Ответы на часто задаваемые вопросы
1. Вопрос: Что является основанием для проведения оценки объекта оценки?
Ответ: Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор
между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
2. Вопрос: Какие существуют требования к договору?
Ответ: Ответ: Договор между оценщиком и заказчиком заключается в
письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
- основания заключения договора;
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включается сведения о наличии у оценщика
свидетельства на осуществление оценочной деятельности, членства в саморегулируемой организации оценщиков.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки ( объекты оценки), а также его (их ) описание.
3. Вопрос: Должен ли быть страховой полис на проведение оценочных работ?
Ответ: Да, обязательно.
4. Вопрос: Как будет выглядеть отчет об оценке, из каких частей он будет
состоять?
В отчете должны быть указаны:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- место нахождения оценщика и сведения о наличии документов на осуществ-
ление оценочной деятельности;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежа-
щего юридическому лицу,
- реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта
оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта
оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при
проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая
величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
5. Вопрос: Кто уполномочен подписать отчет об оценке?
Ответ: Отчет об оценке объекта оценки должен быть пронумерован пост-
ранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуаль-
ным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям Федерального закона и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.
6. Вопрос: Будут ли фотографии объекта оценки вставлены в отчет?
Ответ: Где это возможно фотографии прилагаются. Фотографии, приведенные
в отчете, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об
оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях.
7. Вопрос: Какие шаги надо предпринимать при наличии ущерба недвижимости,
имущества?
Ответ: На это вопрос детально разъяснено в разделе "Оценка ущерба".
8. Вопрос: Какое определение "рыночной стоимости" установлено в Законе?
Ответ: Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее веро-
ятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действую разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона
не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо
стороны не было;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
9. Вопрос: Какие требования к независимому оценщику установлено законом?
Ответ: Оценщик обязан:
- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального Закона;
- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки
объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих про-
ведению объективной оценки объекта оценки;
- обеспечить сохранность документов, получаемых от Заказчика и третьих лиц в
ходе проведения оценки объекта оценки;
- предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности;
- предоставлять по требованию заказчика свидетельство на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохрани-
тельным органам, судебным, или уполномоченным государственным органам.
10. Вопрос: В каких случаях проведение оценки законодательно обязательно?
Ответ: Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае
вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным
образованиям, в том числе.
11. Вопрос: Какая внутренняя документация необходима для проведения
оценки объекта недвижимости?
Ответ: Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей
степени отвечает требованиям достоверности. Перед проведением осмотра
объекта оценки необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:
- технические паспорта ( паспорт Бюро технической Инвентаризации )
и сохранившиеся сметно - финансовые расчеты;
- данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях;
- юридическое описание объекта недвижимости, а также земельного участка в
зависимости от вида собственности земли на которой стоит объект
недвижимости
- (свидетельство о собственности на землю, или договор аренды земельного
участка).
12. Вопрос: Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта
оценки?
Ответ: Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта
- определение его физического износа. Осмотр объекта необходимо проводить
с представителем, ответственным за техническое состояние объекта оценки.
При визуальном осмотре необходимо:
- провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей,
блоков, этажей, помещений и т.д.;
- зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование
трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта,
изъяны в отделке, и т.д.).
13. Вопрос:
Нужно ли писать заявление, необходимое для вызова оценщика для определения рыночной стоимости квартиры (недвижимости, автотранспорта, бизнеса и т.д.)?
Ответ: Как правило,такие заявления не пишутся, все условия Заказа на оценку огавариваются в заключенном между сторонами договоре.
14. Вопрос: Если квартиру оценивать без выезда оценщика, что необходимо
указать в договоре на оценку квартиры?
Ответ: В заявлении обязательно надо описать объект оценки:
- квартира в собственности или муниципальная;
- год постройки дома где находится оцениваемая квартира ( местоположение),
материал стен дома;
- сколько этажей в доме, на каком этаже расположен объект оценки;
- все об отделочных материалах квартиры ( двери, окна, стены, потолки,
сантехника, и т.д.)
