ОБ АМОРТИЗАЦИИ ВЫЯВЛЕННЫХ В ХОДЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ОС
Краснопеева А.Н.
Начисляется ли амортизация по основным средствам, выявленным в ходе инвентаризации?
ДА
НЕТ
Амортизируемым признается основное средство со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб., которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода <1>.
НК РФ установлен порядок определения первоначальной стоимости ОС, приобретенных за плату и полученных безвозмездно. По безвозмездно полученному ОС первоначальная стоимость определяется как сумма, в которую оценено это имущество исходя из рыночных цен <2>.
Имущество получено безвозмездно, если его получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество передающему лицу <3>.
Выявленные по результатам инвентаризации ОС относятся к амортизируемому имуществу. При определении их первоначальной стоимости применимы такие же положения, как и по безвозмездно полученному имуществу <4>.
При выявлении в результате инвентаризации объектов ОС отсутствует передающая сторона, такие ОС не являются безвозмездно полученными <5>.
Организация не понесла никаких расходов на приобретение или создание таких ОС, поэтому первоначальная стоимость равна нулю, а значит, погашаться путем начисления амортизации не может.
ПРАКТИКА
ПРАКТИКА
ФАС Восточно-Сибирского округа
2 решения <6>
ФАС Западно-Сибирского округа
от 30.11.2006 N Ф04-2872/2006(28639-А27-40), N Ф04-2872/2006(28570-А27-40) <*>
ИТОГО: 3
ИТОГО: 0
<*> Соответствующая позиция изложена в мотивировочной части Постановления, однако в связи с тем что налогоплательщик в целях начисления амортизации по выявленным ОС не выполнил процедуру определения их стоимости, решение принято в пользу налогового органа.
<1> п. 1 ст. 256 НК РФ
<2> ст. 40, п. 1 ст. 257 НК РФ
<3> п. 2 ст. 248 НК РФ
<4> Письма Минфина России от 06.06.2008 N 03-03-06/4/42, от 20.06.2005 N 03-03-04/1/7
<5> п. 2 ст. 248 НК РФ; Письма Минфина России от 18.03.2008 N 03-03-06/1/198, от 15.02.2008 N 03-03-06/1/97, от 15.02.2008 N 03-03-06/1/98, от 25.01.2008 N 03-03-06/1/47
<6> см. Постановления от 16.04.2007 N А33-8921/06-Ф02-1794/07, от 11.08.2006 N А33-26560/04-С3-Ф02-3935/06-С1, А33-26560/04-С3-Ф02-4272/06-С1
Впервые опубликовано в издании "Главная книга. Конференц-зал" 2008, N 10
ОБ УЧЕТЕ АРЕНДАТОРОМ ЗАТРАТ НА КАПРЕМОНТ
Краснопеева А.Н.
Может ли арендатор учесть затраты на капитальный ремонт, если в соответствии с договором аренды проводить его не обязан?
ДА
НЕТ
Расходы - это обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода <1>.
Расходы арендатора на ремонт арендуемого имущества являются прочими расходами и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат, если договором между арендатором и арендодателем возмещение этих расходов арендодателем не предусмотрено <2>.
НК РФ не ставит в зависимость от вида произведенного ремонта (текущего или капитального) возможность отнесения его стоимости в затраты <2>, главное, чтобы они были обоснованными и экономически оправданными <1>.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды <3>.
Если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, но тем не менее ремонт производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны обоснованными и экономически оправданными <1>.
ПРАКТИКА
ПРАКТИКА
ФАС Московского округа
от 21.01.2008 N КА-А40/14445-07
ФАС Поволжского округа
от 15.04.2008 N А12-11721/07 <*>
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
от 30.05.2007 N А56-10361/2006
ИТОГО: 3
ИТОГО: 0
<*> Определением ВАС РФ от 26.06.2008 N 7749/08 отказано в пересмотре в порядке надзора.
<1> п. 1 ст. 252 НК РФ
<2> пп. 1, 2 ст. 260 НК РФ
<3> ст. 616 ГК РФ
Впервые опубликовано в издании "Главная книга. Конференц-зал" 2008, N 10
Оценка стоимости компании необходима в самых разных ситуациях — при покупке предприятия или крупного пакета его акций, анализе качества управления фирмой, залоге акций, привлечении инвесторов, получении кредитов. Методики оценки стоимости подробно описаны в финансовой литературе, однако их практическое применение зачастую требует серьезных корректив.
Неверное ранжирование подходов к оценке
Существует три основных подхода к определению стоимости: затратный, доходный и сравнительный. В основе каждого из них лежат различные точки зрения на формирование стоимости бизнеса. Результаты, полученные с применением этих подходов, согласовываются путем расчета средневзвешенной величины. При этом наибольший вес должен присваиваться подходу, при применении которого используется максимально полная и достоверная информация.
Пример
Для оценки стоимости холдинговой компании в качестве основного использовался доходный подход. Бизнес такой компании заключается в управлении пакетами акций. Основной объем выручки генерируется отдельными производственными компаниями, входящими в холдинг, при этом бо'льшая часть их чистой прибыли реинвестируется. Доходы материнской компании невелики, что сказалось на результате применения метода. Поскольку данный метод использовался как приоритетный, то рассчитанная стоимость компании получилась заниженной.
Как избежать ошибок. При расчете стоимости компаний обязательно должны быть учтены соответствие применяемых подходов целям оценки и степень достоверности информации, используемой в каждом из подходов. При выборе приоритетного подхода необходимо учитывать способ получения выгоды владельцем бизнеса. Если собственник получает прибыль непосредственно от реализации товаров или услуг, то приоритетным будет доходный подход. Для компаний, занимающихся управлением активами, как в приведенном примере, логичнее использовать затратный подход. Сравнительный подход предпочтительнее при оценке предприятий, сделки с акциями или долями которых регулярно совершаются на биржевом или внебиржевом рынке.
Личный опыт1
Александр Волков,генеральный директор холдинга «Солнечные продукты» (Саратов)
В России доходный метод, по моему мнению, использовать неправильно. С его помощью можно обосновывать стоимость бизнеса, но не проводить его первоначальную оценку, которая обсуждается в процессе переговоров. Затратный метод также не позволяет определить точную сумму, поскольку стоимость большинства активов занижена относительно затрат на создание аналогичных активов. При покупке актива мы знаем, сколько долларов за тонну мощности можем заплатить, а также срок, за который бизнес должен окупиться. Поэтому мы обычно используем сравнительный подход.
Евгений Дубинин,заместитель финансового директора компании «ЛЭК-Москва»
Стоимость компании, определенная доходным методом, показывает, какую сумму придется заплатить покупателю, чтобы доход от сделки был равен его затратам. Эта сумма является верхней границей, начиная с которой следует торговаться. При расчете конечной цены обсуждаются причины, по которым предприятие может не достичь этой границы, и в зависимости от значимости этих причин цена снижается.
Вадим Самсонов,генеральный директор консалтинговой группы «Магазин готового бизнеса» (Москва)
Доходный метод не может применяться по отношению к убыточным предприятиям. Исключениями здесь могут быть:
новые компании, при оценке которых иногда используются прогнозные показатели прибыли;
убыточные предприятия, рассматриваемые с учетом выгоды, которую может получить от их владения конкретный инвестор (эффект синергии, более рациональное использование тех или иных активов и пр.). Надо учитывать, что оценка с применением доходного метода осуществляется на основе не только доходов предприятия, но и прочих экономических выгод, получаемых собственником от владения бизнесом.
Затратный метод редко используется на рынке готового бизнеса: большинство продаваемых на нем компаний работают на арендованных площадях и не имеют дорогостоящих активов. Например, сейчас ведется поиск инвестора для компании, выпускающей резинотехнические изделия для ТЭК и автопрома. Производство размещается на арендованных площадях, активно используется субконтрактация. Основные активы — складские запасы (почти 1 млн долл. США) и пресс-формы (более 500 тыс. долл. США), являющиеся, по сути, расходными материалами. При этом компания приносит своим собственникам более 60 тыс. долл. США в месяц, портфель заказов на 2004 год превысил 4 млн долл. США, а норма прибавочной стоимости превышает среднюю по отрасли. Понятно, что затратный метод не играет большой роли при оценке этой фирмы — ее реальная рыночная стоимость превышает 2,5 млн долл. США.
При использовании сравнительного метода велика вероятность возникновения ошибок. Дело в том, что каждый бизнес имеет множество уникальных характеристик, поэтому необходимы полные и достоверные базы данных по реальным продажам, которых большинство оценщиков не имеют.
Что касается принципов выбора того или иного метода оценки, то мы в своей деятельности используем все методы, кроме очевидно неприменимых в конкретных случаях. При этом приоритет отдается данным, полученным доходным методом: все-таки на рынке готового бизнеса инвестор платит именно за доход.
Ошибки при использовании доходного подхода
Упрощение расчетов
Часто при расчете стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков из-за отсутствия полной информации многие компании используют упрощенный вариант расчета денежного потока, который ведет к искажению оценки. Например, за денежный поток компании нередко принимается сумма ее чистой прибыли после налогообложения и начисленной за период амортизации. При этом может не учитываться потребность в финансировании оборотных активов компании, «забываются» капитальные затраты, а в прибыль могут включаться нетипичные «разовые» доходы и расходы, возникшие в текущем периоде, что в целом искажает величину денежного потока и результат оценки.
Личный опыт
Евгений Дубинин
Оценивать бизнес с помощью показателя приведенной чистой прибыли можно, но далеко не в каждой отрасли. Например, в ювелирной отрасли размер оборотного капитала вдвое больше объема капитальных вложений, и если не учитывать изменение оборотного капитала в денежном потоке компании, то можно получить результат, далекий от реального. Однако, скажем, при расчете будущей стоимости консалтинговой компании упрощенный подход может быть оправдан.
Как избежать ошибок. Рассчитывая стоимость компании методом дисконтированных денежных потоков, необходимо четко следовать принятой в международной практике финансов методике расчета денежного потока. При невозможности получения достоверной информации обо всех составляющих денежного потока компании следует использовать другие подходы к оценке, например сравнительный. Наличие информации о структуре денежного потока предприятий-аналогов может помочь рассчитать ориентировочную величину денежного потока и для оцениваемой компании.
Неточное прогнозирование
Очень часто в практике оценки встречаются ошибки, связанные с неверным прогнозированием будущих денежных потоков1. Нередко при прогнозировании доходов продавцы бизнеса склонны говорить о высоких темпах роста продаж, умалчивая о том, что у компании слабо развиты стратегия, маркетинг и управление ассортиментом. Кроме того, компании с выраженной сезонностью деятельности могут либо недооценивать, либо переоценивать свою потребность в оборотных средствах в отдельные периоды. Это обусловлено тем, что для расчета изменения потребности в финансировании производственно-финансового цикла используются балансовые данные на начало и конец финансового года. Между тем на новогодние праздники и периоды летних отпусков во многих отраслях потребительского рынка приходятся спады или, наоборот, пики активности.
Соответственно уровни запасов, дебиторской и кредиторской задолженностей в этот период не характерны для обычного состояния их бизнеса.
Как избежать ошибок. При расчете прогнозного денежного потока необходимо проверять прогнозы состояния рынков, на которых работает компания. Объем доходов, планируемых к получению в будущие периоды, должен быть четко связан с обоснованными представлениями об объемах продаж и уровне цен на соответствующую продукцию (услуги) в эти периоды. Целесообразно построение сценарного прогноза доходов. Если бизнес оцениваемой компании подвержен сильным сезонным колебаниям, то изменение потребности в финансировании производственно-финансового цикла рекомендуется оценивать ежемесячно.
Ошибки при использовании сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке предполагает умножение определенных показателей компаний-аналогов (как правило, в качестве таких показателей выступают объемы продаж, прибыль, чистые активы или нефинансовые показатели деятельности) на некий мультипликатор, отражающий соотношение между рассматриваемым показателем и стоимостью компании1. Мультипликатор может быть отраслевым или рассчитан по отдельным компаниям-аналогам. Так, стоимость компаний электросвязи может определяться на основе данных о количестве телефонных линий в собственности компании, а сотовые компании при покупке операторов мобильной связи в первую очередь учитывают количество приобретаемых абонентов.
Личный опыт
Дмитрий Брагин,вице-президент, руководитель Департамента по развитию бизнеса компании «Голден Телеком»
В качестве одной из основных характеристик оценки компаний операторами мобильной связи широко используется такой показатель, как стоимость одного абонента (сумма сделки в расчете на одного абонента приобретаемой компании). Во-первых, он прост и удобен, а во-вторых, во многом отражает структуру клиентской базы сотовых компаний, которая достаточно однородна и в подавляющем большинстве состоит из частных лиц. К тому же затраты на подключение абонента у мобильного оператора одинаковые. В то время как клиентская база проводных операторов, каким и является наша компания, гораздо более разнородна, и основным абонентом, а также основным источником доходов служит бизнес-сектор. Кроме того, затраты на подключение абонента серьезно зависят от его местоположения, способа подключения и т. д. Например, чтобы подключить новый район (если речь идет о жилом секторе), надо проложить несколько километров кабеля, поставить станцию, построить распределительную сеть, договориться с застройщиком и т. п. Поэтому, на мой взгляд, такой показатель, как стоимость одного абонента, гораздо меньше подходит для характеристики приобретений проводных операторов связи. Что же касается реальной оценки наших приобретений, то «Голден Телеком» берет за основу метод дисконтированных денежных потоков, базируясь на модели бизнеса, рассчитанной на 5—10 лет.
