в полновесный закон, а всевозможные проекты не комментирует. Но в данном случае мы решили сделать исключение.
Причины две. Первая – это важность происходящего для рынка, поскольку запланировано изменение многих базовых принципов. Вторая – поддержка инициативы на самом высоком уровне. В интервью «Ведомостям» замминистра финансов РФ Сергей Шаталов сказал, что идея изменить порядок налогообложения доходов от продажи жилья поддержана президентом Владимиром Путиным. В наших краях этот фактор является практически гарантией того, что все будет решено в заданном русле.
Следуя рекомендации К.Пруткова «отыщи всему начало, и ты многое поймешь» «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» стал искать первоисточники. Поиски привели нас на сайт Минфина РФ, где выложены «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов». Документ очень объемный и затрагивающий действительно многие аспекты жизни. Темы же нашей статьи касается п. 5 – «Налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества».
Перво-наперво, авторы документы изложили существующую сегодня схему – хорошо известное всем участникам рынка правило, что если недвижимость находилась в собственности физического лица более 3 лет, доходы от ее продажи полностью освобождаются от обложения налогом. Если же меньше, то налоги платить нужно, и при этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов: либо налог платится с разницы между той ценой, за которую недвижимость приобреталась и той, по которой продается; либо доход от продажи просто уменьшается на налоговый вычет в 1 млн. руб. Ставка налога во всех случаях составляет 13%.
По мнению экспертов Минфина, «действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков». Например, такими:
1) освобождаются от налогов крупные доходы. Также в неравные налоговые условия ставятся инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;
2) освобождаются от налогов доходы от продажи не только жилья, но и нежилой и коммерческой недвижимости;

Теперь перейдем к предложениям, содержащимся в документе. Они таковы:
1) полное освобождение доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения в случае, если эта недвижимость является единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика;
2) если физическое лицо получает доходы от продажи жилого помещения, не являющимся единственным, то освобождать доходы от его продажи предлагается при одновременном соблюдении следующих условий:
- доходы от продажи этого объекта не превышают 5 млн. руб. (при этом предоставить органам власти субъекта РФ уменьшать эту величину) или продаваемое имущество является расположенным на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилым строением жилой площадью до 50 кв. м или хозяйственным строением и сооружением общей площадью до 50 кв. м., а также земельным участком, на котором расположены такое жилое или хозяйственное строение и сооружение;
- срок владения этим объектом составляет не менее трех лет, при этом органы власти субъекта РФ могут увеличивать этот срок вплоть до 10 лет.
В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода, рассчитываемого как кадастровая стоимость продаваемого объекта имущества на дату его продажи, умноженная на 0,7, в случае, если фактические доходы от продажи ниже этой величины. При этом необходимо предоставить субъекту РФ право снижать этот коэффициент.
В отличие от многих прочих, к данной инициативе сложно «приклеить ярлык» - является ли она однозначным послаблением или закручиванием гаек. Скорее, налицо желание государства «отделить агнцов от козлищ» - бедных от богатых. И, предоставив поблажку первым, суровее «остричь» вторых.
В данном случае речь идет о справедливом распределении налоговой нагрузки. Если у собственника имеется единственное жилье, к нему будет применяться наиболее правильный подход в сфере налогообложения. Для всех остальных будут действовать правила, которые существуют во всем мире.
В числе однозначно выигравших – собственники одной площади. Данная инициатива положительно скажется на них. Например, молодая семейная пара покупает квартиру. Через год-два у них рождается ребенок, и появляется возможность улучшить свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой, с большей площадью. Соответственно, семье не придется ждать трех лет, чтобы избежать выплаты налога. Пара сможет совершить обмен в любой момент. Я думаю, что подобные изменения в системе налогообложения могут привести к увеличению спроса со стороны обычных покупателей, владеющих одной квартирой.
Остальное – уже из серии ужесточений. Особенно опрошенные нами обозреватели раскритиковали порог в 5 млн. руб. – совершенно очевидно, что для Москвы это никак нельзя назвать рубежом, отделяющим элитную недвижимость от дешевой. В наших краях это планка должна быть раза в четыре выше…
С позволения благосклонных читателей, автор выскажет на этот счет собственную точку зрения. Представленный проект – один из многих в череде тех, где финансовая нагрузка перераспределяется в пользу провинции за счет «зажравшихся москвичей». Обратим внимание, что регионы получают право увеличивать срок с трех до 10 лет, изменять коэффициент «налога с вмененного дохода» - но при этом возможности поднимать планку с 5 млн. руб. им не дают. Интересно, почему?
Еще момент: Получается, что если вы хотите продать свою квартиру, чтобы на вырученные деньги купить жилье побольше, но при этом владеете еще дачей или, например, долей в родительской квартире, то вы будете обязаны заплатить государству 13%. И налог съест всю доплату, которую вы несколько лет копили на улучшение жилищных условий. Фактически всех, у кого больше одной конуры, записывают в инвесторы-спекулянты. То есть отмена налоговых льгот при продаже квартир может дать эффект, обратный желаемому.
Адвокат Олег Сухов соглашается с этим наблюдением, а также обращает внимание еще на ряд деталей. Во-первых, собственником нескольких объектов недвижимости могут оказаться совсем небогатые люди. «Нередки ситуации, когда гражданин владеет, например, 1/15 долей в двухкомнатной квартире, и при этом получает в наследство 1/3 доли в однокомнатной квартиры, - говорит эксперт. – Если одна из этих долей продается, она уже не может быть признана единственным жильем».
Во-вторых, доходом признается любая положительная разница в цене при продаже приобретенного ранее имущества. Но если квартира приобреталась пять лет по цене, например, 5 млн. руб., а сейчас продается за 6 млн. – это де-факто никакой не доход, а убытки – поскольку инфляция за пять лет явно превысила 20%. А по логике Минфина, тут владельцу надо еще и 130 тыс. налога заплатить…
Суть предполагаемых изменений – это, как обычно, «закручивание гаек», характерное для всей законотворческой деятельности последнего времени. Насколько я понял идею – хорошо быть нищим, иметь единственное жилье и дачный домик до 50 кв.м. Можно еще машину «Жигули» с двигателем до 60 «лошадей». А если хочешь чуть-чуть вырваться вперед, заработать – заметьте, заработать, а не украсть – плати, и чем лучше работаешь, тем больше. Где стимул работать?!.
Естественно возникающие вопросы – о влиянии новаций на рынок и возможных способах ухода от налога. По некоторым частным инвесторам новые правила ударят – но именно по части. Мелкие частники, которые могут себе позволить купить для перепродажи только одну квартиру, не пострадают. А вот более крупным спекулянтам, скупающим по несколько квартир, придется платить налог. Соответственно, введение новых правил налогообложения приведет к тому, что рынок недвижимости станет менее привлекательным для инвесторов. Их количество действительно может снизиться, однако не думаю, что изменения будут существенными.
Что до «налогового оптимизирования», то самый очевидный вариант налицо – превратиться в собственника единственного жилья. На отдельную семью приходится не больше 3-4 квартир. Это максимум. Распределить их между собой довольно просто: у каждого будет по единственному жилью.
Здесь, правда, надо не забывать, что варианты обхода закона всегда чреваты. Например, в семье муж и жена имеют по две квартиры. Муж дарит одну из квартир жене – у нее становится в собственности три, а у мужа жилье единственное, он может спокойно продавать. Однако жена тут может сделать «ход конем» - подать на развод и уйти вместе со всем записанным на нее имуществом. Понятно, что подавать в суд и требовать квартиру назад (дескать, дарил фиктивно, чтобы от налогов увернуться) муж в такой ситуации не сможет.
Не забудем еще и о том, что в Гражданском кодексе есть понятие «мнимая сделка» - т.е. такая, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК). Если вторая квартира мужа дарится жене, затем через пару месяцев муж продает свою оставшуюся квартиру, а потом еще через месяц жена дарит мужу первую квартиру обратно – такая активность вряд ли останется без внимания. ФНС вполне может подать иск о признании сделок мнимыми – соответственно, на момент продажи собственник владел двумя объектами. Так что и налог он заплатить должен, и штраф причитающийся…
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Не стоит забывать, что все сказанное выше относится к проектам – а они превратятся в законы не очень скоро. Не исключено также, что предложенные меры будут как-то изменены, скорректированы. Точно можно сказать только одно – государство явно задалось целью «расщепить» рынок недвижимости, выделить на нем богатых и бедных, и по возможности побольше обложить налогами первых. А поскольку богатые – люди по определению сообразительные, умеющие оборонять свои капиталы, шоу предстоит занимательное.

