Об оценке рыночной стоимости материального ущерба, причиненного помещениям внешними воздействиями

Шерстюков Н. Г.,
чл.-корр. Международной академии информатизации

В настоящей статье автор останавливается на некоторых особенностях оценки рыночной стоимости материального ущерба, причиненного помещениям (жилым, офисным, производственным) различными неблагоприятными внешними воздействиями. С этими особенностями он столкнулся в практической работе, и их рассмотрение может показаться полезным коллегам-оценщикам. Существуют различные классификации внешних воздействий, регламентированные разными международными и национальными стандартами. Среди международных стандартов наиболее известны стандарты Международной организации по стандартизации (ИСО) и Международной электротехнической комиссии (МЭК). В общем виде классификация внешних воздействий выглядит следующим образом: климатические, механические, биологические, химические, термические, радиационные, электромагнитные и специальные воздействия. В своей практике оценщики чаще всего сталкиваются с климатическими внешними воздействиями (заливание помещений горячей и холодной водой, вследствие чего появляются протечки, отслоение штукатурки и обоев, отсыревание, грибки, вспучивание полов и т.д.), механическими (появление в потолках и стенах трещин с различной степенью раскрытия вследствие перепланировок и реконструкций соседних помещений), термическими (оплавление и обгорание различных деталей и конструкций вследствие пожара либо в самом помещении, либо в соседних строениях). Оценщики используют различные методики определения рыночной стоимости материального ущерба, причиняемого перечисленными воздействиями. Автор статьи излагает методику, которая лежит в рамках положений статьи 15 "Возмещение убытков" Гражданского кодекса РФ и которой он придерживается в своей работе (на примере жилой квартиры). Некоторые юристы полагают, что оценщики не должны использовать термин "материальный ущерб", так как, по их мнению, определение величины материального ущерба (реального ущерба), а также возможной упущенной выгоды - это компетенция суда. Но, во-первых, далеко не все случаи возмещения убытков рассматриваются в судах; во-вторых, термин "материальный ущерб" широко распространен в практике, привычен и понятен большому числу людей. Поэтому автор статьи счел возможным использовать именно этот термин. ' ' При этом под стоимостью материального ущерба (реального ущерба) он понимает рыночную стоимость (на дату проведения оценки) ремонтно-восстановительных работ по воссозданию помещения в первоначальном виде, до воздействия неблагоприятных внешних факторов. 1. Краткая характеристика, выбор подходов и методов оценки Описывается и анализируется объект оценки - причиненный материальный ущерб (износ) от конкретного воздействия; анализируются возможности традиционных подходов оценки рыночной стоимости (затратного, сравнительного и доходного) и выбираются наиболее подходящие для данной цели подходы и методы. Затратный подход основан на анализе восстановительной стоимости и износа имущества, сравнительный - на анализе продаж данного имущества на рынке, доходный - на анализе ожидаемых доходов, которые может принести имущество. В каждом подходе имеются свои методы оценки рыночной стоимости. Проанализировав возможности подходов и особенности объекта оценки, оценщик выбрал для проведения расчетов два подхода: сравнительный и затратный. В сравнительном подходе он остановился на методе сравнения продаж, в затратном - на методе количественного анализа, в котором стоимость восстановительного ремонта квартиры рассчитывается на основе объектной (общей) сметы затрат на этот ремонт. Применение доходного подхода, по мнению оценщика, в данном случае неэффективно, т.к. не известны денежные потоки дохода от квартиры, их трудно спрогнозировать во времени (в гипотетическом предположении сдачи квартиры в аренду). Во всей известной методологической литературе отмечается неэффективность доходного метода применительно к квартирам. В идеале все подходы и методы должны дать одну и ту же величину стоимости, однако, так практически никогда не бывает, и причин этому много. Рынки недвижимости, особенно в России, не являются совершенными. Спрос и предложение часто не находятся в равновесии, информация о продажах или о динамике будущих денежных потоков не является полной и достоверной, принципы оценки неправильно применены к конкретной задаче и т.д. Таким образом, выбирается следующая последовательность действий: а) устанавливается накопленный износ квартиры вследствие ее естественного старения и неблагоприятных внешних воздействий; по методу сравнения продаж определяется рыночная стоимость квартиры с учетом ее естественного старения (без износа от внешних воздействий); затем, определив износ от внешних воздействий, устанавливается его денежное выражение, - это и будет ущерб от внешних воздействии; в) используя затратный подход (метод количественного анализа), составляется объектная смета ликвидации ущерба (износа), т.е. воспроизводства квартиры в том виде, в котором она была до воздействий, в рыночных ценах на дату проведения оценки. По данным оценок двумя подходами выполняется согласование результатов; их совпадение должно быть достаточно хорошим (в пределах погрешности оценки). 2. Расчет накопленного износа квартиры и жилого дома Накопленный износ является совокупностью физического, функционального и экономического износов и определяется по формуле: Инак = 1 - (1 - Ифиз) х (1 - Ифункц) x (1 - Иэк), (1) где: Ифиз - физический износ, %; Ифункц- функциональный (моральный) износ, %; Иэк - экономический (внешний) износ, %. Известны два главных метода определения любого из перечисленных износов: метод разбиения и метод срока жизни1. В первом учитываются все виды износа по отдельности, во втором - износ определяется из соотношения эффективного возраста и срока экономической жизни здания (сооружения). В настоящей задаче оценщик использовал оба метода. Расчет физического износа Физический износ - это материальное изнашивание имущества, постепенная потеря им своих естественных (физических, химических, биологических и др.) свойств и стоимости в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств. Применительно к физическому износу различают четыре основных метода его расчета2: экспертный, стоимостной, нормативный бухгалтерский) и метод срока жизни. Физический износ квартиры (естественный и обусловленный внешними воздействиями) оценщик определял экспертным методом, при котором процент износа квартиры рассчитывается как средневзвешенная величина по всем ее элементам в соответствиями с положениями "Правил оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86, М., 1990). Расчет производится по формуле: Ифиз кв = ∑ (У х Ик) / 100, (2) где: Ифиз кв - физический износ квартиры, %; У - удельный вес помещения квартиры (по площади), %; Ик - физический износ отдельного помещения, %. В табличной форме расчет по формуле (2) выглядит следующим образом: Наименование помещения квартиры Площадь помещения,м2 Удельный вес помещения в квартире, %, (У) Физический износ помещения, %, (Ик) Физический износ квартиры, ∑ (У х Ик) / 100, % Диапазон возможных значений физического износа может составлять десятки процентов, в зависимости от возраста (состояния) жилого дома и характера повреждений, причиненных квартире. Расчет функционального износа Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости имущества вследствие удешевления воспроизводства действующего (или создания нового, более совершенного) имущества. Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновкой или устареванием оборудования. О функциональном износе говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Можно сказать также, что функциональный износ - это потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования или использования материалов. Эти недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми. Чем более старым является здание (сооружение), тем более вероятным является наличие функционального износа. При расчете этого износа оценщик, как и в случае с физическим износом, не выделял устранимый и неустранимый виды функционального износа. Обычный диапазон экспертных оценок такого износа составляет около (5 - 10)%. Расчет экономического износа Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д. Опыт оценок в Москве показал, что в большинстве случаев признаки внешнего устаревания жилых домов (и, соответственно, расположенных в них квартир) отсутствуют, поскольку Москва является динамично развивающемся городом с хорошей экономической ситуацией, т.