В России использование сравнительного метода затруднено из-за отсутствия информации как о показателях большинства предприятий, так и об их стоимости. Кроме того, даже при наличии информационной базы часто бывает сложно найти предприятия, которые могут послужить аналогами оцениваемого. При кажущемся сходстве основных показателей и принадлежности компании к одной отрасли предприятия могут иметь существенные отличия в структуре видов деятельности, в соотношении заемных и собственных средств, действовать в различных конкурентных условиях, располагаться в разных регионах. Подобные различия снижают вероятность корректного расчета требуемого мультипликатора на основе данных о компаниях.
Как избежать ошибок. При использовании сравнительного подхода необходимо оценить однородность отрасли по размерам предприятий, их технической оснащенности и финансовому состоянию. Выбирая показатели для сравнения, нужно проверить, есть ли связь между ними и капитализацией компаний отрасли либо ценами их продажи (по данным о совершенных сделках).
Личный опыт
Вадим Самсонов
Мы используем сравнительный метод для оценки малых предприятий (стоимость — менее 500 тыс. долл. США). У нас имеется подробная база данных, включающая информацию более чем о 350 таких компаниях, сменивших своих собственников за последние три года. Этот метод дает неплохие результаты: в 80% случаев бизнес продается за определенную нами цену. Впрочем, если в базе менее 100 аналогов, использовать ее не имеет смысла — по нашему опыту, в этом случае процент ошибок оказывается слишком высоким.
Александр Волков
В рамках сравнительного метода мы оцениваем несколько основных отраслевых мультипликаторов: годовую прибыль, мощности по выпуску готовой продукции и выручку. Затем оценка, полученная при помощи мультипликатора, корректируется на определенные премии или дисконты:
за срочность сделки;
за непрозрачность компании (самый высокий);
за качество менеджмента;
за географическое положение;
за маркетинговые позиции;
за юридическую структуру.
Для оценки этих дисконтов или премий нанимаются юристы, налоговые консультанты, то есть специалисты по конкретным рискам. В результате коррекции окончательная цена может отличаться от первоначальной более чем на 20%.
Ошибки при расчете скидок
Приобретая менее 100% акций, собственник получает некий объем прав (имеются в виду имущественные права и права по управлению компанией), ограниченный по сравнению с правами единственного владельца бизнеса. Это означает, что покупатель не может полностью контролировать бизнес. Поэтому он вправе требовать снижения цены такого пакета по сравнению со стоимостью 100% собственного капитала компании. В связи с этим при расчете стоимости пакетов акций применяется скидка на недостаточную степень контроля.
Причиной, обусловливающей применение скидки на недостаточную ликвидность, является высокий риск неполучения дивидендов и иных доходов от владения ценными бумагами (долями), вызванный внутренними проблемами компании или состоянием отрасли.
Точно определить размер таких скидок сложно, так как полноценную информацию об уровне корпоративного управления компаний и о политике в отношении миноритарных акционеров удается получить не всегда.
Личный опыт
Вадим Самсонов
При продаже неконтрольных пакетов акций на открытом рынке (речь идет о рынке готового бизнеса, на котором используются нефондовые механизмы отчуждения компаний) скидка может быть очень велика — до 90%. Именно по этой причине мы рекомендуем выставлять на продажу либо весь бизнес, либо контрольный пакет акций. В противном случае вероятность успешного поиска покупателя очень невелика.
Приведу пример из практики. В 2003 году к нам обратился собственник крупной дистрибьюторской компании, желавший продать 15% ее акций за 120 тыс. долл. США. В течение восьми месяцев найти инвестора не удавалось: предложение не вызвало никакого интереса. Владелец фирмы, нуждавшийся в свободных средствах для развития других своих проектов, решил выставить на продажу весь бизнес. Инвестора удалось найти уже через месяц, а стоимость сделки составила 1600 тыс. долл. США.
Как избежать ошибок. При подготовке сделок, связанных с куплей/продажей пакетов акций (долей в уставном капитале) компании, необходимо детально анализировать ограничения прав владельца такого пакета, определяемые законодательством и уставом общества. Кроме того, существенное внимание следует уделять анализу возможности реализации пакета (доли) — проверять наличие сделок с акциями компании в действующих торговых системах, оценивать потенциальную привлекательность акций или долей на внебиржевом рынке, а также прозрачность системы корпоративного управления и риск неполучения доходов. На основании результатов анализа определяются приемлемые в данном случае скидки на недостаточные ликвидность и степень контроля. Причем в практике оценочной деятельности такие скидки применяются последовательно — сначала скидка за контроль, затем — за недостаточную ликвидность.
Личный опыт
Алекс Кантарович, главный аналитик по стратегии рынка инвестиционной группы «Атон» (Москва)
Существуют определенные уровни контроля: если приобретается 75% или более голосующих акций, то покупатель приобретает фактически полный контроль над ситуацией в компании и скидки вряд ли уместны. Второй уровень — 25% — блокирующий пакет акций, который дает возможность отклонять неустраивающие решения. На наш взгляд, если идет речь о покупке пакета, превышающего 25%, дисконт будет очень маленьким или же его не будет вовсе.
Распространенной методики для расчета дисконта нет. Компания «Атон» проводила исследование в скандинавских странах, где также существуют неголосующие и обыкновенные акции. В результате обнаружилось, что плата за отказ от участия в голосовании среди скандинавских акционеров составляет 10%. Конечно, в России права миноритариев охраняются в меньшей степени, поэтому, по нашим представлениям, можно говорить о 15—20%-ной скидке.
Разграничить последствия недостаточных ликвидности и степени контроля для акций российских предприятий сложно, поэтому мы обычно рассматриваем их в совокупности. Привилегированные акции, а также небольшие пакеты акций, которые не дают возможности голосовать и менее ликвидны, должны торговаться с дисконтом 20—25% (без учета в стоимости пакета дивидендов). Но поскольку дивидендная доходность по обычным и привилегированным акциям различна, то этот дисконт нужно корректировать. По оценкам аналитиков компании «Атон», сумма корректировки определяется как разница дивидендной доходности привилегированных и обычных акций, умноженная на четыре (при условии, что ожидаемая разница сохранится в ближайшие годы). Эта премия сможет частично нивелировать дисконт, связанный с недостаточными ликвидностью и контролем.
Следует также обращать внимание на то, какие пакеты есть у других акционеров. Если среди них нет владельцев более 25% акций и вероятность их появления низка, причин для беспокойства может и не быть. Еще один вопрос, который необходимо решить, — это репутация компании. В России уже сейчас можно довольно четко понять, в каких компаниях права миноритарных акционеров признают, а в каких — нет.
Все проблемы, возникающие у финансистов при расчете стоимости бизнеса на практике, невозможно осветить в рамках одной статьи. Однако, используя опыт коллег и собственную практику в оценке компаний, можно значительно снизить риск ошибок в будущем.
___________________________________
1
Мнения специалистов подготовлены редакцией журнала и могут не совпадать с мнением автора статьи. –
Воскресенье, 05 Октября 2008 г. 20:37
+ в цитатник
Оценка доли имущества
Рассматирваются вопросы: рассмотрение дел в суде, арбитражном суде, споры в области недвижимости и строительства: договор подряда, инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве, суд с застройщиков, подрядчиком, заказчиком, жилищные споры. помощь адвоката.
Здравствуйте! Прошу разъяснить: Какой должна быть оценка 1/10 доли имущества-квартиры, 4,6 м2 жилой площади, не выделяемой в натуре. Суд по требованию истца по ст.252 ГК РФ принимает оценку, сделанную арифметическим способом, исходя из стоимости всей квартиры, тогда как он владеет правом на 1/10 долю (согл. ст. 128 ГК РФ – это самостоятельный объект гражданских прав). Суд принимает решение в пользу истца, отклоняя возражения ответчиков. При этом эксперт дает разъяснение суду, что термин «рыночная стоимость» в данном случае неприменим. Могут ли ответчики рассчитывать на принятие судом их альтернативной оценки, исходя из инвентаризационной по техпаспорту, или эта оценка должна быть определена только судебной экспертизой?
Какую оценку принять , а какую - отвегнуть решает сам суд, Закон не обязывает судью принять именно определенную оценку. Из Вашего вопроса не ясно о чем идет спор в суде - о выкупе доли, о разделе наследственного имущества и пр. По общим правилам (наследство, выкуп) принимается во внимание рыночная стоимость доли, т.е. такая стоимость доли, как она стоит на рынке. Если суд такую оценку отвергнет и разделить рыночную стоимость квартиры на долю (а такая стоимость будет больше, т.к. доля сама по себе неликвидна), то у Вас есть шанс по обжалованию такого решения суда.
Воскресенье, 05 Октября 2008 г. 20:32
+ в цитатник
Практика оценки товарных знаков
Ю.Б. Леонтьев,
ведущий специалист по оценке интеллектуальной собственности,
группа компаний "РУСАУДИТ", г. Москва
Оценка интеллектуальной собственности (ИС) является наименее разработанной ветвью профессиональной оценки. Исторически сложилось так, что ее становление в Российской Федерации происходило без той мощной поддержки со стороны западных специалистов, которая присутствовала в оценке недвижимости, машин, оборудования и бизнеса. Положение осложнялось ощутимым противодействием со стороны экономистов, специализировавшихся на оценке эффективности инноваций еще в условиях развитого социализма. Следует признать, что до сих пор некоторые из них умудряются продавать свои услуги на нашем развивающемся рынке. И это при том, что их методология абсолютно не стыкуется с процедурами финансового менеджмента и не выдерживает никакой критики с позиций современной оценки.
В основе профессиональной оценки лежит диалектический взгляд на стоимость оцениваемой собственности. Анализ стоимости строится на естественном понимании того, что любой объект проходит стадию своего рождения, сопровождающегося необходимыми затратами. Далее, поскольку права на любой объект могут являться предметом оборота на рынке, имеется возможность оценить его на основе статистики рыночных продаж. И, наконец, поскольку любое приобретение в условиях рыночной экономики обосновывается с точки зрения эффективности инвестиций, объект оценки рассматривается как источник выгод, получение которых он должен обеспечить своему владельцу. Соответственно, три кита, на которых держится методология профессиональной оценки, носят названия затратного, сравнительного (рыночного) и доходного подходов.
В рамках этих подходов, которые мы теперь с полным основанием именуем стандартными (после выхода в свет Постановления Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г.), оценщик применяет максимальное количество методов (рис. 1), уместность которых определяется особенностями конкретной хозяйственной ситуации.
методы искусственного выделения экономического эффекта ("освобождение от роялти" и "правило 25 процентов")
Рис. 1. Подходы к оценке и методы определения стоимости интеллектуальной собственности
При оценке интеллектуальной собственности всегда имеется возможность применить затратный подход и построить рыночную стоимость объекта с точки зрения издержек на оформление правовой охраны и других необходимых затрат, однако в большинстве случаев результат такой оценки оказывается не адекватным действительной ценности объекта. Такая оценка указывает лишь на нижнюю границу диапазона, в котором определяется искомая стоимость. Определение же верхней границы этого диапазона осуществляется исключительно через применение доходного подхода. Такое положение дел, характерное, в первую очередь, для оценки товарных знаков и брендов, полностью согласуется с опытом ведущих специалистов по оценке интеллектуальной собственности Гордона Смита и Расселла Парра (табл. 1).
Таблица 1. Рекомендуемая предпочтительность применения подходов к оценке НМА и ОИС [Источник: Gordon V. Smith, Russell L. Parr, Valuation of Intellectual Property and Intangible Assets, Second edition, John Willey& Sons, 1994.].
Виды НМА и ОИС
В первую очередь
Во вторую очередь
Редко применим
Патенты и технологии
Доходный
Рыночный
Затратный
Товарные знаки
Доходный
Рыночный
Затратный
Объекты авторского права
Доходный
Рыночный
Затратный
Квалифицированная рабочая сила
Затратный
Доходный
Рыночный
Информационное программное обеспечение менеджмента
Затратный
Рыночный
Доходный
Программные продукты
Доходный
Рыночный
Затратный
Дистрибьюторские сети
Затратный
Доходный
Рыночный
Базовые депозиты (Core deposits)
Доходный
Рыночный
Затратный
Права по франчайзингу
Доходный
Рыночный
Затратный
Корпоративная практика и процедуры
Затратный
Доходный
Рыночный
Применение доходного подхода строится на оценке инвестиционной привлекательности собственности, от которой в будущем ожидается получение вполне определенных (соответствующих вероятной цене продажи объекта) выгод. А поскольку рыночная стоимость, согласно ее определению, всегда выражается в денежном эквиваленте, под этими выгодами следует понимать потоки денежных средств, направленных непосредственно к владельцу оцениваемой собственности. Это очень существенный момент, так как, когда заходит речь о стоимости товарных знаков, постоянно приходится сталкиваться с попытками подмены процедур профессиональной оценки различными рейтинговыми методиками. Нет смысла спорить об адекватности этих методик задачам, которые решаются при построении рейтингов. Необходимо лишь признать, что оценка, базирующаяся на методологии сравнений, при всей ее уместности в рамках сравнительного подхода, к доходному подходу слабо применима.
