Источник: Квадратъ
Инвестирование в недвижимость считается одним из самых надёжных способов приумножить свои средства. Что обязательно необходимо знать тем, кто хочет разбогатеть, вкладывая средства в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость – это очень хорошая альтернатива банковским вкладам. В трудные для экономики времена, когда у банков начинаются проблемы и акции теряют в цене, именно недвижимость нередко позволяет сохранять денежные средства и продолжает приносить доход.
Как показывает практика, цены на недвижимость со временем только увеличиваются. Несмотря на то, что цены могут снижаться во времена кризисов, в долгосрочной перспективе они всё же растут. Кроме того, в России, где достаточно часто происходят пенсионные реформы, вложение пенсионных накоплений в недвижимость может помочь их не потерять и обеспечить себе достойную жизнь.
Инвестиции в недвижимость в перспективе могут позволить человеку не работать с 9 утра до 6 вечера, а жить только за счёт доходов от вложенного капитала. Такие люди называются рантье. Доходы их считаются хоть и не трудовыми, но вполне законными.
Каким образом стать рантье? Необходимо приобрести недвижимость, а для этого нужно иметь немаленький первоначальный капитал. Однако совсем не обязательно вкладывать только собственные средства. Многие инвесторы пользуются заёмными средствами, например, берут ипотечные и инвестиционные кредиты в банках или используют другие инвестиционные инструменты.
Виды инвестиций в недвижимость
Инвестировать средства можно в жилую недвижимость или в коммерческую. Рассмотрим более подробно первый вариант. Основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость – это покупка жилья с целью сдачи в аренду или с целью дальнейшей перепродажи. Искать покупателей или жильцов можно как самостоятельно, так и обратившись в агентство недвижимости.
1. В первом случае сдача квартиры в аренду позволяет практически гарантированно получать дополнительный доход. Сдавать её можно посуточно или на долгий срок. Приобретать жильё для этой цели лучше либо на первичном рынке на последней стадии строительства, либо на вторичном рынке.
2. Вторая стратегия позволяет сыграть на росте цен на недвижимость и получить прибыль. Как правило, в данном случае инвесторы нередко вкладывают средства в недвижимость на начальном этапе строительства, а затем продают её, когда здание уже достроено.
По данным аналитиков рынка, стоимость недвижимости в строящихся ЖК, как правило, возрастает на 15–20% в год. Т. е. вкладывать средства в строящуюся недвижимость может быть гораздо выгоднее, чем просто положить деньги в банк. Но у данного вида инвестиций есть определённые риски, ведь объект может быть не достроен или заморожен. Поэтому если вы всё же решились вложиться в строящийся объект, нужно очень тщательно проверить историю этого объекта и собрать как можно больше сведений о застройщике.
Также сыграть на цене можно, если есть возможность купить на вторичном рынке жильё ниже рыночной стоимости. Это возможно, если продавцы квартиры стремятся продать её как можно быстрее. Например, человеку может понадобиться срочно продать жильё из-за переезда в другой город или страну. Также разведённые супруги нередко хотят поскорее поделить нажитое имущество, и в данном случае у них можно получить скидку.
Как определить ликвидность недвижимости
Известно, что выгоднее всего инвестировать в ликвидную недвижимость.
Ликвидность – это то, в какой срок ты можешь обратить свой актив в деньги.
Соответственно, ликвидная недвижимость – это такая недвижимость, которую можно быстро и выгодно продать.
Ликвидность недвижимости зависит от таких факторов, как адекватная цена, удобное расположение, репутация застройщика, состояние здания, хорошая инфраструктура и транспортная доступность и, конечно, динамика спроса и предложения на подобную недвижимость.
На ликвидность жилой недвижимости влияют и некоторые другие факторы, такие как этажность и внешняя привлекательность дома, планировка квартиры, наличие поблизости магазинов, школ, детских садов, аптек и поликлиник, экологическая ситуация в районе. Так, квартиры на первом и последнем этажах продать сложнее. Не очень легко продать и жильё с нестандартной планировкой. Квартира в районе с хорошей инфраструктурой также быстрее найдёт своего покупателя. Эти же факторы влияют и на привлекательность жилья для арендаторов.