- наличие балконов (лоджий),
- наличие телефона,
- отдаленность от метро.
15. Вопрос: Какие документы нужны для оценки квартиры?
Ответ:Документы для оценки квартиры:
1. Свидетельство на право собственности (копия).
2. Поэтажный план квартиры с экспликацией (копия).
3. Технический паспорт на квартиру (БТИ).
16. Вопрос: Какие документы необходимы для определения рыночной стоимости
земли?
Ответ:Документы необходимые для определения рыночной стоимости земли:
1. Кадастровый план (копия).
2. Документы на право собственности, или договор аренды (копия).
17. Вопрос: Влияет ли на стоимость земли фактор, что земля находится в
аренде?
Ответ: Влияет. Это снижает ее стоимость.
18. Вопрос: Нам необходимо продать участок. Нам сказали, что нужна его
оценка. Как это сделать?
Ответ: Обратиться в ООО " АЛЕКС ПРАЙС" по тел. (495)7419913 или подойти по адресу: г.Москва,ул.Студенческая,36 м. Кутузовская.
Оценщик выедет на Ваш земельный участок, сфотографирует его, возьмет необходимые для оценки документы и в
установленные сроки определит рыночную стоимость объекта оценки.
19. Вопрос: Для раздела имущества нам необходимо оценить наш загородный дом?
Что нам надо сделать и какие документы приготовить?
Ответ: пригласить к себе оценщика. Что
касается документов, то необходимо приготовить копии:
свидетельство о собственности, поэтажный план, экспликацию.
20. Вопрос: Как влияет обременение недвижимости сервитутом на ее стоимость?
Ответ: Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах
определенного лица, которое связано с вещью в интересах определенного лица,
которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при
переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила
сервитута не меняется. В Гражданском кодексе нормы, регулирующие сервитутное
право, содержатся в статьях 274-277. "Сервитут может устанавливаться для
обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуата-
ции линий электропередачи, связи, и трубопроводов, обеспечения водоснабжения
и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, кото-
рые не могут быть обеспечены без установленного сервитута". Основные
характеристики сервитута:
- устанавливается по соглашении между лицом, требующим установления сервиту та, и собственником соседнего участка;
- подлежит регистрации в общепринятом порядке;
- если соглашения об установлении или условиях сервитута не достигнуто,
вопрос решается в судебном порядке;
- является предметом купли - продажи, залога и не может передаваться каким
- либо способом лицам, не являющимся собственником недвижимого имущества,
для обеспечения использования которого сервитут установлен;
- может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был
установлен;
- если земельный участок в результате обременения сервитутом не может быть
использован в соответствии с его назначением, собственник участка вправе
требовать по суду прекращения сервитута.
В зависимости от наличия на участке положительного или отрицательного
сервитута и будет влиять на стоимость земельного участка и в каждом
конкретном случае определяется индивидуально.
21. Вопрос: Для каких целей необходима оценка земли в РФ?
Ответ: Целью единичной оценки является определение рыночной или какой
- либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки
независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
22. Вопрос: Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости
земельного участка?
Ответ: Оценка земли проводится на основе комплексного применения трех
подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка дохода для
земли):
Доходный подход:
- метод прямой капитализации;
- дисконтирование денежных потоков;
- техника остатка дохода для земли.
Сравнительный подход:
- метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы
сравнения)
- метод переноса.
Затратный подход:
- метод изъятия;
- метод определения затрат на освоение;
- оценка по затратам на инфраструктуру;
- оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов.
В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности
применяют все три подхода.
23. Вопрос: Какие элементы сравнения используются при оценке земельных
участков?
Ответ: При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие
элементы:
- оцениваемые прав собственности;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- дата продажи;
- местоположение;
- физические характеристики;
- единицы сравнения цена за 1 га., 1 кв.м., 1 фронтальный метр, цена за лот,
цена за единицу плотности.
24. Вопрос: Сколько экземпляров отчета передается Заказчику?
Ответ: Как правило, передается один экземпляр, если этот момент не
оговорен в договоре на проведение оценки.