При этом следует отметить, что сравнительный подход, основной рабочей процедурой которого является метод сравнения продаж, в оценке объектов интеллектуальной собственности практически не используется Сущность этого метода состоит в определении рыночной стоимости собственности на основе цен продажи объектов сравнимой полезности путем внесения в эти цены корректировок (поправок), учитывающих имеющиеся существенные отличия аналогов от объекта оценки. Чтобы понять, почему эта процедура на практике не применяется, достаточно ознакомиться с тремя необходимыми условиями применимости метода сравнения продаж.
1) существование фактов продажи объектов аналогичного назначения и сравнимой полезности;
2) доступность информации о ценах продаж и действительных условиях совершения таких сделок;
3) наличие аналитической информации о степени влияния отличительных особенностей и характеристик таких объектов на их стоимость.
Отсутствие необходимых объемов данных, обеспечивающих выполнение второго и третьего условий, приводит к тому, что становящаяся доступной информация о сделках с интеллектуальной собственностью используется в оценке всего лишь как сигнальная (ориентировочная), не влияющая на итоговое значение искомой рыночной стоимости.
Таким образом, реальная оценка рыночной стоимости активно используемых в бизнесе товарных знаков и брендов сводится к применению методов доходного подхода. И, поскольку методология остальных подходов здесь оказывается слабо применимой, классификация процедур доходного подхода в оценке интеллектуальной собственности получает такое развитие, которого она не имеет в других дисциплинах профессиональной оценки. При этом используются две группы классификационных признаков: во-первых, это способы выделения денежного потока (экономического эффекта), а во-вторых, это применяемый математический аппарат (табл. 2).
Методы, использующие процедуру прямой капитализации
Методы, построенные на учете реального экономического эффекта
"Сверхнормативная прибыль"
Методы преимущества в прибыли
Метод избыточной прибыли
2. Реальные лицензионные платежи
Методы приблизительной оценки (экспресс-оценка)
3. Преимущество в цене
4. Выигрыш в себестоимости в части переменных затрат
5. Выигрыш в себестоимости в части условно-постоянных затрат
6. Преимущество в объеме реализации продукции
Методы, опирающиеся на искусственное построение экономического эффекта
Метод "освобождения от роялти"
Метод выделения доли лицензиара в прибыли лицензиата ("правило 25 процентов")
С математическим аппаратом все обстоит достаточно просто, и его использование больших разночтений не вызывает. На первом месте стоит формула дисконтированного денежного потока (DCF), применение которой подразумевает достаточно тщательное прогнозирование будущих денежных потоков. Второе место занимает формула прямой капитализации, являющаяся, как известно, частным случаем формулы DCF. Она применяется, как правило, при "короткой", прикидочной оценке, поскольку предусматривает подмену детального прогнозирования принятием упрощающих допущений о будущем поведении денежных потоков. Применение современных математических методов, получающих все большее распространение в западной оценке бизнеса (реальные опционы, модель Эдвардса - Белла - Ольсена и др.), в оценке интеллектуальной собственности пока что не представляется оправданным. Объясняется это тем, что такой модный аппарат дает достоверные результаты только в случае использования больших массивов рыночной информации, в отношении которой, как уже говорилось, в оценке ИС наблюдается огромный дефицит. Здесь же, ради справедливости, необходимо отметить, что при оценке корпоративных брендов параллельно с формулой DCF традиционно используется модель экономической добавленной стоимости, упрощенный вариант которой известен как метод избыточной прибыли (формула налогового управления).
Что же касается второго классификационного признака - способов выделения денежного потока, то здесь следует признать наличие достаточно больших проблем. Методы доходного подхода с этой точки зрения делятся на способы выделения реально присутствующего экономического эффекта и на способы его искусственного построения.
Выделение реального экономического эффекта, образующегося непосредственно от использования товарного знака, в большинстве практических ситуаций представляет собой достаточно сложную и ресурсоемкую аналитическую проблему. Поэтому часто оценщики, не располагая необходимыми ресурсами времени или финансов, не углубляясь в анализ хозяйственного использования товарного знака, ограничиваются процедурами искусственного построения экономического эффекта.
Такие процедуры (метод "освобождения от роялти" и метод выделения доли лицензиара в прибыли лицензиата) основываются на общем исходном предположении о том, что было бы, если бы оцениваемая интеллектуальная собственность не принадлежала ее сегодняшнему владельцу В таком случае лицо, использующее чужие исключительные права, обязано проводить регулярные лицензионные платежи в пользу владельца прав. Размер этих платежей (роялти) рассчитывается в соответствии со сложившейся практикой лицензионных соглашений. Однако такие платежи не проводятся, поскольку на самом деле права принадлежат современному владельцу ИС, и он освобожден от этой обязанности. Образующаяся в результате такого освобождения экономия отождествляется с дополнительной прибылью, создаваемой объектом оценки. В методе "освобождения от роялти", например, размер гипотетического годового лицензионного платежа определяется путем умножения годовой выручки от реализации продукции, выпущенной с применением ИС, на среднестатистическую (стандартную) ставку роялти.
Однако любой здравомыслящий экономист сразу обратит внимание на то, что, отказываясь от трудоемкого выделения реально образующегося эффекта, оценщик резко снижает убедительность выполненной оценки. Стоимость, полученная на основе одних лишь процедур искусственного построения (моделирования) экономического эффекта не имеет права называться рыночной, которая по определению должна устраивать обе стороны вероятной сделки по передаче права собственности. Ну как, например, можно говорить об адекватности оценки через "освобождение от роялти" брендов организаций-монополистов, таких как "МОСЭНЕРГО" или "ЛЕНГАЗ"? Ведь бренд, являющийся инструментом конкурентной борьбы, работает (создает дополнительные денежные потоки) только в конкурентной среде.
Таким образом, при решении задачи определения рыночной стоимости товарного знака оценщик не имеет права обходить молчанием проблему выделения реально образующегося экономического эффекта.
Обычно своим слушателям мы рекомендуем начинать выполнение этой наиболее ответственной операции оценки ИС с анализа безубыточности, являющегося одной из основных процедур финансового менеджмента.
При этом в отдельных случаях для известных (хорошо раскрученных) брендов оказывается возможным быстро получить достаточно достоверную оценку, опираясь, например, только лишь на преимущество в цене товарной продукции, выпускаемой под оцениваемым брендом. Таким образом, в 1997 г. было показано, что стоимость товарного знака "Экономика и Жизнь" (ИД "Экономическая газета") по состоянию на 01.08.1997 г. составила не менее одного миллиона долларов, а в 1998 г. была выполнена "короткая" оценка корпоративного бренда ОАО "Московский завод "Кристалл" (см. пример). Сами выводы, полученные в этих двух работах и указывающие лишь на нижнюю границу области определения рыночной стоимости товарных знаков, свидетельствуют о том, что в обеих ситуациях оценка была неполной. Это соответствует действительности, поскольку и в первом и во втором случае содержание работ определялось локальностью проблем владельцев оцениваемых брендов, а сами работы носили практически некоммерческий инициативный характер.
Вполне естественно, здесь возникает вопрос: "А как же тогда должна выглядеть полновесная качественная оценка товарного знака?" Ответ можно найти в известном произведении ранее цитировавшегося автора Гордона Смита (Gordon Smith, "Trademark Valuation"). Содержание работы и последовательность выполнения операций иллюстрируется им с помощью блок-схемы алгоритма оценки (рис. 2). При внимательном рассмотрении этой схемы становится понятным, что качественная оценка товарного знака в представлении Гордона Смита содержит все этапы, присущие любому виду нашей профессиональной деятельности.
Рис. 2. Оценка товарного знака (ТЗ) и построение ставки роялти (Гордон В. Смит и Расселл Л. Парр "Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов")
Такая оценка состоит из следующих этапов:
- сбор данных, необходимых для применения всего аппарата профессиональной оценки;
- анализ собранной информации с целью выявления критериев сравнения и вероятных параметров процесса хозяйственного использования объекта оценки и сопутствующих активов;
- синтез рыночной стоимости товарного знака с применением всех уместных в данной оценочной ситуации процедур;
- выдача тщательно обоснованного заключения о стоимости товарного знака и о ставке роялти (если такая необходимость определяется целью оценки), соответствующей условиям планируемого лицензионного соглашения.
Операцию получения рыночной стоимости мы не случайно называем синтезом оценки. Действительно, на итоговое значение стоимости следует смотреть как на некий синтетический продукт - обобщение результатов применения нескольких моделей образования стоимости. При этом по схеме Гордона видно, что синтез итоговой стоимости товарного знака содержит, по крайней мере, следующие процедуры:
- метод дисконтированных денежных потоков, строящийся на учете реального экономического эффекта, получаемого при реализации продукции, несущей товарный знак; - техника инвестиционной группы, базирующаяся на определении необходимого возврата средств, вложенных в активы различных видов;
- методология экономической добавленной стоимости, опирающаяся на сравнение конкретных результатов деятельности предприятия с аналогичными среднеотраслевыми показателями;
- "освобождение от роялти (лицензионных платежей)" рассчитываемых на основе ставок роялти, применяемых к товарным знакам, которые могут подходить под определение аналога объекта оценки.
Пока что те оценки рыночной стоимости товарных знаков, с которыми изредка удается ознакомиться, не содержат ничего похожего. Конечно, в каждой из них присутствует "освобождение от роялти". Иногда встречается что-то похожее на применение сравнительного подхода на базе рейтингов "Интербренда" или на процедуры чисто рейтинговой оценки. Для инвестиционной стоимости такое творчество возможно и применимо, но ни в коем случае не для рыночной. Рыночная стоимость, убедительная для вероятного инвестора, обязательно должна содержать расчет, построенный на выделении реально получаемых денежных потоков, образующихся непосредственно благодаря использованию оцениваемого товарного знака.
Пример 1
Оценка товарного знака "Зубр"
Владелец объекта оценки: Московский завод "Кристалл"
Дата оценки: 01.12.1998 г. (курс доллара США - 17,88 руб./USD).
Маркетинговое исследование показало: по состоянию на дату оценки отпускная цена бутылки (0,5 л) ординарной водки производства ОАО "Кристалл" на 5 руб. превышает отпускную цену водки повышенного качества одного из рядовых конкурентов (ЗАО "Урожай"), которой она соответствует по своим потребительским свойствам.
После вычитания НДС и акциза (ставки которых для всех едины) преимущество в цене составляет 83,33 руб. на дал. Отсюда при одинаковой себестоимости образуется 54,17 руб. чистой прибыли на декалитр.
Поскольку примерно такая же разность цен сохраняется и для других видов продукции, то, умножая эту дополнительную чистую прибыль на удвоенный физический объем продаж, достигнутый в первом полугодии, получаем годовой денежный поток, создаваемый именно товарным знаком "Зубр":
(1) 54,167х2х 1750 =189 595 тыс. руб.
Прямая капитализация таких поступлений по достаточно высокой норме дисконтирования, равной 0,35, приводит к стоимости товарного знака равной
189 595 / 0,35 = 541 700 тыс. руб.,
или по курсу, действующему на 01.12.98 г., 541 700 / 17,88 = 30 296 тыс. USD.
ВЫВОД: По состоянию на 01.12.1998 г. стоимость корпоративного бренда ОАО "Кристалл" - товарного знака "Зубр" - составляет не менее 30 000 000 USD (тридцать миллионов долларов США).
Воскресенье, 05 Октября 2008 г. 20:29
+ в цитатник
Денис
Отправлено 29 Октябрь, 2001, Понедельник - 19:24:
Много проблем возникает при оценке доли квартиры, а парадоксов ещё больше. Не возможность использования сравнительного подхода и доходного вызвана отсутствием аналогов, а Затратный подход не даёт точных результатов. Зимин В.С. сказал мне, что нужно оценить сравнительным подходом квартиру, а потом поделить пополам. Мне кажется это бредом. Мы же продаём не квартиру, а только долю. Значит нужно вести скидку на не ликвидность. А какой брать это вообще неизведомая тема. Что делать? А представьте, что и дети там прописаны. Так стоит ли вообще браться за такую оценку?
Браться стоит только за то, с чем в состоянии справиться :-)
Не совсем ясно,почему Вы считаете невозможным применение сравнительного подхода. В большинстве регионов рынок квартир сформирован, аналогов море и именно этот подход де-факто является основным при оценке квартир, а вот затратный как раз редко может дать верный ориентир. Это мое мнение.
Доли, как известно, бывают двух типов:
- доля в имузществе (натурально выделенная комната, несколько комнат)
- доля в праве (фактически право на част стоимости)
Первую можно оценивать как стоимость самой доли, внося поправки на помехи в реализации со стороны других собственников, которым принадлежит преимущественное право на покупку.
Вторую можно оценивать как часть стоимости целой квартиры, внося поправку на те же обстоятельства.
Рассчет самих поправок действительно не очень простая задача, на мой взгляд такие поправки просто выдумываются на основе опыта. Экспертный метод :-)
Олег
Отправлено 31 Октябрь, 2001, Среда - 11:27:
Я считаю невозможным сравнительный подход по той причине, что рынок долей квартир развит слабо, если не сказать, что вообще, не развит. Да конечно можно определить стоимость всей квартиры по аналогам, экспертно определить поправки, но будет ли это коректно? Юридически это выглядит грамотно, но с точки зрения оценщика...
Ну и славно. Сравнительный подход, значит, не годится. Затратный..., ну что Вам говорить, сами знаете. Рентные мультипликаторы даже для квартир не всегда легко найти, особенно в провинции, а для доли тем более, так-что и доходный подход отдыхает, как правило. Что же делать?
Все-таки, невзирая на трудности, что-нибудь надо применять... Результат, конечно, будет менее точный и обоснованный, чем при оценки целой квартиры.
Стоимость доли связана со стоимостью квартиры очевидной связью, остается только изобрести коэффициент. Причем здесь вообще подходы. Проблема в сложности изобретения поправочных коэффициентов, а сам сравнительный подход ни в чем не виноват.
Денис
Отправлено 31 Октябрь, 2001, Среда - 16:11:
Вот об этой проблеме я и хотел поведать миру. Я с ней сталкнулся. Да, в принципе, стоимость квартиры связана со стоимостью доли. Поправочный коэффициент дело интересное, и как написал mvq, экспертно-определимое. Я например предпологаю, что он должен колебаться около 30 - 50%.
Леонид
Отправлено 31 Октябрь, 2001, Среда - 21:04:
Предлагаю следующее: исходим из предположения, что владелец доли сдал ее в аренду владельцу остальной части квартиры, стоимость аренды всей квартиры известна - остальное понятно.
Методика, вообще, нужна. Таких дел будет всё больше. Если в 4-х комнатной квартире оценить
1/4 долю в натуре не проблема, то как оценить 1/8 1-комнатной? В суде спросят: "Где методика изложена? Каковы прецеденты?"
Попробую следуя за логикой Леонида расшифровать то, что обозначено как "остальное понятно" :-)
Очевидно предполагается, что стоимость аренды доли является частью арендной платы за квартиру, но какой частью.
Во-первых, владелец остальной части квартиры имеет преимущество перед сторонним арендатором, он и так уже внутри и, возможно, частично уже использует предлагаемую ему в аренду долю.
Во-вторых, такое предположение оценщика вряд ли соответствует понятию рыночной стоимости доли, т.к. видимо будет нарушен принцип наиболее эффективного использования.
Наконец, он может быть заинтересован вообще избавиться от соседства арендаторов долей и тогда может заплатить больше среднерыночной арендной платы.
Кроме того, это все доходный подход и это славно, но анализировать стоимость квартиры не применяя рыночный подход по-моему не совсем корректно. Т.е. я согласен с Леонидом, что есть такой спсоб, но на этом пути в общем-то те же проблемы, что и в методе сравнения продаж. Вернее проблема учета долевого характера права собственности - проблема инвариантная (вот :-)) к применяемому подходу.
Аноним
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 10:11:
а чем отличается владение долей квартиры от владения комнатой(комнатами) соответствующего размера?
по-моему, это почти одно и то же. А рынок комнат есть.
Денис
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 10:52:
Да конечно, можно взять как аналог комнату соответствующей площади доли, или разной и ввести корректировку на площадь. Но всё же это квартира, а не коммуналка.
Марина
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 10:55:
Выше уже изложен пример, когда следует определить , например 1/3 долю однокомнатной квартиры, которую в натуре выделить невозможно (допустим в комнате 1 окно и ее никак на 3 части невозможно разделить путем перегородок). Такие случаи в судебной практике встречаются довольно часто. Суд дает определение оценщику: определить действительную стоимость 1/3 доли. Согласно статьи 7 Закона об оценочной деятельности, оценщик должен определить рыночную стоимость этой доли. А о какой рыночной стоимости доли в данном случае может идти речь? Я согласна, что рынок отдельных комнат в коммуналках существует. Но ведь нет в природе рынка углов в однокомнатных квартирах!!! Вроде задача и проста, но в то же время здесь масса подводных камней. Мне приходилось сталкиваться с подобными случаями на практике. Я определяла рыночную стоимость всей квартиры в СУЩЕСТВУЮЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ, а затем описывала, что если исходить из предположения, что данная квартира может быть выставлена на свободный рынок, то ее рыночная стоимость на дату оценки будет такой-то. Эту сумму собственники долей могут поделить пропорцонально доле каждого, и указывала стоимость доли. Оценку производила, применяя 2 подхода: затратный и сравнительный. Доходный подход, в данном случае, по-моему, будет неприемлем, т.к. реально сдать в аренду угол в 1-комнатной квартире, где еще проживают 2 собственника, нереально (конечно, бабульки сдают углы студентам, но это анахронизм).
Конечно, этот метод весьма условный, но ведь и вся оценка - дело весьма условное. Может кто-то предложет другой метод? Интересно будет ознакомиться.
На самом деле в примере Марины довольно легко применить дохдный подход: если собственники сдадут квартиру в аренду, то каждый из них сможет получить свою долю денежного потока от собственности, пропорциональную его доле в этой собственности. При этом у каждого могут быть свои издержки и, следовательно, ЧЭД может быть различный. Ну и дисконтирование или капитализация.
Что же касается доли, выделенной в натуре, то там ситуация в доходном подходе сложнее, т.к. выделенную долю следует и в аренду сдавать отдельно, т.е. будет напряг с аналогами...
марина
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 12:06:
Вот об этом "напряге" я и говорю! Мне только не понятно, зачем напрягаться и выдумывать велосипед? Ведь в стандартах оценки четко сказано: " оценщик ... обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке". В приведеном мною примере отказ от применения доходного подхода логичный и обоснованный.
Людмила
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 13:13:
А что Вы скажете о законодательной стороне этого вопроса? Ведь закон, вносящий изменения в правила регистрации сделок с недвижимостью (в частности в статью 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и позволяющий куплю-продажу доли в квартире (физически не выделенную, и даже в однокомнатной квартире), принятый Госдумой в третьем чтении, не зарегистрирован в Минюсте и не опубликован. А это означает, что в настоящий момент продажа подобных объектов недвижимости невозможна, т.к. законодательно невозможна регистрация прав на физически невыделенные доли в результате их купли-продажи. Так какую же стоимость может иметь объект, который по закону невозможно продать, и вообще, имеет ли смысл оценивать такие объекты? И что делать оценщику, если его обязывают производить оценку объектов по исполнительному производству, которые по закону не возможно продать?
Марина и Людмила совместными усилиями создали чудесный юридический тупичок, из которого я попытаюсь выйти:
Заявляется, что: Марина: "Доходный подход... будет неприемлем, т.к. реально сдать в аренду угол... нереально" Людмила: "...в настоящий момент продажа подобных объектов недвижимости невозможна... Так какую же стоимость может иметь объект..."
И то и другое высказывания есть "...отказ от применения доходного (Марина) подхода (и рыночного - Людмила) логичный и обоснованный" :-)?
Однако нет.
Что мы, собственно оцениваем? Квартиру? долю в квартире? Нет.
Мы оцениваем стоимость права собственности и иных вещных прав не квартиру/долю.
У долевого собственника есть право его долевой собственности. Это право классически раскладывается на права:
- распорядиться собственностью (сравнительный подход показывает, как аналогичной собственностью распоряжались другие);
- пользоваться полезными свойствами своей собственности - использовать право в корыстных целях :-) (доходный подход рулит процессом оценки этих полезных свойств)
- владеть вещью, держать ее на поводке, гладить и кусать, если не слушается :-) (затратный подход интересуется во что это обойдется)
Практика показывает, что извлечь пользу от своей долевой собственности можно, а, стало быть стоимость она имеет. И если есть способ оценить эту стоимость доходно и результат относительно достоверен, то о каком обосновании неприменения доходного подхода может идти речь?
Спасибо за возможность порассуждать.
Людмила
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 14:45:
А что если обязывают оценивать долю в однакомнатной квартире, где прописаны и постоянно проживают два человека, которые не когда не дадут согласие на сдачу в найм какой либо доли в этой квартире.
Аналогичный случай может быть рассмотрен для двух, трёх...комнатной квартире в которой прописаны и проживают люди. В соответствие с нашим законодательством сдавать квартиру в найм без согласия всех проживающих (в том числе собственников, даже не зарегистрированных на данной площади) сдать квартиру в найм невозможно. Так какой подход в этом случае можем применить?
Продажа - невозможна, Сдача в найм тоже.
Марина.
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 16:38:
Полностью согласна с Людмилой! Теоритически право владения долей в собственности имеется, но реализовать его (право распоряжения) по сути невозможно: тут же вступают в силу серветуты (ограничения) в виде согласия собственников других долей. Скажите, если сдать в арендное пользование доли недвижимости невозможно, о каком доходе может идти речь? А если недвижимость не приносит дохода и не принесет его никогда (смотри мой пример), то интересно знать каким образом вы, уважаемый mvg, рассчитаете стоимость объекта в рамках доходного подхода?
В таких случаях выход только один: если физически выделение доли недвижимого имущества невозможно, то одному (или нескольким) обладателям доли (долей) выплачивается денежный эквивалент стоимости этой доли. Собственно для этого суды и обращаются к оценщикам, чтобы мы дали свое профессиональное заключение о стоимости, чтобы суд мог принять решение о выплате одной из сторон какой-то конкретной суммы. По опыту скажу, что такие процессы длятся, подчас, годами, если стороны не согласятся на компромиссный вариант - одна из них должна согласиться на получение денежной компенсации и отказаться от своего права на принадлежащую ей часть недвижимого имущества.
А все навороты по поводу обязательного применения доходного подхода ( даже тогда, когда его применение невозможно и неуместно), я считаю не более чем притянутым за уши. Конечно, при желании можно все красиво сочинить и преподнести в отчете, но зачем это необходимо? Что для нас важнее: правильно определить наиболее вероятную стоимость объекта или только для самоцели использовать всегда и везде обязательно все три подхода? Как правило так рассуждают непрофессионалы (как правило, госчиновники различных контролдирующих органов). Я могу согласться с аппонентом только в том случае, если он изложит конкретно с цифровыми и логическими выкладками способ применения доходного подхода в приведенном мною примере! А рассуждать отвлеченно можно долго и бездоказательно.
Марина.
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 16:54:
Полностью согласна с Людмилой! Теоритически право владения долей в собственности имеется, но реализовать его (право распоряжения) по сути невозможно: тут же вступают в силу серветуты (ограничения) в виде согласия собственников других долей. Скажите, если сдать в арендное пользование доли недвижимости невозможно, о каком доходе может идти речь? А если недвижимость не приносит дохода и не принесет его никогда (смотри мой пример), то интересно знать каким образом вы, уважаемый mvg, рассчитаете стоимость объекта в рамках доходного подхода?
В таких случаях выход только один: если физически выделение доли недвижимого имущества невозможно, то одному (или нескольким) обладателям доли (долей) выплачивается денежный эквивалент стоимости этой доли. Собственно для этого суды и обращаются к оценщикам, чтобы мы дали свое профессиональное заключение о стоимости, чтобы суд мог принять решение о выплате одной из сторон какой-то конкретной суммы. По опыту скажу, что такие процессы длятся, подчас, годами, если стороны не согласятся на компромиссный вариант - одна из них должна согласиться на получение денежной компенсации и отказаться от своего права на принадлежащую ей часть недвижимого имущества.
А все навороты по поводу обязательного применения доходного подхода ( даже тогда, когда его применение невозможно и неуместно), я считаю не более чем притянутым за уши. Конечно, при желании можно все красиво сочинить и преподнести в отчете, но зачем это необходимо? Что для нас важнее: правильно определить наиболее вероятную стоимость объекта или только для самоцели использовать всегда и везде обязательно все три подхода? Как правило так рассуждают непрофессионалы (как правило, госчиновники различных контролдирующих органов). Я могу согласться с аппонентом только в том случае, если он изложит конкретно с цифровыми и логическими выкладками способ применения доходного подхода в приведенном мною примере! А рассуждать отвлеченно можно долго и бездоказательно.
Олег
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 18:33:
Хорошо, раз вы все такие умные, если этот процесс длится годами и толку оценщику в нём нет, то скажите как обоснованно отказаться от оценки доли.
