ЗАКОН Московской области от 19.09.2008 N 131/2008-ОЗ
"О БАЗОВОЙ СТАВКЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ЗДАНИЙ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, НА 2009 ГОД"
Вступил в силу на следующий день после его официального опубликования.

В целях исчисления расчетной величины арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, на 2009 год установлена базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр зданий и нежилых помещений в размере 1500 рублей.

В мониторинге учитываются объекты коммерческой недвижимости офисного, производственно-складского и свободного назначения стоимостью от 1 млн. $, а также торговые объекты стоимостью от 700 тыс. $. Помимо объектов, мониторинг охватывает предложения по продаже инвестиционных контрактов. Расчетным периодом для описания тенденций был выбран период в 12 месяцев с августа 2007 по август 2008 года.

Общие данные о рынке
Для рынка коммерческой недвижимости за период с августа 2007 по август 2008 года можно выделить несколько стадий развития:
- период повышения объемов рынка с сентября по ноябрь 2007 года,
- период стабилизации, длившийся до марта 2008 года,
- новый период умеренного роста, который последовал с марта-апреля.
Одними из наиболее важных событий, обусловивших стабилизацию с ноября 2007 года по март 2008 года, можно назвать выборы в Государственную думу в декабре 2007 года и выборы президента РФ в марте 2008 года. Обычно политическая неопределенность не позволяет адекватно оценить риски проектов. Кроме того, на предвыборные компании традиционно расходуются значительные денежные средства из различных отраслей рынка, в том числе и из коммерческой недвижимости, вызывая отток инвестиционного капитала. Все это служит сдерживающим фактором для активного развития. Нельзя не вспомнить и о таком событии как кризис банковской ликвидности, сопровождавшийся ростом ставок по кредитам и ужесточением требований к заемщикам. Гораздо менее привлекательным стал арендный бизнес, так как из-за высоких процентных ставок по кредитам существенно увеличились необходимые инвестиции в покупку/строительство объектов и как следствие уменьшилась доходность от сдачи помещений в аренду.

Рост рынка происходил, в основном, за счет повышения цены. Так, объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 41%, достигнув $35,85 млрд., при этом общее количество и суммарная площадь экспонируемых объектов практически не изменились. Количество экспонируемых объектов за прошедший год составило 3268 шт., в предыдущем году было почти столько же – 3281. Общая площадь предложений составила 6,253 млн. кв.м, увеличившись лишь на 1%.

Соответственно, средневзвешенная цена объектов выросла на 40%, и к началу осени составила 5733$ за квадратный метр. Эти «средние» 40% распределились по территории столицы крайне неравномерно. Максимальный рост цен - 60% - наблюдался в Каширском мегакластере, где средневзвешенная цена квадратного метра коммерческой недвижимости к сентябрю 2008 года составила $6027. (Как нередко бывает, причиной столь серьезного подорожания мегакластера стало появление крупного объекта, а именно бизнес-центра класса B “Даниловский Форт” площадью 40.000 кв.м. и общей стоимостью $267 млн.) А наиболее слабый рост − 6% - отмечен в мегакластере «Шоссе Энтузиастов». Наибольшая общая стоимость объектов, выставленных на продажу в течение одного месяца, была зафиксирована в июне 2008 года и составила $12,6 млрд., наибольшее количество − также в июне (1233 штук), наибольшая общая площадь − в апреле (2087 тыс. кв. м.).
За год интенсивность появления на рынке новых объектов сократилась на 21%. Так, в среднем в течение месяца на рынок выходит 143 объекта, тогда как в прошлом году этот показатель был равен 181 шт. Однако суммарная площадь новых объектов стала несколько больше - на 4%. А вот индекс среднего срока экспонирования объектов с января по середину августа 2008 года демонстрировал устойчивый рост, достигнув максимума в 137 дней к середине августа – рекордного значения за весь период мониторинга. (Минимальное значение индекса было зафиксировано в сентябре 2006 года и соответствовало 66 дням.) Данный показатель стал отражением процесса накопления объектов на рынке.

Структуру рынка определяют в основном офисные помещения, как с точки зрения суммарной стоимости, так и с точки зрения суммарной площади предложения. Отметим также развитие рынка производственно-складских помещений, доля которых за последний год заметно увеличилась.

Офисная недвижимость
До сих пор ощущается нехватка качественных офисных площадей и площадок под их строительство как в центре столицы, так и за его пределами. Стоит также отметить, что географический охват спроса на офисные помещения расширяется, в том числе в район МКАД. В целом следует ожидать продолжения роста цен на офисные помещения, но уже с меньшими темпами, чем на протяжении 2006-2007 годов. В течение года в офисном сегменте на рынок вышло 787 новых предложений. А общее количество экспонируемых офисов составило 1368 шт., что на 5% больше количества офисов предлагаемых в предыдущем году. Суммарная стоимость офисных объектов составила $22,45 млрд., ее рост за год - 43%. Общая площадь предложений практически не изменилась, увеличившись лишь на 1% и составив 3,51 млн. кв.м. Средневзвешенная цена офисных объектов достигла уровня $6390 за квадратный метр и выросла в сравнении с ценой предыдущего года на 42%. Доля офисных площадей, приходящихся на центральную часть Москвы, за год снизилась с 16% до 13,5%. Соответственно, доля офисных площадей, приходящихся на периферийную часть Москвы, возросла, с 84% до 86,5%.

