Вы решили продать квартиру. Как правильно определить её стоимость, чтобы, с одной стороны, не продешевить, а с другой, не превратить вашу недвижимость в «неликвидную», завысив цену?

Об основах оценки недвижимости рассказывает руководитель агентства недвижимости «Century 21 Еврогрупп недвижимость» Пётр Машаров.

Как оценить самому?
Первое, что нужно сделать, – вооружиться газетами объявлений, прошерстить Интернет и провести сравнительный анализ 10–15 квартир с параметрами, похожими на ваши (местоположение, этажность, тип дома, количество комнат, метраж и т. д.). Усреднённая стоимость этих квартир и будет базовой стоимостью квартиры в вашем районе.

– Если ваш ценовой запрос находится примерно в этой усреднённой «нише», всё нормально: квартиру, скорее всего, будет несложно продать. Если ваши притязания по цене выше, продажа может затянуться, – комментирует Пётр Машаров.

Какие особенности квартиры могут влиять на её стоимость?
Тип дома. Один из основных законов рынка – чем новее дом, тем дороже в нём продаются квартиры. Мы не учитываем здесь сталинские дома и историческую застройку. Самыми дешёвыми на рынке считаются панельные пятиэтажки хрущёвской поры. Более новый вариант – и соответственно, чуть более дорогой – 10–12-этажные дома 70-х годов, панельные, кирпичные и блочные. Самая «молодая» застройка – монолитные дома, которые стали строиться в последние десятилетия. Квартиры в них – наиболее дорогие.

Естественно, для квартиры комфорт- или элит-класса, с огороженной территорией, консьержем, эффектной входной группой, нужно будет применить дополнительный коэффициент (2 или даже 3).

Состояние квартиры. Вы можете иметь совершенно «убитую» квартиру в бизнес-классе и достаточно ухоженную – в классе эконом.

Под «убитыми» подразумеваются квартиры, требующие кардинального ремонта (оборванные обои, неисправная сантехника, висящая клочьями штукатурка).

В среднем состоянии: ремонт был 10 лет назад, квартира чистенькая, но дизайн «совковый».

С евроремонтом: в отделке применялись современные отделочные материалы.

Дизайнерская: перепланировка, эксклюзивное дизайнерское решение.

– Однако хороший ремонт напрямую не влияет на стоимость квартиры, – говорит Пётр Машаров. – Он влияет лишь на скорость её продажи. Это как бы дополнительный бонус для покупателя. Быстрее всего продаются квартиры с евроремонтом. Дизайнерскую квартиру продать сложнее, не каждому может понравиться какое-то авангардное дизайнерское решение, за которое продавец в своё время заплатил немало и хочет, хотя бы частично, вернуть свои деньги.

А вот чтобы продать квартиру в плохом состоянии, продавец часто делает значительную уступку. И здесь покупателю нужно решить, выгодно ли ему будет купить именно эту квартиру, и на сумму уступки сделать в ней ремонт. Или всё-таки стоит посмотреть какие-то другие варианты, не требующие срочного ремонта.

Планировка

– Если в вашей квартире плохая планировка: маленькая кухня, есть проходные комнаты или сильно вытянутая комната-вагон, покупатель захочет скидки. Объективно такая квартира действительно должна стоить меньше, нежели квартира, не имеющая таких недостатков. Но обычно за планировку скидывают не так много, около 100–150 тысяч рублей. Просто-напросто потому, что могут найтись покупатели, которых такая планировка напрягать не будет. Например, они прекрасно будут высыпаться в комнате-вагоне или разобьют её на две комнаты. То есть в этом случае желательно найти «своего» покупателя.

Повышение класса дома. Это может значительно повлиять на цену. Один пример. Некая дама никак не могла продать трёхкомнатную квартиру в обычном панельном доме. Цену она назначила высокую, но квартира и стоила того. В доме поселились в основном представители среднего класса. Они не желали жить в загаженном подъезде, поэтому оборудовали место для консьержа, облицевали лифты, сделали ремонт во входной зоне, огородили территорию. В результате дом как бы повысил свою классность. Обычная с виду панельная многоэтажка (таких много в этом районе) за счёт внутренних усовершенствований превратилась в дом комфорт-класса.

Все, кто смотрел квартиру, ссылались на то, что в соседних домах квартиры точно такой же планировки и расположения стоили на пару миллионов дешевле.

В агентстве недвижимости женщине объяснили, что она выбрала неправильную стратегию продажи. Она показывала квартиру как квартиру эконом-класса, а нужно было выставлять её в комфорт-сегменте. После правильного маркетингового хода квартиру очень быстро купили, причём даже дороже первоначально запрашиваемой цены.

Сроки продажи. Стоимость квартиры может быть значительно снижена, если её нужно продать быстро. Допустим, человек уезжает за границу и хочет быстро реализовать свою недвижимость. В этом случае иногда скидывается до 10% цены. Если продавцу деньги нужны срочно (погасить кредит), порой скидывается до 30% стоимости.

Встроенная мебель, бытовая техника.

– Всё, что нельзя унести из квартиры, обычно входит в её стоимость, – напоминает Пётр Машаров.

Цена за квартиру обычно выставляется уже с учётом встроенной мебели и техники. При этом удорожание составляет от 10 до 20%. К сожалению, качество оставляемой прежними хозяевами встроенной техники тоже является лишь дополнительным бонусом, повышающим привлекательность квартиры при продаже.

Если в одной квартире будет встроенная техника, допустим, турецкого производства, а в другой – техника Bosh, это мало отразится на конечной стоимости. Покупатель, конечно, может попросить хозяина первой квартиры (с менее эффектной техникой) уступить ему 100 тысяч, пообещав, в свою очередь, решить вопрос покупки квартиры именно в его пользу. Но решение этого вопроса останется полностью на усмотрение хозяина.

Этажность. Как правило, популярностью пользуются квартиры, расположенные со 2-го по 4-й этаж. Непопулярны первые и последние этажи, соответственно, и стоят они дешевле. Порой продавца просят скинуть за первый этаж до 20% цены. Но вряд ли это разумно, поскольку есть категории, для которых будет привлекателен как раз первый этаж (люди с ограниченными возможностями, пожилые люди). Разумно строить стратегию продажи в расчёте именно на этих людей.

Инфраструктура. Инфраструктурные преимущества (недостатки) тоже закладываются в цену. Но в конечном итоге всё зависит от суммы, которой располагает покупатель.

– Если эта сумма достаточна, то человек, конечно, приобретёт квартиру чуть подороже, но в шаговой доступности от метро. Если его средства ограничены, то он готов пожертвовать какими-то неудобствами (далеко от метро, рядом нет школы, детского сада, торгового центра), чтобы всё-таки приобрести необходимые для жизни квадратные метры, – заключает Пётр Машаров.

«Дом в поле», без отделки и с минимальной инфраструктурой (а таких домов сейчас немало сдаётся в Новой Москве и Подмосковье), безусловно, будет стоить дешевле. Если средняя цена квадратного метра жилья в обжитом районе Москвы сейчас около 180 тыс. рублей, то квадратный метр жилья в отдалённом районе, без необходимой инфраструктуры, в среднем, стоит 80–85 тысяч рублей.

Задача продавца – грамотно оценить все преимущества и недостатки своей квартиры. А выбор, в конечном итоге, всегда остаётся за покупателем.