Для инвесторов настали непростые времена. Фондовый рынок в России обрушился, и западные инвесторы не спешат на него возвращаться. Российские капиталисты должны оптимизировать структуру своего портфеля активов, чтобы максимально оградить себя от возможных рисков. Сделать это в условиях неопределенности довольно сложно.

Крупные инвесторы, вкладывающие в недвижимость, как правило, включают в свой портфель различные виды активов: это и объекты коммерческой недвижимости, и жилье, и девелоперские проекты на разных стадиях строительства, и земельные активы.

В последнее время некоторые риэлторы в кулуарах рассказывают, что на фоне потрясений на финансовых рынках в нашей стране увеличился интерес со стороны покупателей к земельным участкам. Свободные деньги, выведенные с финансовых рынков, необходимо правильно разместить, чтобы, если не заработать, то хотя бы оградить их от инфляции. Учитывая то, что «земли больше не становится», она выступает как наиболее интересный актив с точки зрения вопроса инвестирования.

Принимая решение о размещении денежных средств важно понимать, какова динамика изменения цен на актив и какие факторы на это влияют. Сегодня многие компании оказались в ситуации, когда они вынуждены распродавать имеющую в собственности недвижимость, а также земельные участки, чтобы получить денежные средства в связи с недостатком ликвидности. Резкое увеличение предложения на рынке неминуемо должно привести к понижению цены. Но, между тем, сотрудники опрошенных нами риэлтерских компаний резкого всплеска предложения на рынке земельных участков в последнее время не отмечают. Очевидно, собственники замерли в ожидании и внимательно следят за рынком, но это не исключает резкого снижения цен в ближайшем будущем.

Между тем, хотя, по статистике, цены на земельные участки в Подмосковье последние годы стабильно росли, предпосылки к их снижению появились еще до обострения кризиса в экономике. Дело в том, что крупные игроки рынка покупали землю для осуществления проектов ленд-девелопмента. Они проводили коммуникации, разрабатывали проект развития территории, изменяли вид разрешенного использования, чтобы затем продать по более высокой стоимости.

Действительно, стоимость участка в результате ленд-девелопмента увеличивалась в разы. Но здесь есть один существенный момент. Как говорит Директор по развитию компании «MOZAIK Development» Дмитрий Макаров, «кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков, перед которыми встает вопрос: платить ли столь обременительные налоги или продать быстрее участки с определенным дисконтом». Таким образом, на рынке стали появляться уже подготовленные под строительство земельные участки, предлагаемые с дисконтом, что сбивало и общую цену.

Сегодня инвесторы активно интересуются вложением средств в земельные участки, но при этом осторожничают. Очевидно, многие из них ждут «дна». Так, Дмитрий Макаров говорит: «можно с уверенностью утверждать, что при существующей тенденции снижения цены предложения на оптовом рынке земельных участков Подмосковья возможен значительный инвестиционный выигрыш в случае приобретения земельных участков на минимуме цены. Причем, он будет наиболее существенным при покупке участков на достаточно небольших (до 30-40 км) расстояниях от Москвы»

Прошлый прогноз справедливой стоимости акций торгующихся российских девелоперов "Ренессанс Капитал" составлял в феврале-апреле текущего года, когда до России еще не дошла волна мирового финансового кризиса. Согласно новому исследованию, наибольшую переоценку — в 3,6 раза — претерпели акции "Системы-Галс", наименьшую — ОПИН (см. таблицу).

Аналитик "Ренессанс Капитал" Александр Венгранович пояснил "Ъ", что при переоценке бизнеса компаний учитывалось несколько важных факторов, вызванных кризисом. Первый фактор — компаниям стало значительно дороже и сложнее привлекать финансирование в проекты. Например, для самых крупных игроков рынка стоимость кредитов за последний год выросла с 10% как минимум до 15% годовых. Как признаются многие девелоперы, сегодня практически невозможно получить кредит даже под 20% годовых. "К тому же если раньше девелопер мог получить от банка до 80% от общего объема инвестиций, то теперь банк дает не более 60%",— добавляет Александр Венгранович.

