4 самые опасные фразы при сделках с недвижимостью


Какие слова продавцов должны вас насторожить

Самые обычные, на первый взгляд, словосочетания в процессе обсуждения купли-продажи квартиры могут таить в себе множество опасностей. Как они звучат и к чему стоит готовиться после того, как они произнесены? «Свободная Пресса» ищет ответы у экспертов рынка.

Слово — не воробей

Многие профессиональные риелторы с сожалением констатируют: если бы граждане в массе своей не надеялись на русский «авось» и больше внимания уделяли мелким деталям, то судебных разбирательств, споров и прочих недоразумений на рынке недвижимости было бы гораздо меньше. Но, как это ни печально прозвучит, очень немногие самостоятельные продавцы и покупатели умеют видеть грядущие проблемы, считывая их, что называется, между строк. А ведь на самом деле настораживающие стоп-фразы лежат, что называется, на самой поверхности.

«Первая из них почему-то всегда производит благоприятное впечатление, — утверждает независимый подмосковный риелтор Николай Авесян. — Хотя, по идее, должна заставлять задуматься». Когда покупатели читают в объявлениях или слышат от продавцов «риелторам не звонить», продолжает специалист, они обычно согласно кивают головой. И думают примерно так: «Да, этим кровопийцам палец только дай, всю руку откусят. Молодцы продавцы, что не хотят с этими бездельниками дело иметь, будем покупать у них, заодно сэкономим».

Вот здесь-то и кроется подвох, подчеркивает Авесян. Потому что по сложившейся в России практике за все платит покупатель. Казалось бы, какая разница продавцу, будут покупать у него квартиру через агента или нет? Но определенный резон у него, оказывается, есть. «Чаще всего, когда продавец категорически против участия в сделке риелторов, это говорит о том, что у реализуемого объекта имеются серьезные проблемы, — говорит Авесян. — Например, есть «косяки» с документацией, проведена незаконная перепланировка, присутствуют какие-то дополнительные обременения. Не исключено, что продавцы просто рассчитывают взять неискушенного в этих вопросах покупателя «на дурачка», впихнуть проблемный объект, а что будет дальше — уже проблемы новых владельцев».

Кстати, иногда эта фраза используется и самими агентами по продаже недвижимости. Такая фраза прописывается в объявлении о продаже несуществующей квартиры. А цель уловки одна — получить клиентский звонок и начать «впаривать» совсем другие услуги и объекты.

Вторая «стопсигнальная» фраза — «продается по доверенности». Вот здесь, считает еще один независимый брокер из Подмосковья Кирилл Морозов, стоит детально разобраться в ситуации: кто продает, как именно получил доверенность, а главное — почему. «Подделать доверенность или обманным путем уговорить собственника выдать ее для опытных мошенников не составляет особого труда, — разъясняет эксперт. — Спокойно работать с продавцом по доверенности можно лишь в том случае, если вы досконально знаете всю историю ее выдачи, уверены в порядочности нотариуса и лично знакомы с владельцем». Иначе, развивает он мысль, велика вероятность того, что новому собственнику потом придется очень долго в суде доказывать, что он добросовестный покупатель. А результат этого процесса может быть разным. В одном случае суд может признать правоту покупателя, а в другом — вернет квартиру прежнему собственнику.

Если уж квартира настолько хороша, что наличие доверенности не принимается в расчет как серьезный стоп-фактор, по крайней мере необходимо настоять на личной встрече с человеком, выдавшим ее. И в этом случае, уточняет Морозов, нужно отбросить в сторону всю ложную скромность и детально изучить его документы, расспросить о причинах выдачи доверенности. И обязательно нужно поинтересоваться — по какой такой уважительной причине владелец не сможет присутствовать на сделке (в идеале неплохо еще и проверить, соответствуют ли оправдания владельца реальному положению дел).

Третья фраза, которая, по идее, должна ввергнуть покупателя в глубокие размышления, звучит так: «альтернатива подобрана» (распространенный вариант «альтернатива легкая»). На практике, говорят опрошенные «Свободной Прессой» эксперты, это означает, что продавец ищет себе другое жилье взамен продаваемого. Соответственно, ему нужны деньги, чтобы заплатить за новое место жительства. А это значит, что сделка по продаже и покупка должны состояться в один день. Но при этом на том конце «цепочки» может быть новое «альтернативное звено», и такая схема может тянуться до бесконечности.

В результате очень велик риск, что малейший сбой одного из звеньев приведет к разрыву всей цепочки. И заявления представителей всех сторон сделки о том, что «волноваться не стоит, все авансы уже внесены» никоим образом нельзя воспринимать в качестве надежной гарантии. За примерами далеко ходить не надо — в конце прошлого и начале этого года на рынке частники сделок направо и налево отзывали авансы с убийственной формулировкой «передумали».

Четвертая напрягающая фраза — «спокойные соседи». «Никогда не стоит слепо принимать на веру подобные утверждения продавцов, — комментирует Николай Авесян. — Хотя бы просто потому, что в понятие «спокойствие» продавец и покупатель вкладывают разные значения». Например, рассуждает эксперт, кому-то вполне спокойными могут показаться соседи, выключающие громкую музыку, что называется, «по шестому сигналу из радио». А для кого-то пробежка ребенка в квартире сверху от комнаты до туалета в 9 вечера становится поводом «поскандалить о тишине».

За обтекаемыми словами о том, что в соседней квартире проживает одинокая больная женщина, может скрываться все что угодно, добавляет Кирилл Морозов. «Она может быть больна, скажем, шизофренией, — рассуждает эксперт. — И во время припадка носиться по лестничным клеткам с ножом. А еще она может быть одинокая из-за того, что злоупотребляет спиртным со всеми вытекающими». В этом случае бодрые утверждения риелторов о том, что покупают не соседей, а стены, едва ли могут стать утешением.

Чтобы неожиданно не оказаться после сделки в самом настоящем коммунальном аду, специалисты советуют воспользоваться малейшими поводами лично встретиться с соседями и побеседовать с ними хотя бы 5-10 минут. В большинстве случаев этого бывает достаточно, чтобы оценить степень их адекватности и выяснить отношение к скорому появлению нового жильца в доме.

Приобретая жилой дом, квартиру или комнату на вторичном рынке, чаще всего приходится заключать договор купли-продажи недвижимости, регламентирующий все нюансы данной сделки. Чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия — предмет сделки подробно описан, а цена установлена.

О том, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости, читайте в правовой инструкции  

Юноши и девушки во все времена стремились как можно раньше получить независимость от родителей, в том числе и финансовую. Сделать это без обретения постоянного заработка крайне сложно. Трудовой кодекс строго регламентирует труд несовершеннолетних, которые обладают рядом исключительных прав и преимущества, о чем должны хорошо знать работодатели, открывающие для них вакансии.

Правовая инструкция  расскажет о том, как закон регламентирует трудоустройство лиц, не достигших совершеннолетия.

Если заемщик вовремя не вернул деньги или заказчик не расплатился за оказанные услуги или поставленные товары, это может случить основанием для взыскания с него не только основного долга, но и процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.

Правовая инструкция   расскажет, по какой формуле рассчитываются проценты за пользование чужими денежными средствами и в каких случаях они взыскиваются.

Незаконное увольнение с работы, отказ продавца вернуть деньги за некачественный товар, распространение порочащей информации – все это может служить основанием для взыскания с виновного морального вреда, сумма которого при грамотном обосновании может оказаться достаточно внушительной.

Правовая инструкция   расскажет, что нужно учитывать при составлении иска о возмещении морального вреда, из чего исходить при расчете суммы компенсации и как подтвердить моральный вред.

 

Лопнувшая труба, прохудившийся смеситель или радиатор отопления – все это может стать причиной настоящего коммунального бедствия, в результате которого водой окажутся залиты квартиры на нижних этажах. Ущерб от такого затопления может исчисляться десятками и даже сотнями тысяч рублей. Возместить его можно по соглашению сторон или в судебном порядке.

Правовая инструкция   расскажет, как возместить ущерб от залива квартиры соседями.

Некачественное предоставление услуг ЖКХ может послужить причиной коммунальной аварии, в результате которой имуществу собственника жилого помещения будет нанесен ущерб. Наиболее распространенный случай – это залив квартиры из-за вышедшего из строя оборудования, за которое отвечают коммунальные службы. Возместить ущерб, а также получить компенсацию морального вреда поможет Закон РФ «О защите прав потребителей», который регулирует отношения между получателями и исполнителями услуг.

Правовая инструкция   расскажет, как возместить ущерб, причиненный некачественным исполнением услуг ЖКХ.

Оформить совместную собственность в индивидуальную можно только после определения и выдела доли такого собственника в совместном имуществе. Такая необходимость может возникнуть у супругов как во время брака, так и в бракоразводном процессе, когда происходит раздел совместно нажитого имущества.

Правовая инструкция  расскажет, как происходит определение и выдел доли в совместной собственности, с какими документами идти в суд и на что имеют право собственники при распоряжении долями.

Принятие наследства – необходимая процедура, без которой получить причитающуюся по закону или завещанию долю в имуществе наследодателя невозможно. На нее закон отводит шесть месяцев с момента открытия наследства. Пропуск этого срока без уважительной причины может обернуться потерей права на наследство.

Правовая инструкция   расскажет, какие документы необходимо предоставить нотариусу для вступления в наследство и как устанавливается факт принятия наследства.

 

Правильно составленное завещание значительно упрощает процесс наследования имущества, позволяет избежать ненужных споров и конфликтов, которые часто возникают между родственниками и близкими наследодателя, если такой документ не составлен.

Закон четко определяет, как должно быть составлено завещание, и кем, в зависимости от обстоятельств, заверено. Об этом читайте в правовой инструкции  

Покупка квартиры, дома или другого объекта недвижимости на вторичном рынке – долгий процесс, который не заканчивается подписанием сторонами договора купли-продажи. Сделка будет полностью завершена только после перехода прав собственности от продавца к покупателю, а это может занять больше месяца, причем есть риск, что в процессе обнаружатся обстоятельства, которые сделают продажу недвижимости невозможной. Что в таком случае происходит с деньгами, которые покупатель уже передал продавцу? Как не остаться и без денег, и без жилья?

Правовая инструкция   расскажет, какие способы расчета за объект недвижимости по договору купли-продажи существуют и какие риски они несут.

Долгожданный закон о банкротстве физических лиц вступит в силу 1 июля 2015 года – на год раньше, чем предполагалось. Законодатели работали над документом ускоренными темпами, чтобы запустить механизм банкротства в условиях экономического кризиса, когда необходимость в нем чувствуется особенно остро. Кредиторам новый закон даст возможность вернуть хотя бы часть просроченной задолженности, не привлекая коллекторские агентства, гражданам – избавиться от долгового бремени законными способами.

Правовая инструкция   расскажет, как будет работать новый закон о банкротстве физических лиц.

Каждый день в правоохранительные органы и отделения банков поступают заявления от граждан, с банковских карт которых без их согласия были сняты деньги. Сегодня это достаточно распространенный вид мошенничества. Банки постоянно предупреждают клиентов о том, как пользоваться картой, чтобы минимизировать риски, однако и преступники не сидят на месте, придумывая все новые способы кражи «пластиковых» денег.

Правовая инструкция   расскажет, что делать, если с банковской карты пропали деньги.

Дисконтными картами, предоставляющими скидки на товары, пользуются практически все российские покупатели. Они созданы для привлечения потребителей льготными ценами, однако часто в руках умелых маркетологов становятся орудием обмана потребителей.

Правовая инструкция  расскажет о том, как обманывают с дисконтными картами.

Перспектива оплаты дорогостоящих услуг юристов часто становится серьезным препятствием для защиты прав граждан в судебном процессе. Многие, решая сэкономить, отказываются от услуг представителя. На деле такая экономия оборачивается куда большими тратами. Если суд проигран, а без юридической помощи это очень вероятно, с проигравшего будут взысканы судебные расходы, включая стоимость услуг представителя другой сторон.

Правовая инструкция   расскажет, на возмещение каких судебных расходов может рассчитывать сторона, выигравшая суд.

Статистика говорит о том, что 9 из 10 предпринимателей, начинающих свое дело, терпят неудачу уже через год. Когда «дело не выгорело», остается только одно — заняться ликвидацией ИП, если речь идет об индивидуальном предпринимателе без создания юридического лица. Однако часто бывшие бизнесмены просто прекращают работать, не думая о формальной стороне вопроса, решение которого кажется им затратным по времени и средствам процессом.

О том, как ликвидировать ИП, читайте в правовой инструкции  

Российские регионы активно откликнулись на принятые 30 декабря 2014 года изменения в Налоговый кодекс РФ, дающие права субъектам Федерации устанавливать «налоговые каникулы» на два года для индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных после 1 января 2015 года для работы в производственной, научной или социальной сфере. Таким образом, чиновники рассчитывают стимулировать развитие предпринимательской деятельности в условиях экономического кризиса.

Правовая инструкция  расскажет о том, как зарегистрировать ИП и начать свое дело.

Минстрой России разработал законопроект, ужесточающий наказание для граждан, которые производят самовольную перепланировку жилого помещения, не учитывая интересы других жильцов и при этом создавая опасные или аварийные ситуации. В соответствии с этой инициативой, размеры штрафов за нелегальные перепланировки могут составить от 2 до 300 тысяч рублей.

Правовая инструкция   расскажет, как согласовать перепланировку жилого помещения – какие действия нужно предпринять собственнику и какие документы подготовить.

Долги по выплате алиментов, за услуги ЖКХ и связи, по которым есть судебные решения, теперь будут отображаться в кредитных историях россиян. Таким образом, перечень ненадежных заемщиков, которым, вероятнее всего, откажут в выдаче займа, должен значительно расшириться, а риски кредитных организаций – снизиться.

Правовая инструкция   расскажет о том, какая информация о заемщиках поступает в Бюро кредитных историй после 1 марта 2015 года.

Регистрация фирмы-однодневки на подставное лицо – популярный вид экономических преступлений. Узнать о том, что на вашем имя зарегистрировано юридическое лицо, можно совершенно случайно. Чаще всего это происходит, когда деятельностью фиктивного ООО начинают интересоваться правоохранительные или налоговые органы.

Что делать, если на ваше имя и без вашего ведома зарегистрировали фирму, читайте в правовой инструкции  

 Далеко не в каждой организации право на ежегодный оплачиваемый отпуск работника строго соблюдается. Часто долгожданного отдыха от рабочих будней приходиться ждать годами или выполнять трудовые обязанности, находясь официально в отпуске. Нарушение работодателем закрепленного в Трудовом кодексе РФ права работника на отпуск грозит административной ответственностью, но далеко не каждый, опасаясь за свое рабочее место, готов жаловаться на босса.

Правовая инструкция  расскажет о том, что нужно знать про отпуск – как согласовывается, как оплачивается, как прерывается, продлевается и т.д.
 
  

Право на временное освобождение от работы по нетрудоспособности – одно из базовых для каждого работающего человека. Однако не все работодатели готовы это право уважать, и не каждый сотрудник знает, как им грамотно воспользоваться. При этом только с начала года более 30 миллионов россиян переболели сезонным гриппом. А ведь есть еще масса других болезней, профессиональных, бытовых травм и т.д.

Правовая инструкция  расскажет о том, что необходимо знать о больничном: как рассчитывается его оплата, как долго можно получать пособие, какие гарантии работникам на больничном предоставляет ТК РФ и чем грозит использование «липового» документа.

Одинокий родитель – явление для нашей страны нередкое. Государство устанавливает для одиноких матерей и отцов целый ряд дополнительных прав, льгот и гарантий, учитывая их непростое материальное и социальное положение.

Правовая инструкция  расскажет, на какую помощь от государства может рассчитывать одинокий родитель.

Превышение скорости является самым распространенным нарушением правил дорожного движения и одним из самых распространенных административных правонарушений. За лихую езду можно не только получить внушительный штраф (от 500 до 5 000 рублей), но и лишиться прав. Для этого, в соответствии со статьей 12.9 КоАП РФ, водителя должны остановить за превышение скорости на 60 и более километров в час.

Правовая инструкция  расскажет о том, как оспорить постановление по делу о привлечении к административной ответственности за превышение скорости.

Невыплаченный кредит, долги по алиментам, неисполненное решение суда о компенсации морального или материального вреда — все это может быть основанием для обращения взыскания как на имущество, так и на доходы должника, в том числе на зарплату, пенсию и стипендию. У судебных приставов-исполнителей, как и у самих взыскателей, в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» есть на это полное право.

Правовая инструкция   расскажет о том, в каких случаях и в каком объеме может быть обращено взыскание на зарплату и доходы должника.

Каждый хотя бы раз в жизни давал деньги в долг, но не получал их обратно. Это обычная история, которая связана с тем, что в России взаймы дают под честное слово, презрев какие-либо бюрократические формальности. А между тем, правилам взаимного кредитования посвящена целая глава Гражданского кодекса РФ №42. И только соблюдение требований закона может гарантировать защиту прав как займодателя, так и заемщика.

Правовая инструкция   расскажет о том, как закон предписывает давать деньги взаймы.

После смерти человека его наследники делят не только имущество, но и долги умершего, среди которых могут быть обязательства по выплате кредита на крупную сумму. Нельзя принять наследство частично, отказавшись от его долговой части. Придется либо отказываться полностью, либо вступать во владение завещанным имуществом и брать на себя обязательства по погашению долгов.

Правовая инструкция    расскажет о том, что делать с наследственными долгами.

Повышение Центробанком ключевой ставки до 17% практически парализовало кредитный рынок России, активно развивавшийся в последние годы. При этом на руках у россиян осталось займов на 11 триллионов рублей, которые придется отдавать. Практика показывает, что большинство кредитов погашаются заранее, однако не многие знают, что излишне уплаченные проценты по досрочно погашенному кредиту можно вернуть — на этом праве заемщика настаивает Высший арбитражный суд РФ.

Правовая инструкция  расскажет о том, как вернуть переплату по досрочно погашенному кредиту.