ОЦЕНКА восстановительной стоимости нефтяных скважин и трубоп

роводов  в системе ASIS.

Аренс В.Ж., вице-президент Академии естественных наук, доктор технических наук, профессор (г. Москва). Тришин В.Н., академик Международной академии информатизации, иностранный член Института    оценки   США, кандидат физ.-мат. наук (г. Москва).

(статья опубликована в журнале "Нефть, газ и бизнес", 2002 г., №5)

В общей стоимости основных фондов нефтедобывающих компаний стоимость скважин и нефтепроводов составляет 65-75%. Поэтому точность  оценки  именно этих объектов определяет и общую точность  оценки основных фондов таких компаний. Используемые большинством оценщиков методы дают в этом случае большую ошибку, часто превышающую 200%. В данной работе мы предлагаем подходы для вычисления восстановительной стоимости подобных объектов, которые существенно повышают точность полной  оценки . 

Под восстановительной стоимостью объекта основных фондов понимаются расчетные затраты на воссоздание, в современных условиях, его точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Вычисление восстановительной стоимости требуется в случае проведения переоценки основных фондов или при вычислении рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость объекта (при затратном подходе) равна вычисленной восстановительной стоимости за вычетом оцененных физического, функционального и внешнего (экономического) износов объекта. 

Для вычисления восстановительной стоимости отдельного строительного объекта обычно производят его детальное осмечивание. Когда же речь идет об объектах недвижимого имущества нефтедобывающей компании (число которых может достигать тысяч и даже десятков тысяч единиц), составление точных смет для каждого строительного объекта предприятия нереально из-за огромной трудоёмкости. Оценщики в этом случае пользуются двумя не очень точными методами.

1. Метод удельных стоимостей.
Расчет проводится на основании таблиц удельных расценок из справочников и коэффициентов пересчета стоимости от цен на дату соответствующего справочника в цены на дату  оценки  для получения удельных стоимостей в современных уровнях цен. Коэффициенты пересчета публикуются в информационно-аналитическом ежеквартальном бюллетене "Индексы цен в строительстве", издаваемом фирмой "КО-Инвест" (г. Москва), а также имеются в других доступных источниках.
Восстановительная стоимость строительного объекта определяется на основании соответствующих строительных характеристик (объем здания, длина  трубопровода , глубина залегания и т.п.) и вычисленной удельной стоимости при современном уровне цен для данной характеристики.
В расчётах используются таблицы удельных расценок из следующих справочников: 
* Справочник оценщика "Промышленные здания", тома 1 и 2, компания "КО-Инвест". М., 1997 г.
* Справочник оценщика "Жилые здания", компания "КО-Инвест". М., 1998 г.
* 37 сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), М., 1970 г., в которых имеются удельные расценки не только зданий, но и сооружений и передаточных устройств.
Общее количество таблиц удельных расценок в этих справочниках (число различных строительных объектов) достигает 5400.
Однако в этих справочниках нет таблиц удельных стоимостей для расчета восстановительной стоимости нефтяных скважин. 
Для  трубопроводов  в справочниках УПВС соответствующие таблицы удельных расценок имеются, но использование регионально-отраслевых коэффициентов из бюллетеней компании "КО-Инвест" приведения цен от даты справочника к современному уровню дает ошибку до 50% по сравнению с детальным осмечиванием  трубопроводов . Это происходит из-за усредненности коэффициентов приведения к современному уровню цен по различным видам строительно-монтажных работ (для зданий, линий электропередач, автомобильных дорог и т.п.).

2. Индексный метод.
Индексный метод основан на переводе балансовой стоимости объектов на дату последней переоценки в современный уровень цен.
В качестве индексов перевода берут либо региональные коэффициенты переоценки для строительных сооружений Госкомстата РФ, либо средние регионально-отраслевые коэффициенты из ежеквартальных бюллетеней компании "КО-Инвест". Отметим, что для скважин нефтедобывающие компании сами вводят такие индексы по бурению для своих внутренних нужд (зависящие не только от месторождения, но и от куста) и эти индексы являются коммерческой тайной компаний. Как показывает наша практика , внутренние индексы переоценки для бурения нефтяных скважин существенно отличаются как от усредненных индексов Госкомстата РФ, так и от индексов компании "КО-Инвест". Кроме того, индексный метод переоценки не устраняет накопившихся ошибок в балансовой стоимости на дату последней переоценки. 
Если последняя переоценка нефтедобывающей компании была в 1997 году, то при переоценке нефтяных скважин ошибка в восстановительной стоимости по индексному методу в 200-300 % является типичной по сравнению с детальным осмечиванием в современных ценах. 
Ниже рассмотрены предлагаемые нами методы оценки скважин и трубопроводов , которые дают восстановительные стоимости близкие к результатам детального осмечивания.