Общее количество экспонируемых офисных помещений в пределах Садового кольца за год составило 443 шт. Суммарная стоимость предложения составила $6,081 млрд., ее рост по сравнению с предыдущим годом составил 37%. Общая площадь объектов уменьшилась на 15% и составила 472 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена офисных объектов в центре столицы выросла на 61% и достигла уровня $12873 за квадратный метр. Рынок офисной недвижимости вне Садового кольца показал повышение всех рассматриваемых показателей. Наибольший рост показали общая стоимость предлагаемых объектов (+45%) и средневзвешенная цена (+40%). Общее количество и общая площадь экспонируемых помещений выросли незначительно, всего на 4%. Средняя площадь объекта практически не изменилась и составила 3290 кв.м. Средневзвешенная цена офисных объектов вне центральной части столицы достигла уровня $5383 за квадратный метр и за год выросла на 40%.

Торговая недвижимость
Цены на торговую недвижимость в столице также продолжали расти. За год средневзвешенная цена в торговом сегменте увеличилась на 48% и достигла уровня $7589 за квадратный метр. Рост цен повлек за собой увеличение объема предложения в финансовом эквиваленте. Правда, это увеличение было скомпенсировано некоторым снижением общей площади предлагаемых к продаже объектов. Общая площадь предложения в течение года составила 1,023 млн. кв. м., что на 17% ниже уровня предыдущего года. Суммарная стоимость экспонированных в течение года 1117 объектов составила $7,761 млрд.
Отметим, что доля экспонируемых торговых помещений внутри Садового кольца по площади ко всем торговым помещениям за год несколько снизилась, и составила 10,9%, против 12,9% предыдущего года. При этом на рынок выставлялось несколько больше объектов, чем за предыдущий период, но на протяжении всего года наблюдалась тенденция уменьшения средней площади объекта. В результате в центре Москвы к продаже предлагалось 100 тыс. кв. м. торговых площадей, что на 28% меньше, чем в предыдущий аналогичный период. Это снижение объема предложения, а также увеличение доли небольших помещений повлекло за собой довольно существенный рост средневзвешенной цены торговых объектов в пределах Садового кольца. Среднегодовая стоимость квадратного метра выросла на 69% и составила $16453. Рынок торговой недвижимости вне Садового кольца показал повышение таких показателей как общая стоимость объектов и средневзвешенная цена. Количество объектов сократилось на 8% и составило 933 штуки. Суммарная стоимость объектов составила $6,111 млрд., годовой рост - 24%. Общая площадь предложений ниже уровня предыдущего года на 15% и составляет 922 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена продолжала расти. Однако, темп ее роста по сравнению с 2006-2007 годами все же замедлился.

Производственно-складской сегмент

После долгого периода, когда внимание в основном было приковано к офисным и торговым помещениям, на сегодняшний день акцент смещается в сторону промышленных и складских зданий. Такой интерес отчасти объясняется высоким потенциалом производственно-складских объектов и территорий в плане их девелопмента и редевелопмента. За год данный сегмент показал максимальный рост объема предложения как в финансовом эквиваленте, так по количеству экспонирующихся объектов и их суммарной площади.
На рынок вышло 128 новых предложений. Общее количество экспонируемых помещений за год составило 232 шт., что на 15% больше количества помещений предлагаемых в предыдущий период. Суммарная стоимость объектов составила $3,53 млрд., ее годовой рост составил 85%. Общая площадь предложений выросла на 21% и составила 1,376 млн. кв.м. Если говорить о средневзвешенной цене производственно-складских объектов в августе 2008 года, то она достигла уровня 2565$ за квадратный метр и выросла в сравнении с ценой объектов в 2007 году на 54%.

Помещения свободного назначения
На рынке помещений свободного назначения продолжает увеличиваться доля небольших по площади помещений, которые можно использовать как в офисных, так и в торговых целях. Объем рынка помещений свободного назначения в физическом выражении уменьшился, однако увеличился в финансовом. Общая площадь предложений упала на 8% и составила 341 тыс. кв.м. Также сократилось количество объектов, на 6% с 587 до 551. Суммарная стоимость объектов составила 2,1 млрд. $, и ее годовой рост составил 36%. На рынок вышло 322 новых предложения. Если говорить о средневзвешенной цене помещений свободного назначения объектов в августе 2008 года, то она достигла уровня $6190 за квадратный метр и выросла в сравнении с ценой в предыдущем году на 48%.