е. экономический износ может быть принят равным нулю. Естественно, в каждой конкретной задаче вопрос экономического износа должен рассматриваться отдельно. Установленные значения износов подставляются в формулу (1). Полученный по этой формуле накопленный износ включает в себя естественный износ несущих конструкций квартиры (дома) и износ, обусловленный повреждениями, причиненными квартире неблагоприятными внешними воздействиями. Очевидно, что естественный накопленный износ несущих конструкций квартиры не может быть меньше естественного износа дома. В своих расчетах оценщик, во-первых, принял, что естественный износ несущих конструкций квартиры равен физическому износу дома; во-вторых, накопленный износ квартиры равен ее физическому износу. Физический износ здания может быть определен по методу разбиения по формуле (2) или по методу срока жизни. Оценщик воспользовался вторым методом, суть которого отражается следующей известной формулой: Ифиз зд = ЭВ / ТС, (3) где: Ифиз зд - физический износ здания (процент износа от восстановительной стоимости), %; ЭВ - эффективный возраст, лет; ТС - типичный срок экономической жизни, лет. Эффективный возраст - это экспертно установленный возраст здания, исходя из его внешнего вида, состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Согласно определению, эффективный возраст - это не расчетная, а экспертно устанавливаемая величина3 . Встречаются, тем не менее, попытки4 рассчитать эффективный возраст здания расчетным путем в виде произведения хронологического возраста на коэффициент, который определяется износом объекта недвижимости. Этот коэффициент больше единицы, если износ объекта превышает нормальный; меньше единицы, если износ меньше нормального. Под нормальным износом понимается некий средний износ, типичный для зданий сходного типа и целевого назначения, расположенных в данной местности, которые обслуживаются, ремонтируются или модернизируются с примерно равным качеством и периодичностью. Как видно, определение нормального износа также носит достаточно субъективный и экспертный характер. Учитывая изложенное, оценщик применял экспертный метод расчета эффективного возраста здвния. Типичный срок экономической жизни - это отрезок времени, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Для целей расчета этот отрезок времени можно считать примерно равным среднему предельному сроку службы строений. Для кирпичных жилых домов, в частности, типичный срок экономической жизни (средний предельный срок службы) равен 150 годам (см. ВСН 53-86 (р)). Таким образом, износ квартиры от внешних воздействий, то есть материальный ущерб в процентах, Ивв, может быть вычислен как разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома (в основном, физическим износом) по формуле: Cвв = Ср - Ср из, (4) 3. Расчет рыночной стоимости квартиры без износа от внешних воздействий методом сравнения продаж Стоимость объекта методом сравнения продаж определяется на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, производимому доходу и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Ни один из выбранных объектов сравнения (аналогов) не может практически полностью соответствовать оцениваемому объекту. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К рассмотрению принимаются объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, а условия финансирования были нормальными рыночными. Особую осторожность применяют при анализе сделок между связанными каким -либо образом сторонами, при поспешно совершенных сделках и т.д. При определении элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения (аналоги) к оцениваемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения (аналога) по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами. Поправки бывают процентными и денежными. В принципе, все поправки могут быть денежными при наличии хорошо подобранных аналогов. При этом все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов (а не оцениваемого), т.е. если сопоставимый объект, по мнению оценщиков, уступает оцениваемому, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если сопоставимый объект превосходит оцениваемый, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими. По данным нескольких риэторских фирм, в Московском регионе можно выделить несколько дополнительных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость квартир. Факторы, могущие повысить стоимость квартир: чистота и состояние ремонта - чем лучше состояние дома, подъезда, квартиры, тем быстрее квартира может быть продана (куплена); правда, даже евроремонт не увеличивает стоимость квартиры более, чем на 10%; эстетика - красивый по сравнению с окружающими дом может увеличить стоимость квартиры ДО 10%; консьержка в подъезде - плюс 1000 долл США; экологическое благополучие и красивый вид из окон (пруд, парк, церковь), отсутствие в непосредственной близости промышленных объектов - плюс 5%; близость парка - плюс 5%. Факторы, могущие понизить стоимость квартир: первый этаж - минус 15-20%; последний этаж - минус 5%; удаленность от станций метро (10-15% квартира теряет, если, например, она находится в восьми остановках автобуса или троллейбуса от метро по сравнению с аналогичной, но расположенной рядом с метро); смежные комнаты - минус 3000 - 4000 долл США; некрасивый вид из окон (помойка, железная дорога, оживленная трасса, цементный завод и т.д.) - минус 5%; некрасивый вид дома, подъезд со скверным запахом - минус 2000 - 4000 долл США; отсутствие балкона - минус 5%; отсутствие телефона - минус 1000 долл США. Практическое отсутствие на российском рынке недвижимости достоверных данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, стало причиной того, что многие оценщики вынуждены опираться на цены предложения (вводя поправки на уторговывание), а не на цены реальных сделок. Таким же образом поступил оценщик в рассматриваемой задаче. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. В некоторых официальных документах, например, в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р указанная практика допускается. В упомянутых "Методических рекомендациях" прямо говорится: "при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса)". Оценщик выбрал сегмент вторичного рынка, связанный с продажей квартир частными владельцами (физическими лицами) с помощью риэлтерских фирм. При выборе аналогов анализировались материалы различных информационных агентств, базы данных риэлторских компаний, ресурсы Интернета. Каждое предложение на продажу сравнимого объекта (аналога) анализировалась на основе цены, уплаченной за 1 м2 квартиры (эта цена определялась делением цены предложения на площадь квартиры). Далее проводилась корректировка стоимости на отличия аналогов от объекта оценки, которые наиболее существенно влияют на стоимость объекта. Учитывались следующие поправки (в процентном виде): на уторговывание, площадь квартиры, местоположение, площадь кухни, наличие балконов, телефона, лифта, мусоропровода. Естественно, применительно к каждой конкретной квартире состав поправок может меняться. Например, может потребоваться введение поправки на экологическую обстановку вокруг жилого дома, в котором расположена рассматриваемая квартира, на отсутствие (наличие) камина в квартире и т.д. Поправку на разницу в состоянии вводить в данной задаче не требуется, т.к. все квартиры-аналоги подобраны в сопоставимом с объектом оценки состоянии (без износа от внешних воздействий; физический износ аналогов соответствует естественному износу оцениваемого здания). Также не требуется вводить поправки на передаваемые права, условия и время продажи, поскольку по этим параметрам сравнения аналоги полностью сопоставимы с оцениваемым объектом (будут передаваться права собственности, условия продажи будут одинаковыми, сделки будут совершаться в одно время, близкое к дате оценки). Скорректированные значения цены продаж 1 м2 квартир-аналогов по всем параметрам сравнения усреднялись; средняя арифметическая величина из этих значений представляет собой усредненную скорректированную цену продажи 1 м2 оцениваемого объекта. Рыночная стоимость оцениваемой квартиры Ср определялась как произведение ее площади на вычисленную выше цену продажи 1 м2. 4. Расчет рыночной стоимости износа (ущерба) квартиры от внешних воздействий Выше было установлено, что износ, обусловленный внешними воздействиям (то есть материальный ущерб в процентах, Ивв), может быть вычислен как разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома (в основном, физическим износом) (см. формулу 4). После того, как определены износ Ивв и рыночная стоимость оцениваемой квартиры без учета износа от внешних воздействий, может быть вычислена ее рыночная стоимость с учетом износа, обусловленного внешними воздействиями, по формуле: Ср из= Ср х (1 - Ивв / 100), (5) Тогда денежное выражение износа квартиры (материального ущерба), обусловленного внешними воздействиями, равно: Свв = Ср - Ср из, (6) Формулах (5) и (6): Ср - рыночная стоимость квартиры без учета износа от внешних воздействий, руб; Ср из - рыночная стоимость квартиры с учетом износа, руб; Ивв - износ квартиры от неблагоприятных внешних воздействий, %; Свв - рыночная стоимость износа (материального ущерба) квартиры от неблагоприятных внешних воздействий, руб. Таким образом, рыночная стоимость материального ущерба, причиненного квартире, определена по формуле (6) сравнительным подходом с помощью метода сравнения продаж. 5. Расчет износа (ущерба), причиненного квартире, затратным подходом (методом объектной сметы затрат на восстановление квартиры) Одним из методов оценки стоимости недвижимости затратным подходом является метод количественного анализа, в котором составляется объектная смета всех трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для воссоздания отдельных элементов и объекта в целом. В данном случае речь идет об объектной (полной) смете воссоздания квартиры в том виде, в котором она находилась до причинения ей повреждений. Для составления указанной сметы обычно привлекаются высококвалифицированные специалисты-сметчики, поскольку метод достаточно трудоемок и требует соответствующей квалификации. Для решения данной задачи был приглашен именно такой специалист. Перед составлением объектной сметы он провел фактические обмеры объемов работ в квартире в натуре и по поэтажному плану, изучил и учел акты обследования состояния квартиры официальными комиссиями, разработал "Дефектную ведомость для составления сметы ремонтно-восстановительных работ по воссозданию в первоначальном виде квартиры, поврежденной неблагоприятными внешними воздействиями". Далее специалист-сметчик составил несколько локальных смет в ценах 1984 года с пересчетом в текущие цены на дату проведения оценки. В Москве до последнего времени пересчет осуществлялся в соответствии с разработанными ОАО "Моспроект" "Сборниками коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 года", в Московской области -согласно разработанным Мособлгосэкспертизой "Расчетным индексам пересчета стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 года" на конкретный месяц. Локальные сметы в Московском регионе составляются по Сборникам единичных расценок на ремонтно-строительные работы, а также по Сборникам сметных цен на местные строительные материалы и конструкции, введенным в действие с 01.01.84 распоряжениями администраций региона. Кроме того, используются Сборники расценок на монтаж оборудования. К локальным сметам добавляются накладные расходы на общестроительные работы, плановые накопления (сметная прибыль), стесненность при производстве работ, затраты на временные здания и сооружения, затраты на зимнее удорожание, резерв на непредвиденные работы и затраты, налог на добавленную стоимость. Составление сводной сметной ведомости по 12 главам в данном случае не требуется, т.