Источник: Расчётный центр "Невский-8", "Банковский-6"

Общепринятым условием для предоставления продавцу доступа к сейфу является переход права собственности в отношении объекта недвижимости на имя покупателя. При предъявлении в Расчётный центр свидетельства о государственной регистрации права собственности считается, что условие для доступа продавца к сейфу выполнено – покупатель приобрёл недвижимое имущество, а продавец вправе получить денежные средства, находящиеся в ячейке, за проданный объект.
Однако встречаются случаи, когда продавец не может забрать из ячейки свои уже деньги без присутствия покупателя, поскольку клиентам (продавцу и покупателю) было угодно в момент заключения договора аренды ячейки прописать условие их одновременного присутствия для доступа к сейфу. Это – крайне неразумное решение, как правило, навязанное покупателем вследствие своей чрезмерной осторожности, а проще говоря, страха.
В арсенале Расчётных центров достаточно форм договоров, в которых можно прописать специальные условия доступа к сейфу при расчётах по сделкам с недвижимостью. Кроме того, все эти формы договоров предусматривают строгий контроль со стороны специалиста РЦ над доступом арендаторов к сейфовой ячейке и выдачей определённого ценного пакета.
Так, условиями договора «Аренда+» предусмотрено «выбытие» покупателя из ячейки и самостоятельный доступ к ней продавца – без присутствия покупателя. За этим следит специалист РЦ. Условиями договора «Эксперт-Сейфинг» – доступ к сейфу продавца (иного получателя, если это обусловлено договором) и получение конкретного ценного пакета под контролем специалиста. Поэтому нет смысла бояться покупателю, если он доверился Расчётному центру помочь ему произвести расчёты с продавцом.
К сожалению, не всегда удаётся убедить в этом клиентов. Полагаясь на свои силы самостоятельно отследить условия сделки, некоторые из них избирают форму договора, которая единственным условием доступа к сейфу предусматривает их одновременное присутствие.
Но, даже избрав форму договора аренды ячейки, предусматривающую специальные условия доступа (напр., после предъявления свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя покупателя), покупатель и продавец могут указать в качестве условия одновременное присутствие друг друга.
Сотрудники Расчётных центров при заключении договоров каждый раз разъясняют, какие последствия ждут участников сделки, если «завязать» доступ продавца на присутствии покупателя. А последствия такого выбора нередко негативны.
В процессе регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя проходит немало времени, в течение которого могут появиться какие-либо обстоятельства, способные испортить благополучные отношения покупателя и продавца. Например, неоплаченные коммунальные долги или несоответствующее первоначальному состоянию передаваемое помещение могут быть «на руку» покупателю, чтобы не явиться в Расчётный центр для посещения сейфового хранилища совместно с продавцом. Иногда эти обстоятельства необоснованно преувеличены.
Что делать в таком случае продавцу? Как получить причитающиеся ему деньги? Если не удаётся найти согласованное решение с покупателем, продавец вправе обратиться в суд за разрешением данного спора.
Расчётный центр неоднократно участвовал в подобных судебных разбирательствах и принимал к исполнению судебные решения, вынесенные в пользу продавцов. Но всё это потребует немало времени и сил. Поэтому Расчётные центры при заключении договоров аренды ячейки рекомендуют покупателям и продавцам не ставить друг друга в зависимость для доступа к ячейке, а доверить контроль доступа специалистам.