Russian Research Group

Состояние рынка коммерческой недвижимости на период с января по май 2008 года*

Город Офисные центры Складская недвижимость Торговая недвижимость Арендная ставка (за кв. м, €) Прибыль (%) Арендная ставка (за кв. м, €) Прибыль (%) Арендная ставка (за кв. м, €) Прибыль (%) Амстердам 385 5,50 80 6,25 1,200 5,00 Барселона 336 4,25 103 6,25 1,458 5,25 Брюссель 285 5,25 67 6,50 1,200 5,25 Будапешт 204 6,25 66 7,00 1,200 6,25 Копенгаген 235 5,00 66 6,00 1,000 5,25 Дублин 700 4,25 140 5,00 4,500 3,25 Эдинбург 416 5,50 102 6,25 2,560 5,75 Франкфурт-на- Майне 456 5,00 78 6,50 1,920 5,50 Женева 470 5,00 96 6,75 650 5,25 Лиссабон 252 6,00 72 7,00 840 5,25 Лондон 1,607 5,00 212 6,00 6,427 5,00 Мадрид 504 4,00 104 6,00 1,625 5,00 Милан 520 5,00 57 7,00 700 5,00 Москва 1,358 8,00 100 9,50 1,426 8,50 Мюнхен 372 4,50 78 6,25 1,800 5,50 Париж 840 4,00 56 6,00 2,500 4,00 Прага 240 5,50 60 6,50 600 6,25 Рим 460 5,00 57 7,00 600 5,00 Стокгольм   450 4,75 100 6,25 1,100 Вена 276 4,50 60 7,00 840 5,25 Варшава 380 5,50 72 6,50 840 5,50

*Источник: Knight Frank.
 

В настоящее время средние базовые арендные ставки (без НДС и эксплуатационных расходов) на офисные помещения класса А колеблются в диапазоне $800-1500 за кв. м в год. При этом ставка аренды на некоторые объекты класса А в ЦАО доходит до $2500 за кв. м. В сегменте офисных помещений класса В разброс арендных ставок велик: в классе В+ ставки варьируются от $700 до $1300 за кв. м в год, в классе В- — от $400 до $900 за кв. м в год. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост ставок составил порядка 30-40%.

По мнению Геворга Топузяна, руководителя проектов департамента консалтинга и оценки девелоперских проектов консалтинговой группы "НЭО Центр", "при успешной концепции торгового центра данный вид недвижимости более прибылен, чем офисная недвижимость". По данным компании "Миэль — Коммерческая недвижимость", за последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%.

В сравнении с первым полугодием 2007 года темп роста цены аренды на автономные магазины значительно снизился, а на площади в торговых центрах, наоборот, в два раза вырос. Средний уровень ставок на торговые площади всех типов, по данным компании, вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. "Это может быть связано со смещением спроса в сегмент средних площадей и тенденциями увеличения сдаваемых помещений в формате Street Retail",— объясняет Андрей Бушин, генеральный директор "Миэль — Коммерческая недвижимость".

Так, в торговых центрах, построенных в шаговой близости от той или иной станции метро, ставка может быть в три раза выше и составлять $3000 в год за кв. м ($250 в месяц). Если же торговый центр располагается в престижном районе города, ставка подскакивает в четыре раза и составляет $4000 в год за кв. м ($330 в месяц). Стоимость аренды квадратного метра зависит от этажа расположения данного квадратного метра, площади помещения и, конечно, расположения помещения внутри торгового центра. Если брать усредненные показатели, то небольшие помещения на первом этаже могут стоить $1000 или более $2000 в год за кв. м (это примерно $100-170 в месяц). Если речь идет о так называемых неякорных арендаторах, то, как правило, чем выше этаж, на котором расположено помещение, тем ниже ставка аренды.

По сравнению с рынком офисной недвижимости рынок складской недвижимости не так перенасыщен, поскольку офисы строят в крупных городах, а склады — преимущественно в Подмосковье, где места в разы больше, чем в Москве.

По словам Андрея Бушина, на рынке складской недвижимости в сравнении с аналогичным периодом 2007 года средний прирост арендных ставок в Московском регионе на помещения класса А и В составил 8,9%. Во втором квартале 2008 года ставки не изменились. Сейчас базовые арендные ставки складов класса А по данным "Миэль — Коммерческая недвижимость", составили $140-160 за кв. м, внутри МКАД — $250-300. Стоимость складов класса В — $130-140 за кв. м, внутри МКАД — $220-250. Аренда складов класса С обходится соответственно в $80-120 и $180-200 за кв. м. "Диапазон цен на складские площади ($/кв. м) во втором квартале 2008 года несколько повысился. В среднем за год цена предложения возросла на 35%",— говорит Андрей Бушин.

По словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank, сейчас склады по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, строящейся в Московском регионе, являются объектом наименее рискованных инвестиций. "Офисы строить рискованнее,— поясняет господин Холопов.— Их переизбыток. Можно построить офис в центре города и не суметь сдать, например, из-за завышенных арендных ставок. Складскую недвижимость есть где строить, и спрос на нее растет".

 

 

Уровень ставок на офисы в г. Москва. Ставки аренды.

Данный сервис демонстрирует уровень арендных ставок на офисные помещения в г. Москва, позволяет отслеживать тенденцию изменения цен (ставок аренды) за предыдущие периоды. Класс $ кв.м.|год изменения В таблице приведены ставки на аренду офисов за 2 предыдущих квартала. A 10571019 +4% B 806773 +4% Период: 2 квартал 2008 года 1 квартал 2008 года 4 квартал 2007 года 3 квартал 2007 года 2 квартал 2007 года 1 квартал 2007 года 4 квартал 2006 года 3 квартал 2006 года 2 квартал 2006 года 1 квартал 2006 года 4 квартал 2005 года 3 квартал 2005 года 2 квартал 2005 года 1 квартал 2005 года Район Класс A Класс B Изменения Центр в пределах Бульварного Кольца 1113 890 +4% / +3% Запад Центра в пределах Садового Кольца 1102 879 +4% / +4% Север Центра в пределах Садового Кольца 1093 872 +3% / +4% Восток Центра в пределах Садового Кольца 1087 868 +4% / +4% Замоскворечье - Якиманка 1108 893 +2% / +3% Запад - Юго-Запад 1025 821 +5% / +4% Север - Север- Запад 965 792 +3% / +4% Восток 839 683 +4% / +6% Юг 864 697 +4% / +4%  ставки $ | кв.м | год без НДС

Инвестиции: выгодно ли нынче вкладываться в гаражное строительство?

Гаражи в столице — дефицит. Строительство явно не успевает за все растущим числом автомобилей. В то же время автовладельцы не рвутся покупать дорогие гаражи. Значит, можно выдвинуть гипотезу: в сегменте не самых дорогих гаражей спрос будет всегда. А не попробовать ли себя частному инвестору в качестве гаражного строителя?

Такой тип гаража мэр столицы Юрий Лужков приметил во время одной из зарубежных поездок, и решил перенять интересный опыт

В самом деле, денег, чтобы вложиться в гаражное строительство, нужно явно меньше - по сравнению с инвестированием в жилье. И клиентов - для аренды или покупки будущего, построенного вами машиноместа, судя по всему, найти не очень сложно. Ведь по оценкам экспертов всего лишь у 25% москвичей-автовладельцев машины хранятся в гаражах и на стоянках. Больше половины столичных водителей оставляют машины под открытым небом, и четверть пользуется "ракушками" и "пеналами". Но с металлическими укрытиями упорно борются городские власти, и отгадайте с трех раз, кто окажется победителем.

Так что рано или поздно перед каждым хозяином автомобиля вопрос о том, где его хранить, встает ребром.

 

Какие бывают гаражи

 

Прежде всего, надо определить, что же такое гараж. В соответствии с общепринятой классификацией, парковочные комплексы принято делить на шесть категорий:

1. Наземный манежный. Это отдельно стоящая неотапливаемая "этажерка", часто, в три-четыре этажа, а иной раз и в шесть. По сути, — просто многоэтажная автостоянка. 2. Наземный холодный боксовый. Это тоже отдельно стоящая "этажерка", только каждый автомобиль имеет свое место, отделенное капитальной стеной и воротами. 3. Наземный теплый боксовый. В отличие от предыдущего, он еще и отапливается. 4. Обвалованный. Это полузаглубленный двухъярусный гараж. Расположен он обычно рядом с жилыми домами. Первый ярус у такого гаража подземный, второй же возвышается над землей на 1 - 1,5 метра. Для экономии места на таком гараже сверху могут устроить детскую площадку или сквер. 5. Механизированный. Это многоуровневый гараж с вертикальным хранением машин в боксах, встроенных у глухой стены зданий. Подъемники загоняют авто на верхние уровни. Такой тип гаража мэр столицы Юрий Лужков приметил во время одной из зарубежных поездок, и решил перенять интересный опыт. 7. Подземный. Такой гараж расположен, как следует из названия, под землей. Строят такие гаражи, как правило, под жилыми комплексами.

(Заметим, что произошло смешение понятий "стоянка" и "гараж": любое капитальное сооружение, предназначенное для хранения автомобилей, считается гаражом, даже если таковое не имеет ни дверей, ни порой даже стен. Стоянкой же теперь называется то, что строить не нужно - достаточно огородить.)

На наш взгляд, выгоднее всего строить наиболее популярный у народа "наземный манежный" гараж.

 

Без кооператива не обойтись

 

Чтобы поучаствовать в строительстве гаража нужно либо организовать гаражно-строительный кооператив (ГСК), либо вступить в него. Обычно ГСК создается под один конкретный проект. Собираются автомобилисты, выдвигают из своей среды ответственного за строительство. Когда строительство окончено, кооператив занимается уже охраной и эксплуатацией гаражных комплексов. Сегодня в Москве насчитывается 349 ГСК, многие из них существуют уже десятки лет.

 

В поход по инстанциям

 

Следующий этап связан с хлопотами о выделении земельного участка и работой над проектом. В Mоскве любое строительство возможно лишь после заключения долгосрочного договора аренды земельного участка. Участок "пробивается" в отделе Госземинспекции соответствующего округа, и если решение положительное, самое время озаботиться проектом.

За проектом, разумеется, надо обращаться в проектную организацию. Стоимость проекта зависит от количества квадратных метров в планируемом объекте. Общая стоимость проектных работ определяется из расчета 200-400 рублей за квадратный метр. Самые же "крутые" проектные конторы могут "зарядить" и 1000 рублей за квадратный метр.

Плюс ко всему 80-130 рублей за квадратный метр будет стоить рабочая документация к проекту. Кроме того, 10 - 12 % от стоимости проектной документации потянет авторский надзор за строительными работами. Если среднее машиноместо занимает площадь 14 кв. метров, а с учетом участка коридора получается и все 18, то одно только проектирование гаражного комплекса обойдется порядка $400 за машиноместо.

