Источник: Cottage.ru

Вы задумывались, что такое загородная жизнь? Давайте попробуем определить основные характеристики жизни за городом и ответить на вопрос, зачем и кому это нужно. Сразу скажу, что под жизнью за городом я понимаю, прежде всего, загородный дом или таунхаус на земельном участке, а не просто земельный участок в чистом поле. Итак, кому и зачем это нужно?
В настоящее время на нашем рынке существует две основных модели загородной жизни: первая — сезонное проживание за городом, вторая, соответственно, постоянное проживание за городом с временным (5-10 лет) или полным переездом из города, часто с продажей городской квартиры. В каждой из этих моделей есть свои плюсы и минусы, и, выбирая один из вариантов, вам приходится идти на компромиссы и чем-то жертвовать. Я имею в виду невозможность сочетания всех положительных качеств каждой модели в вашем выборе. Для того чтобы объяснить суть проблемы наглядно, давайте возьмем некий идеальный вариант, ведь большинство людей начинает свои поиски загородного дома, имея в голове как раз идеальную модель.
Случай сезонного проживания
В идеальной модели загородный дом должен располагаться в удивительном по красоте и экологии месте, вокруг много леса, рядом достаточно крупный водоем. Обязательно такой дом расположен недалеко от Москвы по самому удобному направлению, желательно, чтобы по дороге не было пробок, а время в пути из города до участка составляло не более 30 минут. Идеальный дом находится в охраняемом поселке, где абсолютно безопасно, и вы не волнуетесь за своих детей, и поселок не должен быть очень большим, ведь не хочется менять город на город, поэтому лучше всего до 100 домовладений.
Очень важно, чтобы соседи были «правильными», такими, какими вы себе их представляете. Поселок, конечно, обеспечен всей необходимой инфраструктурой: центральные коммуникации, как в городе, детские площадки, парки, освещение, широкие дороги, много зеленых насаждений, магазин, служба сервиса, кафе и еще много всего. А участок будет обязательно не меньше 30 соток, а дом именно тот, который вы хотите, так чтобы вам никто не указывал, что и как строить. Ну и, конечно, чтобы цена идеального дома была приемлемой. Примерно так выглядит идеальная модель, складывающаяся в мечтах покупателя. Теперь давайте подумаем, что из этого реально, а что нет.
Природные характеристики и экология, очень важный параметр при выборе загородного дома, конечно. Кому хочется жить около дороги с видом на высоковольтную линию электропередач и трубы ТЭЦ на горизонте? Всего этого предостаточно в городе, но там мы готовы с этим мириться, а за городом — нет. Много ли экологически чистых мест вблизи крупных мегаполисов, скажем, в 30 км зоне? Безусловно, они есть, но их осталось очень мало, ведь урбанизация и освоение площадей вокруг города идет полным ходом. Если вам удастся найти красивое место с чистым водоемом и крупным лесным массивом около города, то это большая удача, а стоимость такого домовладения будет заоблачной (1-1,8 млн. руб. за сотку без учета стоимости самого дома). Следовательно, позволить его себе смогут единицы.
Если говорить про красивую природу и экологию, тогда с точки зрения этого критерия, самым правильным загородным домом будет дальняя дача на удалении 80-120 км от города. Это и есть удовлетворение ценностей первой модели. Здесь нужно отметить, что главными минусами при выборе дальней дачи будут расстояние и, чаще всего, отсутствие всей необходимой инфраструктуры и городского комфорта.
Случай постоянного проживания
Теперь рассмотрим подробнее реалии второй модели — постоянного проживания за городом. Что касается расстояния и времени в пути, честно говоря, я вообще с трудом представляю, как можно жить за городом постоянно с расчетом на то, что вам придется каждое утро ездить на работу. При этом абсолютно не важно, где именно вы живете: на Новой Риге или на Горьковском шоссе. Если вы живете даже в 15 км от Москвы, вам все равно придется ехать на работу не менее 1,5 часов. Если только у вас не свободный график, конечно, хотя и в этом случае все равно придется постоять перед МКАД. Основные пробки утром образуются на МКАД и на шоссе перед МКАД, длина таких пробок не бывает меньше 5-ти км, кроме того, первые 3-4 км радиальных направлений внутри МКАД также «тянутся» очень тяжело.
Конечно, есть направления лучше, есть хуже, однако наверняка можно сказать, что нет ни одного шоссе, на котором не образовывалась бы пробка с утра. Готовы ли вы тратить каждый день 3 часа своего драгоценного времени на простой в пробках, и это без учета трафика по городу, на который вы можете потерять еще 1-2 часа. Если подсчитать время, которые вы будет тратить на сон, дорогу, пробки и работу, тогда получится, что на полноценную жизнь за городом в своем собственном доме у вас останется всего 2-3 часа. Вы готовы переехать за город? Конечно, в любом случае остаются выходные, но тогда зачем рассматривать пригород для постоянного проживания?
Идем дальше. Живя в городе, мы привыкли к сервису 24 часа в сутки, это продлевает наш день, это позволяет жить полноценно и после работы, когда вы приезжаете домой в 8-10 часов вечера. Захотели суши в 2 часа ночи? Пожалуйста! Вам понадобилось купить компьютер в 00 часов? Нет проблем. Хотите ходить в фитнес по вечерам? И это возможно. А если кто-то заболел, то все лекарства вы найдете в дежурной аптеке, а врач приедет в течение 15 минут. Этот список можно продолжать и дальше. Переезжая за город на постоянное проживание, нам хочется сохранить все эти возможности, но, к сожалению, это доступно лишь в нескольких дорогих поселках недалеко от города. В остальных случаях вам будет остро не хватать городского комфорта.
Итак, можем резюмировать — жизнь за городом состоит из трех ключевых звеньев: природа и экология, комфорт проживания, стоимость владения. Выбор загородного дома в текущих реалиях — это компромисс, невозможно достичь идеального баланса всех трех составляющих. В первой модели загородной жизни с сезонным проживанием мы получаем сочетание хорошей природы, экологии и невысокой стоимости владения, но не получаем достойного комфорта проживания, в первую очередь из-за большого расстояния и времени в пути. Во второй модели с постоянным проживанием за городом мы получаем средний уровень комфорта проживания, но, к сожалению, стоимость владения достаточно высокая, а также мы не имеем возможности наслаждаться хорошей природой и экологией. Есть ли выход, можно ли найти оптимальную модель загородной жизни?
Куда движется рынок?
В последнее время, глядя на безумные темпы продаж загородной недвижимости, колоссальный рост предложения, и общую ситуацию на рынке, я все чаще задаюсь вопросом, а что будет дальше? Какие тенденции на рынке будут преобладать в следующие 3-7 лет? Сейчас я вижу 2 тенденции, которые становятся все более очевидными.
Тенденция первая. Все большим спросом будут пользоваться дальние дачи, а точнее удаленные от города коттеджные поселки, поскольку называть их дачей не совсем правильно. Это естественный путь развития, причем если раньше дальняя дача воспринималась исключительно как компромиссный вариант, для тех, у кого не хватало средств на покупку дома в ближнем Подмосковье, то сейчас все больше обеспеченных людей выезжает подальше от столицы, а уровень удаленных поселков растет — в качестве примеров можно привести Завидово Club или ИстЛандию. Проблемы, описанные выше, приводят к тому, что спрос на элитное загородное жилье вблизи от столицы стремительно падает, при этом растет спрос на бизнес и эконом-класс, а бизнес-класс, как я уже сказал, перемещается все дальше от МКАД. Что касается поселков эконом-класса, то здесь нужно помнить, что большая часть спроса сосредоточена до 1-1,2 млн. руб., и в этом случае просто не остается альтернативы кроме дальней дачи эконом-класса.
Тенденция вторая. Девелопер, который сможет осуществить мега-проект по созданию малоэтажной агломерации, перевернет рынок! Что я имею в виду? Предположим, что вы осознали все проблемы, связанные с постоянным проживанием за городом: отсутствие городского комфорта, тяжелые пробки с утра и вечером, высокая стоимость владения землей вблизи от МКАД, отсутствие природы и экологии в полной мере. Но вы все-таки хотите жить за городом, поскольку, как ни крути, это полезней для здоровья, особенно если говорить про детей, которые должны расти на свежем воздухе, а не сидеть в квартире за компьютером или телевизором.
Теперь представьте, что появился поселок, в котором есть все: школа, детский сад, торговый центр и супермаркеты, аптеки, фитнес, спортзалы, кафе и рестораны, автосервис и прочее. Да, в этом поселке немало домов, как минимум 2000-2500 домов, площадь его огромна. Находится не у самой МКАД, а на достаточном удалении от города, скажем, в 50-60 км, так чтобы там был и чистый лес, и водоем, и голубое небо над головой. И это мультиформатный поселок, значит, в нем есть и недорогие дома по 90-120 кв.м. на небольших участках в 5-8 соток, и таунхаусы, и серьезные коттеджи по 300-500 кв.м. с большими участками. Кроме того, здесь есть и экоферма со свежими экологически чистыми продуктами, и парки, подобные московским скверам.
Вы скажете, что основная проблема — транспортная — не решена? Подождите, вы еще не услышали самого главного. От поселка до центра Москвы можно доехать всего за 40 минут, причем абсолютно без пробок! Как такое возможно? С помощью ж/д экспресса, наподобие тех, что доставляют нас в аэропорты. От экспресса до дома в поселке можно доехать на маршрутке, которая идет буквально 5-10 минут.
На пути к поселку мечты
Ну как, вы хотели бы жить в малоэтажном пригороде постоянно, не испытывая никаких трудностей с транспортом и инфраструктурой? Я тоже! Это западная модель жизни, и модель правильная. Представьте, сейчас молодая семья взваливает на себя тяжелое бремя, беря ипотеку на московскую квартиру. За такие безумные деньги молодые семьи могут позволить себе разве что 1-2 комнатную квартиру площадью 30-50 кв.м., не в самом хорошем районе. При этом стоимость такой квартиры сопоставима, а часто превышает стоимость загородного дома с участком.
Описанные мега-поселки могут стать решением жилищной проблемы для многих молодых семей, при этом дать возможность для рождения детей и их воспитания на свежем воздухе со всеми удобствами. При наличии таких возможностей отпадет острая необходимость переезжать в столицу, и, более того, вызовет отток населения из города в малоэтажный пригород. У москвичей есть потребность в жизни за городом, подтверждением этому служит статистика, около трети москвичей в сезон выезжает за город. Представьте себе эту цифру, она сопоставима с населением небольшой европейской страны, например, Финляндии!
Все же, несмотря на все сложности, рынок загородки эволюционирует и развивается, спрос меняется, девелоперы вынуждены менять свои модели бизнеса, улучшать качество продукта и сервиса. И я убежден, что в перспективе порядка 3-7 лет мы придем к формату малоэтажной агломерации, что в корне изменит само понятие загородной жизни.