Денис
Отправлено 01 Ноябрь, 2001, Четверг - 18:35:
А всё таки остаётся затратный подход, с помощью которого можно, даже если не точно, но оценить стоимость доли квартиры.
Людмиле, Марине:
Рыночная стоимость (хоть на квартиру, хоть на долю) предполагает, что собственник владеет своей собственностью наиболее эффективно, а не использует ее только для того, чтобы досадить ближнему.
Принцип наиболее эффективного владения требует от оценщика сделать заключение о том, сколько стоит данное право, если владеть им разумно.
Следовательно, если владелец 1/3 доли желает получить компенсацию со злобного владельца 2/3, то оценщик обязан сосчитать стоимост этой 1/3 именно исходя из предположения о том, что квартира могла бы быть сдана в аренду по некой среднерыночной ставке и собственник доли должен получить 1/3 потока денег от аренды. Тот факт, что злобный гоблин мешает это сделать на практике как раз и вынуждает нас прибегнуть к оценке.
Почему, Марина, Вы считаете применение доходного подхода неуместным? Только потому, что собственнику кто-то мешает получить законный доход? Разве это основание? И я не гос.служащий, а просто оценщик :-)
Марина
Отправлено 02 Ноябрь, 2001, Пятница - 09:12:
Дело в том, что делят доли, как правило те люди, у которых данная квартира является единственным жильем. Поэтому о сдаче квартиры в аренду и не идет речь: владельцы просто в ней проживают. А весь сыр-бор разгорается как раз из-за того, что собственник, например, 1/3 претендует получить наиболее высокую стоимость своей доли, чтобы произведя доплату, приобрести себе хотя бы какую-нибудь отдельную комнату. Варианты, конечно, бывают разные, но приведенная мною выше схема наиболее типична в таких делах.
На письмо Марины: Да, разумеется, реальная аренда не всегда возможна и, тем более, не всегда входит в планы собственника. Точно так же и строительство не всегда входит в планы собственника, а равно и продажа. но это же не означает, что если собственник заявит, что он не будет ни продавать, ни сдавать, ни строит свою квартиру, то для ее оценки нельзя применить вообще ни один подход. Ведь всякий подход начинается с посылки "Если бы..." ... то... Важно, что исследуемое право в принципе дает возможность получить цену/поток дохода/избежать затрат.
Теперь о стремлении собственника 1/3 получть доплату для покупки отдельной комнаты. Я согласен, что это типичное желание, но справедливо ли оно? оставим вопрос о справедливости самой доли 1/3, т.к. надо считать, что она справедлива. Пусть квартира стоит 30 и тогда собственник 1/3 имеет в ней 10. Но ему надо, пусть 15. Откуда возьмутся лишние 5? Ясно, что из кармана того, у кого 2/3. Так в чем же функция Оценщика в этой, как Вы пишете, наиболее типичной ситуации? Каждый ответит на этот вопрос сам, я лишь пытаюсь представить логику экономически справедливого ответа.
Марина
Отправлено 02 Ноябрь, 2001, Пятница - 13:40:
mvg
Почему Вы решили, что "лишние $5тыс. возьмутся из карамана того, у кого 2/3"? Каждый получит только свою долю в денежном эквиваленте. А вопрос доплат и прочее - это не задача оценщика.
С допущением, что возможно подобные квартиры оценивать доходным методом можно согласиться, только при условии предположения о сдаче в поднаем всей квартиры, а не доли. Точно также допускаем возможность продажи всей квартиры (сравнительный подход) и по затратам на воспроизводство (замещение) оценивается вся квартира. А доли выделяются уже потом. Это к вопросу Дениса.
Марина
Отправлено 02 Ноябрь, 2001, Пятница - 13:48:
Олегу.
Если решение об оценке доли квартиры принято судом (судебное определение) и направлено Вам, то отказаться от оценки Вы не имеете права (смотри Закон о судебной экспертизе). Другой вопрос: кто будет оплачивать услуги оценщика? Беслатно заставить Вас работать никто не имеет права (смотри Гражданский Кодекс). Если Вы не являетесь государственным экспертом и не сидите на окладе, то по моему мнению, имеете право отказаться от проведения экспертизы стоимости объекта на том основании, что эти работы никто не собирается оплачивать. Или судья должен принять решение, каким образом Вам возместят затраты на проведение оценочных работ. А как думают друие оценщики?
MVG
Отправлено 05 Ноябрь, 2001, Понедельник - 06:45:
Судя по последним сообщениям наметился некий консенсус. Для полноты картины отмечу, что я вовсе не сторонник применения дохдного и затратного подходов к оценке квартир или долей в них. В большинстве случаев хватает сравнения продаж. Это не означает, однако, что применить оставшиеся подходы нельзя. Как правило можно, но незачем. Олег просил обоснование, по-моему оно таково: Затратный подход не учитывает важные характеристики: этажность, местоположение и т.п.; в доходном подходе используются арендные ставки, но на рынке жилья аренда менеее развита, чем купля-продажа и, соответственно, ставки менее точны.
Марине: разумеется сдается/продается вся квартира, а на доли делится доход. Что же касается вопроса о $5тыс (интересно, но у меня было просто 5 :-)), то я имел в виду, что собственник 2/3 выплачивает собственнику 1/3 компенсацию и вот тогда лишние 5 берутся действительно из его кармана.
По поводу отказа я согласен со сказанным, хочу только добавить, что всегда остается возможность заявить суду о невозможности сделать экспертное заключение по причине недостаточной квалификации либо недостаточности информации.
ВАСя
Отправлено 18 Январь, 2002, Пятница - 16:42:
Ребята не сортись-проанализировав нынешнюю юридическую ситуацию можно прийти к выводу, что мы просто берём долю от стоимости всей квартиры , определённую всеми тремя подходами. И всё...!
Я имею 2/3 доли в однокомнатной квартире и зарегистрирован на этой жилплощади с двумя совершеннолетними детьми.Это мое единственное жилье. Как правильно оценить 1/3 доли квартиры сособственника для выкупа у него ее нашей семьей? Сособственник называет разные цены, выгодные для него в определенный момент.
Я имею 2/3 доли в однокомнатной квартире и зарегистрирован на этой жилплощади с двумя совершеннолетними детьми. Это мое единственное жилье. Как правильно оценить 1/3 доли квартиры сособственника для выкупа у него ее нашей семьей? Сособственник называет разные цены, выгодные для него в определенный момент.
Все познается в сравнении. Из вашего письма видно, что вы напряжены данной ситуацией. Это понятно. Но оценщик в первую очередь должен быть независимым, в том числе и от эмоций, и симпатий.
Простой вопрос. Как оценить 2/3 части яблока. Простой ответ – 2/3 от стоимости яблока.
Почему трудности с квартирой. Но в ней дети прописаны? Значить речь пойдет о правах. Дети имеют право проживать в квартире, обременение.
Чтобы разобраться в чем-то, нужно понять, о чем идет речь. Речь идет о правах. Для собственника есть пакет прав (право владения, пользования, распоряжения).
Все собственники имеют полный пакет прав, значит и стоимость их прав должна делиться по долям.
А как же дети. А дети имеют права из другого пакета прав (прав социальной защиты),
Право на проживание. При этом у собственника 1/3 доли возникает право на получение арендной платы, поскольку он дал разрешение на прописку.
Если речь идет о родственниках, то существуют ряд других прав и обязанностей по содержанию нетрудоспособных членов семьи. Но это из другой оперы.
Итак: Я считаю, что рыночная стоимость прав на 1/3 долю квартиры равна 1/3 доле от рыночной стоимости квартиры. Но я не утверждаю что я прав на 100%, если кто имеет другую точку зрения, то я с удовольствием готов это обсудить.
С яблоком всё ясно. Забрал свою треть (она конкретна, осязаема) и съел. Вкус такой же как и у двух третей, и у яблока вцелом. А где треть квартиры? У окна, двери? А в туалете? А качество жизни людей, ставшими чужими, в одной квартире?
Может за это качество и зацепиться? Человек, купивший одну треть в квартире с низким качеством жизни, не только приращивает площадь, но и повышает качество своей жизни на всех трёх третях.
То есть, продавец не только продаёт свою треть (будем считать, обеспечивающую на своей территории нормативное качество жизни и стоящую треть цены нормальной квартиры), но и улучшает качество двух третей покупателя.
Не утверждаю твёрдо, но ...
Вопрос действительно интересный (во всяком случае, для меня)
А где треть квартиры на которую имеет право некто? Ни на один квадратный сантиметр более трети он право не имеет.
Про треть это не я, а суд решил.
Я всё время думал об этой задаче и мне кажется, что для оценщика она не имеет однозначного решения. Всё дело в том, какова цель оценки (какую нужно определить стоимость). Она не будет ясна до тех пор пока сами жильцы не определятся в своих взаимоотношениях и не будет однозначно сформулирована задача оценки, с которой согласны обе стороны конфликта. Однако, думаю, это маловероятно.
Но и оценщик не может играть роль судьи.
Например, цель оценки определить рыночную стоимость. Если исходить из определения, данного стандартом оценки, в рассматриваемом случае она будет ниже плинтуса. (Право собственности на треть однокомнатной квартиры, уже заселённой семьёй, вне круга её жильцов может прельстить только бомжей.)
Лучший выход - продать квартиру (оценщик оценит её РС), деньги разделить в соответствующей пропорции и разбежаться. Психологически это легче для обоих сторон (так не доставайся ты никому!).
Не пойдут на такой взаимный компромис - будут всю жизнь мучиться. Вот здесь оценщик мог бы разъяснить сторонам ситуацию и дать соответствующую рекомендацию.
Но это уже другая история
Uzi
Лучший выход - продать квартиру (оценщик оценит её РС), деньги разделить в соответствующей пропорции и разбежаться. }
А если один из двух понимает, что он больше не получит чем 1/3, но и меньше ему не надо, то согласиться на 1/3 от стоимости по которой продадут квартиру.
Вы сами ответили на вопрос.
Не могу найти эту дисскуссию в поиске, называлась она "Оценка квартиры при ее разделе". Вот цитата.
Мисовец Четверг, Апрель 11, 2002 - 06:49:
На тему Вопрос адекватной компенсации за передаваемую кому-либо долю в квартире действительно не прост. В некотором смысле он похож на вопрос целевой покупки определенной квартиры, т.е. такой квартиры, собственник которой ее продавать не собирается. В общем случае, стоимость такой покупки с точки зрения продавца составит раночную стоимость квартиры + надбавка, стимулирующая продавца продать данную квартиру в отсутствии иных мотиваций. С точки зрения же покупателя, например в случае покупки соседней квартиры с целью расширения своей квартиры на чужие территории, такая надбавка соотносится со стоимостью блага изменения размеров квартиры без изменения места жительства. Это благо заключается в том, что человек не имеет хлопот по переезду, сохраняет привычное окружение, сохраняет вложения в специфическую отделку своей квартиры, погреба, гаражи и т.п.
Возвращаясь к доле, легко заметить, что выкупающий, скажем 1/3 квартиры имеет все указанные выше выгоды, которые и должны быть оценены при справедливом рассмотрении. Продавец доли также имеет все перечисленные хлопоты, поскольку не имеет иных законных мотивов к сделке, кроме материального стимула ее совершить. Итог: 1/3 квартиры всегда стоит больше, чем 1/3 * РС ....."
А вот на практике человек, специализирующийся на покупках долей, заявил, что стоимость доли, в его жизни, всегда меньше той вот самой арифметики 1/3*РС (например, если доля 1/3).
Мне представляетс, вы, фактически пришли к тому же, что и я.
Прежде, чем оценщик вступит в игру, стороны кофликта должны прийти к какому -то решению.
Чтобы поделить и разбежаться, нужно взаимное согласие (оценщик может предложить, но никак не навязать).
Недостаточна готовность одной стороны довольствоваться третью рыночной стоимости и съехать. Нужно, чтобы другая сторона, в свою очередь была согласна выплатить эту сумму.
И так с любым вариантом.
Оценщик, на стадии поиска решения может быть только консультантом.
Мисовец в приведённой Анной цитате оперирует понятиями стимулирование продавца, благо... Я ранее писал о качестве жизни. Но кто сможет всё это рассчитать?
Кто сможет назвать сумму, которой можно подвигнуть продавца к сделке, если она есть, например, функция от степени накопившейся
взаимной непрязни, которая стремится к бесконечности.
Откуда уверенность, что именно цифра выведенная оценщиком непременно устроить обе стороны.
Отчёт оценщика не есть документ, на основании которого, кого-то можно принудить к сделке.