I. Метод удельной стоимости бурения для  оценки  нефтяных скважин

Данные по усредненной удельной стоимости бурения 1 метра скважин для каждого нового куста имеются в проектно-сметном отделе нефтедобывающей компании. При этом для старых кустов стоимость бурения 1 метра скважин берется из стоимости бурения новых кустов близких по условиям бурения.
Кроме бурения в стоимость скважины включаются следующие дополнительные затраты:
1) Вышкомонтажные работы.
2) Отсыпка кустовых оснований и лежневых дорог.
3) Телеметрия.
4) Перфорация дорогостоящими зарядами. 
5) Проектно-изыскательские работы.
6) Обустройство скважин.
7) Топогеодезия.
8) Дополнительные геофизические исследования.

В таблице 1 приведен условный пример состава затрат по всем скважинам на одном кусте. На основании этих данных вычисляется коэффициент удорожания стоимости скважин по сравнению со стоимостью бурения.

Таблица 1. Пример расчета % затрат, не входящих в стоимость 1 метра проходки скважин, по отношению к стоимости бурения на кусте. 

	1999г.	2000г.	2001г.	Всего тыс. руб.
Бурение		30668,9	39450,7	70119,5
Работы, не входящие в стоимость 1 метра проходки	5909	5724,2	5632,5	17265,8
в том числе: Бухгалтерская справка ВМР	1295	1840,1 877,0	2367,0 1102,8	4207,2 3274,8
Отсыпка	4342	139,8	132,9	4614,7
Обустройство		1094,7	1508,6	2603,3
Топогеодезия		8,7		8,7
Причал		156,7		156,7
Геофизика		37,8	150,6	188,4
ПИР		41,0		41,0
Электроснабжение		154,7	154,7	309,4
Телеметрия		1373,7		1373,7
Амбар			215,9	215,9
ВЛ	272,0			272,0
Всего затрат	5909,0	36393,1	45083,2	87385,3
Отношение работ, не  входящих в стоимость 1 метра проходки,  к стоимости бурения (17266/70120) в %				24,6

Номера кустов с близким процентом удорожания предоставляются также проектно-сметным отделом. 
Тогда восстановительная стоимость скважины равна значению:

удельная стоимость х глубина х коэффициент удорожания.

Таблица 2. Пример расчета восстановительной стоимости нефтяной скважины методом удельной стоимости бурения.

Глубина, м	Удельная стоимость за 1 м в руб. на 01.01.2002г.	Коэффициент удорожания	Востановительная стоимость в руб. на 01.01.2002г.
1 770,0	2 843,2	1,246	6 270 450

Замечание. Балансовые стоимости практически одинаковых по своим характеристикам скважин с одного и того же куста могут сильно друг от друга отличаться. Это связано с тем, что в бухучете затраты по вышкостроению на кусте традиционно включаются по большей части в первую и последнюю забуренную на кусте скважины. Метод вычисления восстановительной стоимости по удельной стоимости бурения ликвидирует указанную диспропорцию.

II. Метод суммирования приведенных затрат для  оценки  нефтяных скважин

Нефтяные скважины ставятся на баланс сразу после завершения бурения, но, как правило, значительные дополнительные затраты производятся еще в течение последующих 2-х и более лет. В базе данных по основным фондам компании даты дополнительных затрат и сами затраты отсутствуют, а балансовая стоимость скважины равна первоначальной стоимости плюс сумма последующих затрат. При индексном методе вычисления восстановительной стоимости оценщики берут эту балансовую стоимость и умножают на коэффициент переоценки (региональный коэффициент переоценки для строительных сооружений Госкомстата РФ или средний регионально-отраслевой коэффициент из ежеквартальных бюллетеней компании "КО-Инвест"). Это приводит к завышению восстановительной стоимости. 
В методе суммирования приведенных затрат для  оценки  нефтяных скважин каждая приведенная затрата получается умножением первоначальной затраты на коэффициент, полученный на основании индексов удорожания работ, предоставленных проектно-сметным отделом компании.