к. отсутствует потребность в сметах на внешние сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения; благоустройство и озеленение территории и пр. К локальным сметам могут быть (в необходимых случаях) прибавлены затраты на оказание юридических услуг, подбор временного жилья и переезд в него, подготовка жилья к проживанию после ремонта, возвращение из временного жилья и др. Описанный способ расчета объектной и локальных смет восстановления объекта оценки, согласно постановлению Госстроя России "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" от 08.04.2002 №16, с 01.01.2003 утрачивает силу. Теперь сметы должны составляться на основе сборников Государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные, монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы, ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. Всего необходимо разработать 148 ГЭСН-2001. В каждом субъекте РФ необходимо создать свою сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве (около 140 территориальных сметных нормативов для объектов социальной инфраструктуры и отдельных отраслей производственной сферы). В Москве, например, уже издаются некоторые Сборники "Московских территориальных сметных нормативов" (МТСН 81-98), утвержденных Мосгорэкспертизой. Очевидно, что выполнить указанный объем работ в короткие сроки затруднительно, внедрение ГЭСН-2001 в строительную практику на федеральном и территориальном уровнях займет определенное время. Следует учитывать при этом, что обязательный переход на новую сметно-нормативную базу 2001 касается, в первую очередь, объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств федерального бюджета. Поэтому некоторое время, вероятно, сохранится старый способ расчета смет. В результате проведенных расчетов с использованием затратного подхода (метода количественного анализа) определяется объектная (общая) сметная стоимость затрат на восстановления квартиры. Иными словами, определяется рыночная стоимость материального ущерба, причиненного повреждениями от неблагоприятных внешних воздействий. 6. Согласование результатов Как известно, согласование результатов - это процесс, в ходе которого для получения окончательной величины стоимости объекта оценки выносятся определенные суждения. Это не механическое усреднение результатов, это процесс логических рассуждений и принятия решения, в ходе которого появляется (определяется, собственно, рыночная стоимость объекта. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого подхода в оценке недвижимости и принятие решения об итоговой величине рыночной стоимости объекта. Выше упоминалось, что в идеале все методы должны дать одно и то же значение стоимости оцениваемого объекта, однако, так практически никогда не бывает по ряду причин. Довольно часто оценки по разным методам раскладываются так: нижняя граница стоимости - это значение, полученное затратным методом, где-то посередине - величина по методу сравнения продаж и верхняя граница - доходный метод. Однако, это не общее правило, и в зависимости от конкретных условий оценки и конкретных допущенных ошибок можно получить другие результаты. Большую роль при их согласовании играет интуиция и опыт оценщиков, их способность принимать экспертные решения. Учитывая изложенное, оценщик, согласовывая результаты двух подходов в настоящей задаче, применил экспертную оценку этих результатов с присвоением весов для сравнительного и затратного подходов и выведением средневзвешенной величины рыночной стоимости. Существуют различные технологии взвешивания результатов. Например, в практике оценки бизнеса эксперты часто пользуются методикой, разработанной в 1999 году известной аудиторско-консалтинговой фирмой Deloitte & Touche и апробированной специалистам Финансовой академии при Правительстве РФ. Суть методики состоит в выявлении определяющих факторов для каждого подхода и экспертного присвоения им баллов по схеме: да +1, нет -1, затруднение в оценке 0. В оценке недвижимости иногда применяется установление весов различных подходов с помощью метода анализа иерархий (МАИ), который представляет собой систематическую процедуру для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы, и состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям5. В МАИ оценочные подходы сравниваются по следующим критериям: 1. Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца. 2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ. 3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность. 4. Учёт экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе. Именно этот метод был использован, например, в проекте "Рекомендациий по применению единой методологии оценки объектов недвижимости при определении рыночной стоимости для расчета арендной платы" Экспертного совета при департаменте имущества г. Москвы от 11.07.2002, согласно которым наиболее вероятные значения весов следующие: для затратного подхода - 0,2; для сравнительного - 0,4 и для доходного - 0,4. В настоящей задаче оценщик, основываясь на экспертных суждениях и анализе данных, применил метод анализа иерархий и получил средневзвешенную величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Описанная методология была применена автором для определения рыночной стоимости материального ущерба, причиненного различным помещениям неблагоприятными внешними воздействиями. Литература 1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 2. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации, Часть первая, М., 1995, Часть вторая, М., 1996. 4. Международные стандарты оценки, книги 1 и 2, ОАО "Типография НОВОСТИ", М., 2000. 5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ. 6. Федеральный закон № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ". 7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е., Введение в теорию оценки недвижимости, Изд-во "Центр менеджмента, оценки и консалтинга", М., 1998. 8. Булычева Г.В., Демшин В.В., Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий, Финансовая академия при правительстве РФ, М., 1999. 9. Григорьев В.В., Островкин И.М., Оценка предприятий, имущественный подход, Изд-во "Дело", М., 1998. 10. Григорьев В.В., Федотова М.А., Оценка предприятия: теория и практика, Инфра-М, М., 1996. 11. Григорьев В.В., Оценка и переоценка основных фондов, Инфра-М, М., 1997. 12. Комментарий к главе 25 налогового кодекса РФ "Налог на прибыль организаций", Юрайт, М., 2001. 13. Федотова М.А., Уткин Э.А., Оценка недвижимости и бизнеса, Тандем, М., 2000. 14. Тарасевич Е.И., Методы оценки недвижимости, Спб., ТОО "Технобалт", 1995. 15. Фридман Д., Ордуэй Н., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, "Дело", М., 1995. 16. Черняк А.В., Оценка городской недвижимости, Русская деловая литература, М., 1996. 17. Оценка бизнеса, Под ред. Федотовой М.А., Изд-во "Финансы и статистика", М., 2000. 18. Ежеквартальный журнал "Правовое регулирование рынка недвижимости", М. 19. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в различных отраслях народного хозяйства, Госстрой СССР, М., 1970. 20. "Индексы цен в строительстве", Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень фирмы "Ко-Инвест", ежеквартальные выпуски. 21. ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", Госграж-данстрой, М., 1990. 22. Ежеквартальный научно-практический журнал "Вопросы оценки", М. 23. Ежеквартальный научно-практический журнал "Московский оценщик", М. 24. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости, Инф. агенство RWAY совместно с Московским земельным комитетом при участии Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Госдумы РФ. 25. Еженедельник "Бизнес-Реклама", Изд-во "Известия", М. 26. Информационный бюллетень "Интерфакс", Международное экономическое и информационное агенство Интерфакс, М. 27. Информационный бюллетень "Столичная недвижимость", М. 28. Информационные ресурсы Интернета. 1 Оценка бизнеса, под ред. М.А. Федотовой "Финансы и статистика", М., 2000 2 В.В. Григорьев, М.А.Федотова и др., Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. "Инфра-М, М" 1997. 3 См. например, "Оценка бизнеса" под редакцией М.А.Федотовой, Финансы и статистика, М., 2000 "Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты" под редакцией В.В. Григорьева Инфра-М, М., 1997. и др. 4 B.C. Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров "Введение в теорию оценки недвижимости" М., 1998 5 B.C. Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров, "Введение в теорию оценки недвижимости" М., 1998 Научно-практический журнал "Московский оценщик" №2 (27) март 2004 г. Информационный источник - МОК-Информ E-mail: mok@valnet.ru При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.ValNet.r