Второй фактор — ожидаемое снижение цен на жилье и арендных ставок на коммерческую недвижимость. Эксперты прогнозируют, что цены на московские квартиры снизятся примерно на 25%, вернувшись на уровень конца 2007 года, когда, согласно данным IRN, индекс цены в столице составлял $4,319 тыс. за кв. м (по данным на 29 сентября 2008 года — $6,122 тыс. за кв. м). Арендные же ставки на коммерческую недвижимость могут снизиться на 10-15%, предполагают игроки рынка (см. "Ъ" от 30 сентября). Третьим фактором, на основе которого аналитики "Ренессанс Капитал" пересмотрели стоимость девелоперов, стало исключение из портфеля компаний наиболее рискованных проектов. Например, оценивая "Систему-Галс", аналитики не учитывали программу реконструкции объектов МГТС. Еще в сентябре девелоперская дочка АФК "Система" объявила о намерении продать часть зданий из этой программы (см. "Ъ" от 17 сентября). Также на снижение справедливой цены акций девелоперов повлияло уменьшение стоимости их земельного банка. "В условиях кризиса компании не начинают новых проектов, а значит, стоимость земли может существенно снизиться",— поясняет господин Венгранович.

Несмотря на существенное снижение прогнозируемой справедливой цены девелоперов, "Ренессанс Капитал" оценивает компании значительно дороже, чем они торгуются на бирже в данный момент. "Сейчас из-за паники на рынке все девелоперы крайне недооценены. У их акций большой потенциал роста в долгосрочной перспективе, поэтому мы даем рекомендацию покупать бумаги, как только появятся сигналы, свидетельствующие о восстановлении сектора",— отмечает аналитик "Ренессанса". Такими сигналами, поясняет собеседник "Ъ", будет являться возвращение интереса к сегменту недвижимости инвесторов, которые сейчас смотрят в сторону других отраслей — сырьевой, банковской, энергетической, кои также обесценены, однако имеют поддержку государства, а потому являются менее рискованными.

Из-за кризиса бизнес девелоперских компаний действительно требует переоценки, так как снижаются объемы строительства, рентабельность проектов, признают эксперты. "Со стороны "Ренессанса" эта переоценка — признание факта, что кризис существенно и негативно отразился на отрасли и что прежняя оценка была слишком оптимистичной, так как основывалась на убеждении, что у компаний будет возможность реализовать все проекты, в том числе находящиеся на самой ранней стадии",— говорит управляющий партнер IMG Максим Кунин. С прогнозами "Ренессанс Капитал" соглашается аналитик Unicredit Aton Роман Громов. "По сравнению с текущими котировками компаний потенциал их роста на ближайшие 12 месяцев не превысит 20%",— настроен пессимистично аналитик ИГ "Капиталъ" Иван Завадский.

Потенциал роста стоимости публичных девелоперских компаний
Газета «Коммерсантъ»   № 179(3996) от 03.10.2008

компания Цена за акцию на 30.09.2008, $ Теоретическая цена до пересмотра, $ Теоретическая цена после пересмотра, $ Рекомендация Потенциал роста, % Рыночная капитализация на 30.09.2008, $ млн AFI Development 1,7 10,8 6,6 Покупка 288 891 ГК ПИК 5,2 34,9 18,5 Покупка 256 2 565 RGI International 2,6 15,9 6,6 Покупка 156 324 Группа ЛСР 5,2 18,2 9,5 Покупка 85 2 412 Mirland Development Corp 3,6 13,8 5,9 Держать 67 356 ОПИН 150 317 236 Держать 57 2 282 "Система-Галс" 1 12,9 3,6 Держать 260 200 Источник: "Ренессанс Капитал"

оценка права краткосрочной аренды на землю - расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с « Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р.
     «Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
     Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
     Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
     Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