Сравнительный анализ существующих методик оценки
стоимости торговой марки*
Скоробогатых И.И., к.э.н., доцент кафедры маркетинга РЭА им.Г.В.Плеханова
Чиняева Д.А., аспирант кафедры маркетинга РЭА им.Г.В.Плеханова
Опубликовано в номере: Маркетинг в России и за рубежом №6 / 2003
Метод 3. Затратный метод оценки стоимости брэнда
Согласно применению этого метода брэнд оценивается в соответствии с затратами на его создание и поддержание. Учитываются расходы на исследования и разработку, художественное оформление и упаковку, юридическую регистрацию и защиту, вложения в рекламу, продвижение и связи с общественностью. В данном методе прошлые расходы на рекламу и развитие марки приводятся к текущим ценам и суммируются. Метод хорош тем, что доступен каждому производителю, так как свои собственные издержки может подсчитать каждый. Принципиальный недостаток этого метода состоит в том, что фактические затраты прошлых периодов никак не связаны с текущей стоимостью брэнда. Теория допускает оценку восстановительной стоимости марки (в какую сумму денег обойдется ее создание сегодня), но проблема в том, что сильная марка по определению уникальна. Следовательно, определение ее восстановительной стоимости на практике не представляется возможным. Необходимо также отметить, что средства могут тратиться неэффективно. Более того, метод плох тем, что оценка является сугубо внутренним делом компании. Можно вложить 10 миллионов долларов в исследования и разработки, рекламу и продвижение, а престижной марки как не было, так и нет. И стоимость ее равна нулю или вообще минусовая. Единственным местом, где происходит общественное признание (или не признание) всех и всяческих издержек, идей, инноваций и т.п., является рынок. Пока не продашь — не узнаешь, сколько стоит брэнд.
Метод 4. Рыночная оценка стоимости брэнда
Торговая марка оценивается на основании данных о продажах сопоставимых марок или компаний конкурентов. Например, если компания была продана по цене, в 4 раза превышающей ее балансовую стоимость, то этот же коэффициент можно использовать и для оценки сопоставимой с ней фирмы. Затем из расчетной рыночной стоимости вычитается стоимость материальных активов. Остается стоимость нематериальных активов, из которых и выделяется часть, которая приходится на долю оцениваемого брэнда. Проблема заключается в том, что на практике все обстоит гораздо сложнее: многие компании имеют не одну, а несколько марок плюс не имеющие марок товары. Кроме того, поиск сопоставимых компаний и марок очень сложен. К тому же для использования данного метода необходимо знать рыночную стоимость компании. В России рыночную стоимость имеет компаний 20—50 из миллиона. А в США — 20 тысяч из 7 миллионов. Таким образом, данный метод не является эффективным для большей части компаний [27].
Метод 5. Метод рыночного сравнения
Суть метода рыночного сравнения заключается в том, что берутся два аналогичных продукта — имеющий и не имеющий престижную торговую марку. Вычисляется прибыль, полученная от продажи этих товаров за какой-то период времени, или прибыль за определенное количество штук. Прибыль от «небрэндового» товара вычитается из прибыли от товара «брэндового». Эта разница и есть стоимость брэнда. Естественно, что не всегда можно найти аналогичный «безбрэндовый» товар. Тогда в расчетах учитывается влияние внешних рыночных факторов, например прибыльность данного сектора рынка. По мнению экспертов, использование метода рыночного сравнения недостаточно. Чаще всего такое сравнение используется лишь для проверки полученных другими способами результатов. Метод удобен тем, что дает возможность рассчитать стоимость брэнда на определенной территории — например, при подписании договора франчайзинга или при получении эксклюзивного права на продажу того или иного товара.
Метод 6. Метод «суммарной дисконтированной добавленной стоимости» (Premium Profit)
При использовании данного метода предполагается, что брэндированный товар можно продать дороже, чем небрэндированный. Например, исследование, проведенное в Москве, показало, что пакет брэндированного молока дороже пакета небрэндированного в среднем на пять рублей. Разница в цене умножается на прогнозируемые объемы продаж молока (в натуральном выражении) под брэндом за время жизненного цикла товара. Полученная цифра и будет составлять стоимость брэнда. С помощью метода Premium Profit английский Институт защиты торговых знаков оценивал стоимость брэнда Coca-Cola в Великобритании, выяснив в процессе исследования, что в английской рознице банка небрэндированного напитка типа «кола» продается в среднем на 15 пенсов дешевле. Этим же методом воспользовался российский концерн «Калина», получив, например, для брэнда «Маленькая фея» цену в 5 млн долларов, а для брэнда «Черный жемчуг» — 25 млн долларов. В том редком случае, когда брэндированный и небрэндированный товары продаются по одной цене, стоимость брэнда определяется на основе разницы в объемах продаж этих товаров в денежном выражении. Главный недостаток Premium Profit заключается в сложности нахождения небрэндированного аналога, а также вариации цен в разных регионах, сезонных изменениях и т.п.
Еще одним примером может служить торговая марка сигарет «Ява Золотая». В 2001 году эти сигареты продавались в розницу по цене около 40—45 центов1 за пачку, в то время как аналогичные по качеству российские сигареты стоили всего 20—25 центов. Таким образом, каждая пачка приносила владельцам данного брэнда дополнительно по 20 центов. Допустим, что дополнительные издержки по созданию и продвижению этого брэнда составляют 10 центов в расчете на пачку. Чистая добавленная брэндом стоимость — 10 центов с пачки. Владельцы брэнда предположили, что «Ява Золотая» продержится на российском рынке 7—8 лет при стабильном уровне сбыта в 600—800 миллионов пачек в год. За это время суммарная дисконтированная добавленная брэндом стоимость составит 420—640 млн долларов ($0,1 x 7 x 600 = $420 и $0,1 x 8 x 800 = $640). По-видимому, подобный расчет и дал основание представителю владельца брэнда на конференции «Создание, продвижение и защита брэндов в России» в июне 2001 года оценить стоимость брэнда «Ява Золотая» в 500 млн долларов.
Метод 7. Метод роялти
Метод роялти предполагает оценку суммы, которую компания должна была бы заплатить третьей стороне, если бы она не владела своей маркой, а приобрела права на ее использование. Так, американский производитель цитрусовых соков Sunkist ежегодно получает 15 млн. долларов роялти за использование его брэнда другими фирмами. Многие ведущие аудиторские фирмы считают этот метод оценки наиболее эффективным. Одна из проблем связана с определением величины роялти. На практике получить детальную информацию о выплатах за право пользования марками достаточно сложно, кроме того, они существенно зависят от конкретных договоренностей в отношении патентов, авторских прав и разделения расходов на маркетинг, а также от ожидаемых прибылей и ситуации на рынке. Кроме всего прочего, ставка процента зависит от отрасли и страны фирмы, которой выдается лицензия. Применяя этот метод, необходимо учитывать срок активного рыночного существования брэнда и эффективность его использования. После определения размера роялти, выражаемого в проценте от продаж, оценивается продолжительность активного рыночного существования брэнда и прогнозируется годовой объем продаж. Сумма произведений годовых продаж на уровень роялти, приведенная к сегодняшним ценам, и составит стоимость брэнда. Иной вариант применения метода — расчет параметров гипотетической сделки на основе маркетинговых исследований и финансового анализа. Использовать данный метод на практике довольно сложно, так как, чтобы наверняка оценить брэнд таким образом, надо иметь реальную сделку, где указана конкретная сумма роялти, а такие сделки редки даже на Западе.
Метод 8. «Метод поступлений» (Earnings basis)
К Earnings basis чаще всего прибегают для подтверждения суммы, полученной методом Premium Profit и методом роялти. Прежде всего определяют, за какую часть дохода компании ответственны материальные, а за какую нематериальные активы. Затем (с учетом данных, полученных методом Premium Profit и методом роялти) оценивается та часть «нематериального дохода», за которую ответственен именно брэнд. Эту величину, в свою очередь, умножают на P/E-ratio (отношение рыночной цены акции компании к «чистой» прибыли в расчете на одну акцию), а результат, по мнению аналитиков, должен с высокой точностью соответствовать рыночной цене брэнда. Недостаток данного метода заключается в крайней сложности вычисления той доли дохода компании, которая обеспечивается нематериальными активами, и той части этих активов, которая приходится именно на брэнд. Поэтому «метод поступлений» не применим без параметров, заданных методом Premium Profit и методом роялти.
Метод 9. Экономический метод
Оценивается чистый вклад брэнда в бизнес, при этом исторические доходы марки умножаются на типовой коэффициент. Например, если средневзвешенная прибыль марки после уплаты налогов за последние 3 года составила $15 млн, а коэффициент доходов равен 10, то стоимость марки будет равна $ 150 млн. До недавнего времени этот метод был наиболее популярен; газета Financial Times до сих пор использует его в своих известных ежегодных оценках стоимости ведущих американских марок. Его основная проблема заключается в том, что прошлые доходы слабо связаны с будущими. Оценки марок по данному методу крайне нестабильны, поскольку зависят от прибыли, полученной в год оценки.
Метод 10. Метод дисконтированных денежных потоков
Как и экономический, метод оценки стоимости брэнда по дисконтированным денежным потокам предполагает исчисление доходов, которые приносят акционерам компании ее торговые марки. Метод оценки стоимости брэнда по дисконтированным денежным потокам основан на прямом прогнозе генерируемых маркой будущих поступлений. Его преимущество состоит в том, что метод оценки стоимости брэнда по дисконтированным денежным потокам является зеркальным отражением метода, применяемого инвесторами для оценки компаний, и таким образом связывает стоимость марок с ценами акций. В нем четко прослеживаются все 3 этапа оценки: прогнозирование денежных потоков, вычленение создаваемой маркой стоимости из той, которая генерируется материальными и другими нематериальными активами, и определение нормы дисконта. Данный подход к определению стоимости брэнда бал разработан и популяризуется консультационной компанией Interbrand, имеющей представительства в различных странах мира, в том числе и в России.
Подобно стандартному анализу акционерной стоимости метод начинается с составления прогноза объема продаж и операционной прибыли на определенный период планирования (обычно на 5—10 лет). Здесь необходимо быть очень внимательным и исключить продажи и прибыли от других марок и немарочных продуктов. Денежные потоки после периода планирования определяются, как правило, по бессрочному методу, в котором предполагается, что марка продолжает получать свою стоимость капитала до бесконечности
Что же касается оценки генерируемых маркой доходов, то она производится в два этапа:
Доходы от материальных активов отделяются от доходов нематериальных активов.
Разделение нематериальных активов на доходы непосредственно торговой марки, полученные от других нематериальных активов: патентов, специализированных навыков или монополистических преимуществ.
Доходы от нематериальных активов — это остаток, который получается после вычитания доходов от материальных активов из общей операционной прибыли. Сначала вычисляется объем используемых в компании материальных активов: стоимость производственного оборудования и помещений, кредиторской задолженности, запасов. Активы оцениваются по рыночной стоимости. Так как речь идет об относительно ликвидных ценностях, риск владения ими сводится к минимуму. Поэтому в качестве показателя прибыльности может использоваться безрисковая норма прибыли, обычно принимаемая равной доходности десятилетних государственных долговых обязательств. Вычитая из операционной прибыли стоимость капитала, получаем эффективную добавленную стоимость. Оставшаяся прибыль и есть доход от нематериальных активов.
Доходы марки. На следующем этапе необходимо оценить, какой процент от этих доходов приходится на долю торговой марки. В некоторых категориях потребительских товаров, таких, как парфюмерия или модная одежда, марка является основным нематериальным объектом. В других, например в сфере узкоспециализированных химикатов или отпускаемых по рецепту лекарств, важнее патенты, технические ноу-хау и личные отношения с покупателями. Иными словами, с их наличием продукция будет одинаково хорошо продаваться и под другим именем. В компании Interbrand для оценки доходов марки применяют подход их двух раздельных стадий. На первом этапе анализируется торговая марка и рынок, определяется значимость основных стратегических бизнес-процессов (источников стоимости). На втором этапе оценивается, в какой степени каждый из бизнес-процессов зависит от марки. Если в ее отсутствие он будет происходить также эффективно, вклад марки равен нулю. В нижеприведенной таблице данный подход проиллюстрирован на примере розничной торговли бензином компании Esso на рынке Великобритании. Коэффициент доходов марки, который варьируется в зависимости от страны, оценивается на уровне 26%. Для рынка же Чили он составляет 43%, для США — 37%. Коэффициент доходов марки зависит и от вида деятельности. Например, для автомобильных масел торговая марка важнее, чем для бензина; в сфере розничной торговли коэффициент выше, чем в морских перевозках. Доход марки вычисляется умножением прибыли, генерируемой нематериальными активами, на коэффициент доходов.
Таблица 2
«Марочный коэффициент: рынок розничной торговли бензином в Великобритании»1
Стратегический источник стоимости
Весовой коэффициент
Относительная значимость (%)
Значимость от марки (%)
Роль марки (%)
Расположение
100
31
0
0
Сеть АЗС
40
12
80
10
Цена
80
25
0
0
Дизайн АЗС
10
3
60
2
Чистота АЗС
10
3
40
1
Обслуживание автомобилей
10
3
20
1
Другие услуги
20
6
20
1
Стимулирование сбыта
20
6
20
1
Реклама
15
5
100
5
Качество продукта
10
3
100
3
Прием кредитных карт
5
2
40
1
Бензин высшего сорта
5
2
40
1
Марочный индекс
325
100
26
Для определения текущей стоимости будущие доходы марки необходимо дисконтировать. Коэффициент дисконтирования зависит от стабильности и рискованности будущих доходов. Для ее определения компания Interbrand разработала специальную методику под названием «индекс силы марки». Марка оценивается по 7 характеризующим ее силу показателям, каждому из которых присваивается максимальный балл (указан в скобках).