Для российского потребителя овердрафт – это знакомая, но не слишком распространенная форма кредитования. И действительно, достаточно бегло проанализировать предлагаемые банками сегодня кредитные программы, чтобы понять: эту услугу вам смогут предложить далеко не в каждом банке. «Российский рынок кредитования пока далек от насыщения, – подтверждает Анна Каминская, начальник управления маркетинга розничного бизнеса «Собинбанка». – Платежеспособный спрос обусловливает стабильное развитие кредитования в среднесрочной перспективе, это справедливо и для овердрафта».

Наверное, поэтому некоторые эксперты весьма оптимистичны в своих прогнозах относительно будущего овердрафта в России. «Я высоко оцениваю перспективы этой услуги, учитывая, что на рынке 90% эмитированных карт – зарплатные, – делает свой прогноз директор департамента розничных банковских продуктов «Абсолют Банка» Эмиль Юсупов. – Услуга будет пользоваться все большей популярностью, в том числе благодаря развитию рынка кредитования, росту инфраструктуры и повышению финансовой грамотности населения».

«Рынок карт с кредитной линией в форме разрешенного овердрафта будет развиваться и дальше, так как в отличие от целевого кредита или кредита «на неотложные нужды» овердрафт – более привлекательный продукт, – заявляет Светлана Молоканова, начальник отдела розничных платежных средств Первого республиканского банка. – Суммой лимита можно пользоваться полностью или частично, можно брать деньги на короткий срок и платить процент только за ту сумму, которой воспользовался».

Другие эксперты связывают развитие рынка этой услуги с конкретным видом «электронных денег». «Развитие данной услуги будет продолжаться только среди «зарплатных карт», для людей, которые не хотят брать большие лимиты кредитования (как, например, по кредитной карте), которые будут погашаться сразу при поступлении денежных средств, – оценивает перспективы вице-президент банка «Петрокоммерц» Олег Гришин. – Возможно, с постоянно растущим спросом на продукт «кредитная карта» спрос на овердрафтный продукт будет снижаться».

В распространении «овердрафта» на российском рынке заинтересованы как простые потребители по причине большого удобства, так и сами банки, поскольку эта услуга кредитования как никакая другая формирует положительный имидж банка в глазах клиента. «Это весьма востребованное на рынке направление, так как оно повышает лояльность клиентов за счет удобства пользования карточными продуктами банка», – утверждает Эмиль Юсупов, директор департамента розничных банковских продуктов «Абсолют Банка». «Клиент, располагающий овердрафтной картой, всегда может рассчитывать на покупку сейчас, зная, что зачисление заработной платы предполагается завтра или даже через неделю», – продолжает тему Светлана Молоканова.

Давайте обратимся к преимуществам этой услуги для простого потребителя, о которых говорят эксперты. Во-первых, это возможность получить кредит без обеспечения. Во-вторых, можно пользоваться кредитом по частям в пределах установленного лимита. И, в-третьих – а для потребителей именно это часто бывает самым главным удобством, снять деньги со счета можно в кратчайший срок.

Услуга «овердрафт», как известно, может предоставляться как на зарплатные, так и на кредитные карты. В настоящее время российские банки разнятся в своей политике предоставления этой услуги. Так, например, «Собинбанк» и «Абсолют Банк» предоставляют овердрафт по всем линиям карт: и по кредитным, и по зарплатным проектам. Условия овердравфтного кредитования в обоих банках по двум этим линиям банковского продукта отличаются, причем более жесткие условия и процентные ставки характерны для кредитных карт. Зарплатные карты с услугой «овердрафт» выглядят более лояльными. «Между кредитными и зарплатными картами есть различия, – объясняет Эмиль Юсупов. – По зарплатным картам ставки по овердрафту на 3 процентных пункта ниже, чем по кредитным. Кроме того, есть отличие в годовом обслуживании, а также в комиссии за снятие наличных денежных средств в банкоматах «Абсолют Банка» и партнеров».

Однако такие банки, как Первый республиканский банк, «Петрокоммерц», «Автовазбанк» и многие другие предоставляют услугу «овердрафт» только по зарплатным картам. Такая политика связана с желанием снизить риски, которые берет на себя банк, предоставляя собственные средства на оплату счетов клиента. Для оформления этой услуги к зарплатной карте от клиента потребуется минимальный пакет документов, потому что все необходимые данные о месте работы и зарплате у банка уже есть.

Для создания дополнительной привлекательности услуге «овердрафт» в некоторых банках для карт есть специальный льготный период. «Наличие льготного периода позволяет еще и сэкономить на выплате процентов, – рассказывает Анна Каминская. – Grace-period – до 50 дней. Минимальная сумма платежа при отсутствии льготного периода: не менее 5% от суммы задолженности на ссудном счете на конец предыдущего месяца (минимальная сумма погашения), а также сумма процентов, начисленных на сумму задолженности по кредиту в течение истекшего месяца, штрафы, неустойки и любые денежные обязательства с наступившим сроком исполнения».

Сумма кредитование по услуге «овердрафт» в банках различна и рассчитывается индивидуально для каждого клиента. Здесь можно наметить только общие тенденции. «Максимальная сумма овердрафта составляет не более 100% размера заработной платы, – говорит Олег Гришин. – Погашение осуществляется при поступлении денежных средств на счет клиента автоматически». «Максимальная сумма лимита устанавливается индивидуально для каждого клиента – развивает тему Светлана Молоканова. – В среднем размер овердрафта не превышает 200 000 рублей».

Процентные ставки в банках также различаются. К примеру, банк «Петрокоммерц» взимает только плату за пользование кредитным лимитом, которая равняется 19% годовых. В Первом республиканском банке при сумме лимита 200 000 рублей на срок лимита 2 года ПСК составит 19,54% годовых. В «Автовазбанке» она составляет 24% годовых – при обеспечении в виде неустойки, 22% годовых – при наличии обеспечения в виде поручительства или залога, а для работников ОАО «АвтоВАЗ» – в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ плюс 3% годовых (фиксированная на весь срок пользования кредитом) при обеспечении в виде неустойки.

В банках, где овердрафт предоставляется по двух линиям карт – по кредитным и по зарплатным, – процентная ставка зависит от выбранного кредитного продукта и от размера кредитования.

НАТАЛИЯ ТРУШИНА

Источник: РБК.Кредит

Кредит не по карману Банки продолжают повышать ставки по ипотеке и ужесточать условия выдачи кредитов. Только за последние две недели заемщиков огорчили около десятка банков. Среди них Альфа-банк, «Уралсиб», «Юникредит банк» Сейчас более 80% российских банков испытывают трудности в предоставлении ипотечных кредитов, говорит председатель правления «Юникредит банка» Михаил Алексеев. Далее

Новый проект ИА "РосФинКом": средневзвешенная ставка ипотеки
ИА "РосФинКом" начинает публиковать данные о российском рынке ипотечного кредитования, позволяющие увидеть текущую ситуацию со ставками по кредитам. Ипотечные ставки диктуются наиболее крупными игроками, однако и банки "второго эшелона", сумевшие завоевать определенный сегмент рынка, могут оказывать влияние на динамику ставок. Поэтому важным показателем рынка является сегодня средневзвешенная ставка ипотечного кредитования.

Ее подсчет за первое полугодие 2008 г. был основан на данных крупных банков - участников ипотечного рынка, предоставивших ИА "РосФинКом" информацию об объеме и ставках кредитования за указанный период. Следует подчеркнуть, что при подсчете были использованы и приведены в таблице ставки, которые сами банки указали в качестве средних по своим кредитам в первом полугодии. Они не отражают многообразия кредитных продуктов, предоставляемых тем или иным банком. Если банк отдельно предоставил ставки по кредитам в разных валютах, при расчете использовалась средняя арифтметическая этих ставок для данного банка. Объемы кредитов указываются общие, т.е. предоставленные во всех валютах, в пересчете на рубли.

Подсчитанная таким образом для девяти крупных банков, участвующих в ипотечном рынке, средневзвешенная ставка ипотечного кредитования за первое полугодие 2008 г. составила 12,495%.

В дальнейшем предполагается ежемесячная публикация средневзвешенной ставки. В базу расчета будут включаться все банки, предоставляющие необходимую для этого информацию.

Банк Объем Ставка

Сбербанк

156 724 000 тыс. руб. 12,62%

Дельтакредит

11 771 731 тыс. руб. 10,625%



КИТ Финанс

11 523 927 тыс. руб. 13,47%



Райффайзенбанк

6 150 000 тыс. руб. 12,29%

Юникредитбанк

5 898 293 тыс. руб. 11,42%

Альфа-банк

5 288 870 тыс. руб. 11,7 %

Росбанк

4 782 240 тыс. руб. 12,28%

Городской ипотечный банк

4 699 372 тыс. руб. 13%

Возрождение

1 562 529 тыс. руб. 13,5%

25.08.2008

С недавнего времени часть III Гражданского кодекса РФ, подробно описывающая сложные родственные узы, устанавливает именно семь степеней родства среди очередей наследников по закону.

Подарки судьбы, особенно имеющие значительную материальную ценность, любят все. Правда, некоторые из них - а именно получение наследства - наводят на грустные мысли о бренности бытия. И все же гуманность сравнительно новой третьей части Гражданского кодекса трудно переоценить. Если раньше предусматривалось наследование по закону только ближайшими родственниками, а при отсутствии таковых и завещания в пользу кого-либо еще наследником становилось государство, то теперь не забыты даже двоюродные правнуки и пасынки! Закон позаботился о закреплении родственных связей не только по вертикали, но и по горизонтали.

Государство скромно стоит в `восьмой` очереди - за всеми родственниками.

Правда, в соответствии с обновленным ГК приоритет отдается наследованию по завещанию. Ст. 1111 ГК РФ гласит: `Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не отменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом`. Попробуем вместе разобраться в хитросплетениях родственных очередей при дележе имущества, владелец коего покинул сей мир, не озаботившись составлением завещания, а также в пресловутых `иных случаях`.

По порядку номеров - рассчитайсь!

Для начала необходимо остудить горячие головы, решившие, что после кончины двоюродного дядюшки им обязательно `что-нибудь отломится`. Такое чудо произойдет, только если у покойного не окажется более близких родственников. `Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей... либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались...` - записано в п. 1 ст. 1141 ГК РФ. Появляться в конторе нотариуса, уполномоченного вести наследственные дела по месту последнего жительства наследодателя, целесообразно только в порядке строгой очередности, определенной степенью семейной близости.

Прежде остальных заявление о готовности вступить в права наследования примут у детей, супруга и родителей наследодателя - именно они относятся к первой очереди. С ними за компанию отправятся к нотариусу и внуки, в случае если их родители - дети в бозе почившего - сами не дожили до момента открытия наследства. Они поделят причитавшуюся тем долю `по праву представления` (ст. 1142, 1146 ГК РФ) при условии, что их ныне покойные родители не были лишены наследодателем наследства.

Бабушки и дедушки, братья и сестры (в том числе неполнородные, то есть имеющие одного общего родителя) предъявят свои права во вторую очередь - при отсутствии первой. Племянники присоединятся к ним только по праву представления.

Раньше на этих степенях родства ставилась жирная точка, и считалось, что после них ближе чем родное государство, у покойного никого нет: незавещанное имущество при отсутствии указанных выше родственников становилось `выморочным` - то есть переходило в собственность великой и могучей страны, способствуя дальнейшему подъему ее материального благосостояния. Теперь России до этого счастья `колесом вертеть` - дяди и тети (а если их нет в живых - кузины и кузены) становятся наследниками третьей очереди. Четвертая очередь - геронтологическая, к ней относятся прадедушки и прабабушки.

Пятая очередь - `родственники четвертой степени родства` - дети родных племянниц и племянников наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек. У вас голова не пошла кругом? А ведь это не предел. Не забыты законом интересы детей двоюродных внуков и внучек (двоюродных правнуков), детей двоюродных братьев и сестер (двоюродных племянников), а также детей двоюродных бабушек и дедушек - правда, в шестую очередь. И, наконец, `седьмая вода` - это бедная Золушка (и заодно - ее противная мачеха). Падчерицы, пасынки, мачеха и отчим наследуют, если нет наследников предшествующих шести очередей.

Если в составе `призываемой очереди` наследников по закону кто-то еще пребывает в эмбриональном периоде, остальные, равные в правах с ним, обязаны подождать его благополучного появления на свет и только после этого `делить пирог`. `При наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника`, - говорится в ст. 1166 ГК РФ. Прекрасный сюжет для мелодрамы в духе мексиканских сериалов на тему `А был ли мальчик?`. Но из песни слова не выкинешь: если есть сомнения в отношении `отцов-зачинателей` ребенка к семейным узам, доказывать наличие или отсутствие прав придется через суд, в том числе на основании генетической экспертизы. А до решения суда наследства никто не получит.

Делиться надо!

Закон защищает интересы определенного круга лиц независимо от волеизъявления наследодателя, выраженного в завещании, гарантируя им право на обязательную долю в наследстве. Если завещание было составлено после 1 марта 2002 года, `несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы... наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону` (ст. 1149 ГК РФ).

К нетрудоспособным относится любой супруг или родитель, достигший пенсионного возраста (55 - лет для женщин, 60 - для мужчин) либо имеющий группу инвалидности, которая препятствует трудоустройству. На первый взгляд это, конечно же, весьма гуманная практика. Пожилые родители, потерявшие единственного сына, все равно получат некоторую материальную поддержку. Даже если он умудрился зачем-то составить завещание только в пользу супруги. Не останутся без поддержки и его несовершеннолетние дети от предыдущего брака. Но гуманность не всегда означает справедливость. Точно так же обязательно наследует свою долю малую, вторгаясь в права собственности на квартиру, где проживала с семьей до срока покинувшая этот свет владелица недвижимости, ее престарелый папуля-алкоголик, в жизни не плативший алиментов на ребенка (но не лишенный родительских прав). Беспардонно влезет в качестве сособственника на кооперативную жилплощадь (где членом кооператива числился отец, составивший завещание в пользу своих детей от первого брака) е го ушлая вдовица, пробывшая законной супругою без году неделю, зато числящаяся по документам нетрудоспособным иждивенцем. Увы, не оскудела земля русская моральными уродами, которые радостно `откусят` совершенно неположенный им, с этической точки зрения, кусок - на вполне законном основании. Увы, во всем бывают издержки. Но при отсутствии завещания их доля становится вдвое больше! Поэтому, имея таких потенциальных наследничков, лучше все-таки дойти до нотариуса и оформить завещание - на всякий случай - в пользу тех, чьи интересы нас особенно волнуют и в первую очередь могут пострадать.

Мы в ответе за тех, кого приручили

Обязательными наследниками по закону могут стать также лица, не связанные кровными узами с умершим и не указанные в завещании. Если они, в соответствии со ст. 1148 ГК, на момент `открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним`.

Приютив `сиротку`, приехавшего в мегаполис из провинции доучиваться в школе (после пронзительного письма старинных друзей - выручай, мол, у племяша в деревне школу закрыли, а ребенок способный, в институт хочет поступать), или старенькую подругу мамы (чтобы та не скучала, коротая время с компаньонкой, пришедшей в дом на все готовое), благодетель и не подозревает, что список претендентов на его имущество расширился. Ведь получается, что по закону эти лица являются нашими наследниками наравне с самыми ближайшими родственниками. Правда, доказывать свои права им придется через суд. Но внешне беспомощные люди, или их заинтересованные представители, могут оказаться `железобетонными` в борьбе за свои права. Проиллюстрировав сомнительную на первый взгляд сентенцию `Ни одно доброе дело не остается безнаказанным`.

Тем более надо придерживать эмоции и тщательно взвешивать все `за` и `против` в ситуациях, связанных с усыновлением или лишением родительских прав. Ибо в соответствии со ст. 1147 ГК РФ `при наследовании по закону усыновленный и его потомство... приравниваются к родственникам по происхождению (кровным родственникам)` и `не наследуют по закону после смерти родителей усыновленного и других его родственников по происхождению`.

Возьмем такой пример: отец ребенка - наркоман. Мать развелась с ним и вышла замуж. Считает, что лучше лишить биологического папашу родительских прав (алиментов все равно не платит). А если новый супруг усыновит ребенка, то подтвердит тем самым серьезность своих намерений и чувств. Он хороший человек, но провинциал, своего жилья нет и пока не предвидится, живут в комнате жены в коммуналке. А у бабушки ребенка по отцу - прекрасная отдельная квартира, причем внук этот - единственный. И, похоже, бабушка переживет беспутного папашу. Тогда ребенок становится ее прямым наследником. Но лишение отца родительских прав лишит и внука возможности получить наследство от бабушки: с этого момента он ей - никто.

Абстрактное наследство

Распространенная ситуация с появлением нежданных наследников возникает, когда квартира была приватизирована в общую совместную собственность: без выделения долей каждого участника приватизации. Такой подход широко практиковался в первой половине 1990-х. Причем агентства приватизации не предупреждали никого о возможных последствиях. Поэтому в ряде случаев происходило следующее. Приватизировали на семью: бабушка, дочка с мужем, внучка. Бабушка завещания не составляла: раз все общее - пока на четверых, значит, казалось, в случае чего останется общим - но уже на троих.

А после смерти старушки появляется ее сынок - такой же законный наследник, как и дочь. И из общей квартиры выделяется вполне конкретная бабушкина доля, которая и делится между детьми поровну, если у блудного сына не хватает совести отказаться от наследства в пользу своей сестры.

Если говорить о судебной практике, связанной с наследованием недвижимости по закону, то часто, по отзывам адвокатов, проблемы и споры возникают в случаях, когда наследники получают, например, квартиру в равных долях, но не могут самостоятельно и `справедливо` определить порядок пользования помещениями, поскольку комнаты в квартире по площади непропорциональны.

Естественно, что при разделе преимущество получит тот, у кого данная квартира - единственное место жительства. Если же стороны договорились без вмешательства судьи, результаты переговоров могут быть оформлены документально: порядок пользования разными комнатами определяется и оформляется нотариальным соглашением сторон.

Бывает, что граждане - вольно или невольно - скрывают от нотариуса существование других наследников по закону, имеющих равные с ними права. Например, мужчина утверждает, что он - единственный сын покойной. Однако выясняется, что это полуправда. Истина же в том, что он является единственным живым ребенком своей матери: у него умерла сестра, оставившая двоих детей. Они по праву представления должны наследовать ее законную половину. Когда истинное положение дел откроется, свидетельство о праве на наследство легко может быть оспорено в суде. 9709

по материалам журнала `Бюллетень Недвижимости`


Сегодня речь пойдет о процедурных моментах оформления волеизъявления наследодателя и вступления в наследство и о сопряженных с этими процессами типичных проблемах.

Мы уже писали об установленном Гражданским кодексом РФ приоритете наследования по завещанию над наследованием по закону. И философствовали о целесообразности того, насколько лучше обо всем позаботиться заблаговременно, оформив волеизъявление в виде завещания, - а затем жить долго и счастливо. Если же жизненная ситуация или система отношений принципиально изменятся, завещание всегда можно переписать или аннулировать.

Процедура проста - любой действующий российский нотариус правомочен удостоверить завещание независимо от местонахождения `наследственной` недвижимости и прочего добра; также не играет роли, по какому именно адресу зарегистрирован завещатель. Правда, производить вступление в наследство преемники материальных ценностей будут уже по месту последней регистрации наследодателя.

`Стоимость завещания` невелика. Оплата его составления - 0,2 МРОТ, взимаемая пошлина - 1,0 МРОТ, то есть в целом на сегодня получается 122 рубля. Если завещается недвижимость, лучше принести с собой правоустанавливающий документ на нее (договор приватизации, купли-продажи, дарения, справку ЖСК о выплате пая и пр.), во избежание ошибок или неточностей. Лица, в пользу которых оформляется завещание, не обязаны присутствовать при этом историческом событии. Однако лучше указывать в документе, помимо фамилии, имени, отчества и даты рождения потенциальных наследников, их паспортные данные и место регистрации. Дабы им не пришлось когда-нибудь доказывать, что завещатель имел в виду именно их, а не каких-либо иных тезок - однофамильцев.

Составление завещания не лишает человека впоследствии права распорядиться своим некогда завещанным имуществом: продать, подарить, поменять. В этом случае завещание будет исполнено в оставшейся части завещательных распоряжений (после продажи, например, дачи и/или машины нет необходимости переписывать завещание отдельно на квартиру, если в документе было упомянуто и то, и другое, и третье).

Не только нотариус...

В ГК РФ указан обширный список лиц, имеющих право удостоверять завещание вместо нотариуса. Это вправе делать главные врачи, их заместители или дежурные врачи больниц и госпиталей, директора или главные врачи домов для престарелых и инвалидов, капитаны судов, плавающих под флагом РФ, начальники экспедиций, командиры воинских частей, начальники мест лишения свободы. Но наряду с ними завещание должно быть подписано незаинтересованным свидетелем. В качестве последнего не может выступать лицо, в пользу которого (либо его близких родственников) завещается собственность наследодателя. Кроме того, такой документ должен быть незамедлительно направлен через органы юстиции нотариусу по месту жительства завещателя.

Необходимо учитывать, что подобные завещания, несмотря на их полную законность, особенно легко, по сравнению с нотариально удостоверенными, могут быть оспорены в судебном порядке. И оспариваются в этом случае чаще не полномочия `заменителя нотариуса`, а состояние завещателя - насколько адекватно он осознавал смысл и правовые последствия своих действий? Ведь по закону завещание может быть составлено только гражданином, обладающим на момент его написания дееспособностью в полном объеме. Если в результате несчастного случая или заболевания человек остался жив, но есть основания полагать, что его психика пострадала, составленное в таком состоянии завещание может быть легко оспорено после смерти наследниками по закону. И в большей степени это касается так называемых больничных завещаний, удостоверенных не нотариусом, а главным или дежурным врачом. Поэтому если ваш родственник находится в больнице и выразил желание сделать вас наследником, не обольщайтесь по поводу простой и законной процедуры подписания документа доктором. Лучше потрудитесь пригласить в больницу нотариуса - это обойдется ненамного дороже, зато будет гораздо надежнее ввиду возможных попыток других претендентов оспорить последнюю волю покойного.

Наследникам на заметку

Вступление в наследство оформляется всегда по месту последней регистрации наследодателя. И ведут наследственные дела несколько уполномоченных специалистов в каждом административном районе. При этом наследодатели района делятся между ними либо по адресному признаку, либо по буквам алфавита, с которых начинаются их фамилии. Информацию о месте приема `нужного` нотариуса можно получить в нотариальной палате. Если все сделано вовремя, то через полгода после смерти наследодателя вы имеете право зарегистрировать в территориальном органе Росрегистрации (бывшее ГБР) заблаговременно подготовленное нотариусом свидетельство о праве на наследство (по завещанию или по закону) - на недвижимость. Но наряду с правами наступают и обязанности: с момента смерти бывшего собственника именно наследник должен оплачивать коммунальные услуги, налоги и нести иные расходы, связанные с содержанием жилья, дачи, гаража.

Если наследник совместно проживал (был зарегистрирован) с наследодателем на жилплощади, доля в которой и подлежит переходу по наследству, для него не существует ограничения по сроку заявления о своих правах, поскольку он считается фактически принявшим наследство. Хотя с оформлением документов затягивать не стоит. Но если вы получаете наследство в виде недвижимости по другому адресу, необходимо поторопиться с подачей заявления. Для этого завещание или документы, подтверждающие степень родства, должны быть представлены нотариусу, ведущему наследные дела по месту жительства (регистрации) завещателя, раньше, чем истекут шесть месяцев со дня смерти.

Также необходимо знать о том, что наследники вправе отказаться от наследства в течение шести месяцев со дня смерти завещателя. Сделать они это могут даже в том случае, когда уже приняли наследство. А вот `передумать` после оформления такого отказа или отказаться от наследства с оговорками или под условием - уже нельзя.

Срок принятия наследства может быть увеличен только в случае, если наследник по уважительной причине пропустил его (например, не знал и не имел возможности узнать) и в течение полугода после появления такой возможности обратился в суд с заявлением о своих правах. Поэтому те, кто выжидают полгода и только после этого обращаются к нотариусу, совершают грубую ошибку и сильно рискуют остаться ни с чем либо оказаться втянутыми в длительное судебное разбирательство с другими, вовремя обратившимися претендентами.