Источник: MetrInfo.Ru
Тема у нас сегодня деликатная, но жизненная. Ситуации, когда за пожилым одиноким владельцем жилья ухаживает посторонний человек, нередки. В благодарность за заботу, подопечный «отписывает» своему компаньону недвижимость. Однако и собственники жилья, нуждающиеся в уходе, и люди, ухаживающие за ними, не знают, как правильно защитить себя.
Данная статья основана на небольшом интервью женщины по имени Наталья (имя изменено), которая ухаживает за пожилыми людьми и после их смерти получает в собственность их квартиры (на данный момент Наталья таким образом получила две квартиры). Какие договоры при этом заключаются, каковы риски и «подводные камни» подобных отношений между людьми, рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов.
Для начала приведем краткую беседу с нашей героиней, в которой она рассказала о своем небольшом бизнесе.
Расскажите, как все началось и когда? Что именно вы делаете? Тратите ли свои собственные средства?

Все началось в 2003 году, я помогала одной пожилой знакомой, ее звали Ольга, гулять с собакой. Когда она слегла, я начала приносить ей продукты и помогать с гигиеной. Ухаживала я за ней шесть лет, два года из них она была лежачей. У меня была генеральная доверенность на все ее дела. Я получала пенсии, занималась платежами, потом организацией похорон. Деньги я тратила ее – получала пенсии и пользовалась ее вкладами.
Обычно я делаю все по дому, готовлю еду, убираюсь.
Что за квартиры вы получили в результате (кол-во комнат, район)? Были ли в дальнейшем какие-то проблемы, может, кто-то из родственников претендовал на жилье?

После смерти Ольги в 2009 году мне досталась квартира в центре, метро «Таганская», двухкомнатная, а также все, что принадлежало ей. Никто не претендовал на жилье, и проблем с квартирой в дальнейшем не было.
Потом я стала ухаживать за ее сестрой, у которой была тоже хорошая квартира, метро «Сокол», двушка. За ней я ухаживала два года. Она была неизлечимо больна, и написала завещание на меня и на племянника в равных долях. После ее смерти проблем с квартирой не возникало, мы продали ее, и каждый купил себе по однушке.
Какие договоренности с хозяевами существуют изначально? По каким документам и когда квартира становится вашей собственностью официально?

Практически сразу Ольга, зная, что я порядочный, добрый человек, сказала, что напишет на меня завещание (но впоследствии передумала и решила заключить договор купли-продажи с обременением. – Прим. ред.). Она была одинокой, не считая ее престарелой сестры, о которой я только что вам рассказала (она в дальнейшем тоже отписала квартиру мне). Мы приехали к нотариусу, и она переписала на меня квартиру – оформила купчую с пожизненным проживанием. Все было на честном слове и на нашем взаимном доверии. Например, я знала, что ее сестра не будет претендовать на свою долю в наследстве – как инвалид, она имела на это право.
Знаете ли вы, что существуют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением? Почему не оформлялись такие договоры?

Да, знаю. Еще при жизни сестра Ольги рекомендовала меня своим пожилым подругам. У некоторых я работала, но уходила, так как было много требований и мало гарантий, что квартиру оформят на меня. Как правило, люди при жизни, как тяжело бы они и смертельно ни были больны, боятся расставаться со своим жильем. Сложно быть живой и понимать, что это уже не твое. Плюс я сама не особо хотела заключать договор, в котором прописывались бы тяжеловыполнимые условия. Например, может быть прописано, что я обязана ежемесячно выплачивать некие суммы.
Бывает, люди, нуждающиеся в уходе, заключают договор с фирмой. Но многие пожилые люди боятся, что их обманут.
Вы сейчас за кем-то ухаживаете?

Да, сейчас я ухаживаю за женщиной, которая опасается заключать какие-либо договоры. И я работаю просто за честное слово. Завещание есть, но его в любой момент можно переписать.
Итак, как мы поняли из разговора с Натальей, она, ухаживая за одинокими собственниками квартир, предпочитает строить с ними отношения на доверии. Никаких договоров, содержащих обязательства, особенно материальные, она не заключает. Просто люди обещают Наталье, что их недвижимость достанется ей. И, конечно, все тут зависит от настроения и порядочности ее подопечных. Пока свои обещания они выполняли…
Интересно, можно ли как-то себя обезопасить от разных форс-мажорных обстоятельств и заключить какой-то договор, который защитит обе стороны? С этим вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к экспертам рынка.
Договор ренты и пожизненного содержания
Это самый известный договор, который заключается между собственниками жилья и их «сиделками».
«Под договором ренты, согласно ст. 583 ГК РФ, понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме», - рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
«Основное отличие этих договоров заключается именно в форме содержания рентополучателя. Так, условия договора ренты предполагают денежное содержание, а договор пожизненного содержания с иждивением устанавливает обязанность плательщика ренты обеспечивать потребности пожилого человека в питании, одежде или даже уходе и заботе о нем», – добавляет Олег Сухов, адвокат, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова». Следовательно, при заключении такого договора рентополучатель будет защищен с точки зрения закона.
Если человек хочет обеспечить себе достойную старость за счет квартиры, то надо заключать прямо предусмотренный для этого договор пожизненного содержания с иждивением, а не стараться приспособить под те же цели совершенно другой вид договора, считает Михаил Точенов, юрист консалтинговой компании HEADS. Эксперт подчеркивает, что такой договор легче контролировать путем проверки ежемесячных платежей от плательщика ренты и при нарушении сразу же обратиться за защитой своих прав.
Очень важно, обращает внимание Михаил Точенов, внимательно отнестись к составлению договора и педантично прописать в нем все условия, а именно - как часто и в каких объемах получатель ренты будет получать уход и выплаты и какова будет форма контроля за выполнением плательщиком ренты своих обязанностей. «Чем более подробно права и обязанности сторон прописаны, тем проще их будет защитить в суде. С другими видами договоров это будет сделать намного сложнее», - добавляет эксперт.
Таким образом, данный тип договора можно считать наиболее подходящим не только для рентополучателя, но и для плательщика ренты.
Договор купли-продажи с условием права пожизненного проживания продавца недвижимости
Под купчей с пожизненным проживанием в рассказе Натальи подразумевается договор купли-продажи квартиры, но содержащий дополнительное условие - о сохранении за продавцом права на проживание в продаваемой квартире пожизненно. «Такое условие не противоречит закону и встречается в практике заключения договоров купли-продажи жилья», - поясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).
Однако с данным договором могут возникнуть сложности. Причем как для собственника, так и для нового владельца, к которому переходит право собственности. Так, Михаил Точенов (HEADS) утверждает, что польза данного договора по сравнению с договором ренты очень сомнительна для собственника, так как в данном случае у нового владельца квартиры нет никаких обязательств перед ее бывшим собственником, и он может распорядиться своим имуществом как угодно.
Нового же собственника предостерегает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»): «Когда речь идет о пожилых продавцах, договор нередко признается недействительным, так как суды в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ признают такую сделку совершенной под влиянием заблуждения. При этом предполагается, что в действительности продавец желал заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением».
В случае же с Натальей такую сделку тоже можно было признать недействительной, как поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Заключение подобного договора вообще можно считать притворной сделкой, поскольку она совершена с целью прикрыть другую сделку – ту же пожизненную ренту или содержание с иждивением. И в конечном итоге ее легко оспорить и признать недействительной».
Договор дарения
«Договор дарения – безвозмездная передача имущества в собственность другого лица. Форма договора: простая письменная или нотариальная (по усмотрению сторон)», - поясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Эксперты считают данный тип договора ненадежным для обеих сторон, поскольку в нем не могут быть прописаны какие-либо условия. «В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии в договоре дарения встречного обязательства договор не признается дарением и является притворной сделкой, а потому в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ является недействительным», - поясняет Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Также здесь важно уточнить, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. «К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании», – добавляет Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).
Завещание
Для нового собственника (условного «плательщика ренты», к которому по договору переходит жилье) самым ненадежным типом сделки признается завещание. Во-первых, потому, что, как и говорила Наталья, его можно в любой момент изменить. Во-вторых, потому, что на квартиру могут претендовать и другие родственники, которые могли бы обратиться в суд и, например, потребовать признания завещания недействительным. «Подобных примеров множество – наследственные споры составляют значительную часть от общего объема дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции», - поясняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
В описанном же случае на квартиру могла претендовать сестра-инвалид, если она более года находилась на иждивении наследодателя, как указывает Михаил Точенов (HEADS), не зависимо от того, была она указана в завещании или нет. «Более того, доказать факт нахождения инвалида на иждивении своего родственника очень легко, - продолжает эксперт, - тут не требуется заключения договоров или получения каких-либо справок. Будет достаточно свидетельских показаний о том, что инвалиду периодически покупали лекарства, продукты, давали деньги и навещали. Добрые соседи с радостью все это подтвердят, не вдаваясь в подробности».
Что касается других родственников, то они могли заявить свои права на квартиру, если они были: 1) также нетрудоспособны и состояли в достаточно близком родстве, для того чтобы претендовать на статус иждивенца, не проживая совместно с наследодателем, 2) несовершеннолетние дети, уточняет Михаил Точенов (HEADS).
Небольшое дополнение по завещанию делает Елена Валеева, генеральный директор «CENTURY 21 Светлый Град»: «При получении наследства от людей, не являющихся близкими родственниками, предстоит заплатить немалый налог (НДФЛ 13% от стоимости унаследованного имущества)».
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Можно сделать вывод, что в таких случаях, когда пожилому собственнику жилья требуется уход, который в силу разных обстоятельств осуществляется «человеком со стороны», наиболее безопасным для обеих сторон будет все-таки договор ренты, но, как напоминают эксперты, - обязательно грамотно составленный.
Часто люди считают, что договор ренты опаснее других, так как после смерти рентополучателя он может быть оспорен его родственниками… Однако это не так. Квартира уже не является собственностью умершего с момента регистрации договора ренты. С таким же успехом можно оспаривать любой вид сделки.

Источник: Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru
Легализация самостроя – процесс затяжной и весьма недешевый, к тому же амнистировать могут далеко не каждый объект. О том, в каком случае по отношению к «нелегалам» закон будет лоялен, а в каком суров, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».
Проблема самовольного строительства для Новосибирска актуальна как никогда: только за последний месяц мэрия сообщила о необходимости приостановить возведение двух жилых объектов – на улице Зорге в Кировском районе и на территории дачного некоммерческого партнерства «Тулинское заречье». А около года назад суд обязал собственника за свой счет снести многоэтажку-самострой на улице Прокопьевская, 300/1, в Кировском районе Новосибирска.
В российском законодательстве дано весьма размытое определение самовольного строительства. В частности, под него подпадают жилые здания, которые соорудили на участках, не предназначенных для многоэтажных домов и постоянного проживания (как в случаях с объектами на Прокопьевской и в «Тулинском заречье»). Также самостроем является объект, возведенный с нарушениями градостроительных правил и норм или без оформления необходимых разрешений.
Прав собственности на самовольную постройку гражданин или организация-застройщик не имеют и, соответственно, продавать или передавать ее в пользование не могут. Легализация возможна в судебном порядке, и только если это не нарушит чьих-то прав, действующий закон и безопасность людей. Иначе, владельца обяжут снести объект, когда он возведен на чужой территории, как вариант – без соблюдения строительных норм, и его эксплуатация создаст угрозу жизни и здоровью граждан.
Вывод из тени самостроя превратился в бизнес. К примеру, в Новосибирске подобную проблему предлагают решить за 30–40 тысяч рублей, срок – от 6 месяцев до 1,5 года в зависимости от сложности ситуации. В стоимость услуги входит оформление документов, судебные издержки и регистрация права собственности в юстиции, если суд вынес решение в пользу истца.
На днях в Верховном суде Российской Федерации рассказали, в каком случае постройку могут амнистировать, а в каком – демонтировать. Разъяснение вошло в обзор судебной практики, утвержденной Президиумом высшей судебной инстанции 19 марта, и теперь этим документом обязаны руководствоваться все российские суды.
Основное условие для легализации самостроя – застройщику необходимо иметь какое-то отношение к земле, на которой расположена недвижимость (например, он может арендовать участок, унаследовать или являться его собственником).
Кроме того, принимая иск, суд обязан проверить наличие документов, подтверждающих, что истец пытался получить разрешение на строительство или ввод объекта, к примеру – отказы администраций или соответствующие постановления.
Если подобного подтверждения не приложено, хода делу не дадут – до тех пор, пока истец не запросит разрешения и получит отказ. Ведь судебная инстанция делает свои выводы на основе предоставленной сторонами информации, а сам судья в таких ситуациях экспертиз не назначает. Потому, прежде чем подавать исковое заявление, необходимо подготовить убедительные доказательства вашей позиции. Имейте в виду: вторично подать иск по делу, по которому в удовлетворении требований истца уже было отказано, причем на тех же основаниях, нельзя.
Верховный суд еще раз акцентировал внимание на том, что «признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты» (то есть используемым в исключительных случаях). Таким образом, использовать суд как упрощенный способ регистрации недвижимости недопустимо, и если судья установит этот факт, положительного решения не ждите.
В случае если иск о легализации удовлетворен, судебное решение должно содержать подробные сведения (адрес, площадь участка, информация о правообладателе и т. д.), позволяющие идентифицировать объект, поскольку именно этот документ, вступивший в законную силу, станет основанием для госрегистрации прав на недвижимое имущество. Если в резолютивной части судебного решения не будет внятного описания объекта, Росреестр запросит разъяснение у судьи, и владельцу придется ждать свидетельство о собственности на объект дольше.
Какие документы необходимы, чтобы узаконить самострой через суд?
- Исковое заявление.
- Правоустанавливающие документы на землю или подтверждение, что истец имеет к ней отношение.
- Письменный отказ муниципалитета ввести объект в эксплуатацию.
- Квитанция об оплате госпошлины за подачу искового заявления.
- Экспертное заключение, что постройка возведена без нарушения градостроительных норм (при желании истец заказывает его в специализированной организации, которая предоставляет соответствующие услуги).

Источник: Квадратъ
Считается, что если сделка купли-продажи квартиры сорвалась по вине покупателя, то он теряет внесённый аванс. Какие случаи, по сложившейся практике, считаются исключением из этого правила?
Ипотека: банк одобрил заёмщика, но «запорол» квартиру
Покупатель квартиры собирается приобрести её с помощью ипотечного кредита. Никакое жильё на вторичном рынке само по себе не даёт гарантий, что банк одобрит его в качестве залога по ипотеке. При этом, чтобы «забронировать» квартиру на время проверки в банке, покупатель-«ипотечник», как правило, вносит за неё аванс.
По сложившейся практике, если банк, в котором покупатель берёт ипотеку, не одобряет квартиру, то аванс несостоявшемуся приобретателю жилья возвращается. Однако потенциальному продавцу и покупателю необходимо договориться об этом заранее и закрепить договорённости в письменном виде.
Если этого не сделать, то аванс несостоявшемуся покупателю могут и не вернуть. Формально вины продавца и его представителей в сложившейся ситуации нет. Но, как правило продавцы, соглашающиеся иметь дело с покупателем-«ипотечником», не против вернуть аванс, если банк-кредитор «запорет» квартиру. Только договариваться об этом желательно заблаговременно.
«Сюрприз» при втором просмотре
Потенциальным покупателям стоит смотреть понравившуюся квартиру как минимум ещё один раз. За однократный просмотр всех недостатков предлагаемого жилья можно и не разглядеть.
Если покупатель принимает такое решение, но хочет до второго просмотра «закрепить» квартиру за собой, он может уже после первого визита внести за жильё аванс. Однако желательно выставить условие: если при втором просмотре квартира всё же не устроит, аванс необходимо вернуть.
Если договориться о втором просмотре на следующий день или через день-другой, продавцы квартир чаще соглашаются на подобные условия, нежели отказывают. Но, опять же, крайне важно всё обговорить заранее.
Когда аванс точно не вернуть
Не так уж редко потенциальные покупатели жилья, которым для этого вначале нужно продать свою квартиру, совершают «детскую» ошибку. Они сперва подбирают себе новые «метры», вносят за них аванс, «бронируя» квартиру примерно на месяц, а затем уже пытаются продать собственное жильё.
Увы, соотношение спроса и предложения на квартиры таково, что за небольшой срок крайне сложно продать любую квартиру. Даже в столице. Если, конечно, не выставлять её на рынок с существенной скидкой по сравнению с аналогами (например, в 15–20%).
В подобной ситуации риск потерять аванс для потенциального покупателя очень велик. Если обговаривать подобную ситуацию заранее, собственники продаваемой квартиры крайне редко соглашаются вернуть деньги на таких условиях. Но чаще потенциальные покупатели даже не ведут переговоров, а просто вносят аванс, необдуманно рискуя своими деньгами.
Какой аванс и на какой срок вносить?
По сложившейся практике, на вторичном рынке квартира авансируется на срок от трёх дней до одного месяца.
Сумма аванса чаще всего составляет некую фиксированную цифру. Размер зависит от того, кому вносится аванс – физическому или юридическому лицу (как правило, собственнику жилья или агентству недвижимости). Собственнику передаётся от десяти до тридцати тысяч рублей, агентству недвижимости – от двадцати пяти до ста тысяч рублей. При так называемых «альтернативных сделках» сумма аванса, как правило, возрастёт.

Источник: РБК-Недвижимость
В случае смерти ипотечного заемщика его долги по выплате кредита наследуются родственниками. Правда, происходит это только в двух случаях: если заемщик при подписании кредитного договора отказался от страхования или же страховая компания по каким-либо причинам отказалась от выплаты возмещения банку. Впрочем, наследники имеют полное право отказаться от заложенного имущества. Тогда объект продается с молотка или переходит в собственность банка.
Долговая эстафета
Получив в наследство ипотечную квартиру, родственники умершего заемщика фактически становятся заемщиками банка и ответственными за исполнение кредитного договора, заключенного при оформлении ипотечной сделки.
При этом возраст наследников также не играет никакой роли. Это может быть как взрослый дееспособный человек, так и несовершеннолетний, или же пенсионер. Тут важно другое. Готов ли наследник исполнять обязательства по договору, то есть выплачивать кредит банку. Если получатель неожиданного наследства не может исполнять обязательства по кредиту в силу возраста, состояния здоровья или иных причин, банк имеет полное право обратить взыскание на жилье.
При наличии у банка программ реструктуризации долга или оказания помощи заемщикам он, конечно, может предоставить льготы для неплатежеспособного наследника по кредиту. Например, предложить рассрочку или отсрочку по погашению долга, или продление срока кредита с целью уменьшить ежемесячный платеж. Но это ни в коей мере не является обязанностью кредитора.
На свой страх и риск
Всех этих неприятных хлопот можно избежать, защитив жизнь и здоровье еще на этапе подписания кредитного договора. Это выгодно и кредитору, и заемщику.
Для банков страховая подушка – это способ минимизации рисков и обеспечения дополнительных гарантий возврата кредита.
Для заемщика это реальная возможность смягчить последствия в случае негативного сценария. Как правило, страховщик устанавливает страховую сумму исходя из желания заемщика, но она должна быть не менее остатка ссудной задолженности.
По словам Александра Цыганова, заведующего кафедрой "Страховое дело" Финансового университета при правительстве РФ, наличие договора страхования жизни гарантирует выплату в подавляющем большинстве случаев, и смерть основного заемщика не является исключением. Это вполне работоспособный механизм, эффективность которого доказана и подтверждена практикой.
"Договор страхования от рисков наступления смерти и потери трудоспособности заключается в пользу кредитора. Однако в случаях, когда страховая выплата превышает размер задолженности по кредитному договору, разницу страховщик обязан выплатить не банку, а заемщику.
Обычно срок, в течение которого надо уведомить страховую компанию о смерти заемщика, прописывается в правилах страхования. Впрочем, чтобы защита от рисков сработала, наследникам долгов надо как можно быстрее заявить о наступлении страхового случая.“
Страховщик закрывает все вопросы, связанные с выплатой банку в течение двух недель после получения полного пакета документов, связанных со страховым событием (свидетельство о смерти, заявление и т.д.)
Когда нет денег…
Права и обязанности страховой компании строго регламентированы законом. Законодательство содержит исчерпывающий перечень случаев и обстоятельств, при наличии которых страховщик вправе отказать в выплате. Например, наследники получат отказ, если вовремя не сообщат о наступлении страхового случая.
К страховым случаям не относятся самоубийство и умышленное причинение вреда здоровью. Некоторые страховые компании также относят к исключениям из покрытия смерть в состоянии алкогольного опьянения.
Наследники получат гарантированный отказ в выплате при обнаружении скрытых при заключении договора страхования обстоятельствах, существенно влияющих на риск. Например, если выяснится, что заемщик, заполняя медицинскую анкету, утаил сведения о хронических болезнях.
Вместе с тем такие решения страховых компаний нередко оспариваются страхователями в судебном порядке. Следует также заметить, что суды зачастую встают на сторону страхователя, считая его более слабой стороной договора, но при этом страхователи далеко не всегда идут в суд, почему-то считая это бесполезной тратой времени.
Платите еще
Однако может возникнуть ситуация, когда даже после страховой выплаты у наследника останутся обязательства перед банком-кредитором. Это возможно в двух случаях. Первый – при наличии непогашенной просрочки по кредиту на момент наступления страхового случая. Второй – когда кредитный договор заключен с несколькими солидарными должниками.
Во втором случае договором может быть предусмотрено распределение страховой суммы между всеми застрахованными. Соответственно, если один из заемщиков умрет, то страховщик будет обязан произвести выплату страховой суммы пропорционально доле умершего – и ни рублем больше.
Допустим, кредит получили три солидарных должника, застрахованные по договору личного страхования, в котором есть условие о распределении страховой суммы в равных долях. В случае смерти одного из них страховая компания произведет выплату в размере одной трети задолженности по кредитному договору. Таким образом, наследники умершего рискуют потерять полученное имущество, если остальные должники ненадлежащим образом будут исполнять обязательства по погашению кредита.
Риск потери имущества можно минимизировать, если наследник будет оплачивать самостоятельно обязательства по кредиту. Впоследствии он имеет право взыскать с остальных созаемщиков сумму неисполненных обязательств.

Источник: Квадратъ
Сделки с недвижимостью – это всегда риск. Прежде чем покупать квартиру, необходимо обезопасить себя от возможного мошенничества, которое может привести к потере и денег, и жилья. Для этого специалисты рекомендуют проверить юридическую чистоту приобретаемого объекта.
Что такое «юридическая чистота»?
Этот термин активно используется в среде риелторов и означает, что «чистая» с юридической точки зрения квартира не обременена долгами и кредитами, что продавец недвижимости является дееспособным лицом, то есть его действия впоследствии не будут оспорены третьими лицами.
Кроме того, юридическая чистота предполагает, что никакие третьи лица – родственники или наследники владельца – не будут претендовать на объект в дальнейшем.
Наконец, на такую квартиру имеются все необходимые правоустанавливающие документы, соответствующие действующему законодательству.
Одним словом, чтобы вы могли спокойно жить в купленной квартире, нужно тщательно проверить её историю.
Кому поручить проверку?
Ответов на этот вопрос может быть три:

- Самостоятельно отыскать и проверить все документы.
- Обратиться к риелтору, который подыскивает для вас квартиру.
- Прибегнуть к услугам юридической компании.
Давайте разберёмся, какому варианту желательно отдать предпочтение.
Сами с усами
Вы не желаете тратить деньги на услуги посредников и предпочитаете потратить время, пытаясь собрать всю нужную информацию самостоятельно? Планируете делать запрос в паспортный стол, регистрирующие органы, ЕРЦ и прочие инстанции и терпеливо дожидаться ответа? Ваше право. Только имейте в виду: времени на это уйдёт гораздо больше, чем вы думаете.
Кроме того, вы действительно уверены в том, что обладаете достаточными знаниями в юридической и правовой сфере, чтобы разобраться во всех тонкостях и нюансах? Ведь придётся изучать правоустанавливающие документы, договор и ещё много чего. Знаете ли вы механизм, согласно которому профессионалы проводят подобную проверку? Не будет ли у вас постоянно болеть голова от мыслей: а не упустил ли я чего, правильно ли понял?..
Словом, потратив уйму времени, сил и нервов, вы всё равно не сможете спать спокойно. Квартиру купите, понадеявшись на свою удачу, а удача, как известно, – дама изменчивая и непостоянная.
Гораздо надёжнее поручить это тонкое дело – юридическую проверку – профессионалам.
Помощь риелтора
Многие склонны ограничиться услугами, которые предоставляет риелторская компания. Да, риелтор обычно предлагает проверить юридическую чистоту квартиры. Однако нельзя забывать о его личной заинтересованности в скорейшем совершении сделки. Ведь чем быстрее вы купите подобранную им недвижимость, тем быстрее он получит свой процент.
Всегда ли при этом риелтор проводит тщательную проверку? Ответы на этот вопрос могут быть разными.
Кроме того, уверены ли вы в его компетентности? Очень многие риелторы вообще не имеют высшего образования, не говоря уж об образовании юридическом. А значит, такой агент не сможет проверить тот или иной документ на предмет соответствия закону. То есть вы, скорее всего, услышите от него словесные заверения в том, что объект совершенно чист с юридической точки зрения, успокоитесь и вселитесь в квартиру. А уж какие сюрпризы вас могут ожидать впоследствии – никому неизвестно. И претензии предъявить будет некому.
Защита со стороны юриста
Этот вариант можно назвать самым надёжным. В самом деле, кто, как не юрист, сможет досконально проверить все риски, взвесить «за» и «против» и сделать верные выводы? Юристы ни от кого не зависят, они получают за свою работу гонорар и заинтересованы в оказании качественных услуг.
К сожалению, на деле не всегда происходит так, как нам хотелось бы, – недобросовестные работники есть везде. Поэтому – главный совет: никогда не доверяйте свои деньги и спокойствие случайным людям. Даже если они являются сотрудниками юридической компании.
В ваших интересах лично познакомиться с юристом, изучить его документы, почитать отзывы клиентов. Не поленитесь связаться с несколькими клиентами по телефону или Интернету, поговорить с ними, – пусть поделятся своими впечатлениями от сотрудничества. Старайтесь отдать предпочтение компании, которая работает на рынке уже довольно давно и имеет опыт работы с недвижимостью.
При заключении договора обратите внимание на указанные сроки: вам нужна быстрая проверка, это очень важно при покупке недвижимости. Уточните, какие именно услуги входят в пакет, а какие вам придётся оплачивать дополнительно.
В договоре должна быть отражена ответственность юриста за невыполнение заказа в срок. А в том случае, если услуги окажутся некачественными, и вы от этого пострадаете, – недобросовестный юрист должен возместить вам убытки.