С готовым проектом представители гаражного кооператива отправляются в префектуру для последующих согласований. Подрядчика находит либо сам кооператив, либо автовладельцам подбирает его префектура, — на конкурсной основе.

Но знайте, что процесс согласования может продлиться дольше, чем само строительство.

 

Сколько стоит гараж построить

 

Итак, теперь будущим счастливым владельцам гаражей предстоит иметь дело со строителями. Как сообщили корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru в компании "Атлант-проект", строители-подрядчики оценивают свою работу в среднем по $ 320 за квадратный метр. Таким образом, само строительство неотапливаемого манежного гаража выйдет где-то в $ 5760 за машиноместо. Цифра эта, конечно, усредненная - чем больше площадь гаражного комплекса, тем ниже стоимость квадратного метра. Прибавьте сюда расходы на проектирование, и цифра себестоимости одного машиноместа для члена гаражного кооператива в среднем вылезет где-то в $ 6 тыс. Как минимум, его можно продать в два раза дороже.

Сколько это машиноместо будет стоить самой строительной компании, строители вам никогда не признаются, но по оценочным данным, себестоимость его для строителя составит где-то $1500-1700. Здесь требуется сделать пояснение. Не редкость, когда автомобилисты сами отважно берутся за строительные работы, особенно, когда среди лидеров есть профессиональные строители, которые и руководят процессом. Ведь главное — не нарушать проект, чтобы не придрались архитекторы.

Так что теоретически возможно продать это же машиноместо можно в 10 раз дороже себестоимости. Места можно не только продавать, но и сдавать за $ 2,5-3 тыс. в год, и таким образом строительство окупит себя менее чем за год.

Кстати, один из способов увеличить продажную цену машиноместа — организовать рядом с гаражом что-нибудь полезное — автомойку, станцию технического обслуживания, магазины автозапчастей. По данным компании "Домострой", были зафиксированы случаи, когда цена машиноместа в гаражном комплексе возрастала более чем в три раза после того, как рядом были построены соответствующие объекты инфраструктуры.

В целом же, по мнению директора департамента Инвестиционного Консалтинга компании "Домострой" Сергея Куренкова доходность этих сделок не очень большая. Однако всё зависит от начальных условий сделки и прогноза на спрос в том районе, где будет строиться гаражный комплекс.

 

Права инвестора

 

Также как и "квартирный дольщик", "гаражный инвестор" должен быть защищен законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, человек, который вложил деньги в приобретение гаража, — участник долевого строительства. В соответствии с этим законом должны заключаться договоры и проводиться последующие сделки.

 

Что следует учесть

 

На пути частного инвестора могут возникать время от времени кое-какие препятствия, о которых надо знать заранее.

 

Необходимо согласие жителей

 

Одна из главных трудностей состоит в том, что обязательно потребуется протокол о согласии жителей с размещением объекта. Мнения жителей, естественно, будет различным. Автомобилисты проголосуют "за" обеими руками, но есть ведь еще и бесколесные граждане. Возможно, придется пообещать построить не только гараж, но и детскую площадку, и скамейки для пенсионеров. Но, все равно, согласия можно и не получить.

 

Проще проект - меньше сроки

 

Сроки строительства гаражей варьируются в зависимости от их размера и от их типа. От момента вложения денег до въезда в гараж счастливых автовладельцев проходит не менее полугода. А если речь идет о строительстве полностью оборудованных комплексов со всеми коммуникациями, то бывали случаи, когда строительство затягивалось на четыре года. При этом многие автовладельцы успели неоднократно поменять машину.

 

Деньги могут кончиться

 

Многое зависит от бесперебойного финансирования строительства. Так, нередки случаи, когда средств, собранных с будущих владельцев гаражей, оказывалось недостаточно, и стройка замирала. Может получиться и так, что стройматериалы подорожают в процессе строительства, деньги закончатся, стройка встанет. Не так уж редко это случается, причем подрядчик сам, чаще всего, выходит сухим из воды. Бороться с подобными вещами призван закон № 214-ФЗ, но ни для кого не секрет, что далеко не все по нему работают.

 

Автовладельцы ждут городских программ

 

Сложности могут возникнуть, как это ни странно в связи с широко разрекламированными городскими программами строительства гаражей. Многие автовладельцы надеются, что деньгами им поможет город и намерены повременить с созданием ГСК. Так что вероятны трудности с поиском единомышленников. (Хотя надежды на государственную помощь нам кажутся наивными — даже если все городские программы выполнят и перевыполнят, гаражей все равно будет не хватать).

 

Резюме Metrinfo

 

Если и ввязываться в гаражное строительство в качестве инвестора, то лучше всего браться за строительство первых двух типов гаражей. Во-первых, меньше проблем со сбытом - недорогое машиноместо купят быстрее и охотнее, во-вторых, меньше растягиваются сроки строительства, а чем быстрее строить, тем меньше вероятности прогореть из-за того, что в процессе строительства вырастет стоимость стройматериалов и услуг подрядчиков.

По информации Metrinfo.ru

Классификация торговых и складских помещений

6 апреля 2006

Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.

В предыдущем выпуске нашего журнала мы приводили параметры, по наличию или отсутствию которых присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой и складской недвижимости.

 

ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

 

	Киоск - самый дешевый вид торговых площадей

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:

- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);

- товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;

- основной потребитель;

- инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);

	Мегамоллы - целые государства: свой транспорт, рестораны, развлечения

- расположение;

- архитектура и отделка, планировочные решения;

- паркинг;

- управление зданием, охрана.

Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.

На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:

	Бутики стоят особняком в классификации торговых площадей

I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;

II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;

III - супермаркеты и универсамы;

IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;

V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;

VI - павильоны и киоски;

VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";

VIII - бутик;

IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.

Как видим, данные параметры, по которым проводится классификация, четко определены. Но риэлторские и консалтинговые организации до сих пор не пришли к общему решению, какие именно параметры должны быть присущи тому или иному классу.

В настоящее время вряд ли возможен поиск помещения лишь с указанием класса, который вас интересует. По совету заместителя директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость" Элины Заниной, "обращаться за первоначальной информацией о недвижимости нужно к специалистам, чтобы определить, насколько реальна заявка, в какие сроки ее можно исполнить, круг специалистов, работающих в этом направлении, возможные затраты. А решение всегда остается за предпринимателем. Если отбросить местоположение как основополагающее и техническое состояние как одно из требований, то для магазина первоначально анализируются покупательские потоки, средний чек и все, что с этим связано, конкурентное окружение".

Средние арендные ставки на торговые площади		Средние ставки продажи торговых площадей
Класс Арендная ставка, за 1 кв. м. в год Бутиковые улицы центра города $1590 Основные торговые магистрали $650-$900 Спальные районы $500-$600		Класс Цена продажи, за 1 кв. м. в год Бутиковые улицы центра города $7330 Основные торговые магистрали $3600-$5500 Спальные районы $2500-$3200

 

 

СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

 

	Складские помещения класса "В" и "С" - то, что досталось нам от старого режима

Со складскими помещениями все значительно проще. Единой, всеми признанной классификации здесь тоже нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.

Компания выделила семь классов. К первому ("А") классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.

Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

	Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства

Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.

К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

 

СТОИМОСТЬ

 

Класс, к которому относится складское или торговое помещение, - один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Выбор - покупать или арендовать - совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики бизнеса.

По словам Элины Заниной, "если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс".

 

PRO-СПРАВКА

 

Основные требования к складским помещениям класса "А":

- Расположение на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.

- Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.

- Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.

- Высокая проектная нагрузка на поверхность пола, дающая возможность применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабелеры), максимально используя высоту стеллажей.

- Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.

- Одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую 1000 кв. м склада и обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта.

- Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки).

- Отопление.

- Автономные системы тепло- и водоснабжения.

- Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать).

- Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса.

- Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).