Таблица 3. Пример расчета восстановительной стоимости нефтяной скважины методом суммирования приведенных затрат. 

Дата затраты	Затрата	Индекс удорожания на 01.01.2002г.	Приведенная стоимость на 01.01.2002г.
март 1997г.	1 071 691,0	3,236	3 467 992,0
декабрь 1997г.	474 435,0	3,123	1 481 661,0
сентябрь 1998г.	361 621,0	2,253	814 732,0
декабрь 1998г.	23 891,0	2,253	53 826,0
август 2000г.	932,0	1,978	1 843,0
декабрь 2000г.	5 921,0	1,141	6 756,0
ИТОГО:	1 938 491,0		5 826 810,0

III. Метод поправочных коэффициентов для  оценки  восстановительной стоимости  трубопроводов 

Эта задача решается в два этапа.
На первом этапе восстановительная стоимость вычисляется стандартным методом УПВС, однако вместо усредненных регионально-отраслевых коэффициентов переоценки применяются разработанные компанией "КО-Инвест" более точные коэффициенты для сооружений и передаточных устройств (коэффициенты КС-8,..., КС-14 в терминологии компании "КО-Инвест"), которые в современной  практике  оценки , как правило, к сожалению, не используются. 
На втором этапе, на основании детального осмечивания 5-7  трубопроводов и вычисленных на первом этапе восстановительных стоимостей для этих же трубопроводов определяется средний поправочный коэффициент, который затем применяется ко всем восстановительным стоимостям трубопроводов, вычисленным на первом этапе.
Такой подход существенно повышает точность оценки.
Вышеописанные методы реализованы в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS(r) (Appraiser Support Info System). 
В ASIS(r) оценка основных фондов максимально автоматизирована, что позволяет в несколько раз повысить эффективность работы оценщика и предложить более качественные оценочные услуги по пониженным расценкам.

  Литература
1. Тришин В.Н., Шатров М.В., Тришин А.В. Аудиторские и оценочные задачи и методы их решения в системе ASIS // Бухгалтер и компьютер (приложение к журналу "Бухгалтерский учет"). 2001. №12. С. 36-39.

Информация взята с сайта www.trishin.ru

 

Сравнительный анализ существующих методик оценки стоимости торговой марки*

Стратегический источник стоимости	Весовой коэффициент	Относительная значимость (%)	Значимость от марки (%)	Роль марки (%)
Расположение	100	31	0	0
Сеть АЗС	40	12	80	10
Цена	80	25	0	0
Дизайн АЗС	10	3	60	2
Чистота АЗС	10	3	40	1
Обслуживание автомобилей	10	3	20	1
Другие услуги	20	6	20	1
Стимулирование сбыта	20	6	20	1
Реклама	15	5	100	5
Качество продукта	10	3	100	3
Прием кредитных карт	5	2	40	1
Бензин высшего сорта	5	2	40	1
Марочный индекс	325	100		26

Год	Базовый	1	2	3	4	5
Объем продаж	250,0	262,5	275,6	289,4	303,9	319,1
Операционная прибыль (15%)	37,5	39,4	4

Уважаемые коллеги, дали оценить АЗС в рамках оценки бизнеса. Для меня тип объекта совершенно новый, в связи с чем возникли некоторые вопросы. Вопросы следующие 1. Затратный подход. 1.1. Определение стоимости земельного участка. Возможно ли использовать в качестве объектов-аналогов земельные участки, проданные на аукционах на право заключения договора аренды земельных участков сроком на 2 года для разработки документации и определения возможности строительства автозаправочных станций в 2005г.? (место действия - СПб). Как в таком случае учесть тот факт, что объект торгов – это право заключения договора аренды земельных участков сроком на 2 года для разработки документации и определения возможности строительства АЗС и что результаты торгов выражаются в виде годовой арендной платы? При анализе вторично рынка земельных участков необходимо отбирать только участки под АЗС, или же можно включить в список аналогов земельные участки под СТО? 1.2. Нужно ли при расчете восстановительной стоимости АЗС учитывать стоимость оборудования? Если стоимость оборудования АЗС необходимо учитывать в восстановительной стоимости, то в целях исключения двойного счета это же оборудование в списке движимого имущества уже не учитывается? 2. Сравнительный подход. Возможно ли брать в качестве аналогов предложения по продаже готового бизнеса? Какие корректировки на состав прав или характер объекта необходимо сделать? 3. Доходный подход. Данных о реализации нефтепродуктов через конкретную АЗС нет. АЗС собственник предоставляет в аренду. Имеется информация об контрактных ставках. Насколько корректно рассчитывать стоимость в рамках доходного подхода, основываясь на данных о контрактных ставках? Кстати, тут же возникает ещё один вопрос: для предприятия, которое занимается розничной торговлей нефтепродуктами и имеет несколько АЗС, при оценке АЗС как объектов недвижимости нужно считать доходный подход (я слышала мнение, что не нужно, т.к. доходы от АЗС учитываются в доходах предприятия). С уважением, Юлия
Мисовец	Опубликовано Вторник, Февраль 13, 2007 - 06:38 am:      1.1. По участкам есть методические рекомендации, а также их простое прочтение. В принципе, в этих рекомендациях и есть ответ. Использовать аналоги можно, если нет более близких, но на различие прав стоит делать поправки, например, они могут заключаться в стоимости оформления прав. Годовая арендная плата по результатам торгов, например, это хороший старт для определения РС права собственности на ЗУ методом капитализации. Участки под СТО это тоже аналоги, насколько они близки, решать Вам, если достаточно близки, то почему не взять? 1.2. Разумеется, нельзя допускать двойного учета. 2. Вопрос корректировок по АЗС в сравнительном подходе недавно активно обсуждался. Если под продажей готового бизнеса Вы понимаете продажу работающей АЗС, то почему нет? 3. Данные о реализации через объекты оценки нужно требовать, см. пункт 2. Однако, если имеется ставка аренды, то стоит выяснять не то, контрактная ли она, а то, рыночная ли она. Ведь контракт может соответствовать рынку. Само по себе указание ставки в договоре ведь не означает нерыночных условий. Или Вы имели в виду как раз это? Тогда нерыночные ставки не годятся. При оценке предприятия Вы считаете доходы от АЗС в составе предприятия, но при оценке АЗС, если такая задача стоит, приходится считать эти доходы в составе АЗС. Просто нельзя потом складывать, одно входит в другое, если входит. Например, предприятие стоит 100, в т.ч. АЗС 20.
Юлия Не зарегистрированный гость Рейтинг: Нет Голосов: 0 (Голосовать!)	Спасибо за ответ. В результате оценили только затратным подходом.

пОДСКАЖИТЕ как правильно оценить срок окупаемости АЗС, сети АЗС, и есть ли какая методика расчета рентабельности и окупаемости данного вида предпиятий

Методика в принципе одинакова для всех видов предприятий.
Доход от деятельности минус расход на деятельность имеем прибыль.
Прибыль идет на погашение инвестиционных затрат. Значит делим размер инвестий на прибыль в год имеем окупаемость в годах.
_________________
С уважением,
Александр Горшунов

Уцениваем,нацениваем,переоцениваем,документально подтверждаем рыночную стоимость:
автозаправочных станций,нефтехранилищ и нефтебаз,сливного и наливного оборудования, танкеров,топливозаправщиков,спецтранспорта,зданий и сооружений.

Многолетний опыт оценки в Башкирии, Алании, Чувашии, Дагестане, Ингушетии, Москве, Московской, Ростовской, Тюменской, Свердловской, Вологодской, Ленинградской, Воронежской, Новгородской и других областях и республиках.(Подразделения и дочки ЛУКОЙЛа,Транснефти,Башнефти,Татнефти и др.)

Справки по тел.

(495)741 99 13

Бесплатно консультируем.
Александр Москва