Вообще за наследство народ посудиться любит. Часто пересекаются интересы наследников по завещанию и по закону - последние считают, что их несправедливо обошли. Однако прежде чем впутываться в тяжбу, необходимо подумать: стоит ли игра свеч? Ведь в таких ситуациях, как правило, судятся за абстрактную долю в правах на недвижимость. А дальше возникает вопрос: что с этой долей делать?

Теоретически можно продать, но только кто ее купит - жить `в абстракции` невозможно. По всему получается, что путь один - договариваться с остальными о некоторой материальной компенсации за освобождение их от нежеланного совладельца. А ведь можно было сделать это сразу, получив отступные за отказ от прав на наследство, не тратя силы и время на суды, не обостряя отношений до открытой вражды!

Если нет раздора
Как оформлять наследство, если споры не возникли и все полюбовно решается между родственниками? Прежде всего надо сразу совместно подавать заявление нотариусу, а не ждать полгода. Правда, некоторые нотариусы, неоднократно сталкиваясь с ситуациями, когда претенденты на наследство `всплывали` в последний момент, предлагают наследникам появиться как можно ближе к окончанию полугодового срока. Тут уж смотрите по обстоятельствам - вы имеете полное право настаивать на заблаговременном приеме, если момент вступления в наследство совпадает с периодом отпусков, командировками и пр. Но, даже подготовив документы заранее, нотариус все равно не выдаст их на руки до времени `Ч`. Любую степень заявленного родства при подаче заявления следует подтверждать документально: все свидетельства о рождениях, браках, смертях и т. д., отражающие родственные отношения, должны быть представлены в оригинале.

Если наследники решили продать недвижимость и поделить вырученные деньги в соответствии с долями - целесообразно начинать поиски покупателя не раньше чем за месяц до вступления в права. Дополнительно к обычному пакету документов, необходимых для продажи недвижимости, надо представить справку из налоговой инспекции о том, что задолженностей по налогам в связи с наследованием нет.

Радости налогообложения
Если наследник проживал совместно с умершим, налог не взимается. Если нет - налогооблагаемая сумма рассчитывается на базе инвентаризационной стоимости недвижимости, указанной в техническом паспорте (если наследуется доля квартиры, то рассчитывается и соответствующая доля стоимости). При этом налогооблагаемая сумма каждого наследника сокращается на так называемый налоговый вычет. То есть не облагается налогом при наследовании сумма, которая меньше или равна 850 МРОТ (сегодня это 85 000 руб.). Разница между этой суммой и балансовой стоимостью причитающегося каждому наследнику недвижимого имущества подлежит налогообложению в зависимости от степени родства - от 3 до 10% (если наследник не относится к одной из льготных категорий по налогообложению). Поэтому, если квартира, имеющая инвентаризационную стоимость 250 тыс. рублей, завещана одному лицу, наследник уплатит налог с разницы в 165 тыс. рублей. Если же наследуют ее трое родственников в равных долях - стоимость доли каждого оказывается чуть ниже налогового вы чета, - налог не уплачивается. Но при условии, что никто из них больше в этом году ничего ни от кого не унаследовал - стоимость всяческих наследств, полученных в течение года, должна суммироваться, и налоговый вычет касается общей суммы.

Для получения справки об отсутствии задолженностей перед налоговой инспекцией (требуемой при продаже унаследованного жилья) надо сначала обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости, уплатить все долги наследодателя по налогам с собственности, а также `свою` часть налогов - за время, прошедшее с момента открытия наследства. Кроме того, надлежит получить соответствующую справку об уплате и уже с этим документом обратиться в налоговую по месту собственной регистрации (имея на руках `свежий` технический паспорт на квартиру, подтверждающий ее стоимость на данный момент). Там подсчитают, должен ли гражданин-наследник уплатить налог, и какой именно, удостоверятся в факте расставания с деньгами и выдадут соответствующий документ для нотариата.

Что касается себя, любимого, помните: чем больше конкретики в документальном оформлении вашего волеизъявления, как результата сложившихся отношений с близкими при жизни, тем меньше скандалов вокруг вашего светлого имени по ее завершении. А пока - долгих вам лет и крепкого здоровья! 9756

по материалам журнала `Бюллетень Недвижимости`


Уважаемые господа! если вам будет необходима рыночная оценка наследуемого имущества,долей,материальных или не материальных активов
обращайтесь по тел. (495)741 99 13


ООО " АЛЕКС ПРАЙС" -независимый оценщик. Недорого и оперативно.

Классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank.

Складские помещения класса А+

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 40-45%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
4. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие системы вентиляции.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для

персонала).
15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптико-волоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18. Расположение вблизи центральных магистралей.

19. Профессиональная система управления.

20. Опытный девелопер.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса А

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей,

предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием

между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от

земли.
4. Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования

5. Регулируемый температурный режим

6. Система вентиляции.

7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В+

1. Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или

реконструированное.
2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от

земли.
4. Высота потолков от 8 метров.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Система вентиляции.

10. Пандус для разгрузки автотранспорта.

11. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для

персонала).
14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В

1. Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или

реконструированное.
2. В случае двухэтажного строения – наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников,

грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).

3. Высота потолков от 6 метров.

4. Пол - асфальт или бетон без покрытия.

5. Система отопления.

6. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7. Пандус для разгрузки автотранспорта.

8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9. Охрана по периметру территории.

10. Телекоммуникации.

11. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

13. Система вентиляции.

14. Офисные помещения при складе.

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17. Ж/Д ветка.

Классификация офисной недвижимости

К классам A, B и C возможно относить только бизнес-центры и специальные офисные здания, которые отвечают международным требованиям к планировочным решениям, инженерным системам, инфраструктуре и сервису, паркингу, расположению здания и системе его управления. Это новые здания, эксплуатируемые не более 5-7 лет, или вновь реконструированные специально под офисные функции.

Наша действительность вынуждает дополнительно к международным классам применять еще три дополнительных (Стерник Г.М. "Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости", авторский курс лекций, Москва, 2002).

Класс A Наименование объекта Бизнес-центры
Возраст здания Новое строительство
Расположение Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктив Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Класс B Наименование объекта Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктив Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)
Отделка
Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг, чем в классе А
Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

Класс C Наименование объекта Офисные здания
Возраст здания Устаревшие офисные здания, здания иного назначения, реконструированные под офисные
Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктив Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы
Отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг Недостаточное количество машиномест
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

Класс D Наименование объекта Нежилые помещения в административных зданиях, приспособленные под офисы
Возраст здания Более 10 лет
Расположение Требования не предъявляются
Конструктив
Планировочные решения
Отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Класс E Наименование объекта Нежилые помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады, комбинаты бытового обслуживания и т.д.)
Возраст здания Требования не предъявляются
Расположение То же, что класс D
Конструктив
Планировочные решения
Отделка
Инженерия
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием
Класс F Наименование объекта То же, что класс E
Возраст здания
Расположение
Конструктив
Планировочные решения
Отделка Требуется реконструкция и ремонт
Инженерия То же, что класс E
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием