Цитата сообщения Дом_советов

Вечно актуальная тема - жильё. Предлагаю вам 10 кратких заметок о покупке недвижимости. Уверен, что многим это пригодится. А уж знать некоторые вещи надо практически всем. Поэтому лучше процитировать и сохранить в "загашнике".

1. Новые правила покупки недвижимости.

Мало кто из неспециалистов знает о принятом 30 декабря 2012 года и вступившем в силу 1 марта 2013 года законе 302-ФЗ. Призываю людей, которые только думают становиться покупателями или продавцами, подумать вместе со мной над теми изменениями, которые произошли в недвижимости.

Итак, о законе:
С 1 марта 2013 года были отменены правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, были внесены иные изменения в порядок регистрации прав на имущество.

А именно: отменена система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Регистрации по большинству сделок с недвижимым имуществом теперь будут подлежать только права. Договор, подписанный сторонами, будет считаться заключенным с момента подписания, а не с момента государственной регистрации. Соответственно ждать когда Регистрационная палата одобрит и зарегистрирует переход права собственности не нужно. Договор купли-продажи будет вступать в силу сразу после его подписания, а не после государственной регистрации как было до отмены соответствующих статей ГК РФ.

Договор купли-продажи имущества (в том числе и купли-продажи квартиры, дома, гаража) теперь вступает в силу (начинает действовать) сразу после его подписания. То есть квартира может быть передана новому владельцу сразу после подписания договора.
Правда, право собственности перейдет к нему только в момент соответствующей записи в реестре.

Теперь государственной регистрации подлежат только следующие виды сделок с недвижимым имуществом:
- осуществляемые по договорам ипотеки;
- осуществляемые по договорам участия в долевом строительстве (214 ФЗ);
- договора водопользования.

Сразу хочу сказать, что изменения эти очень серьезные и глубоко затрагивающие все налаженные схемы работы. И боюсь, в результате нас ждет много вопросов, ошибок и обмана среди тех, кто покупает и продает свою недвижимость.

Плюсы и минусы
С одной стороны, все удобно и просто: отдал деньги - получил квартиру. Вот только простота эта, что называется, иногда бывает хуже воровства и, боюсь, работать она может только в идеальном обществе.

Что мешает теперь мошенникам получить подпись на договоре у доверчивой старушки? Раньше эта подпись ничего бы не значила, пока Регистрационная палата не проверит все обстоятельства сделки и не зарегистрирует за покупателем его право собственности. Сейчас покупатель получает право собственности сразу после того, как ВЫ поставите свою подпись на договоре. Вот честно не знаю, как вам, а мне лично становится как-то неуютно.

С одной стороны, нам оставили договора ипотеки, договора участия в долевом строительстве (в основном применяемые в новостройках по 214 ФЗ). И если вы покупаете квартиру в новостройке или по ипотеке, вас наши волнения тревожить не будут, для вас все осталось по-прежнему. С другой стороны, что делать тем, кто желает наличными оформить сделку?

2. Договор ЖСК: плюсы и минусы

Покупая квартиру на первичном рынке, договорных отношений с застройщиком не избежать. Сейчас поговорим о такой форме взаимоотношений, как жилищно-строительный кооператив или ЖСК.

ЖСК - это добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях постройки жилья. Приобретая квартиру, вы становитесь пайщиком. Основанием для регистрации права собственности становится не договор, а справка ЖСК о полной выплате паевого взноса.

Плюсы такой формы договора:
• Быстрое оформление. Так как договор не регистрируется в Росреестре, исчезает сложность оформления.
• Члены ЖСК имеют право контролировать ход строительства, имеют доступ к документации и могут сами выбирать руководство ЖСК.
• Длительная рассрочка платежей. Платежи за квартиру не ограничиваются готовностью объекта, а могут быть распределено на более долгое время.
• ЖСК, получая прибыль, может сокращать коммунальные расходы собственников жилья.

Минусы:
• ЖСК не предусматривает штрафов за нарушение сроков и регламента строительства.
• Возможны изменения в стоимости объектов.
• Часто ЖСК не являются застройщиками, а выступают в качестве заказчика. Возникает цепочка отношений, которая может создавать дополнительные сложности и непредвиденные ситуации.

3. Новостройка: в ипотеку или в рассрочку?

Если денег на квартиру не хватает, а переезжать в собственное жилье давно пора, у вас есть 2 пути: ипотека и рассрочка. Первый вариант более-менее понятен, а что же рассрочка? В не такие уж далекие кризисные времена был период, когда ипотеку на первичном рынке не давал ни один банк. Вся надежда тогда была именно на рассрочку.

