Если хозяева нашей съемной квартиры покажут мне эту статью и поднимут цену баксов эдак на двести, их будет доплачивать этот мудак на фотографии! Ей Богу!
"Квартиры в Москве сдаются за полцены
Александр Колесниченко, «Новые Известия»
Специально для ИА DAILYSTROY
12.12.2006
Считается, что снять квартиру в Москве стоит безумно дорого. За однокомнатную на окраине сейчас требуют минимум 500-550 долларов в месяц, а ближе к центру та же "однушка" может стоить уже 800-1 000 долларов. Это дороже, чем во многих европейских столицах. Однако дороговизна московских квартир только кажущаяся. В действительности владельцы квартир сдают их себе в убыток.
Это станет понятным после небольших расчетов. Для любого бизнеса важно, чтобы он был рентабельным. То есть не просто приносил какую-то прибыль, а приносил больше, чем если бы сумму, вложенную в этот бизнес, просто положили в банк под проценты. В качестве банка возьмем самый надежный банк России – Сбербанк. На валютный вклад свыше 100 тыс. долларов на срок год и месяц полагается 7,25% годовых. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры на окраине Москвы на разумном расстоянии от метро – 150 тыс. долларов. Вклад на эту сумму принесет в виде процентов 10 875 долларов в год или 906 долларов в месяц. Это минимальная сумма, за которую следует сдавать данную квартиру. А с учетом того, что бизнес должен не только окупать вложенные средства, но и приносить прибыль, минимальная цена аренды "однушки" должна быть никак не ниже 1 000-1 200 долларов в месяц. Кстати, применительно к Берлину эта закономерность действует. Однокомнатная квартира там в среднем стоила 40 тыс. евро (данные на середину прошлого года, когда автор учился в Свободном университете Берлина). Так называемая Kalte Miete - аренда без стоимости коммунальных услуг - составляла в среднем 300 евро в месяц. Жадный и надежный немецкий банк давал на депозитный вклад 2,5% годовых. Это составляло 1 000 евро в год или 83 евро в месяц, что явно меньше взимаемых за аренду квартиры 300 евро. То есть в немецкой столице, в отличие от российской, сдача квартир – это рентабельный бизнес.
Теперь рассмотрим другой пример. Допустим, человек покупает квартиру в кредит с тем, чтобы потом ее сдавать внаем. Возьмем всю ту же однокомнатную квартиру стоимостью 150 тыс. долларов и все тот же Сбербанк. Для удобства расчетов предположим, что в кредит были взяты все 150 тыс. долларов. Минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту в валюте в Сбербанке составляет 12,3%. То есть на выплату одних только процентов уйдет 18 450 долларов в год или 1 537,5 долларов в месяц. Плата за аренду этой же квартиры, в лучшем случае, покроет половину платежей банку. Отсюда второй вывод – снимать квартиру в Москве гораздо выгоднее, чем покупать ее в кредит.
Еще раз сравним с Берлином. Ставка по ипотечному кредиту там находится в диапазоне 4-5% годовых. Возьмем среднюю цифру в 4,5% и все ту же однокомнатную квартиру стоимостью 40 тыс. евро. В год за кредит придется платить 1 800 евро, в месяц – 150 евро. Это вдвое меньше, чем если бы ту же самую квартиру снимать. Поэтому на Западе существует множество так называемых доходных домов, квартиры в которых специально предназначены для сдачи. В российской же столице доходные дома прижились только в сегменте люксовой недвижимости, когда отделанную и оборудованную по последнему слову техники квартиру сдают командированным в Москву иностранцам. Вот там цены действительно высокие. Аренда 4-5 комнатной квартиры в центре Москвы может обойтись в 20-30 тыс. долларов в месяц.
Секрет столичного рынка недвижимости заключается в том, что большинство сдаваемых сейчас квартир не куплены их владельцами, а достались им бесплатно от государства или умерших родственников. А так как дареному коню в зубы не смотрят, любые полученные от квартиросъемщиков деньги – это уже прибыль. Бизнес на аренде квартир напоминает сбор манны небесной, для которого главное – не коммерческая эффективность вложенных средств, а чтобы эта манна как можно дольше не прекращала падать. Поэтому дороговизна аренды московских квартир – это миф. Можно рассуждать о том, что нет высоких цен, а есть низкие зарплаты. Но не может в принципе быть дорогим то, что достается за половину, а иногда и за треть его настоящей цены.
Dailystroy.ru: Мнения авторов могут не совпадать с позицией редакции".