 

30 августа 2006г. вступили в силу утвержденные постановлением Правительства РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие порядок выполнения собственниками обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и несению бремени расходов на содержание данного имущества. В документе дана широкая трактовка состава общего имущества. По общему правилу в него включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и т. д. Определены четкие границы разделения общего имущества в многоквартирном доме от внутриквартирных и внешних инженерных сетей. Согласно п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Кроме того, местные власти и ДЭЗы очень часто используют по своему усмотрению стены домов, подвалы, мотивируя это тем, что они находятся у них на балансе. Очевидно, что такая позиция противоречит закону. Подвалы, стены, чердаки - все это собственность жильцов, которые по своему усмотрению, в установленных законом пределах вправе распоряжаться перечисленным имуществом . Сказанное в полной мере относится и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом: собственники вправе распоряжаться земельным участком, в том числе взимать плату за землю с собственников магазинов и кафе, которые расположены в многоэтажных домах, воспрепятствовать их самовольному захвату и др.

Согласно Правилам сведения о составе общего имущества из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют приоритет над сведениями бухучета, данными БТИ. Поэтому жильцам крайне важно пройти процедуру надлежащего оформления правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты общей собственности, завершающим этапом которой является госрегистрация прав. Именно несоблюдение данного условия не позволяет собственникам реализовать свои права на практике.

     Правила предоставляют собственникам право самостоятельно решать вопросы содержания и ремонта общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, непосредственно собственниками, управляющей компанией и др.). Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту определяются собственниками на общем собрании.
     Как показывает практика, собственникам порой бывает очень трудно организовать и провести данное собрание. Хотя Правила отводят этому органу главную роль в решении вопросов домовладения. Например, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение вопросов проведения текущего и капремонта, утверждения перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. На собрании определяется и способ управления домом, в зависимости от которого устанавливаются источники содержания общего имущества: плата по договорам, обязательные платежи или взносы.
     Кроме того, Правила определяют общий принцип установления решением общего собрания собственников платы за содержание и ремонт жилья (а не муниципалитетами, как это было ранее). Данная плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. С выходом Постановления признаются утратившими силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 N 89, а также Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", которые не соответствовали новому ЖК РФ.
     Только в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется органом местного самоуправления по результатам проводимого в установленном порядке открытого конкурса, равным цене договора управления многоквартирным домом. В случае если способ управления общим собранием выбран, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
     Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы техучета жилфонда; акты о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки испытания инженерных коммуникаций и т. д.
     Правила дают критерии физического износа общего имущества - они определяются с учетом норм законодательства о техническом регулировании (ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и др.) уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. В зависимости от этих параметров Правила устанавливают необходимость проведения текущего либо капремонта.

Открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ, будут проводится с 01.01.2007. // См.: п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75./

 

Оценка земли. Оценка земельных участков на праве бессрочного пользования

 

       В отличие от оценки права собственности на земельные участки или права аренды, для которых существуют разработанные и утвержденные методики, оценка права бессрочного пользования иногда вызывает дискуссии. Для специалистов-оценщиков серьезно занимающихся оценкой и имеющих опыт оценки земли, методика оценки права бессрочного пользования не является дискуссионным вопросом. Рассмотрим некоторые законодательные акты и методические рекомендации, которые однозначно отвечают на данный вопрос:

I. Земельный кодекс РФ (ст.20 136-ФЗ от 25.10.2001г.)

«Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Со дня введения в действие настоящего Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 № 261-ФЗ)

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 24.07.2007).

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. пункты 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ»;

II. В соответствии с Методическими Рекомендациями, составленными на основе "Унифицированных требований к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости", подготовленных НП саморегулируемой организацией "Ассоциация Российских Магистров Оценки»:

• "В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок затрат, связанных с этим переоформлением.

• В случае, если земельный участок, входящий в состав объекта оценки, находится на праве бессрочного пользования, то в расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., в частности ст. 3 п. 2, гласящей, что "при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений".