Сейчас эти 2 способа мирно уживаются по соседству. Что выбрать?

Ипотека
Плюсы:
1. Безопасность. Прежде чем начать выдавать кредиты, банк тщательно проверит всю документацию у застройщика.
2. Минимальный ежемесячный платеж.
3. Большой срок (до 30 лет).

Минусы:
1. Ограничение по выбору застройщика (каждый банк кредитует всего нескольких застройщиков).
2. Большая переплата (если не гасить досрочно).
3. Жесткие требования к заемщику.

Рассрочка
Плюсы:
1. Менее жесткие требования к заемщику.
2. Большой выбор (практически каждый застройщик предлагает свои программы по рассрочке).
3. Часто меньший первоначальный взнос.

Минусы:
1. Длительность рассрочки ограничивается периодом строительства (обычно не более чем на 3-4 года).
2. Из-за короткого периода рассрочки - высокие ежемесячные платежи.
3. Часто при рассрочке цена за квадратный метр значительно увеличивается. Иногда ипотека оказывается даже выгодней.

4. Как получить ипотеку фрилансеру?

Ипотека - один из самых действенных инструментов, позволяющих поскорее заполучить отдельную жилплощадь. Хорошо если вы уже несколько лет трудитесь в крупной компании с официальной зарплатой: уже это дает вам отличный шанс получить кредит. Но что делать, если вы фрилансер (внештатный либо надомный работник) или зарплата у вас «серая»?

Кажется, что шансов нет? Это заблуждение. Главное все-таки - иметь хороший и регулярный доход. Если вы получили за проект солидную сумму, а потом несколько месяцев сидите без работы, надеяться на положительное решение не стоит. Но если доход у вас регулярный и вполне приличный, шанс есть. Главное - доказать банку свою состоятельность.

Что может служить доказательством вашей состоятельности?
1. Договор с нанимателем. При желании даже работая на западную компанию можно представить банку соответствующий документ.
2. Выписка с назначением платежа по банковскому счету либо по счету банковской карты, на который работодатель перечисляет выплаты.
3. Документы, подтверждающие дополнительный доход: получение дивидендов с ценных бумаг, сдачи в аренду имущества и т. д.
4. Наличие загранпаспорта с отметками о путешествиях в заморские страны.
5. Наличие автомобиля.
6. Наличие полиса добровольного медицинского страхования.
7. Диплом о высшем образовании и резюме (так банк сможет надеяться, что при потере работы вы легко сможете найти другую).

5. Программа «Молодая семья» - шанс сэкономить при покупке жилья

Если вам нет еще 35 лет, вы состоите в законном браке (или вот-вот в него вступите), а ваши жилищные условия при этом оставляют желать лучшего - вполне возможно, что государство вам поможет. В 2011-2015 гг на территории России действует программа «Обеспечение жильем молодых семей» - или попросту «Молодая семья».

Согласно этой программе, государство готово выделить вам субсидию на покупку квартиры или дома, в том числе по ипотеке. В разных регионах условия программы отличаются, но существует ряд основных ее пунктов, единых во всей стране. О них я вам сегодня и расскажу.

Каков размер субсидии?
• 35% от расчетной стоимости жилья - для молодых семей, не имеющих детей;
• 40% от расчетной стоимости жилого помещения - для молодых семей с одним ребенком (в том числе усыновленным) и более.

Кому полагается субсидия?
Вы можете претендовать на помощь государства, если:

• возраст обоих супругов (или одинокого родителя) не превысит 35 лет на момент получения государственной льготы;
• площадь имеющегося у вас жилья ни на сантиметр не превышает определенный предел на 1 человека (в разных регионах этот показатель отличается);
• вы должны располагать суммой не менее 10% от стоимости квартиры для оплаты первоначального взноса по ипотеке, которую придется оформлять для вступления в проект;
• хотя бы у одного из супругов должно быть постоянное официальное место работы, это необходимо для подтверждения вашей платежеспособности;
• оба супруга должны быть зарегистрированы по одному и тому же адресу.

Какие нужны документы?
1. Заявление на участие в программе в 2-х экземплярах (его вы получите в районной администрации).
2. Паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи.
3. Свидетельство о браке.
4. Документы, подтверждающие, что вы нуждаетесь в программе «Молодая семья».
5. Документы, подтверждающие вашу платежеспособность - справка о доходах, выписки из банка и т.п.
6. Копия финансового лицевого счета.
7. Выписка из домовой книги.

Чтобы оформить субсидию, для начала вам необходимо будет обратиться в отдел по жилищным вопросам районной администрации по вашему месту жительства.
После того как ваша заявка будет зарегистрирована, а все указанные вами данные будут проверены органами местного самуоправления, вам придет уведомление (в течение 15 дней с момента подачи документов) о решении по заявке: либо об отказе, либо о подтверждении.

6. За что мы платим риэлтору и стоит ли оно того?

Следующая глава - о риэлторах. Для чего они нужны и за что они берут ТАКИЕ деньги. Заранее скажу, что я говорю ТОЛЬКО о сделках купли-продажи. По аренде есть своя специфика.

Итак, для чего нужны риэлторы:
1. Владение большим объемом информации по интересующим вас вопросам. Риэлтор, серьезно занимающийся своей работой, прекрасно знает рынок, цены, застройщиков, законодательство, имеет информацию о том, как быстрее и проще решить возникающие по ходу сделки проблемы.

2. Ускорение процесса продажи или приобретения квартиры. Происходит это за счет двух факторов:
• Первый фактор - это знание множества специализированных ресурсов, которыми пользуются люди, связанные с недвижимостью, и размещение на них рекламы - или, соответственно, поиск по ним подходящей квартиры. Поверьте, сами вы никогда не сможете разместить рекламу своей квартиры даже на половине подобных ресурсов.

• Второй фактор - это четкое понимание цены квартиры. Очень часто продавец назначает цену за свою квартиру, исходя из того, за сколько продали «такую же» квартиру его соседи, друзья, друзья друзей и т.п. Однако при этом Продавец не учитывает ни сезонные колебания рынка, ни состояние квартиры (своя квартира всегда кажется самой лучшей), ни десятки иных факторов, серьезно влияющих на цену объекта недвижимости (этаж, состояние сантехники, наличие или отсутствие мусоропровода и т.д.).

Правильно назначенная цена за квартиру экономит Продавцу десятки тысяч рублей, которые Продавец потеряет за то время, что его квартира будет продаваться, за счет банальной инфляции; а если Продавец желает приобрести другую недвижимость, то за счет удорожания этой недвижимости.

3. Помощь в выявлении и исправлении недостатков квартиры. Риэлтор - это человек, который каждый день смотрит чужие квартиры, разговаривает с людьми, которые продают свои квартиры. Поневоле профессиональный риэлтор становится неплохим психологом, и знает, куда смотреть, чтобы выявить недостатки квартиры. Те факты, которые вы узнаете только спустя полгода проживания в квартире, грамотный риэлтор узнает за полчаса - максимум час, просто потому что он знает, ЧТО, у КОГО и КАК спрашивать. Точно так же грамотный риэлтор поможет вам минимизировать недостатки вашей квартиры, которую вы хотите продать, и даст работающие советы по продаже квартиры с минимальной затратой сил и средств.

4. Юридическая помощь. Это один из самых серьезных моментов, в которых вам поможет риэлтор. Он проверит документы по квартире или поможет подготовить их. Поможет с безопасным проведением сделки. Проверит саму квартиру на наличие не выписанных людей и тех лиц, которые, из-за нашего постоянно меняющегося законодательства, могут иметь право на квартиру или долю в ней.

5. И наконец, риэлтор нужен для вашего спокойствия. Когда проводится сделка и передаются за квартиру миллионы рублей, нервничать будет любой человек. А там, где нервы, - там может быть все, что угодно, начиная от неправильно оформленных документов и заканчивая конфликтом и распадением сделки. Риэлтор как раз и поможет вам чувствовать себя спокойнее, дополнительно проверит документы и договор купли-продажи, поможет утрясти конфликт, если таковой случится.

Резюмиря вышескзанное, риэлторы нужны для того, чтобы продажа или покупка квартиры прошла:
- быстро
- безопасно
- спокойно
- Покупатель получил именно ту квартиру, что и хотел
- Продавец получил денег не меньше, чем действительно стоит его квартира
- Продажа или покупка квартиры не требовала от вас серьезных затрат сил и времени.

Как вы думаете, все это стоит того, чтобы заплатить риэлтору?

7. Молодым учителям Свердловской области помогут купить жилье

Теперь учителя общеобразовательных учреждений Свердловской области могут рассчитывать на льготные условия покупки жилья. Уже в этом году они начнут получать социальные выплаты для внесения первоначального взноса по ипотеке.

Схема следующая: молодые специалисты при получении ипотечного кредита смогут получать выплаты за счет бюджетных средств для внесения первоначального взноса. Максимальный размер предоставляемой суммы - не более 20% от всей суммы ипотечного кредита с уровнем процентной ставки не более 8,5%.

Кто получает право на такую помощь?
Право на субсидию полагается учителям в возрасте до 35 лет, проработавшим в школе не менее года и постоянно проживающим на территории, где расположено образовательное учреждение. Работа педагогом при этом должна быть основной. Кроме того, после получения социальных выплат педагог обязан будет отработать в образовательном учреждении не менее пяти лет.

На эти цели предусмотрено выделение 43 млн руб. из бюджета Свердловской области, а также средства федерального бюджета. Реализация проекта будет осуществляться в рамках областной целевой программы «Развитие образования в Свердловской области («Наша новая школа»)».
источник

8. Квартиры в столичных новостройках дешевеют

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы в апреле без учета элитных объектов снизилась на 1,3%. Она составляет 184 тысяч рублей. Причина подешевения - выход в продажу новых объемов предложения, в том числе эконом- и комфорт-класса, сообщают эксперты.

Новостройки
Наиболее ощутимо, в сравнении с мартом, стоимость «квадрата» снизилась в эконом-классе - примерно на 2,5%, до 133,935 тыс.р.

В комфорт-классе цена снизилась чуть меньше - на 2,2%, до 149,544 тыс.р. за квадратный метр.

Стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса снизилась на 2%, до 221,235 тыс.р.

Вторичный рынок
На вторичном рынке жилья Москвы за прошедший месяц средняя рублевая цена предложения в столице снизилась не так сильно – на 0,5%, до 174,4 тыс.р.

«Вторичка» эконом-класса подешевела на 0,3%, ее цена составила 159 тыс.р. за «квадрат».

«Вторичка» комфорт-класса, напротив, подорожала на 0,1% – до 171,4 тыс.р. за квадратный метр.

«Вторичка» премиум-класса подорожала на 1,5%, и теперь равна 225,9 тыс.р. за квадратный метр.
Источник

9. Квартиры в Петербурге стремительно уменьшаются

По данным аналитиков, минимальная цена малогабаритной квартиры в Петербурге составляет сегодня 799 тыс. рублей, а средняя цена - 2,3 млн рублей за квартиру 22–25 кв.м в черте города и около 1,5 млн рублей за объект сопоставимой площади на границе Петербурга и Ленобласти.

Девелоперы спешат удовлетворить спрос, соревнуясь за звание продавца самых маленьких квартир. Средняя площадь квартир в новостройках Петербурга сокращается c каждым годом. За последние 5 лет она уменьшилась почти на 8 кв.м до 51,2 кв.м. Есть даже квартиры по 17 кв.м.

Заметнее всего эта тенденция в строящихся домах массового сегмента - средняя площадь квартир здесь снизилась на 12%.

В 2012 году на рынке появились предложения квартир площадью 17,4 кв.м. Этот вариант можно найти в жилом комплексе «Новый формат» (по цене от 799 тыс.р.). Квартиры не многим крупнее (от 21 и от 22,4 кв.м соответственно) представлены в строящемся ЖК «Силы природы» в Мурино и в ЖК «Оптиков, 34».

Если посчитать стоимость «квадрата» в малогабаритных квартирах, окажется, что они вовсе не дешевы. Но по итоговой цене сделки все равно доступнее других вариантов. И этот фактор оказывается для покупателя решающим.

С середины 2012 года спрос на малогабаритное жилье вырос примерно на 10%.
Добавим, что самая дешевая комната Петербурга стоит 810 тыс. рублей. Эта комната площадью 20 кв. м - одна из десяти в коммунальной квартире, расположенной на втором этаже 2-этажного дома послевоенной постройки на Ново-Александровской ул. в Выборгском районе. Здание находится в непосредственной близости к Шуваловскому парку. Добраться до него можно от станции метро «Удельная» общественным транспортом за 20-25 минут. Особенность предложения в том, что дом не подключен к центральному водоснабжению.
Источник

10. Техника безопасности при покупке квартиры: 5 простых советов

Сделка с недвижимостью - мероприятие, по накалу страстей напоминающее гонки Формулы-1: путь предстоит долгий, непростой, права на ошибку нет, зато при удачном стечении обстоятельств финиш - феерический.
Чтобы свети к минимум возможные риски, обратите внимание на ряд моментов:

1. Не подписывайте никакие пустые листы и незаполненные бланки. Любой из них легко можно превратить в ненужный вам документ. Например, долговую расписку или доверенность.

2. Очень осторожно выписывайте доверенности. Поручать кому-то сделать что-то за вас можно только на начальном этапе сделки - например, собрать необходимые документы.

3. Подробно ознакомьтесь с правоустанавливающими документами на квартиру. Лучше всего привлечь юриста.

4. Передачу денег и подписание договора осуществляйте лично. Желательно, чтобы и второй участник сделки делал это самостоятельно.

5. Внимательно читайте договоры перед подписанием. После того, как вы поставите подпись, оспорить что-либо будет проблематично.