Рынок (10). Торговые марки на стабильно растущих рынках с высокими барьерами на входе являются наиболее привлекательными. Так, марки продовольственных товаров получат более высокий балл, чем марки высокотехнологичных продуктов.
Стабильность (15). Пользующиеся доверием покупателей марки «в возрасте» оцениваются по данному показателю выше новых марок или марок, которые управлялись менеджерами низкой квалификации.
Лидерство (25). Сильные марки-лидеры оцениваются выше, чем марки небольшими долями рынка.
Интернациональность (25). Марки, заслужившие международное признание и имеющие интернациональный облик, неизменно сильнее национальных марок.
Тенденции (10). Марки, демонстрирующие стабильный рост объема продаж, оцениваются более высоко.
Поддержка (10). Марки, получающие систематические и целенаправленные инвестиции, имеют широкий круг лояльных потребителей.
Защита (5). Зарегистрированные торговые марки и марки, имеющие мощную правовую защиту, получают более высокий балл.
Таким образом, марка может набрать максимум 100 баллов. Чем выше индекс силы, тем меньше риски марки и тем ниже должна быть норма дисконта. Компания Interbrand разработала собственную S-образную кривую, отражающую связь между нормой дисконта (ось x) и индексом силы марки (ось y). Норма дисконта идеальной марки (100 баллов) равна 5%, что лишь немногим выше долгосрочной прибыльности безрисковых инвестиций. Средняя марка с индексом силы 50 имеет норму дисконта около 15%.
Д. Хайг1 предложил свой вариант метода, разработанного компанией Interbrand, под названием «бета-анализ торговых марок». Автор исчисляет норму дисконта, исходя из четырех факторов:
Премия за риск вложения капитала. Дополнительный доход, который инвесторы ожидают получить от вложения денег в бизнес-компании.
Риск конкретного сектора рынка для корректировки премии за риск вложения капитала. Например, на стабильном рынке продовольственных товаров он ниже, чем в секторе высокотехнологичных продуктов.
Профиль риска марки применяется для корректировки средней нормы дисконта по сектору на нестабильность конкретной марки.
Для определения профиля риска марки Д. Хайг предлагает метод, аналогичный «индексу силы» компании Interbrand. Он дает бета-оценку марки, опять же исходя из 100 баллов. Например, компания Coca-Cola получит гораздо более низкую оценку риска, чем компания Virgin Cola. Бета-оценка лежит в пределах от 0 у идеальной марки до 2 у немарочного продукта. В табл. 3 безрисковая норма прибыли равна 5%, средняя премия за риск вложения капитала равна 7%, риск сектора рынка оценен в 1,0 и, так как марка относительно новая, ее бета-оценка выше средней и равна 1,43%. Таким образом, норма дисконта равна 5+(7 x 1,0) x 1,43% = 15%.
В табл. 3 стоимость марки составила Ј123,5 млн. Из ее прогнозируемых будущих доходов 17% относятся на долю материальных активов, 83% — на долю нематериальных активов, 58% поступают непосредственно за счет марочного названия. Из Ј123,5 млн стоимости марки Ј58,8 млн — денежный поток за период планирования, остальное — дальнейшая стоимость, определенная по бессрочному методу. Дальнейшая стоимость отражает тот факт, что правильно управляемые марки могут существовать неограниченно долго.
Таблица 3
Определение стоимости марки (Ј млн)
Год
Базовый
1
2
3
4
5
Объем продаж
250,0
262,5
275,6
289,4
303,9
319,1
Операционная прибыль (15%)
37,5
39,4
41,3
43,4
45,6
47,9
Используемый физический капитал
125,0
131,3
137,8
144,7
151,9
159,5
Отчисления за капитал, (5%)
6,3
6,6
6,9
7,2
7,6
8,0
Эффективная добавленная стоимость
31,3
32,8
34,5
36,21
38,0
39,9
Добавленная ценность марки (70%)
21,9
23,0
24,1
25,3
26,6
27,9
Ставка налога (30%)
6,6
6,9
7,2
7,6
8,0
8,4
Доходы марки после уплаты налогов
15,3
16,1
16,9
17,7
18,6
19,5
Коэффициент дисконтирования (r = 15%)
1,0
0,87
0,76
0,66
0,57
0,5
Дисконтированный денежный поток
15,3
14,0
12,8
11,7
10,6
9,7
Кумулятивная приведенная стоимость
58,8
Приведенная стоимость остатка
64,8
Стоимость торговой марки
123,5
Таким образом, в статье рассмотрены основные методы оценки стоимости брэнда. В целом можно сказать, что брэнд добавляет товарам или услугам компании дополнительную, вполне реальную стоимость, которая приносит этим фирмам ощутимую прибыль. Если фирма сама является известным брэндом или если она владеет известной маркой, то ее репутация может в несколько раз превышать чисто балансовую стоимость. Большие деньги платят и за отдельный сильный брэнд. Желая выйти на новый рынок, крупные фирмы часто покупают готовые брэнды. Брэнд — это самостоятельная ценность, масштаб которой можно определить дополнительной гарантированной прибылью компании и дополнительной гарантированной экономией ее расходов.
Методы оценки стоимости брэнда, рассмотренные в статье, являются общепринятыми и давно используются аудиторами, консультантами, инвестиционными компаниями, фирмами-производителями и так далее. Обычно используется одновременно 2—3 метода, и результаты их применения проверяются на непротиворечивость. Естественно, что эти методы могут модифицироваться и принимать форму, наиболее удобную для оценки брэнда в каждой конкретной ситуации.
Следует также отметить, что необходим дифференцированный подход к применению методов оценки стоимости брэнда на различных товарных рынках. В каждом конкретном случае применяется определенный метод оценки стоимости брэнда в зависимости от специфики рынка.
Рассмотренные в статье методы оценки стоимости брэнда, их основные достоинства и недостатки приведены в табл. 4 (см. в журнале).
Литература
ДойльП. Маркетинг, ориентированный на стоимость. — СПб.: Питер, 2001.
Скотт М. Дэвис Управление активами торговой марки. — СПб.: Питер, 2001.
Руделиус У. и др. Маркетинг. 1-е российское издание. — М.: Де-Ново. 2001.
Росситер Д.Р., Перси Л. Реклама и продвижение товаров. — СПб.: Питер, 2001.
СоловьевБ.А. Модульная программа для менеджеров: управление маркетингом. — М.: Инфра-М, 2000.
Курс лекций Дона Е. Шульца и Хэйди Ф. Шульц / РЭА им.Г.В.Плеханова. — М., 2002.
Keller K. L. Building Customer-Based Brand Equity. — Marketing Management. — 2001. — Июль/август.
Aaker J. Dimensions of Brand Personality. — Journal of Marketing Research. — 1997. — №34.
Kahle L., Poulos B., Sukhdial A. Changes in Social Values in the United States During the Past Decade. — Journal of Advertising Research. — 1998. — Февраль/март. — С. 35—41.
Rothenberg M. New Methods in Increasing Market Share. — National Retail Merchants Association presentation (New York, 1988).
Gist R. R. Retailing: Concepts and Decisions, New York: John Wiley and Sons.
Aaker D. A. Brand Leadership, The Free Press New York, London, Sydney, Singapore, 2000.
Lucey T. Management Accounting. 4th edition, 1996.
Wood F. Business Accounting 1. 7th edition, Pitman Publishing, 1996.
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.
В условиях российского рынка обычно представляется в виде:
i = io + iс + iл + i in + n к
где
io – безрисковая ставка процента, %;
iс – общерыночный риск, %;
iл – премия на низкую ликвидность, %;
iin – премия за качество менеджемента, %;
nк – норма возврата на капитал, %.
Поскольку в данном отчете оценивается единый объект недвижимости – здание вместе с земельным участком, расчет коэффициента капитализации для зданий аналогичен расчету ставки дисконтирования для земли.
В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составил на дату оценки 6,8% (Источник информации: Бюллетень фондового рынка Банка России).
Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2004-2005гг., из которого следует, что инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области будет равен 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8 %.
Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как АЗС требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 2,5 %.
Расчет поправки на риск вложения
Таблица 1
Виды и наименование риска
Категория риска
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации
Динамичный
1
Увеличение числа конкурирующих объектов
Динамичный
1
Изменение федерального или местного законодательства
Динамичный
1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
Статичный
1
Неполучение платежей
Динамичный
1
Неэффективный менеджмент
Динамичный
1
Криминогенные факторы
Динамичный
1
Финансовые проверки
Динамичный
1
Неправильное оформление договоров
Динамичный
1
Количество наблюдений
0
0
2
2
1
0
1
1
2
0
Средневзвешенное значение
5,9
Поправка на низкую ликвидность это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта.
Размер поправки был определен экспертно на уровне 2%.
Определение нормы возврата капитала
Как отмечалось выше, коэффициент капитализации R включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 20 лет, т.е норма возврата капитала составит 5%:
Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом (пример)
Ставка дисконта — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).
Используемая ставка дисконта должна обязательно соответствовать выбранному виду денежного потока. Так как выбран денежный поток для собственного капитала, то ставка дисконта может быть рассчитана либо кумулятивным способом, либо по модели оценки капитальных активов. В силу того , что объект оценки представляет собой имущественный комплекс, а не предприятие, акции которого котируются на свободном рынке, модель оценки капитальных активов не может быть использована для определения ставки дисконта и в данном отчете ставка дисконта рассчитана кумулятивным способом.
Этот метод подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. При построении ставки дисконта по данному методу за основу берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данную компанию. Безрисковая ставка дохода определяется обычно исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям. Этот выбор обусловлен тем, что долгосрочные правительственные облигации характеризуются очень низким риском, связанным с неплатежеспособностью, и высокой степенью ликвидности. Кроме того, при определении ставки дохода по этому виду ценных бумаг учитывается долговременное воздействие инфляции. Долгосрочные (а не краткосрочные) облигации используются для того, чтобы обеспечить возможность сопоставления с инвестициями в собственный капитал предприятия, обычно осуществляемыми инвесторами на схожий период времени. Но по мнению оценщиков ставки по российским евробондам не отражают на настоящий момент рыночный уровень доходности при минимальном риске и определяются прежде всего политическими, а не экономическими факторами. Поэтому в качестве безрисковой использована средняя ставка по долгосрочным валютным депозитам пяти крупнейших российских банков, включая Сбербанк РФ. Она составляет приблизительно 8,5 % и формируется в основном под воздействием внутренних рыночных факторов.
Для определения дополнительной премии за риск инвестирования в определенную компанию учитываются следующие наиболее важные факторы:
Размер компании
Данный фактор риска оценивается в пределах 0 – 3 %. Принимаем в размере 2 %, т.к. объект оценки можно позиционировать как средний бизнес областного масштаба.
Финансовая структура
Данный фактор риска оценивается в пределах 0 – 5 %. Данный показатель зависит от коэффициента концентрации собственного капитала и от показателя текущей ликвидности Принимаем в размере 4 %
Производственная и территориальная диверсификация
Данный фактор риска оценивается в пределах 0 – 3 %. Производственная диверсификация отсутствует, т.к. единственное направление деятельности – реализация сжиженного газа. Территориальная диверсификация присутствует в пределах Брянской области, что недостаточно для устойчивого ведения бизнеса. Принимаем в размере 2,7 %
Диверсификация клиентуры
Данный фактор риска оценивается в пределах 0 – 4 %. Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта разных предприятий. Чем меньше зависимость доходов компании от одного или нескольких крупнейших клиентов, тем при прочих равных условиях она стабильнее. Потребителями сжиженного газа являются в основном розничные потребители и владельца транспорта, что позволяет оценить данный фактор риска как средний в размере 2 %.
Рентабельность предприятия и прогнозируемость его доходов.
Данный фактор риска оценивается в пределах 0 – 4 %. Рентабельность данного предприятия в первую очередь зависит от ценовой политики. В настоящее время баллонный газ продается населению ниже себестоимости и убытки покрываются за счет продажи через АГЗС. Новый собственник, естественно, пересмотрит ценовую политику и или приведет цены на баллонный газ для населения к уровню устраивающей его рентабельности, или откажется от работы в данном секторе рынка. Прогнозируемость и стабильность доходов в данном бизнесе достаточно высокая, поэтому оцениваем данный фактор в 1,8 %
Качество управления
Качество управления отражается на всех сферах существования компании, т. е. текущее состояние компании и перспективы ее развития во многом предопределены качеством управления. Зачастую невозможно выявить те отдельные показатели, на которые управление оказало особенно сильное влияние. Поэтому данный фактор риска определяем как среднюю величину факторов, кроме факторов, зависящих от величины компании и прогнозируемости доходов. Величина фактора качества управления составляет 2,6 %
Прочие собственные риски
Данный фактор риска оценивается в пределах 0 – 5 % и учитывает вероятность влияния на получение прогнозируемых доходов других специфических рисков, присущих оцениваемой компании. Принимая во внимание специфику ведения бизнеса в России, необходимо предусмотреть в ставке дисконта величину данного фактора на уровне середины диапазона. Принимаем данный показатель 2,5 %.
