Цитата сообщения Дом_советов Как снизить риски при покупке недвижимости на первичном рынке

Читайте также: Выгодная ипотека * О мошенничествах при покупке и продаже квартиры * Как бесплатно получить квартиру от государства? * Субсидии за ЖКУ: кому положены льготы и как их получить?

В 2015-2016 годах количество сделок на первичном рынке жилой недвижимости значительно превысило количество договоров купли-продажи на вторичном рынке. В экономически сложный период все больше россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, отдают предпочтение покупке квартиры в строящемся доме, и для этого есть несколько причин. Во-первых, на строящееся жилье действует льготная ипотечная программа, во-вторых, выгодная цена, в-третьих - наличие социальных и коммерческих объектов прямо в жилом комплексе, который, как правило, еще и обеспечен парковочными местами.

Покупка жилья на первичном рынке, безусловно, представляется привлекательным решением, хоть и сопряжена с некоторыми рисками. Главная опасность, подстерегающая покупателей квартиры в строящемся доме, это возможные финансовые трудности застройщика, что, увы, далеко не редкость в нынешний кризисный период. Конечно, все предусмотреть невозможно, но если следовать нескольким простым правилам, то многих возможных проблем, скорее всего, удастся избежать.

Итак, Вы выбрали квартиру в строящемся доме. Что же нужно сделать дальше?

Шаг 1. Изучить историю строительной организации:

-узнайте, как долго компания присутствует на петербургском рынке недвижимости;
-сколько объектов компания уже построила;
-как часто, по какой причине и на какое время откладывался ввод объектов в эксплуатацию.

Шаг 2. Оценить застройщика:

- подсчитать количество объектов, строящихся в данный момент ( оптимально - несколько объектов на разных стадиях строительства, относящихся к разным классам жилья и имеющих удачную локацию).
- оценить документацию по объекту.

Необходимо ознакомиться с проектной декларацией строящегося объекта, разрешением на строительство, с техническими условиями на присоединение к инженерным коммуникациям, чтобы в дальнейшем избежать проблем при вводе дома в эксплуатацию.

Шаг 3. Получить информацию о форме договора с покупателем:

Предпочтителен ДДУ в соответствии с ФЗ-214 (Федеральный закон). Хотя он не защищает от банкротства, но дает надежду вернуть вложенные средства).

Шаг 4. Изучить ход строительства (необходимо посетить стройплощадку и увидеть, насколько активно ведутся работы, сопоставить увиденное с тем, что заявляет застройщик).

Шаг 5. Выяснить, аккредитован ли объект банками.

Банки очень тщательно проверяют новостройки, предложенные для аккредитации, и вряд ли будут проводить столь масштабную работу ради одного ипотечного заемщика. В случае, если выбранная Вами новостройка не аккредитована, банк, скорее всего, Вам откажет, и в этом случае Вы можете потерять аванс, внесенный застройщику для бронирования квартиры.

Как правильно инвестировать в новостройки?

Недвижимость во все времена являлась одним из лучших, если не лучшим, объектом для инвестиций. Выбрав правильную инвестиционную квартиру можно не только сохранить свой капитал, не опасаясь инфляции и экономических бурь, но и значительно приумножить его.

Итак, как правильно выбрать квартиру для инвестиций?

Шаг 1. Найти хорошую локацию

При выборе района для покупки инвестиционной квартиры необходимо учитывать объем предложения - важно понять, будет ли спрос на Вашу квартиру через несколько лет, когда дом будет сдан. Если объем предложения в выбранной локации слишком велик, Ваше жилье может впоследствии оказаться не слишком ликвидным.

Также при выборе локации необходимо обратить внимание на инфраструктуру района, а также видовые характеристики дома. Для того, чтобы быть уверенным в ликвидности инвестиционной квартиры, важно убедиться, что окна не будут выходить на свалку или шумную магистраль, и что в микрорайоне будет достаточное количество объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Например, хорошим вложением может считаться квартира в доме комфорт-класса в непосредственной близости от метро в спокойном районе с налаженной инфраструктурой.

Дешевые квартиры за КАДом (кольцевой автодорогой) менее привлекательны как с точки зрения потенциальных арендаторов, так и для собственного проживания. Наиболее ликвидными считаются квартиры небольших метражей (студии и однокомнатные) или жилье с европланировкой, спрос на которое растет.

Шаг 2. Убедиться в надежности застройщика

Чтобы инвестиционная квартира приносила доход, а не трепала нервы, крайне важно найти застройщика, способного выполнить обещания по завершению строительства точно в срок. Как и при покупке квартиры в новостройке для себя, инвестору нужно внимательно изучить все, что касается девелопера и его проектов.

Шаг 3. Выбирать проекты на этапе «ямы»

Если Вы хотите заработать как можно больше, Вам следует инвестировать в жилье на начальных этапах строительства. Когда дом находится на этапе «ямы», вам предложат максимальный выбор квартир по минимальным ценам, и Вы сможете подобрать себе жилье с лучшей планировкой и видом, на желаемом этаже, и т. д. Особенно это касается новостроек в локациях, где ежегодно выводится очень небольшое количество проектов.

Шаг 4. Рассмотреть вариант с покупкой апартаментов

Выбирая объект недвижимости для последующего получения рентного дохода, не обязательно отдавать предпочтение исключительно квартирам - можно рассмотреть и такой вариант, как апартаменты. Они также уже достаточно востребованы и прижились на инвестиционном рынке и имеют ряд положительных сторон. Например, купив жилье в апартаментах Вы сможете передоверить работу с этим активом управляющей компании. Еще один плюс - апартаменты в престижном районе обойдутся значительно дешевле жилой недвижимости.

Итак, если говорить о перспективности инвестирования в новостройки, то можно сказать, что такие вложения могут принести неплохой доход, если тщательно выбирать объект и застройщика. Также есть смысл присмотреться к недорогим объектам коммерческой недвижимости, например, в области, где цены ниже на 15% . И самое главное - вкладывая средства в недвижимость, лучше сразу отказаться от ожиданий 25-50% прибыли за два-три года и настроиться на более долгие сроки окупаемости вложений и меньшую прибыль.

Что выгоднее - рассрочка или ипотека?

В последнее время о рассрочке часто говорят как об альтернативе ипотеке. Однако на деле это разные инструменты, подходящие разным покупателям с абсолютно разными условиями. Главное отличие ипотеки от рассрочки заключается в следующем: ипотеку предоставляет банк, что влечет за собой проверку, как заемщика (созаемщика), так и застройщика, и существенно увеличивает сроки рассмотрения. В результате выбранная квартира может быть приобретена кем-то другим или подорожать. Есть и плюсы: ипотека дается на срок до 50 лет, что значительно снижает ежемесячный платеж.

Программу беспроцентной рассрочки предоставляет сам застройщик - без проверки платежеспособности клиента. В данном случае необходим только паспорт. Продавец и покупатель при заключении сделки о приобретении жилья одновременно подписывают договор о накоплении. В этом документе оговариваются размеры рассрочки.

Рассрочку от ипотеки также отличают сроки и размеры ежемесячных выплат. Если ипотечный кредит дается на десятки лет, то рассрочка - на 2-3 года, реже до 5 лет и совсем редко - свыше этого срока. Платежи по рассрочке, в зависимости от стоимости жилья, периода рассрочки и условий застройщика, составляют обычно от 50 до 300 тысяч рублей ежемесячно. Для большинства покупателей жилья эконом-класса подобные платежи неподъемны, и они берут ипотеку. Те же, чей доход позволяет отдавать ежемесячно по 100-200 тысяч рублей, выбирают рассрочку. Однако таких покупателей немного.

Выгода и риски


Для покупателя:


Вопрос о выборе между ипотекой и рассрочкой решается индивидуально в каждом конкретном случае. Но есть базовые моменты, помогающие понять выгоду для покупателя и принять правильное решение.

 Выгода рассрочки, на первый взгляд, вполне очевидная, на деле тоже оказывается неоднозначной. Несмотря на долгий срок ипотечного кредита и значительную сумму по процентам, в случае привлечения ипотеки покупатель выплачивает застройщику всю сумму целиком, а это, по данным петербургских строительных компаний, в среднем дает возможность получить 5-10% скидку от стоимости жилья. Таким образом, клиент банка и сумму будет брать меньшую, чем заявлено, и на отделку нового жилья средства останутся.

Еще один важный момент - ипотечный кредит оформляется под залог приобретаемого жилья. Основным преимуществом ипотеки является то, что сразу же после заключения ипотечного договора Вы становитесь собственником приобретаемой квартиры. Вы имеете право оформить там постоянную регистрацию себе и своим родственникам, делать ремонт.

Также одним из плюсов ипотеки является меньшая материальная нагрузка, ложащаяся на заемщика. Первоначальный взнос обычно составляет 20%. Долгий срок ипотеки (как правило, от года до 25 лет) сопровождается небольшими платежами. Для того, чтобы оформить ипотечную сделку с банком, необходимо собрать множество документов, на что потребуется гораздо больше времени, чем при рассрочке. Возможность досрочного погашения задолженности существует, но на его оформление также придется затратить время и деньги.

В то же время рассрочка неплохо подходит покупателям, у которых есть трудности с подтверждением дохода или плохая кредитная история - одним словом, тем, кто не сможет договориться с банком об ипотечном кредите. Рассрочка в этом случае становится лучшей альтернативой. Некоторые застройщики также предлагают скидку при рассрочке, но она обычно ниже, чем при ипотеке.

Если в наличии нет крупной суммы денег, то не стоит брать жилье в рассрочку, т. к. нет гарантии, что платежи будут погашены. Если же есть уверенность в платежеспособности, то рассрочка гораздо выгоднее ипотеки.

При рассрочке досрочная выплата долга не существует. Есть случаи, когда предлагается беспроцентная рассрочка, или же с низкой процентной ставкой, такой как 1-2%, но первоначальный взнос в этом случае все равно очень велик. Если при ипотечном займе он составляет около 20%, то при рассрочке - 30-50 %. К тому же, если после получении ипотеки заемщик сразу становится собственником жилья, то при рассрочке вступление в права происходит лишь по окончании договора. То есть покупатель квартиры становится ее собственником только при полном погашении рассрочки.

Для застройщика:

Как говорят застройщики, статистики задолженностей по рассрочкам у них нет, но, по их словам, доля просроченных платежей здесь очень невелика. Работать с долгами по рассрочке застройщикам проще, чем с просроченными ипотечными платежами, так как при возникновении у клиента материальных трудностей, застройщик может напрямую предложить ему перезаключить договор на другую квартиру или увеличить срок рассрочки, что позволит снизить ежемесячные выплаты.

В конце концов, можно просто расторгнуть договор, вернув внесенные деньги. Таким образом, вопрос с задолженностью по рассрочке обычно получается решить в кратчайшие сроки, так как застройщик более лоялен к человеку, чем банк, выдавший заемщику ипотечную ссуду. Застройщик заинтересован в каждом клиенте, поэтому старается в любом случае удержать этого покупателя, предлагая ему разные другие финансовые схемы. Чаще всего вопрос решается согласием клиента на квартиру меньшей площади.

В любом случае, окончательное решение при покупке квартиры необходимо принимать после оценки финансового положения, условий договора по приобретению жилья, стабильности застройщика и банка!

Что такое схема «trade in»?

На российском рынке давно используются различные схемы приобретения объектов недвижимости с привлечением средств, полученных в результате продажи старой жилплощади. Статистика показывает, что большинство россиян могут позволить себе покупку квартиры в новостройке только благодаря реализации старой недвижимости.

Существуют определенные схемы, позволяющие «заменить» одно жилье на другое в кратчайшие сроки. Например, "trade in", т.е. замену старой квартиры на новую. В рамках этой программы строительная компания-застройщик предоставляет список объектов, и там далеко не всегда значатся проекты на этапе котлована, могут быть и уже построенные жилые комплексы.

Что такое "trade in" в наших условиях? Например, клиент покупает квартиру на начальном этапе строительства по фиксированной стоимости, платит часть стоимости квартиры, квартира бронируется (срок брони практически такой же, как и при любом другом способе оплаты), а вторую часть выплачивает с временной рассрочкой. В этом случае он выигрывает в цене. Второй вариант - дом почти сдан, скоро будет заселение. Клиент оплачивает часть стоимости квартиры, въезжает, а потом уже продает свою.

Выгода здесь тоже очевидна, так как ему не нужно снимать жилье в период после продажи старой квартиры и до завершения строительства новой. Срок оплаты остатка за квартиру зависит от условий строительной компании, обычно он составляет около 6 месяцев. За это время с помощью профессионального специалиста абсолютно реально продать свою старую квартиру.

Глазами юриста: купить квартиру на первичном рынке и не оказаться в дураках

О ситуации на первичном рынке недвижимости и советы тем, кто уже купил квартиру в новостройке и тем, кто только выбирает дом своей мечты.

Ситуация ухудшилась, особенно если сравнивать с 2013 годом, годом экономического развития страны. Застройщики активно выводили в продажу новые объекты, стало появляться все больше инвесторов, которые не боялись вкладывать средства в первичный рынок недвижимости. Сейчас ситуация иная, и в течение года, и, скорее всего, даже двух, количество проблемных строек будет увеличиваться, так как сейчас трудности испытывают даже те компании, которые раньше их не испытывали.

Большинство судебных дел касается нарушения ДДУ (договора долевого участия), так как большинство строек ведется по этой схеме. Конечно, по этой форме разбирать в суде спорные вопросы проще, чем по форме ЖСК, потому что договор долевого участия подробно регулируется ФЗ-214, а правовое регулирование ЖСК осуществляют всего несколько норм, дальше степь. В основном там есть устав - локальный документ, и есть договор, на который приходится ориентироваться.

Если в ДДУ, в первую очередь, мы ориентируемся на федеральный закон, то по ЖСК мы ориентируемся на устав и договор, следовательно, гражданин не может изменить договор, ему приходится подписывать и соглашаться со всем, или он просто не читает договор, так для многих легче. В ДДУ можно согласиться с чем угодно, подписать, но потом есть шанс всё это оспорить, если будут выявлены какие-то незаконные пункты, потому что законодательство защищает дольщика. Споры по ЖСК гораздо сложнее, и их сложно «вытянуть», особенно самостоятельно.

Что касательно самих судебных процессов, конечно, разбирается большое количество разных случаев, но наибольшее количество исков связано с нарушением сроков ввода домов в эксплуатацию. Однако, как показывает практика, большинство дольщиков не сразу обращаются в суд, а на протяжении долгого времени сидят и ждут окончания строительства. Это связано с опасениями сделать хуже: ведь на форумах и в соцсетях часто пишут, что если дольщики обратятся в суд, застройщика объявят банкротом - такая информация приводит людей в замешательство.

Во всех долгостроях качество строительства будет сильно страдать, но в таких ситуациях главное для девелопера - сдать объект.

Что делать дольщикам, пайщикам в таких ситуациях?

Если вы уже почувствовали проблемы, то нужно обязательно проконсультироваться с юристом. Причём с юристом, который постоянно, что называется, «варится» в этой сфере, держит руку на пульсе и в курсе вашей проблемы. Если ситуация не запущенная, то можно эффективно расторгнуть договор и реально вернуть свои деньги.

Если ситуация уже запущенная, то нужно действовать активно - участвовать в митингах, организовывать акции, быть активным в медиа пространстве. Если началась процедура банкротства, то быстро вернуть свои деньги не получится - только года через два-три, и то, перспективы здесь не вполне ясны. Остаться бы с квартирой!

Необходимо понимать, что если у застройщика начинаются проблемы со строительством, то стоит ли ждать? Если девелопер еще не объявлен банкротом, желательно как можно быстрее вытаскивать деньги и вкладывать в другое жилье, здесь важно действовать быстро.

Как определить, когда стоит обращаться в суд, ведь многие застройщики переносят срок сдачи?

Для начала необходимо изучить всю ситуацию вокруг строительства объекта и трезво оценить, как обстоят дела. Действовать нужно решительно. Рассмотрим несколько вариантов:

1) Застройщик переносит срок сдачи дома, Вы приезжаете на стройку и видите, что на строительной площадке идут работы, в офисе работают сотрудники - отвечают на вопросы и продают квартиры. В таком случае можно подождать, если в целом застройщик не задерживает строительство надолго.

2) Другой вариант: вы приезжаете на строительную площадку, а там пусто, и работы не ведутся. Вот тут стоит задуматься. Бывали ситуации: дома построили, даже отделку начали делать, но потом работы остановились, и так до сих пор дома стоят не сданные. Нужно оценивать не только то, на какой стадии находится процесс строительства, но и последить за его ходом. Если застройщик начинает приостанавливать работы по тем или иным причинам, то тут уже стоит задуматься и, возможно, и не ждать, что же будет дальше.

Многие не решаются пойти в суд для расторжения договора и взыскания денежных средств, тянут до последнего и надеются, что дом все-таки построят. Хотя первым делом нужно бежать в суд, потом это делать будет уже бессмысленно.

Дольщикам, понятно взыскать денежные средства проще, а что делать пайщикам?

С пайщиками дело обстоит сложнее. Им уж точно надо действовать решительно, и не откладывать подачу иска, если строительство начинает тормозить. По ЖСК нужно смотреть, когда был образован кооператив, какие условия в уставе по выходу из него, какие условия прописаны в договоре.

Бывают у нас такие случаи, когда в уставе прописаны одни условия по выходу, а в договоре - совершенно другие. В таком случае мы в суде доказываем, что приоритет имеет устав, локально-нормативно правовой акт, он устанавливает права и обязанности для всех членов ЖСК.

Судиться сложнее, и в каждом случае необходимо смотреть все документы, и после этого уже делать вывод - есть ли шанс или стоит расслабиться и ждать.

Вообще самый главный совет, который можно дать дольщику, заметившему, что у застройщика начинаются трудности - это быть одним из первых, в этом случае взыскать средства можно быстрее и сделать это будет проще, чем когда уже подано множество исков.

В ситуации с пайщиком все сложнее, но откладывать этот вопрос в долгий ящик тоже не стоит, и, тем более, не стоит думать, что раз вы - пайщик, то дело безнадежное.


Если покупатель не хочет или не может самостоятельно проверить документы, уточнить все вопросы, съездить на стройку, изучить договор, почитать информацию в интернете, то в таком случае есть риэлторы, юристы, которые могут проделать всю эту работу за покупателя, обезопасив его от рискованного вложения денежных средств.
Лучший способ обезопасить себя сейчас - это покупать квартиры у крупных застройщиков, но их тоже нужно проверять.