Схемы вывода квартиры из ипотеки.
Собственник квартиры владеет ей, но не может распоряжаться этим имуществом, так как оно находится в залоге или ипотеке.
Ипотека по способу возникновения бывает ипотекой в силу закона, либо ипотекой по договору.

Ипотека в силу закона:
- покупка в рассрочку (риски - покупатель может отказать в последующей оплате)
- рента - пожизненное проживание
- квартира, покупаемая в залоге
- ГК ст.488 п.5 в момент подписания договора при оплате товара в кредит

Ипотека по договору:
дополнительно договор ипотеки, который регистрируется (ипотечный договор).
Кредит под залог недвижимости,
ломбардный кредит. Банк выдает заемщику наличные деньги.
Трейд-ин новостроек. Невыгодна больше, чем срочная продажа. По новой квартире возникает ипотека по договору.
Рефинансирование из сбера в втб. Возникает ипотека по договору.
Выкуп последней доли. Это ипотека по договору.
Микрофинансовая организация под запретом ипотеки под договором, они действуют через физические лица.

Как купить квартиру из-под ипотеки.
1. Погасить долг продавца по предварительному договору.
Самая быстрая схема для продавца, он практически не рискует.
Риски покупателя: передавать по предварительному договору не более миллиона по московским мерках.
Продавец говорит спасибо, я не могу сейчас квартиру, у меня изменились обстоятельства.
Банк банкротится, отзыв лицензии до выдачи закладной.
Продавцу упал кирпич. Подали на регистрацию документы, и ждать полгода до вступления в наследство.

Как минимизировать эти риски покупателя? Если по ипотеке небольшой долг, то можно его погасить покупателю. Может ли третье лицо перевести деньги на ипотечный счет продавца? Уточнять в конкретном банке. Это важно.
Выяснить в банке, как продавец будет подавать заявление о погашении долга по ипотеке. Бумажная форма, то прописать за счет кого происходит погашение долга.
Если заключили предварительный договор ст. 429 ГК, то по изменениям невозможно с 2015 года продавца принудить заключить договор. Только по предпочтению суда. Продавец 25% будет возвращать с зарплаты 20 тысяч, например.

Банки.ру рекомендуют продавцу для погашения ипотеки взять потребительский кредит. Можно взять и на третье лицо продавца, проценты может оплатить покупатель.

Составить основной договор.
В основном договоре указать, что квартира находится в залоге у банка. Но как потом подавать договор в р
Росреестр? Пока висит приостановка - намеревались успеть снять обременение. Двойной договор купли-продажи с ипотекой. Подписываются два договора. Две расписки в первой указывается целевое направление оплаты денег. Но это чистой воды риск, так как продавец может не находиться в день подачи второго договора в мфц.

2. Моментальная сделка
10 млн стоимость квартиры, долг 4 млн у продавца. Связаться с менеджером банка и всю дорожную карту проговорить. Расписать сценарий сделки поминутно. Проговорить, как происходит передача денег. Если выбираем ячейку – ячейку на банк и и на ячейку продавца, аккредитив возможен только один. Долг на ипотечный счет и остальное на аккредитив.
Возможна одна ячейка, только с доступом представителя банка.
Как вынимать закладную проговорить. Бумажная закладная и бывает электронная. Может быть такое, что закладная переуступлена дом.рф (бывшее аижк).
Военная ипотека – тогда на покупку квартиры в ипотеке необходимо согласие минобороны
Материнский капитал – если первоначальный взнос был маткап, либо ипотека частично гасилась маткапом, нужно перед продажей наделять детей долями.
Последние три варианта со свободными деньгами покупателя лучше не рассматривать.

В мфц при подаче документов на переход права собственности нужна доверенность от банка и закладная, чтобы снять обременение и одновременно зарегистрировать переход права.
Далее идет раскрытие аккредитива и продавец получает деньги за продажу.

Риск ячейки при расчетах – дальнейшее непредвиденное банкротство продавца.

3. Двойная ипотека

1. Одобрение ипотечника 1 в банке 2. В предварительном договоре указать, что задаток возвращается без штрафных в случае отказа банком в одобрении кредита.
2. Рефинансирование ипотеки 1 в банке 2 (занимает 10-14 дней) ипотека по договору.
3. Вынуть закладную из банка 1 (может затянуться при маткапе, военной ипотеке и дом.ру) Создавать в мессенджерах отдельный чат со всеми участниками сделки для координации действий.
4. Банк 2 кидает деньги банку 2 снимает обременение в росреестре банка 1
5. Выход на сделку в банке 2 и обременение банка 2
По срокам 1,5 месяца примерно

4. Перевод долга
Самое выгодное для покупателя. Ст. 391 ГК РФ. Перевод с письменного согласия кредитора. У покупателя есть живые деньги. Покупатель принимает все обязательства продавца, а потом долги гасит. Банк может сказать: у нас нет такой дорожной карты.
Одобрение банком покупателя. Программа по двум документам, но выше процентная ставка. Берет техкредит на месяц. У продавца должны отсутствовать просрочки по платежам. Так как покупатель принимает все обязательства по кредитному договору продавца.
Разница в процентных ставках. Брал под 12 %, а сейчас 8%. Покупатель принимает обязательства под 12% либо нужно рефинансировать. За первый месяц покупатель будет платить по старой ставке.
Обременение в пользу банка, взять письменное согласие банка о переводе долга.
На регистрацию в мфц. ДКП с обременением в пользу банка.
Сделка с обременением. Ипотека в силу закона. Все права перешли на покупателя, покупатель погашает кредит досрочно. Ст 391 ГК.
Рассмотрены 4 схемы вывода квартиры из ипотеки при продаже.