Кто в доме хозяин?
Первый шаг, который нужно сделать при покупке квартиры: проверить, кто является собственником, то есть хозяином квартиры.

Для этого необходимо написать заявление в Единый реестр прав на недвижимость и в течение недели получить официальный ответ от регистрирующего органа. Там будет указано, имеются ли обременения на эту квартиру.

Обременение – это если квартира находится под арестом либо в залоге, либо в споре, или имеются притязания каких-то иных людей на право собственности.

Вы получили ответ и увидели, что квартира в этом чиста, тогда второй шаг – узнать, прописан ли кто-то ещё в этой квартире. Для этого достаточно обратиться в паспортный стол по месту нахождения квартиры и получить ответ о тех людях, которые прописаны в ней.

Если там прописаны посторонние, имейте в виду, что после сделки вам придётся судиться, чтобы снять с регистрационного учёта прежних жильцов этой квартиры.

                                                                                         

Ещё один вопрос, на который следует обратить внимание: кто вправе продавать свою квартиру.

Запомните, что неприватизированная квартира ни в коем случае не может быть объектом сделки.

Продавать собственник имеет право только ту квартиру, которую он в своё время приватизировал.

Подводные камни

Всегда опасайтесь, когда в квартире прописан ребёнок, потому что, даже если родители готовы продать эту квартиру, то с иском о расторжении сделки может выйти орган опеки и попечительства, вне зависимости от волеизъявления родителей.

Поэтому обратите внимание на то, есть ли разрешение органа опеки и попечительства на осуществление сделки.

Мало кто знает о том, что данное разрешение необходимо.

Если родители хотят продать квартиру, сособственником которой является ребёнок, и купить другую, то опека обязательно проверяет, не ухудшаются ли жилищные условия ребёнка. Если они улучшаются, опека даёт согласие. Если они ухудшаются, опека отказывает в сделке.

Этот момент надо учитывать, если есть сособственник – несовершеннолетний ребёнок.

Риэлторское агентство или покупка собственными силами?

Необходимо чётко отдавать себе отчёт в том, что сам факт обращения в риэлторское агентство не является стопроцентной гарантией, что вас не обманут.

Существует огромное количество громких уголовных дел, когда бывшие сотрудники крупных агентств, увольняясь, но действуя ещё от имени агентства, подставляют своих клиентов.

Поэтому помните, что, несмотря на обращение к специалистам, вам самим нужно очень внимательно читать те документы, которые вы намерены подписать.

Ответственность за сделку несёте в итоге только вы.

Прежде чем подписать соглашение о сделке, я бы рекомендовал желающим приобрести квартиру проконсультироваться у двух – трёх юристов.

Это будет стоить не так дорого, во всяком случае, значительно дешевле, чем потом судиться.

Если вы получите независимую правовую оценку или экспертизу ваших документов, потратив на это пару тысяч рублей и полдня времени, то вы сможете быть максимально защищены от вероятности обмана.

 

Не экономьте на налогах

Ещё одна проблема, с которой сталкиваются люди, – это когда занижают реальную стоимость квартиры в договоре, указывают БТИ, что они купили по этой стоимости.

Впоследствии при возникновении проблем с продавцом суд выносит решение, что покупателю необходимо вернуть ту сумму, которая прописана в договоре, и несмотря на имеющиеся расписки, всё равно вам возвращают стоимость БТИ и забирают квартиру. В итоге вы остаётесь без денег и без квартиры.

Поэтому моя рекомендация – не экономьте на налогах, а минимальная стоимость указывается только для того, чтобы минимизировать налоги, лучше заплатить налоги, но быть уверенными, что если сделка по квартире будет оспорена, то вы хотя бы сможете вернуть свои деньги.

Страхование сделки

Существует страхование ответственности или страхование рисков при сделке с квартирой.

Это очень правильная вещь, её обязательно нужно делать, но при этом надо помнить, что договоры страхования, как правило, пишутся очень мелким шрифтом и там очень много слов.

Не поленитесь и внимательно изучите всё, что там написано.

Я в своей практике неоднократно сталкивался с ситуациями, когда люди, подписав договор страхования, при наступлении страхового случая не получали ни одного рубля, потому что в договоре мелкими буквами было прописано, что в случае, если при заключении сделки не были соблюдены все необходимые по законодательству формы, то страховая компания освобождается от ответственности.

 

Купить жилье на вторичном рынке часто оказывается намного сложнее, чем в новостройке.

Сделку могут омрачить объявившиеся после подписания собственники, долги за коммунальные услуги, прописанные в квартире «мертвые души», подставной хозяин или незаконная перепланировка.

 

Прежде всего, покупателю стоит обратить внимание на самого владельца квартиры.

Во-первых – проверить паспортные данные. Быстрее всего это получится сделать при помощи бесплатной формы на сайте Федеральной миграционной службы – система сообщит, существует ли в принципе документ с указанными данными.

Зачастую риэлторы советуют проверить, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Ведь в случае признания недееспособности сделка может быть отменена родственниками продавца. Но на практике сделать это практически невозможно.

По закону, подобная информация выдается лишь по запросу правоохранительных органов.

Агентам данные об учете удается получить через «знакомых врачей», но ценность этих сведений весьма сомнительна – никакой юридической силы они не имеют. Единственный действенный способ - попросить продавца самостоятельно получить справки.

С особенной осторожностью стоит относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности.

В этом случае проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса, для этого, скорее всего, придется лично приехать в контору: давать справки по телефону юристы не любят.

Важно изучить все правоустанавливающие свидетельства и поинтересоваться, как именно собственник получил квартиру.

Если речь идет о наследстве, лучше всего дождаться, когда с момента его вступления в законную силу прошло три года – срок исковой давности. В противном случае, на жилье могут появиться новые претенденты.

- История квартиры
Перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Подобную справку можно получить через форму на портале gosuslugi.ru или при личном обращении в окружное отделение ЕГРП. Государственная пошлина в зависимости от региона будет варьироваться от 150 до 900 рублей, а изготовление документа займет неделю. В бумаге будут содержаться все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках с квартирой.

Другой важный источник информации – выписка из домовой книги. Справку собственник сможет получить в управляющей компании, занятой обслуживанием дома.

Документ выдается в день обращения, все что потребуется – паспорт и свидетельство о собственности. Выписка покажет всех прописанных в квартире людей на текущий момент, в частности – несовершеннолетних детей.

Важно, чтобы к моменту продажу все постояльцы самостоятельно выписались из жилья, иначе новому собственнику в будущем придется решать проблему через суд.

Другим неприятным последствием наличия «мертвых душ» могут стать увеличенные коммунальные платежи, которые лягут на плечи нового владельца.

- Состояние квартиры
Одна из главных опасностей квартир на вторичном рынке – незаконные перепланировки. Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника.

Для проверки «чистоты» квартиры стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ выдадут по письменному обращению, при предъявлении паспорта и свидетельства о собственности, правда ждать придется около семи дней. Стоит скрупулезно проверить соответствие указанных характеристик реальному положению вещей.

А вот состояние всех инженерных систем будущий владелец сможет проверить только самостоятельно. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых может обойтись дороже, чем покупка недвижимости.

- Долги
Неприятным сюрпризом могут стать оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя можно прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры.

Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику. Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах.

Тогда организации придется искать прежнего владельца самостоятельно. Впрочем, неприятной ситуации можно и вовсе избежать, если еще перед покупкой жилья попросить у собственника справку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности. Для получения документа владельцу придется погасить все текущие долги.

- Расчет
Самый простой и популярный способ расчета за сделки с недвижимостью – банковские ячейки. Ящик арендуется примерно на две недели, то есть срок, превышающий длительность 12-ти дневной государственной регистрации сделки.

Затем устанавливается дифференцированная система доступа: покупатель может воспользоваться сейфом в первые два дня, для того, чтобы положить деньги, затем доступ блокируется и возобновляется лишь после проведения сделки. В последующие несколько дней покупатель может забрать свои деньги, если договор сорвался.

Если этого не происходит – продавец получает доступ к ящику, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. После совершения сделки покупатель может обратиться за возвратом имущественного вычета в налоговую инспекцию.

 

АИФ