Имущественные налоговые вычеты – эффективный механизм, который позволяет участникам сделок с недвижимостью оптимизировать свои расходы. Покупатели жилья получают возврат НДФЛ, что помогает частично компенсировать понесенные расходы, а продавцы могут уменьшить налог, который по закону должен уплатить владелец недвижимости, если она находилась в его собственности меньше 3-х лет. Изменения в этой сфере, которые вносились в Налоговый кодекс РФ за последние годы, сделали систему применения налоговых вычетов более внятной и справедливой, однако она еще далека от идеала, а значит, у законодателей и налоговиков впереди еще много работы.

Перспективные поправки

Перспективы будущих изменений в сфере налогообложения очерчены в документе под названием «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов». Проект, представленный Министерством финансов и одобренный Правительством РФ, — конечно, не новый закон, а всего лишь набросок будущих инициатив, которым будут пользоваться парламентарии, разрабатывающие поправки в налоговый кодекс.



На сегодняшний день из этого документа реализованы только 2 поправки, и то пока только в первом чтении. Они гласят, что:

если родители оформляют купленное или построенное ими жилье на своих несовершеннолетних детей, которые в силу возраста не могут быть налогоплательщиками, то, став взрослыми, дети не потеряют права на получение налогового вычета, если будут покупать жилье с использованием собственных средств;
если жилье приобретается в долевую собственность, то совладелец может не обращаться за получением налогового вычета, чтобы воспользоваться этой льготой при совершении следующей покупки. Тогда он будет иметь возможность воспользоваться льготой в полном объеме (2 миллиона рублей), тогда как при оформлении квартиры в совместную собственность размер вычета будет пропорционален его доле в недвижимости.
Каждому налогоплательщику – по справедливому вычету!

Эти изменения можно считать первым шагом к осуществлению изменений в налоговых вычетах в отношении жилья, купленного в долевую собственность.

Сейчас, как известно, налоговый вычет на единицу купленной недвижимости составляет 2 миллиона рублей, независимо от того, сколько сособственников ею владеют. Каждый из них получит от этой суммы только часть, соответствующую его доле в квартире. В будущем каждый совладелец собственности сможет получать полный налоговый вычет независимо от количества долей и их размера. Правда, пока неизвестно, когда такая поправка может вступить в силу. Есть надежда, что нововведение будет узаконено уже в 2013 году, но специалисты все же считают более реальным сроком 2014-2015 годы.

Однако и в этом прекрасном начинании есть свои недостатки. Если стоимость доли в недвижимости будет меньше 2-х миллионов рублей (а это весьма вероятно), то налогоплательщик все равно не получит вычет в полном объеме, а только ту сумму, которая равна стоимости его части имущества. «Добрать» потерянное во время следующих покупок не удастся – мы знаем, что вычет полагается гражданину только один раз.

Выходом из этого положения могло бы стать перераспределение долей или уменьшение списка собственников, чтобы хотя бы один из них имел право на полноценный вычет, а остальные могли бы воспользоваться льготой в следующий раз. Одна из последних поправок в Налоговый кодекс предусматривает такую возможность, и, если она будет принята в окончательном чтении, у граждан появится «возможность маневра».

Наибольшую пользу эта поправка принесет покупателям недвижимости стоимостью выше средней, если среди совладельцев нет несовершеннолетних или квартира оформлена на одного из супругов и детей. В последнем случае у взрослого собственника имеется возможность получить налоговый вычет за детей.

Так, если стоимость квартиры, поровну поделенной между 4-мя членами семьи, составляет 8 миллионов рублей, то сособственники могут вернуть максимальную сумму — 1 040 000 рублей налогов. Поэтому такие нововведения на руку в первую очередь большим и многодетным семьям. Налоговый кодекс стал бы еще более социально ориентированным, если бы законодатели утвердили норму, по которой родители могли бы получать вычет за детей даже в том случае, если квартира оформлена на всех членов семьи, включая супругов и их несовершеннолетних отпрысков. Сейчас вычет за детей можно получить только в том случае, если среди собственников значится один из родителей, а не оба.

Однако, по мнению экспертов, это только начало долгого процесса усовершенствования законодательства.

Продавцы и покупатели – как соблюсти интересы сторон и разрешить противоречия

Одно из противоречий, которое еще предстоит разрешить в ходе предстоящего реформирования Налогового кодекса, — устранение конфликта интересов покупателя и продавца, который неизбежно возникает при продаже квартиры, находившейся в руках последнего собственника менее 3-х лет. Естественно, продавец всеми силами стремится добиться максимального сокращения суммы налога на доход. Но полностью избежать его уплаты он сможет только в двух случаях – если расходы на приобретение и содержание жилья равны или превышают цену продажи, или стоимость недвижимости составляет не более 1 миллиона рублей. Именно последнюю возможность стремятся обычно использоваться продавцы, безбожно занижая сумму сделки, даже если квартира стоит в несколько раз больше.

