Вопрос: «Квартира продаётся в 2017 году тремя собственниками-наследниками. Возникает ли у них налог с продажи имущества, если свидетельства о наследстве были оформлены в 2015 году, первый наследодатель умер в 2013 году, а второй (супруг) – в 2014-м?»

В Уральскую палату недвижимости наследники обратились с вопросом, как совершить продажу объекта, чтобы, не нарушив закон, «уйти» от необходимости уплаты налога, начисляемого при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трёх лет.

Их вопрос мы решили осветить на страницах газеты ещё и потому, что он задается часто, – сделки с квартирами, полученными в наследство, по словам риэлторов, сейчас стали многочисленными. Увы, пришло время, когда собственники, которые получили от государства или приобрели жильё в 90-х годах, стали уходить из жизни. Квартиры стали наследоваться их детьми, внуками, родственниками и делиться между ними через продажу, меняться на иное жильё или использоваться для улучшения жилищных условий.

Случай, о котором идет речь, заключается в том, что наследники делят имущество родителей – двухкомнатную квартиру, полученную в наследство. Для этого продают его и делят деньги, согласно долям, поровну.

Их мама умерла четыре, а папа – три года назад. После смерти мамы они не вступили в права наследования (не оформили его), сделали это только после смерти отца, тогда они наследовали обе родительские доли.

Им предстоит нотариальная сделка, поскольку, согласно поправкам в закон о государственной регистрации недвижимости, сегодня все сделки с долевой собственностью подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Они также знают, что по нашему законодательству при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трёх лет, возникает обязанность уплатить налог с продажи, равный 13 % от полученного дохода за минусом налогового вычета равного 1 млн рублей. И предполагают, что обязанность эта у них возникает, поскольку документы о праве собственности датированы 2015-м годом, с момента которого не прошло трёх лет. В связи с этим наследники планируют продавать объект по трём договорам купли-продажи. Дело в том, что налоговый вычет при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких граждан, предоставляется в зависимости от того, как оформлен договор купли-продажи. Если квартира продаётся по одному договору, то вычет предоставляется в размере миллиона рублей на объект, если сделка оформляется по отдельным договорам на каждую долю, то вычеты в размере этой суммы будут предоставлены на каждую долю. Об этом сказано в разъяснительном письме Минфина РФ№ 030407/24506 от 27.06.2013 г.

Наталья Михайлюкова, юрист УПН:

– Действительно, налогообложение при продаже имущества, полученного по наследству, – один из самых частых вопросов наших консультаций. И он неоднократно разъяснялся на мероприятиях в УПН, в том числе представителями налогового органа на семинаре «День недвижимости».

Верно и то, что если с момента, когда вы получили наследство, не прошло трёх лет, вы обязаны уплатить налог с продажи. Кстати, поправки в Налоговый кодекс об увеличении срока владения объектом для начисления налога – с трёх лет до пяти – не затронули наследуемое имущество: по-прежнему срок владения для уплаты налога по ним составляет менее трёх лет. То есть не облагаются налогом при продаже квартиры, приобретённые на рынке более пяти лет назад, и квартиры, полученные по наследству более трёх лет назад.

Главное, что нужно понимать при определении срока владения наследуемым имуществом, – это с какого момента он отсчитывается. Дело в том, что в отличие от обычной сделки купли-продажи им является не день государственной регистрации права собственности, а день смерти наследодателя. И не важно при этом, было или нет оформлено свидетельство о наследстве. Если бесспорно вы являетесь законным наследником, то вы приняли наследство в этот день.

Поэтому граждане-наследники, которые считают, что у них возникает налог от продажи имущества, так как со дня государственной регистрации их доли в праве собственности на квартиру родителей, полученной по наследству, прошло менее трёх лет, ошибаются. Срок владения объектом у них составляет более трёх лет, потому что он отсчитывается с 2013 года, когда они фактически приняли в наследство долю в праве матери. Затем, в 2014 году, когда они фактически приняли в наследство долю умершего отца, согласно нашему законодательству, наследники не получили новый объект в наследство, а увеличили имеющуюся в их собственности долю, доставшуюся ранее после смерти матери.

Для большей убедительности могу сослаться на письмо департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 28 марта 2013 г. № 03-04-05/5-303 «О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры».

Департамент поясняет права на получение имущественного вычета наследниками: при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающих в целом 1 млн рублей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

«Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Таким образом, у наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя, независимо от даты государственной регистрации этих прав», – говорится в письме.

http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/858-nalog-nasledstvo#.WWSjIEt6JCU.facebook