Для большинства покупка квартиры – это самая важная сделка в жизни. Как купить квартиру, не пожалев потом о вложенных деньгах.   В договоре нужно предусмотреть ситуацию, если риэлтор не смог найти Вам подходящее предложение. Нужно четко указать, что вы будете должны агентству в этом случае. Заявку на поиск квартиры составляйте максимально полно, вплоть до вида из окна и шума с улицы. Это поможет Вам вернуть деньги за поиск квартиры, если поиск не увенчался успехом. Если агентство в оговоренный срок не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт будет в договоре). Если же Вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то – по справедливости – сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.  

  В первую очередь нужно определится, будете ли Вы искать квартиру самостоятельно или обратитесь к услугам риэлтора.   

 Если у Вас достаточно времени для самостоятельного поиска Вы можете найти хорошее предложение в газетах, на сайтах, содержащих объявления недвижимости. Однако если Вы нашли стоящее предложение, для оформления документов, необходимо привлечь профессионала. По статистике, около 90% неудач (в том числе случаев мошенничества) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами «напрямую». В среднем риэлторские агентства берут за сделку 2-5% стоимости объекта недвижимости, в случае если Вы хотите продать квартиру или купить. Хоть это и не маленькая сумма, но с другой стороны риск, что при заключении договора вас обманут, значительно снижается.                                

 

  Риэлтор посоветует Вам, как наиболее правильно провести сделку, а в случае если Вы берете кредит, поможет Вам рассчитать выплаты с помощью кредитного калькулятора. Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту.   

 

Советы при покупке квартиры самостоятельно. Что нужно знать и чего остерегаться:  

 -нельзя покупать квартиру у продавца, который продает квартиру по доверенности. Обязательно нужно настоять на встрече с хозяином. Подпись может быть подделана, хозяин может умереть. В таком случае доверенность теряет свою силу.  

  -не вправе заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Такую информацию можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.  

-нежелательно заключать сделки с лицами, находящимися на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Сделка с таким хозяином квартиры может быть оспорена и вы лишитесь квартиры.  

-опасно заключать сделку с продавцом имеющим плохое здоровье. Квартира может оформляться несколько месяцев и если хозяин умрет, то помимо того, что Вы не сможете купить квартиру, и можете потерять задаток.  

 

 Если квартира найдена и Вы решили ее купить, в первую очередь необходимо определиться кто в доме хозяин:   -И еще одно. По поводу покупки квартиры, которую продают по доверенности. Подумайте, прежде чем заключать такую сделку! Но уж если решились, то по крайней мере потребуйте непременно личной встречи с тем, кто доверенность выдал. Человек в больнице? Покупаем апельсинчики - и едем! Бабушка в селе, старенькая, приехать не может? Отправляемся к ней! Вы должны быть твердо уверены, что человек, от чьего имени действуют продавцы, дееспособен, что доверенность он подписал не под угрозой физической расправы или в алкогольном бреду. Кроме того, помните: доверенность, если человек, выдавший ее, умирает, становится недействительной автоматически! А следовательно, и совершенная по таковой сделка.

 

 -утерянные документы продавца: личные (паспорт), на квартиру (акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и проч.), без этих документов продавец не может продать квартиру.

 -в квартире зарегистрированы родственники продавца. Выселить и выписать их очень сложно: сделать это можно только через суд.   

-в продаваемом жилье проведена несанкционированная перепланировка. Распознать ее можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ.  

-если продается доля в праве собственности на недвижимость–комната в коммуналке или в квартире, полученной в долях по наследству,–то по закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Пользуясь этим, они могут всячески ставить палки в колеса продавцу.

 

  Основные "приметы" того, что вас при покупке недвижимости хотят если не "кинуть", то по крайней мере, утаить что-то важное:  

-На просьбу посмотреть жилплощадь или документы еще раз реагируют крайне нервно - явно что-то не так или с самой квартирой, или с домом, в котором она расположена, или с прилегающей к нему территорией.  

-Продавец ведет вас к дому странными окружными путями, с трудом вспоминая дорогу. Придя на место, долго ковыряется в замках, путая ключи. Встреченные во дворе и подъезде соседи с ним не здороваются, не воспринимая как человека знакомого - похоже на то, что он продает не свою квартиру, а это само по себе крайне подозрительно, от сделки лучше отказаться.  

-На любые ваши вопросы (даже самые невинные) продавцы или их представители не могут дать внятных ответов, путаются и противоречат друг другу. Более того, устраивают истерику: "Вы что, нам не верите?! Мы честные люди!" На ком горит шапка, давно известно.  

-У кого-то из членов семьи, проживающих в квартире, вдруг возникает срочная необходимость в дальней поездке, он попадает в больницу,.. короче, не присутствует при оформлении сделки. Помните: участие в ней обязательно для всех обладателей права собственности на квартиру, сколь бы мизерной ни была их доля! То же относится к ситуации, если вдруг пропадает хоть один документ, устанавливающий это право или удостоверяющий личности собственников жилплощади. Никаких "потом", "в следующий раз" и тем более "неважно". Важно все! Любая деталь - в "пропавшем" паспорте горе-мамаши может, к примеру, обнаружиться вписанным несовершеннолетнее чадо, чьи права при сделке признают впоследствии ущемленными. И все - плакали ваши денежки! Сделку признают недействительной. Так же любая "мелочь", неучтенная вовремя, может вылиться для вас в годы судебных исков и тяжб с непредсказуемым исходом.  

 -Оформлять сделку продавцы требуют только у определенного нотариуса, а любые ваши (или вашего брокера) предложения о возможных вариантах встречают в штыки. Вы уверены, что этот нотариус не куплен? Что за взятку он не "пропустит" в документах ошибки, а то и заведомую ложь? К чему это приведет – думаю известно. Лучше не рисковать!  

-Вам предлагают оформить сделку "не по территориальности", то есть, например, в другом городе, приводя на то массу убедительных причин. Можете не сомневаться: вы нарвались на аферистов, причем опытных, которые прекрасно знают, как подобная схема благодаря несовершенству нашего законодательства усложнит расследование по факту совершенного ими мошенничества. Не соглашайтесь ни в коем случае!    

  Что может помешать осуществить сделку покупки квартиры:  

   -Заявление.

-Документ, подтверждающий оплату регистрации.

-Для физических лиц-документы, удостоверяющие личность.

-Свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой. 

 -Справка из БТИ об оценочной стоимости квартиры.   

 -Технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, экспликация (покомнатное описание) — выдает БТИ.   

-Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность.   

-Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.   

-Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах, а также расширенная справка обо всех, кто когда-либо был прописан или зарегистрирован на этой площади.  

-Копия финансового лицевого счета или справка из домоуправления. 

-Нотариально заверенное согласие супруга (в том числе бывшего) на совершение сделки или справка о том, что на момент приобретения квартиры человек (как продавец, так и покупатель) в браке не состоял (для ускорения процесса регистрации).  

-Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если она затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка — одного из собственников квартиры или сироты.  

-Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или обмена, свидетельство о наследовании или документ, устанавливающий иное основание права собственности на жилье — например, свидетельство о выплате пая в жилищном кооперативе).  

-Если сделка совершается по доверенности третьим лицом, необходим заверенный бланк доверенности. 

 -Официальная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что квартира не обременена и не находится под арестом.  

-В случае покупки жилья с участком земли необходимо свидетельство права собственности на землю и выписка из кадастра.  

-Подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда сделка совершена под условием (ст.157 ГК РФ).

-Отказ соседей от преимущественного права покупки (если продается доля в общей долевой собственности).  

  Документы, необходимые для покупки квартиры:  

   

  Прежде всего, будьте внимательны, когда принимаете решение о покупке именно этой квартиры. То есть на просмотре. Тут уж не может быть места ни скромности, ни чрезмерной деликатности. Больно дорого это может обойтись. На что следует обратить внимание?  

-В первую очередь на системы электро-, водо-, газоснабжения, на сантехнику и трубы. Поверьте, переклеить обои или даже поменять линолеум на паркет гораздо дешевле и проще, чем сменить всю проводку или коммуникации. А ведь находятся ловкачи, умудряющиеся "впарить" квартирку, где все это прослужит как раз до дня вашего переезда! Так что осматривайте будущее жилье с придирчивостью и дотошностью ротного старшины, проверяющего качество уборки в казарме солдат-первогодков. Любой серьезный дефект должен немедленно фиксироваться и соответственно влиять на цену покупаемой жилплощади. Потом вы никому ничего не докажете.  

-Кстати, имейте в виду, что покупая квартиру, вы приобретаете не только четыре стены с потолком и полом, но еще и новых соседей. Не постесняйтесь-ка зайти к ним (якобы для наведения справок о продавцах) и смотрите в оба. Это лучше, чем потом коротать бессонные ночи по соседству с наркоманским притоном или пристанищем развеселой компании алкоголиков. Идеальный вариант, конечно, пообщаться на эту тему с участковым.  

  Один мой знакомый попал в нешуточную неприятность. Дело в том, что он, добрая душа, после заключения сделки и соответственно передачи ему ключей от квартиры позволил бывшим жильцам оставить себе один ключ "на денечек", чтоб вывезти залежавшиеся в кладовке "пару баночек консервации". Когда же новый хозяин заявился на свою уже теперь жилплощадь на следующий день, его ожидало зрелище, от которого человека здоровьем послабее наверняка хватил бы удар. Квартира представляла собой зрелище, подобное Сталинграду после окончательного разгрома там группировки фельдмаршала Паулюса. То есть руины... 

  Оттуда в одночасье пропали не только все до единой электрические розетки и выключатели, но и глазок, звонок, дверные ручки (все без исключения). Мойка в кухне отсутствовала, а из-за повреждений в ванной труб воду пришлось перекрывать немедленно. По словам знакомого, некоторые признаки говорили о том, что предпринимались попытки также стащить... пару радиаторов парового отопления и ванну! Не хватило то ли силенок, то ли умения.  

 Отсюда вывод: не проявляйте излишней доверчивости! С момента передачи вам ключей от квартиры попасть туда предыдущие жильцы имеют право только с вашего разрешения (и, как видите, желательно в вашем присутствии). А вообще-то умные люди начинают переезд как раз со смены замков. 

  Так что доверяйте, но проверяйте. Тогда покупка новой квартиры будет для вас и вашей семьи действительно радостью, а не головной болью. Как избежать таковой, если вы выступаете не в роли покупателя, а в роли продавца квартиры, мы расскажем в следующей публикации.  

С уважением, Михаил Ковешников. http://www.68dom.com/sovety-o-tom-k...okupke-kvartiry

---