Таким образом ставка дисконта, определенная методом кумулятивного построения, составила 26,1 %.
Согласно произведенной оценке, величина ставки дисконта денежного потока для собственного капитала составляет округленно 26,0 %.
Банки — не благотворительные учреждения, так что требование предоставить залог в обеспечение кредита никого не удивляет. Вопрос в другом — какое имущество наиболее ценно с этой точки зрения? И как банки оценивают различные виды залогов?
Размер кредита, который банк может предоставить компании или индивидуальному предпринимателю, во многом зависит от того, каким залогом заемщик готов обеспечить кредит и как этот залог оценит банк. Залоговое обеспечение для банка — способ защитить имущественные интересы в случае неисполнения клиентом обязательств по кредитной сделке. И, в основном, подходы банка к оценке имущества, предлагаемого в залог по кредиту, отличаются от оценки имущественных активов самим заемщиком.
Предприниматели рассматривают имущество прежде всего с точки зрения эффективности его использования в бизнесе. Банки же, напротив, интересуются ликвидностью предмета залога и возможностью его впоследствии реализовать. Чаще всего при оценке залога банки прибегают к косвенным методам и определяют стоимость предмета залога, основываясь на данных анализа рынка подобного имущества и его тенденциях. Исключением являются разве что товарные запасы, которые оцениваются в большинстве случаев по закупочным ценам.
Для оценки предлагаемого в залог имущества в одних банках создаются особые залоговые подразделения, в других же эти функции возложены на специалистов кредитных отделов.
— Затрудняясь определить ценность предмета залога, сотрудники банка вправе привлекать сторонних консультантов. Когда предметом залога выступают объекты недвижимости, сложное оборудование или эксклюзивное имущество (картины, антиквариат и т. п.), для установления рыночной стоимости такого имущества банк может обратиться и к независимым оценщикам. При этом стоимость их услуг обычно оплачивается клиентом за счет собственных средств, — поясняет начальник отдела продуктов и услуг департамента по работе с малым бизнесом АКБ Росбанк Мария Фомичева.
Зачастую эффективное в производстве клиента имущество оценивается банком по заниженной стоимости или вовсе оказывается "неподходящим" залогом. Предприниматели в панике. Как получить кредит? Выход предлагают сами банкиры. "С рядом регионов Российской Федерации мы подписали соглашения о сотрудничестве и работаем по схеме поручительств и гарантий, — говорит Сергей Сучков, директор департамента обслуживания клиентов малого бизнеса ВТБ 24. — Региональные гарантийные фонды выступают поручителями за предпринимателей при недостаточности обеспечения. Такой фонд может выступить поручителем на сумму до 50% от суммы кредита".
Банкиры предпочитают…
"Залоговые" предпочтения большинства банков схожи. "Виды залогов зависят от цели и срока кредита, — говорит Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка. — Если кредит берется на небольшой срок на пополнение оборотных средств, то в качестве залога вполне могут выступить находящиеся в обороте товары. Нужно только учесть: обычно банки неохотно берут в залог неликвидные или скоропортящиеся товары. Если же кредит необходим для приобретения основных средств, то лучшим залогом для кредитора станет автотранспорт, оборудование или недвижимость".
По словам начальника отдела обеспечения Русь-Банка Владимира Чубуркова, банки предпочитают высоколиквидные залоги, в соответствии с положением ЦБ РФ № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", отнесенные к первой категории качества. Такими залогами могут быть объекты недвижимости, расположенные в столице и областных городах. Ликвидность определяется в каждом конкретном случае индивидуально — в зависимости от места расположения объекта (центр, окраина города), его назначения (офис, магазин, склад, производство) и т. п.
— Среди недвижимости наибольшее обеспечение дает нежилая недвижимость. При этом желательно, чтобы передаваемый в залог объект находился на земельном участке с оформленными земельными отношениями. Предпочтение отдается офисным и торговым помещениям в деловой части города, как наиболее востребованным на рынке и, соответственно, наиболее ликвидным, — утверждает Александр Гришкин, директор департамента залогов Промсвязьбанка. — При рассмотрении движимого имущества наиболее предпочтительны пользующиеся спросом оборудование (с износом не более 10–15%), транспортные средства (не находящиеся в эксплуатации) и ликвидные товары в обороте (при условии хранения товаров в соответствующих условиях и в местах, исключающих пересечение с товарами, обремененными другими банками).
Жилые квартиры как возможный залог при кредитовании юридических лиц банками рассматриваются редко. Разумеется, готовность заемщика предоставить в залог свою личную собственность расценивается банками как дополнительная гарантия возврата кредита. И все же при коммерческом кредитовании жилая недвижимость является сложным объектом. Так, если предложенная в качестве залога квартира является единственным жильем заемщика и в ней зарегистрированы другие члены семьи (супруг или супруга, дети, в том числе несовершеннолетние), при неисполнении заемщиком обязательств по кредиту обратить взыскание на такой залог будет весьма затруднительно. "Принятие в залог по коммерческим кредитам жилой недвижимости стоит расценивать как некий дисциплинирующий фактор для заемщика, который будет отвечать по кредиту не только активами своей компании, но и личной собственностью", — поясняет Мария Фомичева (Росбанк).
С залогом прочей недвижимости (земельных участков, дач, гаражей) дела обстоят еще хуже, ведь на такие виды имущества у заемщиков, как правило, отсутствуют надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие право собственности. А банки не готовы принимать в залог имущество, не будучи уверенными, что права залогодателя на него легитимны и не будут оспорены.
Некоторые банки рассматривают сложные схемы обеспечения. По словам Олега Скворцова (Абсолют Банк), обеспечением кредита может быть одновременно несколько залогов (совокупность более или менее ликвидных составляющих). "Мы стараемся учесть индивидуальные особенности бизнеса заемщика, делаем все, чтобы залог не стал препятствием при рассмотрении кредита, — подчеркивает Олег Скворцов. — Для удобства заемщиков наш банк принимает в залог имущество третьих лиц. Ведь бывает так, что автотранспорт не принадлежит компании-заемщику, а является собственностью физических лиц — этот вариант не может стать препятствием для рассмотрения кредитной заявки".
Если деньги нужны срочно, то лучшим залогом оказываются автотранспорт или товары в обороте, поскольку оформление залога в этом случае не занимает много времени, в отличие от оформления в залог недвижимости или земельных участков. Правда, некоторые кредитные учреждения считают транспортные средства приемлемым обеспечением лишь при отсутствии пробега и при условии передачи технических паспортов транспортных средств на хранение в банк.
С дисконтом
Обычно, оценивая риски, связанные с трудностями обращения взыскания на предмет залога, банкиры применяют к оценочной стоимости имущества поправочные коэффициенты. Проще говоря — дисконтируют стоимость имущества, учитывая возможные затраты на его последующую реализацию. Коэффициенты рассчитываются индивидуально, а дисконтированная (залоговая) стоимость имущества определяется с учетом прогнозной стоимости на дату возможного обращения взыскания.
Конечно, банки стремятся оценить залог наиболее выгодным для себя образом. Например, при предоставлении предпринимателю кредита в размере 30 тысяч долларов, при требовании 100%-го обеспечения кредита автомобиля аналогичной стоимости может "не хватить". "Принимая в залог активы, которые при неисполнении заемщиком своих обязательств бывает сложно продать, приходится оценивать их по неполной стоимости, компенсируя риск, связанный с трудностями при реализации предмета залога", — поясняет Мария Фомичева (Росбанк).
Известны и интервалы, в которых банки устанавливают дисконт по разным группам залогов. "Например, автотранспорт принимается в залог по среднерыночным ценам с коэффициентом дисконтирования от 30 до 40% в зависимости от марки автомобиля и года выпуска. С таким же дисконтом в залог принимается и оборудование. Товар в обороте принимается в залог с дисконтом от 30 до 60% в зависимости от вида товара, а объем товарных запасов оценивается в ценах закупки. Тем временем дисконт по недвижимости составляет 30%, — говорит Евгений Ельский, начальник отдела клиентского развития управления кредитования малого и среднего бизнеса Московского кредитного банка (МКБ). — И, наконец, личное имущество в виде дач и гаражей рассматривается и оценивается оценочной компанией индивидуально".
Кстати, автомобили — довольно рискованный вид залога. В стремлении минимизировать свои риски банки не только оценивают их по существенно заниженной стоимости, применяя повышенные поправочные коэффициенты, но и обязывают заемщиков страховать автомобиль от рисков угона и причинения ущерба в пользу банка. И уж конечно, автомобили со значительным сроком эксплуатации и в неисправном состоянии в качестве залога ни в одном банке не примут.
Так или иначе, возможность получить кредит зависит не только от наличия у компании ликвидного залога. Наталия Грязнова, директор по кредитованию корпоративных клиентов Альфа-банка, отмечает: при структурировании кредитной сделки и, соответственно, в процессе выбора приемлемого обеспечения банк, прежде всего, отталкивается от финансового состояния заемщика. "Чем выше кредитоспособность и финансовая устойчивость заемщика, тем чаще банки готовы к более гибким подходам в обеспечении рисков и взятии залогов по кредитам. Банку важно правильно оценить возможности клиента генерировать денежные средства для возврата кредита", — напоминает начальник кредитного департамента МДМ-Банка Олег Машталяр. "Банк — это не ломбард, где деньги выдаются только под залог закладываемого имущества. В первую очередь мы оцениваем не залог, а бизнес. Успешный бизнес лучше хорошего залога даст гарантированную возможность получить кредит", — уточняет Олег Скворцов (Абсолют Банк). А Евгений Ельский (МКБ) добавляет, что порой даже двойное обеспечение не помогает компании получить сумму кредита большую, чем позволяет ее финансовое состояние. Ведь каким бы ни было обеспечение, банкам невыгодно заниматься его реализацией при возникновении проблем с возвратом кредита.
Итак, несмотря на "достойный" залог, банк в любом случае будет анализировать денежные потоки компании и ее финансовое состояние. Для банка основной гарантией возврата кредита является устойчивое финансовое состояние компании-заемщика, поскольку своевременное погашение кредита напрямую зависит от того, насколько верно оценена возможность клиента обслуживать предоставленный кредит.
Под честное слово
Залог по кредиту должен выполнять свое прямое предназначение, то есть служить гарантией возврата предо-ставленного банком кредита. Банкам не нужны в залоге активы, реализация которых затруднительна или в принципе не представляется возможной. Например, уникальное (и даже очень дорогое) оборудование, спрос на которое на рынке отсутствует или оценивается банком как незначительный, банк сможет принять в залог только в качестве дополнительного обеспечения. То есть при условии, что кредит обеспечен другим ликвидным залогом. Еще один неудачный залог — игровые автоматы. Такое имущество банки, как правило, не принимают вовсе.
— Достаточным залогом не будет считаться большинство нематериальных активов (патенты, товарные знаки), опытные, уникальные образцы промышленных изделий, редкие и очень дорогие химические элементы и драгоценные камни, которыми владеют компании, чей бизнес не связан с обладанием такими сокровищами, — говорит Наталья Грязнова (Альфа Банк). — А порой бывают просто абсурдные вещи. У нас был проект, где в качестве залога предлагался… водяной пар!
Олег Машталяр (МДМ-Банк) уверена, что оценить ликвидность залога не сложно. Если имущество не участвует в хозяйственной деятельности компании, то в большинстве случаев такой залог не имеет никакой рыночной стоимости и ликвидности.
При этом некоторые банки, предо-ставляющие кредиты малому и среднему бизнесу в микросегменте (до одного–трех миллионов рублей), вообще отказываются от залогового обеспечения. Встречаются и программы кредитования с частичным обеспечением, когда залогом обеспечивается не весь кредит, а лишь его часть. В таких ситуациях факторами, компенсирующими риск бланкового кредитования, являются более жесткие первоначальные требования, тщательная проверка клиентов различными службами банка, дополнительные поручительства и повышенная процентная ставка. Кроме того, по словам Марии Фомичевой (Росбанк), банки готовы частично или полностью отказаться от залога, если достаточно хорошо знают заемщика и уверены в его платежеспособности. При повторном обращении за кредитом, если первый заем успешно погашен, банки более лояльно относятся к заемщику и идут на уступки. В том числе — в части залогового обеспечения.
Одним из вариантов кредитования, когда банк не требует залогового обеспечения, является кредит в форме овердрафта. Тогда заемщику предоставляется кредит с лимитом, устанавливаемым в зависимости от проводимых ежемесячно оборотов по расчетному счету. Но в любом случае все беззалоговые кредиты предоставляются под поручительство собственников компании. Какие-никакие, а гарантии банкирам нужны.
E-mail: 