Ш. Техническое задание (технические указания)   на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории  г. Москва.

«10.1.4. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права»;

IV. В соответствии с федеральным законом № ФЗ-310 от 01.12.2007г., регламентирующим оценку земельных участков в г.Сочи  «При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет».

Выводы: Законодательно такой вид права, как «право бессрочного пользования» перестает существовать и его можно рассматривать с точки зрения оценочной деятельности как потенциальное право собственности или право долгосрочной аренды на 49 лет за вычетом всех издержек на переоформление.

Уплата земельного налога при смене собственника земли

Кадастровая стоимость земельного участка и вид его разрешенного использования изменились в течение налогового периода. Как в данном случае исчислять и уплачивать земельный налог? Разъяснения Минфина России по этому вопросу ФНС России довела до сведения налогоплательщиков и налоговых органов письмом от 28.07.2008 № ШТ-6-3/531@.

Согласно позиции финансового ведомства такие изменения учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде. То есть в текущем календарном году порядок исчисления налога не изменяется.

Еще один случай, рассмотренный финансовым ведомством — смена собственника земельного участка. Тогда с даты госрегистрации прав на землю и до конца налогового периода также должны использоваться неизменные кадастровая стоимость земли и налоговая ставка. Они определяются на основании сведений о земельном участке, которые указаны в государственном земельном кадастре и документах, представленных на регистрацию, и выданном свидетельстве о регистрации земли.

Цель анализа Баланса - охарактеризовать структуру имущества организации и источников его финансирования.
С управленческой точки зрения, анализ Баланса позволяет получить информацию для характеристики сбытовой и заготовительной политики организации, условий взаимоотношений организации с поставщиками и покупателями (включая характеристику задолженности по ранее привлеченным кредитам, перед бюджетом и персоналом).

Базовой формой для проведения анализа является агрегированный Баланс (далее - Баланс). В работе рекомендуется использовать вспомогательные формы - "Анализ изменения статей Баланса" и "Структура Баланса".

2.3.1. Анализ изменений статей Баланса
Анализ Баланса начинается с описания общей суммы имущества предприятия и динамики ее изменения в течение рассматриваемого периода. Результатом данной части анализа должно стать выявление источников увеличения или сокращения активов предприятия и определение статей активов, по которым данные изменения произошли.

Для выявления динамики изменения отдельных составляющих Баланса формируется вспомогательная таблица - "Анализ изменения статей Баланса". Значения в данной таблице определяются как разница значений статей агрегированного Баланса на текущую и предыдущую отчетные даты.

Элементы активов (пассивов) таблицы "Анализ изменений статей баланса" Элементы активов (пассивов) агрегированного баланса Элементы активов (пассивов) агрегированного баланса

где ( i ) - текущая отчетная дата; ( i-1 ) - предыдущая отчетная дата


Информация данной таблицы не требует отдельного описания. Она используется как вспомогательная при проведении дальнейшего анализа состояния предприятия (например, при характеристике основных производственных фондов и, в частности, выявления "замороженных" незавершенных капитальных вложений).

2.3.2. Анализ структуры Баланса
Чтобы сделать чтение агрегированного Баланса более удобным, рекомендуется рассчитывать структуру Баланса (таблица 7).

Структура Баланса формируется следующим образом:

Валюта Баланса принимается за 100%. Определяется доля каждого раздела Баланса в общей сумме средств (источников) предприятия (Рис. 6).
Далее итог каждого раздела принимается за 100%.Определяется доля (удельный вес) элементов раздела в итоге раздела.
Анализ структуры Баланса проводится по блокам: определяется доля постоянных и текущих активов в валюте Баланса; далее рассматривается их структура. Аналогично исследуются пассивы предприятия: определяется доля инвестированного капитала и текущих пассивов в валюте Баланса; далее рассматривается их структура.

