4 самые опасные фразы при сделках с недвижимостью
Какие слова продавцов должны вас насторожить
Самые обычные, на первый взгляд, словосочетания в процессе обсуждения купли-продажи квартиры могут таить в себе множество опасностей. Как они звучат и к чему стоит готовиться после того, как они произнесены? «Свободная Пресса» ищет ответы у экспертов рынка.
Слово — не воробей
Многие профессиональные риелторы с сожалением констатируют: если бы граждане в массе своей не надеялись на русский «авось» и больше внимания уделяли мелким деталям, то судебных разбирательств, споров и прочих недоразумений на рынке недвижимости было бы гораздо меньше. Но, как это ни печально прозвучит, очень немногие самостоятельные продавцы и покупатели умеют видеть грядущие проблемы, считывая их, что называется, между строк. А ведь на самом деле настораживающие стоп-фразы лежат, что называется, на самой поверхности.
«Первая из них почему-то всегда производит благоприятное впечатление, — утверждает независимый подмосковный риелтор Николай Авесян. — Хотя, по идее, должна заставлять задуматься». Когда покупатели читают в объявлениях или слышат от продавцов «риелторам не звонить», продолжает специалист, они обычно согласно кивают головой. И думают примерно так: «Да, этим кровопийцам палец только дай, всю руку откусят. Молодцы продавцы, что не хотят с этими бездельниками дело иметь, будем покупать у них, заодно сэкономим».
Вот здесь-то и кроется подвох, подчеркивает Авесян. Потому что по сложившейся в России практике за все платит покупатель. Казалось бы, какая разница продавцу, будут покупать у него квартиру через агента или нет? Но определенный резон у него, оказывается, есть. «Чаще всего, когда продавец категорически против участия в сделке риелторов, это говорит о том, что у реализуемого объекта имеются серьезные проблемы, — говорит Авесян. — Например, есть «косяки» с документацией, проведена незаконная перепланировка, присутствуют какие-то дополнительные обременения. Не исключено, что продавцы просто рассчитывают взять неискушенного в этих вопросах покупателя «на дурачка», впихнуть проблемный объект, а что будет дальше — уже проблемы новых владельцев».
Кстати, иногда эта фраза используется и самими агентами по продаже недвижимости. Такая фраза прописывается в объявлении о продаже несуществующей квартиры. А цель уловки одна — получить клиентский звонок и начать «впаривать» совсем другие услуги и объекты.
Вторая «стопсигнальная» фраза — «продается по доверенности». Вот здесь, считает еще один независимый брокер из Подмосковья Кирилл Морозов, стоит детально разобраться в ситуации: кто продает, как именно получил доверенность, а главное — почему. «Подделать доверенность или обманным путем уговорить собственника выдать ее для опытных мошенников не составляет особого труда, — разъясняет эксперт. — Спокойно работать с продавцом по доверенности можно лишь в том случае, если вы досконально знаете всю историю ее выдачи, уверены в порядочности нотариуса и лично знакомы с владельцем». Иначе, развивает он мысль, велика вероятность того, что новому собственнику потом придется очень долго в суде доказывать, что он добросовестный покупатель. А результат этого процесса может быть разным. В одном случае суд может признать правоту покупателя, а в другом — вернет квартиру прежнему собственнику.
Если уж квартира настолько хороша, что наличие доверенности не принимается в расчет как серьезный стоп-фактор, по крайней мере необходимо настоять на личной встрече с человеком, выдавшим ее. И в этом случае, уточняет Морозов, нужно отбросить в сторону всю ложную скромность и детально изучить его документы, расспросить о причинах выдачи доверенности. И обязательно нужно поинтересоваться — по какой такой уважительной причине владелец не сможет присутствовать на сделке (в идеале неплохо еще и проверить, соответствуют ли оправдания владельца реальному положению дел).
Третья фраза, которая, по идее, должна ввергнуть покупателя в глубокие размышления, звучит так: «альтернатива подобрана» (распространенный вариант «альтернатива легкая»). На практике, говорят опрошенные «Свободной Прессой» эксперты, это означает, что продавец ищет себе другое жилье взамен продаваемого. Соответственно, ему нужны деньги, чтобы заплатить за новое место жительства. А это значит, что сделка по продаже и покупка должны состояться в один день. Но при этом на том конце «цепочки» может быть новое «альтернативное звено», и такая схема может тянуться до бесконечности.
В результате очень велик риск, что малейший сбой одного из звеньев приведет к разрыву всей цепочки. И заявления представителей всех сторон сделки о том, что «волноваться не стоит, все авансы уже внесены» никоим образом нельзя воспринимать в качестве надежной гарантии. За примерами далеко ходить не надо — в конце прошлого и начале этого года на рынке частники сделок направо и налево отзывали авансы с убийственной формулировкой «передумали».
Четвертая напрягающая фраза — «спокойные соседи». «Никогда не стоит слепо принимать на веру подобные утверждения продавцов, — комментирует Николай Авесян. — Хотя бы просто потому, что в понятие «спокойствие» продавец и покупатель вкладывают разные значения». Например, рассуждает эксперт, кому-то вполне спокойными могут показаться соседи, выключающие громкую музыку, что называется, «по шестому сигналу из радио». А для кого-то пробежка ребенка в квартире сверху от комнаты до туалета в 9 вечера становится поводом «поскандалить о тишине».
За обтекаемыми словами о том, что в соседней квартире проживает одинокая больная женщина, может скрываться все что угодно, добавляет Кирилл Морозов. «Она может быть больна, скажем, шизофренией, — рассуждает эксперт. — И во время припадка носиться по лестничным клеткам с ножом. А еще она может быть одинокая из-за того, что злоупотребляет спиртным со всеми вытекающими». В этом случае бодрые утверждения риелторов о том, что покупают не соседей, а стены, едва ли могут стать утешением.
Чтобы неожиданно не оказаться после сделки в самом настоящем коммунальном аду, специалисты советуют воспользоваться малейшими поводами лично встретиться с соседями и побеседовать с ними хотя бы 5-10 минут. В большинстве случаев этого бывает достаточно, чтобы оценить степень их адекватности и выяснить отношение к скорому появлению нового жильца в доме.