Кроме того, для покупателей жилья в Москве часто очень важно наличие метро недалеко от дома. Доход инвестору может принести покупка квартиры в районе, где в скором времени появится метро. Как правило, перед открытием новой станции цены на жильё в домах, расположенных от неё в пешей доступности, существенно увеличиваются.
Таким образом, прежде чем вкладывать свои кровно заработанные деньги в недвижимость, стоит хорошо изучить все возможные варианты, чтобы выбрать наиболее ликвидный и привлекательный объект для вложения своих средств. Опытные инвесторы советуют заранее просчитать, в какие сроки могут окупиться ваши вложения. По их мнению, лучше всего вкладываться в недвижимость, срок окупаемости которой будет не более 8–12 лет. Однако для расчёта окупаемости критически важно понять, в какую недвижимость вы собираетесь вкладывать свои средства, и какую стратегию выберете.
Жильё эконом-класса и комфорт-класса
Наиболее доступной для мелких инвесторов является жилая недвижимость эконом-класса и комфорт-класса. Спрос на подобное жильё традиционно остаётся очень высоким, поэтому продать или сдать в аренду такую квартиру довольно просто.
Доход от вложений в такую недвижимость может быть не очень велик по сравнению с доходностью других категорий недвижимости, если только вы не покупаете сразу несколько недорогих квартир. Однако этот рынок очень активный.
Если вы решили инвестировать средства в подобное жильё, опытные инвесторы советуют покупать однокомнатные или двухкомнатные квартиры минимальной площади со стандартной планировкой, поскольку они являются наиболее востребованными. По данным аналитиков рынка, в 2013 году средняя цена однокомнатной квартиры составляла 6 миллионов рублей. В такой квартире перед продажей или сдачей в аренду можно сделать косметический ремонт. По мнению риелторов, более дорогой ремонт делать не стоит, поскольку он не окупится.
Элитная недвижимость и бизнес-класс
Инвестирование в элитную недвижимость и недвижимость бизнес-класса имеет свои особенности. Такая недвижимость способна приносить более серьёзный доход, чем доступное жильё, но чтобы вкладывать в неё средства, нужно изначально обладать определённым капиталом. По данным экспертов компании «Метриум Групп», в прошлом году элитную однокомнатную квартиру можно было приобрести за 25 миллионов рублей и к концу года продать на 5 миллионов рублей дороже, то есть часть проектов в этом сегменте рынка показали доходность, равную 20%.
Однако аналитики отмечают, что всё-таки спрос на подобное жильё достаточно ограничен, а на рынке отмечается очень высокая конкуренция, поэтому часто заранее неизвестно, сколько времени потребуется инвестору, чтобы перепродать элитную квартиру или жильё бизнес-класса. Некоторые инвесторы тратят год и более на то, чтобы найти покупателя.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Москве
При инвестировании средств в недвижимость очень важно учитывать и текущую ситуацию на рынке. В последнее время на рынке Московского региона наблюдалась стагнация. По информации многих экспертов, в 2013 году цены на недвижимость серьёзно не увеличились, рост происходил в пределах инфляции, хотя отдельные инвестиционно привлекательные проекты за год показали увеличение доходности на 20%.
В январе эксперты говорили, что в новом году будут продолжаться те же тенденции, однако недавно ситуация начала меняться. Сейчас из-за начавшейся кампании по отзыву лицензий у банков и ослабления курса рубля по отношению к мировым валютам спрос на жильё уже немного увеличился. Это отмечают и руководители агентств недвижимости, и девелоперы.
В то же время, если спрос будет ажиотажным, существует вероятность того, что девелоперы поднимут цены, ведь увеличить объёмы предложения в короткие сроки они всё равно не смогут – такова специфика рынка недвижимости.