Источник: IRN.RU
Юристы называют «выморочным» имущество, на которое после смерти хозяина нет официальных наследников ни по закону, ни по завещанию. Еще во времена царя Ивана Грозного власть считала такую недвижимость важным источником для пополнения бюджета и после смерти хозяина тут же забирала поместья и строения в казну. В наши дни государство очень вяло действует в этом вопросе, чем не преминули воспользоваться многочисленные мошенники и аферисты.
Чаще всего имущество становится выморочным после смерти одиноких граждан. В основном это пенсионеры, престарелые или больные люди. Конечно, печально, но от одиночества никто не застрахован. Именно такие россияне (точнее, их квартиры) и попадают под пристальное внимание махинаторов. И хорошо еще, если преступники дают умереть человеку своей смертью, а не убивают его, как это делали в последние годы организованные преступные группировки в Санкт-Петербурге, Москве или Оренбурге.
Посмертные конвейеры
Когда человек умирает, то по Гражданскому кодексу в течение шести месяцев наследники по закону или завещанию должны появиться у нотариуса и предъявить права на жилплощадь. Но если они так и не объявились, то имущество отходит государству. Это общемировая практика, и ничего особенного в ней нет. Так и должно быть. Но вот в России, как всегда, все происходит совершенно иначе.
Во всех городах нашей страны мошенники создали настоящие конвейеры по присвоению бесхозного имущества покойных граждан. В преступных махинациях активно участвуют работники ритуальных и похоронных контор, участковые врачи, сотрудники служб социального обеспечения и ЗАГСов, а иногда даже и нотариусы.
Как правило, в самом начале цепочки стоит участковый врач, который исправно информирует работников ритуальной службы, а зачастую и мошенников о том, что тому или иному одинокому пациенту осталось недолго жить на «грешной земле». Когда человек умирает, мошенники уже наготове. Сотрудник ритуальной службы (чаще всего муниципальной) забирает документы покойного и начинает действовать.
Как известно, паспорт умершего сдается в ЗАГС, а взамен выдается свидетельство о смерти. Но в период от момента кончины человека и до сдачи его паспорта преступники как раз и «оформляют» множество поддельных бумаг. Если квартира была приватизирована, то махинаторы стряпают поддельное завещание на конкретного человека (или даже документы, подтверждающие родственные отношения с покойным), а после получения свидетельства о смерти составляют свидетельство о праве на наследство. При наличии у мошенников «своего» нотариуса дело вообще упрощается, и документы получаются, как говорят в народе, «комар носа не подточит». В одном из областных городов одно время действовала группа из сотрудника ритуального агентства, участкового врача и работников ЗАГСа. За шесть лет она таким образом присвоила и перепродала семь объектов недвижимости, включая один загородный дом.
Если квартира относится к муниципальной собственности, то, как правило, подельники мошенников из ЖКХ и домоуправления используя паспорт покойного, прописывают задним числом в квартире нового жильца, и вот жилплощадь уже в руках злоумышленников. Дальше – дело техники. Махинаторы приватизируют недвижимость и продают ее добросовестному покупателю. В разных вариациях – это самые распространенные способы «увода» от государства выморочного имущества. Именно так, например, действовали пару лет назад преступные группы в Самаре, Саратове и Ульяновске.
Трагикомедия
Иногда же финал «работы» преступников становится даже трагикомичным. Для примера приведу реальный случай в Москве в 2007 году.
Алексей жил в роскошной трехкомнатной «сталинке» в престижном районе Москвы. Жилье досталось ему в наследство от родителей. Семьи и родственников у Алексея не было. Типичный одинокий человек пятидесяти лет от роду – не лучше и не хуже других. Одним словом, российский обыватель. Но была у него одна нехорошая черта – «кредитомания». За несколько лет «набрал» он множество кредитов. Выплачивал, правда, аккуратно до тех пор, пока не заболел. Тут уж ему стало не до банков. Лечение, к сожалению, не помогло, и Алексей вскоре умер.
Банк, в котором он кредитовался, копию свидетельства о смерти получил и даже подшил ее в досье. Однако через месяц коллекторская служба кредитной организации в соответствии со своим внутренним регламентом запросила у нотариуса сведения об открытии наследственного дела покойного, чтобы получить ответ о том, что оно не открывалось, и спокойно списать ссуду в соответствии с требованиями ЦБ РФ. К своему удивлению, сотрудники банка получили ответ, что дело открыто и даже есть наследник – брат покойного.
Коллекторы потерли от предвкушения ладони: значит, кредит будет погашен, ибо наследник, вступая в права, принимает не только имущество, но и обязательства покойного. Дело за малым – встретиться с братом и «убедить» его отдать долги умершего. Коллекторы быстро нашли «наследника» и принялись, как говорится, «кошмарить» его. Вот только «братец» оказался липовый.
Выяснилось, что наследство оформлено на основании поддельного свидетельства о рождении и такой же выписки из архива, которую состряпали мошенники. Даже ответ на запрос нотариуса был подготовлен подельниками аферистов из архивной службы. Когда махинация вскрылась, милиция возбудила уголовное дело. А банк. А что банк? Ему нужны были деньги, а не квартира на своем балансе. В конце концов, ссуду все-таки списали. Но это только один из редких случаев, когда мошенников разоблачили. И то случайно. Гораздо чаще они остаются безнаказанными.
Безгрешные доходы
В жизни, к сожалению, все происходит по принципу «кто первый встал – того и тапки». Государство изначально уступает мошенникам в игре на информационно-правовом поле. Во-первых, многие честные сотрудники социальных служб и муниципальных органов просто не знают, куда и к кому обращаться, если вдруг получат сведения о «бесхозной» квартире. Во-вторых, злоумышленники с помощью «информаторов» из тех же социальных служб, ЖЭКов, ритуальных агентств, полиции, а также ЗАГСов мгновенно фиксируют случаи смерти одиноких людей, чтобы тут же завладеть их жильем. Иными словами, государственные органы безнадежно проигрывают в скорости реагирования на подобные ситуации.
Ко всему прочему, нотариусам совершенно невыгодно тратить время на выморочное жилье, поскольку государство такую работу никак не оплачивает, да и не существует четкого механизма переоформления «бесхозной» жилплощади. К тому же информация о нем крайне редко доходит до нотариусов.
Как, по идее, должно быть? Каждый сотрудник муниципальных и социальных служб обязан знать порядок действий при получении сведений о смерти одинокого владельца или нанимателя квартиры, а предприятие ЖКХ в свою очередь - закрыть лицевой счет владельца жилплощади и в десятидневный срок информировать налоговую инспекцию о данном факте.
Налоговики же должны описать имущество и обратиться к нотариусу о заведении наследственного дела. Но информация о выморочных квартирах исчезает в недрах ЖКХ – этих «черных дырах» общества. И пока власть напрямую не станет контролировать процесс, государство будет нести потери. Поэтому и достаются ему крохи от бесхозной недвижимости, в то время как основной кусок пирога уходит мошенникам.
Опасность для добросовестных приобретателей
Чем опасна покупка выморочной квартиры? Прежде всего, самим незаконным приобретением права собственности (если квартира до смерти хозяина уже находилась в частном владении) или столь же незаконной пропиской и последующей приватизацией (если жилье было муниципальным). В итоге добросовестный приобретатель может оказаться без денег и недвижимости, когда суд признает действия мошенников по присвоению жилплощади незаконными и недействительными.
В 2009 г. в Пензе умер военный пенсионер Михаил. Жил он один и не имел родственников и наследников. Сразу же после его смерти аферисты, используя связи, прописали в его квартире задним числом «родственника», а потом при помощи поддельного судебного решения приватизировали ведомственную квартиру. Когда в 2013 г. история вскрылась, объектом уже два года владел добросовестный приобретатель.
На волне борьбы со злоупотреблениями в министерстве обороны военная прокуратура возбудила уголовное дело по факту мошенничества. Суд признал регистрацию «родственника» и приватизацию жилья незаконными, а последующую продажу недействительной. Квартира снова была поставлена на баланс министерства обороны.
Не попасться на удочку


Как же обезопасить себя от риска покупки выморочной квартиры? Прежде всего, проверить юридическую чистоту сделки, для чего следует обратиться в адвокатские конторы или юридические фирмы, где грамотные специалисты внимательно проанализируют документы и сделают запросы в соответствующие органы.
На государственном же уровне проблема требует кардинального решения. Необходимо усилить контроль со стороны налоговой инспекции и департаментов имущества субъектов Федерации за реализацией норм закона о выморочном имуществе. Далее наладить плотное взаимодействие между той же налоговой инспекцией с одной стороны и органами социального обеспечения, ЗАГСАми, а также предприятиями ЖКХ – с другой. Эти меры, несомненно, помогут навести порядок в сфере выморочного имущества.