Анна Овсянникова, PRO Недвижимость

Рынок офисной недвижимости переоценен Большинство участников московского рынка недвижимости уверено, что рынок офисной недвижимости насытится не раньше, чем к 2015 году. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это может произойти гораздо быстрее. При этом поводом для такого рода выводов стали данные тех самых участников рынка, которые предсказывают долгий и успешный рост рынку офисной недвижимости. Предложение увеличивается По данным группы компаний «Рескор», озвученным на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которая была организована Московской ассоциацией риэлторов, доля свободный площадей в офисах класса В в Москве, начиная с 2 квартала 2003 года, плавно снижается. И за истекшие 5 лет, на конец 2 квартала 2008 года она сократилась с 9% до 4,5% от общего объема сдаваемых в аренду офисов. При этом число вакантных площадей в офисах класса А в Москве также сократилось за это время, но не столь значительно – с 5% до 4,5% от общего объема сдаваемых в аренду офисов. В то же время, как показывает международная практика, доля свободных площадей выше 5% является серьезной, а 10% – опасной. Если рынок долгое время находится в этом промежутке, то арендные ставки должны начать снижаться. Однако, по данным «Рескор», картина выглядит несколько по-другому. Средний прирост арендных ставок как на офисы класса А, так и на офисы класса В, с 2003 по 2007 год составлял около 10% в год. При этом цены на офисы класса А за то же время росли примерно по 30% в год, а на офисы класса В – примерно по 40% в год. Исходя из международной практики, можно сказать, что на российском рынке офисов творился абсурд. Но это легко объяснить тем, что объем высококлассных офисных помещений все это время был очень невысок, и собственники пребывали в уверенности, что так или иначе, но арендатор придет к ним. Действительно, в 2003 году общий объем офисов класса А и В в Москве, не превышал 2,5 млн кв. м. И вплоть до 2006 года серьезно этот объем не увеличивался. В год строили порядка 500 тыс. кв. м. Кроме того, повод быть уверенным в себе арендодателям до последнего времени давала и динамика финансовых возможностей большинства потенциальных арендаторов. Их доходы постоянно росли, и за счет того, что арендные ставки увеличивались не очень быстро, предприниматели могли «дорастать» до необходимого им уровня арендной платы. Однако с 2006 года прирост сдаваемых в строй новых офисных площадей стал резко увеличиваться. За 2006 год построили порядка 1 млн кв. м, в 2007 – 1,5 млн кв. м, а за 2008, должны сдать уже 2 млн кв. м. На этом фоне становится ясно, что несмотря на относительное сокращение доли от общего объема сдаваемых в аренду офисов объем свободных офисных площадей существенно возрастает. Предложение увеличивается. И до последнего времени, как уже говорилось, оно удовлетворялось так же планомерно растущим спросом. Но последнее время наблюдается существенное изменение экономических условий как мире, так и в России. В России растет инфляция, и потребители, по данным Госкомстата, начали экономить, за счет этого большие объемы продукции, которые предполагалось реализовать еще до конца первого полугодия 2008 года, до сих пор лежат на складах. В итоге, предприятия снижают объем выработки, и как следствие – выручки. Кроме того, многие из них получали возможность для активного развития за счет зарубежных кредитных средств, но из-за мирового финансового кризиса этот источник финансовых поступлений существенно сократился. Наконец, тот же финансовый кризис на развитых рынках заставил многие зарубежные компании сократить свое присутствие в России. А последние события в Южной Осетии послужили уже политическим поводом для западных компаний уменьшить инвестиции в Россию. При этом последнее обстоятельство может сыграть отрицательную роль и в будущем. Из-за политических разногласий некоторые компании, которые собирались в ближайшее время открыть свои представительства в России, могут отказаться от своих намерений. В то же время, стоит отметить, что значимую долю среди арендаторов офисов класса А и В занимали именно зарубежные компании. Все выше перечисленные перспективы могут привести к тому, что доля арендаторов, способных платить арендную плату даже на текущем уровне, существенно сократиться. При этом многие из них могут пойти на то чтобы существенно сократить площадь занимаемых помещений. В итоге, доля свободных офисных площадей как в классе А, так и в классе В может существенно вырасти. 2 сценария развития При этом стоит иметь в виду, что доходность от сдачи офисов в аренду за последние годы существенно снизилась. Так, в 2003 году она составляла для офисов класса А 19% годовых, для офисов класса В – 26% годовых, а инфляция тогда была на уровне 12%. По итогам 2007 года, доходность офисов класса А составила 13%, офисов класса В – 18%, при этом инфляция за прошлый год составила те же 12%. Таким образом, на лицо постепенное приближение бизнеса по сдаче офисов в аренду к уровню убыточности. В то же время, стоит иметь в виду, что указанная доходность – это далеко не уровень чистой прибыльности. Эта доходность рассчитана только исходя из уровня арендной платы. Но ее размер существенно уменьшается, если вычесть расходы на эксплуатацию, амортизацию, управление и налоги. В итоге, чистая доходность такого бизнеса окажется примерно еще на 2% ниже. Наконец, за первое полугодие 2008 года произошел резкий скачок цен на офисы как класса А, так и класса В. Первые подорожали примерно на 53%, а вторые – примерно на 38%, что существенно выше среднегодового прироста за последние 3 года. Вслед за ростом цен также за первое полугодие 2008 года и арендные ставки офисов показали рекордное увеличение (причем уже за последние 5 лет). Так, по итогам первого полугодия 2008 года аренда офисов класса подорожала примерно на 22%, а офисов класса В – на 14%. При этом уже перечисленные выше негативные факторы, которые, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», могут снизить уровень платежеспособного спроса на аренду офисов. В итоге, столь значительный рост арендных ставок, скорее всего, окажется катализатором, который спровоцирует проявление опасных тенденций на московском рынке офисов гораздо раньше, чем ожидают его основные участники. В то же время, как видно из приведенных только что цифр, догнать рост цен арендным ставкам опять-таки не удалось. В итоге, доходность сдачи офисов класса А в аренду снизилась с 13% до 11% годовых, а офисов класса в – с 18% до 14% годовых. При этом по итогам 2008 года ожидается, что инфляция составит порядка 14%. Если учесть накладные расходы, то окажется, что доходность офисов класса А составляет 9% годовых, а офисов класса В – 12% годовых. По сути, бизнес по сдаче офисов в аренду, уже вышел на уровень убыточности. Следует учесть, что в ситуации, когда большинство игроков рынка находится в состоянии убытка, выигрывает тот, кто теряет меньше других. Именно поэтому в данной ситуации важно выбрать консервативную политику. А наиболее консервативным инструментом всегда считались банковские вклады. И стоит отметить, что уровень доходности, который сейчас демонстрирует бизнес по сдаче офисов в аренду, вполне сопоставим с тем, какой предлагают банки с активами свыше 500 млрд руб., на долгосрочных депозитах при вложении больших сумм. Имеются в виду Сбербанк. ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк и банк Москвы. А банки второго эшелона – у которых размер активов находится в пределах 100-500 млрд руб. (их около 25) – предлагают доходность по таким депозитам уже до 15% годовых. При этом в отличие от бизнеса по сдаче офисов в аренду, при инвестировании средств в банковские депозиты, не нужно платить налоги и, самое главное, не нужно тратить свое время на управление бизнесом. Естественно предположить, что некоторые из собственников предпочтут продать свой бизнес и положить вырученные средства в банк или проинвестирует их в более доходный инструменты. На этом фоне вполне можно ожидать снижения цен на офисную недвижимость или, по крайней мере, их стабилизации. В то же время, говорить, что на этом фоне начнут снижаться арендные ставки нельзя. При существующем уровне инфляции справедливый уровень чистой доходности от сдачи офисов в аренду, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, должен составлять порядка 15-20% годовых. И в среднесрочной перспективе следует ждать возвращения его с нынешних показателей на указанный уровень. Существует 2 сценария развития: рост ставок при стабилизации цен на офисы или стабилизация арендных ставок при снижении цен на офисы. По мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», более вероятен второй сценарий. Дело в том, что, как показывает практика на зарубежных рынках, средняя стоимость 1 кв. м офисов заметно ниже средней стоимости 1 кв. м жилья того же класса. Дело в том, что затраты на строительство офисной недвижимостью существенно ниже, чем на строительство жилой недвижимостью. Конечно, себестоимость самого процесса возведения офисной недвижимости меньше, чем себестоимость возведения жилых массивов, Но кроме того, значимую долю в цене недвижимости играет стоимость земли, на которой расположен данный объект, а офисы обычно располагают на тех землях, где жилье построить, по определению, невозможно. В итоге, обычно, земельные участки под офисной недвижимостью значительно дешевле, чем те, на которых располагается жилье. Между тем, в Москве 1 кв. м офисной недвижимости класса В стоит примерно столько же, что и 1 кв. м жилой недвижимости того же класса. При этом московские офисы уже признаны самыми дорогими в мире. Продолжительное время такая ситуация сохранятся не может. А учитывая, что, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года», в среднесрочной перспективе жилая недвижимость в Москве начнет снижаться, вдвойне естественно, ожидать того же и от сегмента офисов. Но если падение и стагнация на рынке московского жилья будет иметь характер, скорее всего, достаточно краткосрочный (не более 2 лет), то на рынке офисной недвижимости те же падение и стагнация могут длиться долго. Главное различие в данном случае между рынком офисной и рынком жилой недвижимости заключается в том, что потребность в жилье социально значима, а потребность в офисах – нет. Потребность в улучшении жилищных условий достаточно велика и несмотря на рост или спад экономики люди всегда будут стараться приобрести жилье. Потребность же в офисах напрямую зависит от экономического роста. Если он замедляется, то потребность в офисах падает. Фактически, это означает, что предприниматели стараются обойтись уже имеющейся площадью или ее даже урезать. При этом стоит иметь в виду, что, по многим независимым оценкам российский торговый баланс, начиная с 2010 года, станет отрицательным, а вслед за ним окажется дефицитным и госбюджет. Все это может привести к стагнации в экономике в течение нескольких последующих лет. Естественно, что на фоне стагнации потребность в расширении арендуемых офисных площадей вряд ли будет высокой, тогда как покупать жилье будут всегда. Таким образом, традиционная формула, что в России рынок офисной недвижимости является более выгодным, чем жилой, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», в среднесрочной перспективе может быть опровергнута.

Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков производственно - складского назначения

Классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank.

Складские помещения класса А+

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 40-45%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
4. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие системы вентиляции.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для

персонала).
15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптико-волоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18. Расположение вблизи центральных магистралей.

19. Профессиональная система управления.

20. Опытный девелопер.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса А

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей,

предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием

между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от

земли.
4. Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования

5. Регулируемый температурный режим

6. Система вентиляции.

7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В+

1. Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или

реконструированное.
2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от

земли.
4. Высота потолков от 8 метров.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-

разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Система вентиляции.

10. Пандус для разгрузки автотранспорта.

11. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для

персонала).
14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В

1. Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или

реконструированное.
2. В случае двухэтажного строения – наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников,

грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).

3. Высота потолков от 6 метров.

4. Пол - асфальт или бетон без покрытия.

5. Система отопления.

6. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7. Пандус для разгрузки автотранспорта.

8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9. Охрана по периметру территории.

10. Телекоммуникации.

11. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

13. Система вентиляции.

14. Офисные помещения при складе.

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17. Ж/Д ветка.

Классификация офисной недвижимости

К классам A, B и C возможно относить только бизнес-центры и специальные офисные здания, которые отвечают международным требованиям к планировочным решениям, инженерным системам, инфраструктуре и сервису, паркингу, расположению здания и системе его управления. Это новые здания, эксплуатируемые не более 5-7 лет, или вновь реконструированные специально под офисные функции.

Наша действительность вынуждает дополнительно к международным классам применять еще три дополнительных (Стерник Г.М. "Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости", авторский курс лекций, Москва, 2002).

Класс A Наименование объекта Бизнес-центры
Возраст здания Новое строительство
Расположение Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктив Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Класс B Наименование объекта Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктив Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)
Отделка
Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг, чем в классе А
Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

Класс C Наименование объекта Офисные здания
Возраст здания Устаревшие офисные здания, здания иного назначения, реконструированные под офисные
Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктив Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы
Отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг Недостаточное количество машиномест
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

Класс D Наименование объекта Нежилые помещения в административных зданиях, приспособленные под офисы
Возраст здания Более 10 лет
Расположение Требования не предъявляются
Конструктив
Планировочные решения
Отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Класс E Наименование объекта Нежилые помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады, комбинаты бытового обслуживания и т.д.)
Возраст здания Требования не предъявляются
Расположение То же, что класс D
Конструктив
Планировочные решения
Отделка
Инженерия
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием
Класс F Наименование объекта То же, что класс E
Возраст здания
Расположение
Конструктив
Планировочные решения
Отделка Требуется реконструкция и ремонт
Инженерия То же, что класс E
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием