Основные законодательные акты, регулирующие данный процесс – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ.

Случаи, при которых на заложенную квартиру может быть обращено взыскание:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

- отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Кроме того, существует еще ряд случаев, когда банк может потребовать вернуть кредит досрочно. В их числе:

- грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта. Неисполнение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенной квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенной квартир;

-нарушения обязанностей по страхованию заложенной квартиры;

- необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;

- иные причины, предусмотренные кредитным договором. Сюда входит довольно много оснований: снижение рыночной стоимости заложенной квартиры, предоставление недостоверной информации о платежеспособности заемщика, нецелевое использование кредита, ухудшение финансового состояния заемщика и т.д.

Не упустите важные детали.

Прежде всего, по действующим законам, решение об обращении взыскания на квартиру должно быть либо обоюдным (залогодержателя и залогодателя), причем оформленным нотариально. Если же консенсуса нет – решение принимается судом.

Второй важный момент – вырученные от продажи деньги банк получает не полностью. Лишь то, что причитается ему по кредитному договору – выплата основной суммы, процентов по ней, пеней и штрафов. Тут надобно отметить, что «лишь» получается не такой уж маленькой: пока тянется разбирательство, заемщик обычно не платит банку ничего. В итоге, к моменту проведения торгов сумма долга вырастает до существенных величин – и все это банк получит абсолютно обоснованно. Не забудем еще и о судебных издержках, затратах на проведение собственно торгов – все это по закону лежит на проигравшей стороне, т.е. заемщике. Но, если от вырученных от квартиры денег останется хоть что-то – это что-то честнейшим образом будет возвращено заемщику.

Заемщики продают квартиры самостоятельно.

Одним словом, все участники процесса кровно заинтересованы в том, чтобы решить проблему полюбовно. Что и делают. На квартире «висит» обременение со стороны банка. Раньше банки очень неохотно соглашались это обременение снять, смотрели на вопрос строго формально: сначала полное погашение кредита, только потом наше «благословение». Сейчас подход становится принципиально другим: банки всячески помогают своим неудачливым заемщикам квартиры продавать. Они поняли, что сегодня это – в их интересах.

Серия сообщений "недвижимость":
Часть 1 - Строим деревянный дом.
Часть 2 - Выбираем квартиру.
Часть 3 - Дом. Строить или купить?
Часть 4 - Что покупать инвесторам?
Часть 5 - Ипотечные долги: У кого банк отбирает квартиру.
Часть 6 - Вы хотите продать квартиру срочно.
Часть 7 - Перепланировка квартиры.
...
Часть 18 - Самый маленький дом в мире
Часть 19 - Какую недвижимость за 1 миллион долларов можно купить в разных странах мира?
Часть 20 - Классицизм в архитектуре Екатеринбурга