Покупка квартиры, дома или другого объекта недвижимости на вторичном рынке – долгий процесс, который не заканчивается подписанием сторонами договора купли-продажи. Сделка будет полностью завершена только после перехода прав собственности от продавца к покупателю, а это может занять больше месяца, причем есть риск, что в процессе обнаружатся обстоятельства, которые сделают продажу недвижимости невозможной. Что в таком случае происходит с деньгами, которые покупатель уже передал продавцу? Как не остаться и без денег, и без жилья?

Правовая инструкция   расскажет, какие способы расчета за объект недвижимости по договору купли-продажи существуют и какие риски они несут.

Регистрации прав собственности — какие риски возможны?

Сделка по продажи недвижимости завершается после того, как регистрирующий орган (Росреестр) вносит в ЕГРП сведения о прекращении прав собственности продавца и возникновении их у покупателя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Это достаточно длительный процесс. С момента подачи документов в Росреестр может пройти больше месяца. В этот период возникают риски приостановки или отказа от регистрации как по устранимым причинам, так и по неустранимым.
 
Вопрос о том, как продавцу обезопасить себя от неполучения оплаты за проданный объект после регистрации права собственности на имя покупателя, и как покупателю обезопасить себя от отказа в регистрации права собственности, если оплата уже произведена, беспокоит обе стороны договора.

В настоящее время на практике сложились четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Расчет наличными или с помощью платежного поручения

Достаточно распространенный, но наиболее рискованный способ расчета по ДКП – это расчет наличными денежными средствами либо с использованием платежных поручений в безналичном порядке. В этом случае покупатель оплачивает часть или полную стоимость объекта продавцу либо в момент подписания договора, либо в момент подачи документов на регистрацию перехода права собственности, либо при получении свидетельства о регистрации права собственности.

Использование такого способа расчетов влечет следующие риски:

Для покупателя:

Если покупатель передает (перечисляет) оплату (полностью или частично) за объект недвижимости в момент подписания ДКП или в момент подачи документов на государственную регистрацию, но до момента регистрации перехода права собственности, существует риск, что в случае несоответствия документов законодательству и/или наличия обременений или судебных запретов по объекту сторонам договора будет отказано в регистрации перехода права собственности или она будет приостановлена.

Кроме того, продавец (при отсутствии доверенности на другое лицо) может не являться в регистрирующий орган для получения документов после регистрации. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег (в оплаченной части или полностью) и без квартиры.

Для продавца:

Если покупатель (перечисляет) оплату (полностью или частично) за объект недвижимости после регистрации перехода права собственности на имя покупателя, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму Продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.

Расчет с помощью банковской ячейки

Наиболее безопасным способом расчетов по ДКП следует признать расчет с использованием банковской ячейки (ст. 922 ГК РФ). В этом случае стороны ДКП и выбранный ими банк оформляют совместный договор, на основании которого банк предоставляет сторонам в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее стороны пересчитывают и проверяют денежные средства, закладывают их в конверт, на котором оба расписываются, и покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Целесообразно, чтобы срок хранения денег в ячейке превышал предполагаемый срок регистрации перехода права собственности.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Возможен вариант только одновременного доступа в ячейку в течение всего срока аренды, который наиболее выгоден для продавца. Возможен вариант, в соответствии с которым в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя либо выписку из ЕГРП о том, что право собственности перешло к покупателю, то есть сделка завершена. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно, если сделка сорвалась.

Расчет с использованием аккредитива

Достаточно безопасным способом расчетов за объект недвижимости являются расчеты с использованием аккредитива.

Аккредитив – это условное денежное обязательство, которое принимает на себя банк по поручению плательщика по аккредитиву на условиях этого аккредитива. Суть этого способа расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет им вносится сумма, равная стоимости квартиры. В договоре прописываются срок, на который размещены денежные средства (целесообразно, чтобы он превышал срок регистрации), и условия, на которых продавец сможет получить эти денежные средства (документы, которые должен предъявить продавец банку для получения с аккредитива денежных средств). В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк документы, которые указаны в договоре в качестве условия получения денежных средств, например, нотариально заверенную копию ДКП и выписку из ЕГРП о переходе права собственности к покупателю, банк выдает ему деньги наличными или перечисляет на указанный счет (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают:
безотзывными (ст. 869 ГК РФ) - такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств (более выгоден для продавца);
отзывными (ст. 868 ГК РФ) - такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным (более выгоден для Покупателя).

Если срок аккредитива закончился, а документы не предъявлены, денежные средства возвращаются покупателю. При этом способе расчета к недостаткам следует отнести большой документооборот и дополнительная оплата комиссий банка.

Расчет с использованием банковского счета эскроу

С 1 июля 2014 года появилась возможность производить расчеты с использованием специального банковского счета эскроу, который открывается сторонами ДКП. Покупатель вносит на него денежные средства в сумме, равной стоимости недвижимости. Банк блокирует их до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства (ст. 860.7 ГК РФ). В тот момент, когда продавец предъявляет в банк оговоренные сторонами при открытии счета документы, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу он закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).