Покупатель, в свою очередь, стремится получить причитающийся ему налоговый вычет в полном объеме (2 миллиона рублей). Это означает, что стоимость квартиры должна составлять как минимум аналогичную сумму. В результате квартира уходит по фиктивной цене, а продавец делает покупателю скидку на сумму недополученного вычета. К сожалению, не все люди, приобретающие недвижимость, знают о своих правах, и многие теряют часть средств по налоговому вычету. Также могут пострадать налогоплательщики, покупающие жилье по ипотеке. Если вдруг стоимость квартиры в договорах ипотеки и купли-продажи не совпадет, то покупатель не получит налоговый вычет на проценты, который гарантирован ему законодательством.
Продавец, указавший в договоре купли-продажи сумму в 1 миллион рублей, рискует навлечь на себя штрафные санкции со стороны налоговых органов. Согласно ст. 229 НК РФ, он обязан подать декларацию, по которой будет проведена камеральная проверка. Если сотрудник налоговой службы, проводящий ревизию, усомнится в правильности предоставленной информации, то он имеет право:

отправить запрос покупателю о предъявлении копии документов;
вызвать продавца в налоговую инспекцию для дачи объяснений;
вызвать и допросить свидетелей, в том числе риелторов.
Если будет доказана неуплата или неполная уплата налога, продавца могут привлечь к налоговой ответственности. Размер штрафа, предусмотренного в подобных случаях, составляет 40% от суммы неуплаченных средств, не считая недоимок и пени. Такое же наказание предусмотрено за предумышленное декларирование ложных сведений. Если сумма неуплаты достигает 600 тысяч рублей, появляется причина для переквалификации гражданского дела в уголовное по статье 198 УК РФ, и в дело вмешиваются органы МВД.

К слову сказать, на сегодняшний день существует целый арсенал совершенно легальных методов уменьшения налогов, которые подскажут грамотные консультанты. Правильно используя существующие законы, можно сократить налоговую базу до минимума. Например, имеется возможность получить вычет не в размере 1 миллиона рублей, гарантированного государством, а гораздо больше, если вычесть из цены квартиры затраты, которые понес продавец при покупке или строительстве жилья, а также издержки на ремонт и благоустройство продаваемой недвижимости. Правда, для этого нужно подтвердить все расходы оригиналами документов – договоров, квитанций и т. д. А в случае, если за продажей квартиры следует приобретение другой, вычет, полученный при покупке, можно будет использовать для уменьшения налога на доход с продажи старой квартиры.

Конечно, за последние годы в регулировании налоговых вычетов произошли положительные изменения, но они не носят глобального характера. Лучшим решением все же было бы кардинальное увеличение размера вычетов, ибо миллион рублей при сегодняшних ценах на недвижимость – «это несерьезно», как говорил известный киногерой.
Как считать срок владения – де-факто или де-юре?

Кроме того, зачастую срок фактического использования квартир у многих налогоплательщиков гораздо больше, чем это зафиксировано юридически. Многие люди десятилетиями проживали в муниципальном жилье, а приватизировали его совсем недавно. Все это время они пользовались квартирами, обеспечивали их содержание и ремонт, но по юридическим нормам не имеют права на налоговый вычет, так как период, прошедший с момента приватизации, составляет менее трех лет. Эксперты призывают к тому, чтобы эта несправедливость была устранена, и при продаже недвижимости учитывалась реальная продолжительность пользования жильем.

Эта проблема знакома и жителям новостроек, ведь оформление квартиры в собственность может тянуться годами. В итоге, фактически проживая в квартире в течение 5-6 лет, человек не может воспользоваться при ее продаже налоговым вычетом, так как получил свидетельство о собственности или акт о передаче квартиры в собственность всего год-два назад. Для налоговых органов владелец такой квартиры не относится к собственникам, имеющим право на льготу, так как по документам квартира принадлежит ему менее трех лет.

Специалисты рынка полагают также, что следовало бы изменить в сторону уменьшения размер налога для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ. Существующая сейчас ставка НДФЛ для этой категории лиц равняется 30%, что, конечно, запредельно много.

Все эти изменения, если они будут приняты, с одной стороны, приведут к уменьшению поступлений в бюджет, однако с другой – окажут помощь в деле легализации доходов от купли-продажи жилья. Но самое главное — они будут стимулировать активность на рынке недвижимости и косвенно поощрять развитие ипотечного кредитования.

Подводим итоги

Итак, все вышесказанное можно резюмировать в нескольких фразах. В действующем законодательстве существует система налоговых вычетов для продавцов и покупателей недвижимости. Если дом, квартира или участок находились в собственности продавца более 3-х лет, он освобождается от уплаты НФДФЛ, если меньше – получает налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или той суммы расходов, понесенных им по приобретению и содержанию недвижимости, которую он сможет подтвердить расходными документами. Покупатели получают налоговый вычет в размере 2 миллионов рублей, с помощью которых могут сократить свой НДФЛ на 260 тысяч рублей.

Однако у системы налоговых вычетов имеется много недочетов и недоработок, которые еще предстоит устранить. Среди них – и конфликт покупателей и продавцов вокруг размера льгот, и неравноправное положение налогоплательщиков, приобретающих недвижимость в долевую собственность, и другие серьезные недостатки. Эксперты и участники рынка недвижимости возлагают большие надежды на документ «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов», который поможет сделать схему налоговых вычетов более логичной и справедливой.

для Вас Natali002