Последовательность анализа структуры Баланса:

Отражается состояние организации на момент исследования и динамика его изменения в течение рассматриваемого периода.
Выявляются причины изменений структуры Баланса.
Полученным результатам дается управленческая интерпретация.
! Особое внимание необходимо уделять элементам, имеющим наибольший удельный вес, и элементам, доля которых изменялась скачкообразно. Как правило, элементы с максимальным удельным весом либо изменяющиеся скачкообразно являются индикаторами "проблемных точек" организации. Для получения более точной информации необходимо оценить абсолютные величины указанных элементов.



Рассмотрим некоторые вопросы, возникающие при анализе структуры Баланса, и варианты их интерпретации.

Выберем следующую форму описания: вначале обозначаются вопросы и приводятся возможные варианты ответов на них (конспект "вопрос-ответ"). Далее приводятся развернутые комментарии.

ВНЕОБОРОТНЫЕ (ПОСТОЯННЫЕ) АКТИВЫ
? Доля (абсолютная величина) основных средств увеличивается или изменяется скачкообразно

Возможные причины:

Приобретение основных фондов
Переоценка основных фондов
Признак переоценки основных фондов: совпадение абсолютной величины изменений по строкам бухгалтерского Баланса "Основные средства" (Актив) и "Дополнительный капитал" (Пассив). Совпадение может быть отлично от 100%, но близко к нему.
? Остаточная стоимость основных средств в Балансе сокращается

Возможные причины:

Реализация основных средств
Процесс амортизации имущества
Признак сокращения остаточной стоимости ОПФ в результате амортизации: совпадение абсолютной величины уменьшения остаточной стоимости основных средств и начисленной за период амортизации.
Аналогичным образом проводится анализ изменений нематериальных активов и долгосрочных финансовых вложений.

? Доля (абсолютная величина) незавершенного строительства в структуре постоянных активов не изменяется

Возможные причины:

Замороженное строительство (нет изменений абсолютных величин по строке 130 Баланса)
Изменение структуры ОПФ (например, замена оборудования)
Дополнительный анализ (с точки зрения ликвидности) незавершенных капитальных вложений и оборудования к установке позволит оценить его как предмет залога при подаче заявки на получение кредита.
Изменение остаточной стоимости основных средств отражает процесс движения основных производственных фондов (ОПФ) организации. Увеличение остаточной стоимости отражает прирост основных средств, который, как правило, происходит в результате приобретения ОПФ либо постановки на Баланс объектов незавершенного строительства.

Уменьшение абсолютной величины основных средств может быть следствием реализации части основных средств либо отражать процесс амортизации имущества. Если сокращение стоимости основных средств произошло в пределах начисленной за период амортизации - предприятие не осуществляло реализацию основных средств. Если сокращение стоимости имущества превышает величину начисленной за период амортизации, есть основания полагать, что в рассматриваемом периоде имела место реализация имущества.

Наличие незавершенного строительства и изменения абсолютных значений по данной позиции свидетельствуют о том, что организация осуществляет капитальное строительство. О масштабах строительства можно судить, сравнивая величину незавершенных капитальных вложений с первоначальной стоимостью существующих основных средств организации. Первоначальная стоимость основных средств рассчитывается как сумма остаточной стоимости основных средств (данные Баланса на рассматриваемую дату) и общей величины начисленной амортизации основных средств (на рассматриваемую дату).

Сокращение абсолютной величины незавершенного строительства в большинстве случаев говорит о завершении определенного этапа строительства - переводе незавершенных капитальных вложений на Баланс организации. При этом наблюдается увеличение остаточной стоимости основных средств (на аналогичную или близкую сумму).

Величина, отраженная по строке "Незавершенные капитальные вложения", может изменяться вследствие реализации на сторону части объектов незавершенного строительства (сокращение абсолютных значений) либо проведения переоценки.

Анализируя постоянные активы, необходимо помнить, что рост стоимости основных фондов и незавершенных капитальных вложений может быть связан как с реальными вложениями средств в ОПФ, так и с организационно-правовыми изменениями.

Под реальными вложениями средств в ОПФ подразумевается приобретение и реализация постоянных активов, вложение финансовых ресурсов в строительство, перевод объектов строительства на Баланс предприятия.

К организационно-правовым причинам изменения стоимости ОПФ относится, например, переоценка основных фондов предприятия.

Выявление факта переоценки основных фондов основывается на анализе изменений по статьям "Основные средства", "Незавершенные капитальные вложения" (коды строк 120, 130 бухгалтерского Баланса) и "Добавочный капитал" (код строки 420 бухгалтерского Баланса). Если имела место переоценка основных фондов, приросту стоимости основных средств и незавершенных капитальных вложений будет соответствовать аналогичный прирост (на ту же сумму) добавочного капитала (таблица C).



Для экспресс-оценки состояния имущества предприятия (степени изношенности основных производственных фондов) используется коэффициент износа основных средств.

Коэффициент износа основных средств определяется как отношение общей величины износа основных средств (на текущую отчетную дату) к их первоначальной стоимости.


где Износ - общая накопленная величина износа основных средств (ОПФ) на текущую отчетную дату (не за интервал!);
Так как в действующей форме бухгалтерского Баланса информация о первоначальной стоимости основных средств отсутствует, ее можно определить расчетным путем. Первоначальная стоимость основных средств определяется как сумма их остаточной стоимости (отражена в Балансе) и общей величины износа основных средств (дополнительные данные) на конкретную отчетную дату.

Аналогичным образом определяется коэффициент износа нематериальных активов.

? Коэффициент износа основных средств высокий

Возможные причины:

Фонды изношены
Выбран метод ускоренной амортизации ОПФ
Высокий коэффициент износа основных средств свидетельствует об изношенности производственных фондов. Однако, если предприятие использует механизм ускоренной амортизации, начисленный износ основных средств (и, следовательно, коэффициент износа) будет выше, чем фактическая изношенность производственных фондов.
! Если коэффициент износа рассчитывает предприятие, использующее по значительной доле основных средств механизм ускоренной амортизации, необходимы соответствующие комментарии в аналитической записке.

В упрощенном варианте комментарий может выглядеть следующим образом: "По основным объектам ОПФ предприятие применяет механизм ускоренной амортизации. В связи с этим расчетный коэффициент износа, равный 64%, не отражает фактическое состояние имущества предприятия. В настоящий момент срок эксплуатации основных объектов ОПФ составляет 3-5 лет".

ОБОРОТНЫЕ (ТЕКУЩИЕ) АКТИВЫ
? Значительная доля (абсолютная величина) материалов на складе

Возможные причины:

Закупки "впрок", Сверхнормативные запасы
Неиспользуемые в процессе производства ("мертвые") запасы
Бартерные операции
? Доля (абсолютная величина) материальных запасов изменяется скачкообразно

Естественные причины:

Изменение номенклатуры производимой продукции
Сезонное производство
Производство изделий, цикл изготовления которых больше продолжительности интервала анализа. Единичное производство (суда, турбины)
Реализация части запасов
Негативные причины:

Проблемы снабжения
? Доля (абсолютная величина) незавершенного производства изменяется скачкообразно

Естественные причины:

Изменение номенклатуры производимой продукции
Изменение объемов производства (сравнить темпы роста незавершенного производства и объемов производства продукции)
Производство изделий, цикл изготовления которых больше продолжительности интервала анализа
Сезонное производство
Негативные причины:

Нарушение сроков поставок материалов и комплектующих партнерами и поставщиками
Нарушение производственного цикла по внутренним причинам
? Доля (абсолютная величина) готовой продукции (товаров) изменяется скачкообразно. Значительный объем готовой продукции

Естественные причины:

Спрос на продукцию подвержен сезонным колебаниям
Производство изделий, цикл изготовления которых больше продолжительности интервала анализа
Негативные причины: