Цитата сообщения Бизнесвумен Сдача квартиры в аренду. Какие права теряет собственник
Налог на сдачу квартиры в аренду. Что надо знать
Сколько на самом деле платят налогов россияне
Как покупается квартира в новостройке по новым правилам

Вы переехали в съёмную квартиру. И однажды возвращаетесь с работы домой, а мебель кто-то переставил без вашего ведома. Оказалось, это собственник без вас похозяйничал и тем самым нарушил ваши права.

1. Визит без предупреждения

Самая большая головная боль всех арендаторов - внезапный звонок собственника (буду через 5 минут) или стук в дверь. Например, снять показания счетчиков, проверить, нет ли кого лишнего в квартире и просто посмотреть за порядком.

Частота посещения квартиры прописывается в договоре найма и чаще всего ограничивается одним-двумя визитами в месяц для получения квартплаты и снятия показаний счётчиков. Есть конституционное право на неприкосновенность жилища и частной жизни, и распространяется оно на всех, кто законно проживает в этом жилье.

Никто не имеет права заходить в квартиру без ведома и согласия законных жильцов. Но для спокойствия лучше обсудить этот момент перед заселением.

2. Перестановка вещей

«Прихожу я домой в 5 утра после десятичасовой смены в баре и замечаю в квартире стойкий затхлый запах. Кроме того, кровать из центра комнаты переехала в угол. Полчаса в своем усталом мозгу пытался откопать воспоминания, когда же я успел передвинуть кровать и убрать табуретки, которые использовал как тумбочки, но найти ничего не смог.

Дожидаюсь семи часов, звоню хозяйке (говорила, что с шести не спит) и выясняю: вечером она у себя дорожку нашла и решила, что мне она очень пригодится. Привезла, положила, кровать пододвинула и табуретки «на место» убрала. А так как меня не было дома, то хозяйка решила, что я на работе и звонить мне не стоит, чтобы не отвлекать. Вот так стою в дверях своей съемной квартиры и думаю, а туда ли я попал».

История реальная. Хозяйка самовольно передвинула мебель, пока арендатора не было дома и привезла вещи, о которых не сообщала.

Такое поведение собственника недопустимо. А вот наниматель имеет полное право переставлять и привозить новую мебель, перевешивать картины, убирать вещи по своему усмотрению. Главное условие - при выезде из квартиры все должно быть так, как и при въезде.

3. Смена замков

Любая замена замков должна производиться по взаимной договоренности собственника и арендатора. Ни одна из сторон не имеет права самовольно без ведома другой стороны менять замки в квартире.

И если наниматель может поменять замки и предоставить ключи собственнику в день оговоренного в договоре визита, то хозяин жилья сменить замок в сдаваемом жилье может только в присутствии нанимателя.

4. Хранение вещей

Хранить вещи в своей квартире, если она сдаётся в наем, можно, если наниматель не против. Только следует учесть, что контролировать условия хранения арендатор не обязан и за сохранность вещей не отвечает.



К примеру, за шубу, которую съела голодная моль, арендатор платить не обязан. Тем не менее все вещи, которые находились в квартире к моменту въезда и указаны в описи (акте приёма-передачи), должны быть на прежних местах к моменту выезда.

5. Подселение родственников

Молодая семья снимает двухкомнатную квартиру, живут спокойно и вдруг новость: «Через неделю племянница приезжает поступать, поживет с вами в маленькой комнате, а вы берите себе большую, вас же двое, тесно не будет».

Такой расклад вряд ли устроит людей, которые вносят арендную плату за всю квартиру.

6. Конфликты из-за грязи

Пыль, немытый пол, незаправленная постель и разбросанные вещи – личное дело жильцов. Ругаться, штрафовать или выселять за беспорядок арендодатель не имеет права. Причиной расторжения договора найма беспорядок может послужить только в случае, когда он наносит вред квартире.

Например, плесень в ванной или слой копоти в каминной трубе вредят, а разбросанные вещи и слой пыли на полках - нет. Но если вопрос порядка для вас принципиален, пропишите это в договоре.

7. Требование избавиться от животного

Если квартиранты въехали с кошкой или собакой, а хозяин квартиры был против, и это условие прописано в договоре, тогда ответ однозначный. Арендаторы обязаны соблюсти условия договора и выселить домашнего питомца или освободить жилье.



Если же хозяин квартиры дал свое согласие на проживание животного, то это не снимает ответственности квартирантов за сохранение помещения в первоначальном виде, а также не отменяет их обязанности покрыть весь потенциальный ущерб, который может нанести питомец квартире.

8. Досрочное расторжение

Собственник имеет право выселить своих квартирантов досрочно в случае, если они не оплачивают аренду дольше двух месяцев, портят имущество, сдают жилье третьим лицам. А также если квартиранты нарушают общественный порядок и мешают соседям. Но это должно быть зафиксировано.

В случаях, когда жильцы не нарушили условий ни одного из пунктов договора, выселить их досрочно собственник не имеет права. Чаще всего в договоре указываются условия досрочного расторжения. К примеру, каждая из сторон должна уведомить другую за 2-4 недели.

Полезные советы тем, кто сдает квартиру

Раньше я снимала квартиры, а теперь сдаю сама. Хочу отметить: чтобы зарабатывать на сдаче квартиры, нужно еще и тратиться. Заложите важные расходы заранее. В конечном счете они позволят вам существенно сэкономить. Вот на что бы я предложила потратить деньги:

1) 2000-3000 рублей на фотосессию

Не пожалейте денег на профессионального фотографа, который сделает качественные снимки квартиры. Конечно, важно и состояние жилья. Убитую бабушкину хрущевку не спасет и фотошоп. Но все же красивые фото помогут сдать квартиру быстрее и вы не будете терять деньги на простое.

2) 4% от дохода на налоги

Многие хозяева не платят налоги со сдачи квартиры. Это не такая уж и большая сумма, чтобы рисковать. Штрафы от налоговой обойдутся дороже. Сейчас для этого не обязательно заводить ИП или платить 13% как «физик». Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого и будете платить всего 4%. Регистрация занимает две минуты.

Допустим, вы сдаете квартиру за 30 000 рублей. Налог с этой суммы всего 1200 рублей. И вы не будете переживать, что жильцы или соседи могут однажды «настучать» на вас налоговой.

3) 1500-1800 рублей на ежемесячный клининг

Я много раз рассказывала эту историю. Повторю еще раз: чтобы квартира дольше оставалась в хорошем состоянии, включите в договор клининг раз в месяц.

Я плачу за профессиональную уборку однокомнатной квартиры 1800 рублей в месяц. Это 21 600 рублей в год. Вроде бы немалая сумма. Мыслите масштабнее: это точно дешевле ремонта, который придется делать через год аренды. Кроме того, чем лучше выглядит квартира, тем быстрее и дороже ее можно сдать, если жильцы неожиданно съедут.

4) 60-1200 рублей в месяц на страхование квартиры

Сегодня легко найти бюджетный вариант страховки на случай пожара или затопления. Можно застраховать даже гражданскую ответственность и не ругаться с соседями, если их зальют ваши жильцы. Страховая просто возместит им стоимость ущерба в течение дня.

На однушку можно возместить до 3 миллионов рублей. По миллиону на ремонт, ваши собственные вещи и мебель, а также вред, нанесенный соседям. Максимальные суммы вы ставите сами. Чем они выше, тем дороже полис обходится в месяц. Поэтому страхование одной квартиры может стоить и 60 рублей, и 1200 рублей.

5) Идите по возможности навстречу пожеланиям арендаторов

Сейчас в стране кризис и дальше перспективы пока неясные. Цены на недвижимость уже упали, на аренду снизились в среднем на 15-20 %. В Москве, как известно, нереально высокие цены, поскольку это, кроме прочего, финансовый и деловой центр страны. Поэтому падение цен прежде всего коснулось столицы.

В Петербурге у товарища квартира в аренде у одной семьи уже 6-7 лет. Недавно созванивалась с ними и узнала, что сократили с работы, денег больше нет и съезжают. Собственнику придется искать новых арендаторов, а где их найти?

Совет: не торгуйтесь из-за пары-тройки тысяч рублей снижения платы при таковой просьбе арендаторов. Они тоже живые люди и доллары не печатают)) Ради сохранения нормальных съемщиков можно пойти на временное снижение арендной платы (вплоть до 50% в некоторых случаях). Потеря жильцов обходится часто в гораздо большую сумму расходов...







--------------------------------------------



Налог на сдачу квартиры в аренду. Что надо знать

Согласно налоговому законодательству, граждане, проживающие на территории РФ и являющиеся собственниками жилых помещений, могут сдавать их в аренду. Чтобы не нарушать законы, арендодатели обязуются уплачивать налог, на размер которого будет влиять несколько факторов: сдача квартиры аренду физическим или юридическим лицам, вид используемой системы налогообложения на 2019 год и статус человека, предоставляющего жилплощадь.

Нововведением в текущем году также стал запуск пробной программы, в которой на данный момент участвуют 4 региона России: ставка на налог в ней значительно меньше, удобнее и выгоднее для налогоплательщиков. При этом закон оставляет несколько способов сохранения большей части прибыли и минимальных отчислений в налоговую.

Правовое обоснование налога на сдачу квартиры в аренду и нововведения в 2019 году

Основным документом, который является законодательной базой для требования уплаты налогов с физических лиц в РФ, является Налоговый Кодекс РФ. В части 2, главе 23 НК РФ утверждается, что налогоплательщиками являются физлица - жители России, которые получают доход от определенных источников и не являются налоговыми резидентами страны.

К источникам таких доходов относятся средства, полученные от сдачи в аренду имущества, которое располагается на территории РФ, согласно НК РФ, статье 208, пункту 4.


Объекты налогообложения - доходы, полученные гражданами РФ
На 2019 год законная деятельность по сдаче жилплощади может происходить при одном из следующих условий:

1. Оплата налога на доход физлиц без регистрации как ИП. Преимущество метода - оплата страховых взносов не нужна. Однако процентная ставка остается достаточно высокой - 13%.
2. Регистрация как ИП и выбор упрощенной системы налогообложения. Процентная ставка более низкая (6%), но придется проходить регистрацию и вносить авансовый платеж по налогу.
3. Выбор налогового режима для самозанятых. Этот вариант экспериментальный - доступен с 2019 года в 4 субъектах РФ, и является достаточно выгодным: низкая налоговая ставка (4-6% от дохода), внесения страховых взносов по желанию, простое ведение учета с помощью мобильного приложения.

Как насчитывается налог за сдачу жилья в аренду

Согласно договору найма жилого помещения, съемщик обязуется оплачивать арендную плату. Эти деньги становятся доходом собственника от заключенной сделки. Обязанность уплаты налога - автоматическая и появляется, как только владелец жилплощади получил первую плату от жильца.

На заметку! Для граждан-резидентов в текущем году существует общепринятая налоговая ставка - 13%, а для резидентов – 30%.

Но при этом есть 4 основных системы обложения налогами: НДФЛ, УСН, патент, НПД (налог на профессиональный доход).

НДФЛ. Владелец квартиры заключает договор с арендатором. В документе фиксируется сумма, которую последний обязуется регулярно выплачивать. В данном случае назначается ставка 13%.
Обязанность собственника - своевременное и самостоятельное предоставление декларации.

Пример:

1. Доход за 2019 год - 180 000 рублей.
2. Налог (13%) - 23 400 рублей.
3. При регистрации как ИП в 2019 году сумма налога (6 %) будет равна 10 800 рублей.
4. При регистрации в качестве самозанятого (4%) - 7 200 рублей.

УСН. Лицо, предоставляющее недвижимое имущество другим лицам в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, и его единственный доход - плата за аренду. Налоговая ставка - 6%, согласно статье 346.20 НК РФ, пункту 1.

Важно! В случае перехода на УСН арендодатель обязан ежеквартально уплачивать авансовый платеж.

Патент. При покупке патента собственник сдаваемой квартиры не должен считать средства - свой полученный доход, а обязуется уплатить налог одновременно. Его размер - 6% от получаемых средств в среднем за 1 год сдачи жилья. Право на покупку патента есть только у зарегистрированных индивидуальных предпринимателей. Максимально возможный срок патента на аренду жилплощади - 6-12 месяцев. Соответственно, при долговременной сдаче жилья в найм надо ежегодно покупать патент.

Налог на профессиональный доход. С 01.01.2019 у физических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые сдают жилье внаем, есть возможность перехода на новый налоговый режим. Чтобы сделать это, необходимо пройти регистрацию в мобильном приложении «Мой налог». В данном случае ставка составит 4% от средств, которые получены с физических лиц, и 6% - с юридических (в том числе с ИП). Положение регулируется ФЗ № 422. Режим доступен только в Москве и ее области, Татарстане, и Калужской области.



Как заплатить налог

Оплата собственником обязательна при сдаче жилья физическим лицам. Если квартира арендуется юридическим лицом, государственный сбор платит арендатор. Он самостоятельно должен удерживать 13% и перечислять средства от арендной платы. Перечисление НДФЛ должно проводиться самостоятельно до поступления налогового уведомления. Период для предоставления декларации до 30 апреля года, следующего за тем, в котором был получен доход.

Средства должны быть выплачены до 15 июля. Документ можно подать:

- лично;
- с помощью сайта налоговой;
- через программу «Декларация».



Способы оплаты:

1. Использование личного кабинета на сайте ФНС.
2. В банке при предоставлении бумажного платежного поручения.
3. С помощью Интернет-сервиса «Уплата налогов физлиц».

При заполнении декларации 3-НДФЛ нужно следовать следующему порядку:

1. Указать ИНН налогоплательщика на титульной странице. При первой подаче декларации в графе «Номер корректировки» нужно поставить 0, а после записать год предоставления отчета.
2. В графе «Предоставление в налоговый орган» - записать номер органа, в котором лицо, совершающее платеж, состоит на учете.


Форма Налоговой декларации 3-НДФЛ

3. Ниже прописываются данные с удостоверения личности и предоставляется контактный телефон.
4. «Статус налогоплательщика» - вписать «физическое лицо». Налоговым резидентам поставить цифру «1», нерезидентам - «2».
5. В 2-ом разделе строку 010 заполнить числом сумму налога. Аналогичное число указывается в графе 030.
6. Для расчета графы 070 сумму, указанную в строке 030, необходимо умножить на 13% (или на 0,13).

Ответственность за неуплату

Уплата налогов - обязанность каждого гражданина. Результатом уклонения от ее исполнения будет наказание: штраф или лишение свободы. Когда дело касается теневых арендодателей, такая ситуация может возникнуть и при отказе от регистрации и выплат, и при не предоставленной вовремя декларации, что ведет к задержке поступления денег в бюджет государства.

Более строгие меры применяются к тем, кто умышленно скрывает доход. Чаще всего правоохранительные органы находят нарушителей через проверки участковых. Если сведения подтверждаются, представители закона убеждают гражданина оформить сдачу квартиры по правилам. В случае отказа дело будет передано в суд.

Виды наказаний для неплательщиков:

1. Штраф при первом привлечении к суду, который равен 20% от задолженности. Если штраф не оплатить в назначенный срок, он будет удвоен.
2. 5% за каждый день, в который не предоставляется декларация, или за долг по внесению платежа. Иногда пеня начисляется с момента последнего платежа.
3. Когда долг превышает сумму в 300 000 рублей, нарушитель не только принуждается в погашении долга, но ему может и грозить лишение свободы на 1 год.


Можно ли сдавать квартиру, но законно не платить налоги?

Прежде чем уклоняться от уплаты, стоит изучить некоторые тонкости законодательства. Согласно закону, более низкий процент могут платить инвалиды, участники и ветераны ВОВ, и несколько других категорий, которым положены льготы. Если совладелец жилплощади принадлежит к одной из таких категорий, есть возможности практически полностью избежать уплаты государственного сбора.

Оформляя безвозмездное пользование квартирой, ничего платить не нужно, так как нет дохода. Существует риск того, что придется разбираться с налоговой инспекцией, но он небольшой.

Когда сделки такого характера заключают родственники, у инспекций, ответственных за проверки, не возникает вопросов. Однако если решиться на оформление с безвозмездным пользованием с посторонним человеком, и он действительно не будет ничего платить, оформить сделку нужно с управляющими органами.

К примеру, после сильного разрушения дома жильцы могут получить от посторонних людей сданные в аренду жилплощади с неограниченным сроком пользования. В таком случае никакой налог не платится, а жильцы, находящиеся в чужом доме, также не обязаны платить средства в налоговую. Однако необходимо документальное подтверждение сделки.

Распространенные вопросы

Применяется ли в РФ практика налоговых вычетов при сдаче жилья в аренду?

Возможность получения вычета при аренде жилой квартиры на данный момент отсутствует. Такая практика есть только при сдаче нежилой недвижимости.

Нужно ли платить налог, если сдаешь квартиру сроком меньше одного года?

Сдача жилья на такой срок без уплаты налога - выгодный бизнес, т.к. при этом можно официально не регистрировать договор аренды жилья, но стоит учесть некоторые нюансы. Если владелец имеет несколько квартир, он вправе оформить себя в качестве юридического лица, и в таком направлении оплатить более низкие проценты в налоговую. Также вопрос можно обсудить с юристом, который поможет определить такую возможность.

Как можно накопить на пенсию, сдавая квартиру?

Со ставкой 4 % можно получить от 6,24 до 9,13 максимум пенсионных баллов, сдавая квартиру за цену от 15 до 25 000 рублей. 1 пенсионный балл стоит 87,24 рубля. За 1 год пенсию можно поднять до 793,5 рублей. В будущем эта сумма будет проиндексирована.

**********
Оплата налогов - обязательство граждан РФ, невыполнение которого наказывается законом. Действующие на данный момент механизмы операций с недвижимостью достаточно выгодны для обеих сторон сделки по недвижимости.





-------------------------------------------



Сколько на самом деле платят налогов россияне

Многие из нас даже не представляют, сколько налогов и отчислений государству мы платим ежемесячно. Однако если задуматься и посчитать, удивлению не будет предела.

Как много мы отдаем государству?

Каждый житель России облагается несколькими обязательными взносами. Условно их можно разделить на три большие группы:

1. Те, о которых мы знаем (НДФЛ в размере 13%).
2. Скрытые (их вычитают из з/п).
3. Налоги и акцизы при покупке товаров и услуг.

Все люди обязаны платить такие налоги на:
- имущество;
- землю;
- доходы.

НДФЛ

Платят все, кто имеет доход. Ставка - 13%.
Нетрудно посчитать, что при з/п в 45 тыс. руб. на руки, с учетом взноса, человек получит только 39150 руб.

Однако не только с зарплаты удерживается этот налог. Его обязательно нужно платить при операциях с ценными бумагами, получении денежного вознаграждения или приза (подарка), стоимость которого оценивается выше 4000 руб.

На потребителя

Этот тип налогообложения включает несколько видов:

1. НДС. Платится с доходов и расходов. Автоматически заложен в стоимость многих товаров. Ставка - 20%.
Исключение - социально-значимые товары: лекарства, детские товары и пр. Ставка - 10% или вообще не облагаются.

2. Акцизы. Это косвенные взносы, которые взимаются с покупателей при приобретении алкогольной и табачной продукции, топлива, легковых авто, мощных мотоциклов.

На имущество

Платят те, кто является собственником дома, квартиры, комнаты, гаража, парковочного места, недвижимого комплекса, объекта строительства, любого здания или сооружения. На ставку влияет кадастровая стоимость объекта, обычно она составляет 0,1-2% в разных регионах.



Также на плечи граждан ложатся транспортные сборы. И платят их не только владельцы легковых авто, но и мотоциклов, автобусов, теплоходов, яхт, снегоходов, самолетов и пр. Налоговые ставки разнятся в каждом регионе, оценивается в основном мощность (в лошадиных силах).

К этой же категории относится и земельный сбор с собственников участков. Объекты налогообложения могут быть расположены как в городе, так и за его чертой. В основу начисления ложится кадастровая стоимость объекта. Иногда регионы устанавливают собственные ставки.

Социальные страховые взносы

Раньше это были единые социальные вычеты, но в 2010 г. они были отменены. Однако некоторые отчисления так и продолжают действовать.

Так, с работодателя ежемесячно удерживается 22% с вашей з/п в Пенсионный фонд, 5,1% – по медстраховке, 2,9% – в Фонд Соцстраха. Итого 30% с заработной платы каждого официально оформленного сотрудника.

Если доходы большие, с определенных сумм взносы могут снижаться. Когда доход за год возрастет до 1,15 млн., с остатка в ПФ будет начисляться всего 10%. Для соцстрахования предусмотренный минимум составляет 865 тыс., когда эта планка будет достигнута, налог вовсе не уплачивается.

Также предусмотрены взносы по страховке от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний, здесь ставка 0,2-8,5%.

Таможенные налоги

С 2019 года уменьшили лимит на стоимость и вес международных почтовых отправлений, которые не облагаются налогами и пошлиной. Так, если посылка дороже 500 евро и весит более 31 кг, доплата составляет 30% от стоимости сверх лимита и не меньше 4 евро за каждый кило перевеса.



Для товаров, ввезенных ретейлером, таможенную пошлину включают в цену, и ее платит ни кто иной, как мы - потребители. Ставки устанавливаются Евразийской таможенной комиссией.

Так, если вы планируете завести зерновой кофе, заплатить придется 8% от его таможенной стоимости. Но эта сумма не может быть меньше 0,16 евро за кило.

Как видим, взносов мы платим действительно много, есть среди них и те, о которых простые люди даже не догадываются и никогда не задумываются. Посчитать и назвать точную сумму в месяц – просто нереально.

А если судить приблизительно, то получаются такие цифры: 43% - НДФЛ и соцвзносы, иногда они могут возрастать в зависимости от возможного травматизма. А остальное зависит от имущества, которым мы располагаем, и покупок, которые совершаем ежедневно.






----------------------------------------------



Как покупается квартира в новостройке по новым правилам

С 1 июля 2019 года все новые проекты на первичном рынке жилья реализовываются с использованием «эскроу-счетов». Квартиры в домах, уже готовых к сдаче в эксплуатацию или уже сданных, можно покупать по «старым» правилам, но всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу - это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке. Только там покупатель кладет купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

Конкретно. Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком). Эти денежные средства хранятся на счете до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома. То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий.

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь - между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент. Поэтому между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

Банк выбирает застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, который обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодня в реестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и др.
Наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта. Ведь счет эскроу - это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета. Так что надежность банка - далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. - ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей. Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей.

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.
1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:
- удостоверение личности,
- оригинал ДДУ.

Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях.

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если застройщик окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе - использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно.

Нынешние меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора.

И ещё. Срок действия счета эскроу не может превышать более чем на 6 месяцев заявленного застройщиком срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета. В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует. Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, жилые проекты, реализуемые по этой схеме, будут несколько дороже. Почему? Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-25% в течение двух лет.


----------------------------------------------