Поспешность нужна не только при ловле блох, но и при погашении кредитов. В России в среднем каждый десятый ипотечный кредит погашается в течение 3—5 лет вместо положенных 15—20. Банки теряют сотни тысяч виртуальных долларов. "Профиль" решил выяснить, почему российские заемщики так не любят долги и как банки борются с излишне добросовестными клиентами.


Моя подруга недавно пожаловалась на то, что, взяв кредит на 20 лет, устала выслушивать от друзей и знакомых один и тот же вопрос: "А ты не собираешься возвращать долг раньше срока?" Почему-то все уверены, что сидеть в должниках 20 лет неприлично. "Зачем мне отказывать себе во всем и отдавать всю зарплату на погашение кредита? Буду потихоньку платить все эти годы, но в кармане хоть что-то будет оставаться", — размышляет подруга. Ан нет. Каждый считает своим долгом ее убедить: верни кредит в сжатые сроки и будешь спать спокойно.

Сегодня очень немногие банки — в частности, ВЕФК, МДМ-Банк, Пробизнесбанк — выдают ипотечные кредиты на срок менее 10 лет. Большинство кредитных организаций предлагает ипотечные программы со сроком погашения в течение 15—25 лет. Но хотя ипотека как явление в российской банковской системе появилась всего 5—6 лет назад, среди россиян уже есть те, кто полностью рассчитался с долгами перед банком.

По словам опрошенных "Профилем" крупнейших ипотечных банков, средний срок погашения ипотечного кредита сегодня составляет 5 лет. И банкиры нехотя признаются, что доля досрочно погашенных кредитов больше, чем им хотелось бы, — ведь при досрочной выплате ссуды кредитор теряет на процентах, которые он надеялся ежегодно снимать с клиента.

В первую очередь это касается банков, которые не первый год занимаются ипотекой. Например, в Сбербанке и ВТБ, которые занимают 60—65% на рынке ипотеки, ежегодный объем досрочно выплаченных ипотечных кредитов составляет 8—10% от среднегодового объема портфеля. В абсолютных цифрах суммы внушительные: так, Сбербанк в этом году получил раньше времени около 28,2 млрд. рублей, а ВТБ — около 3 млрд. рублей.

От расторопности граждан страдают и коммерческие банки. Как рассказал "Профилю" заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, на сегодня банком выдано свыше 3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около $260,5 млн., из которых досрочно погашено около 300 кредитов на сумму порядка $30 млн. По словам вице-президента по развитию ипотечного банка DeltaCredit Аллы Цытович, в 2006 году клиенты погасили досрочно более 500 кредитов в долларах и 11 кредитов в рублях из более чем 8 тыс. кредитов, выданных банком (по данным "Профиля", это около $22,5 млн.).

В тех банках, которые занялись ипотекой год-два назад, дела пока обстоят не так плохо, но банкиры уже прогнозируют будущие потери. "Объем нашего ипотечного портфеля составляет более 4,4 млрд. рублей, пока доля досрочно погашенных ипотечных кредитов составляет не более 1%. Однако, по нашим прогнозам, в ближайшие 2—3 года объем досрочно погашенных ипотечных кредитов, несомненно, увеличится, и в среднем срок погашения составит около 5 лет (банк кредитует на срок от 3 до 25 лет. — "Профиль")", — рассказывает заместитель начальника управления розничного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы Мария Козырева.

В Городском ипотечном банке, который специализируется на выдаче кредитов на покупку вторички, заемщики менее обеспеченные, однако и там некоторые не выдерживают 15—20 лет долговой кабалы. "Объем ипотечных сделок банка превысил $260 млн., и досрочных выплат очень мало. В основной своей массе клиенты погашают кредит в соответствии с плановым графиком", — говорит руководитель департамента продаж банка Игорь Жигунов. Но тут же признает: как показывает практика средний "срок жизни" кредита — около 7—8 лет. А досрочные выплаты начинаются примерно со 2—3-го года, поскольку предполагается, что клиент со временем все равно начинает больше зарабатывать, соответственно, быстрее справляясь с исполнением кредита.

Казалось бы, нонсенс. Банки специально растягивают срок погашения, дабы клиент ежемесячно не платил огромных сумм, а рассчитывался, как и принято в цивилизованных странах, — в течение одного-двух десятков лет. Но российский заемщик — особенный. Счастливые новоселы стремятся любой ценой расплатиться с банком, который нам представляется этакой гидрой, ни за что ни про что пожирающей половину зарплаты.

Но стремление ипотечников поскорее разделаться с долгами можно понять: до полной выплаты долга квартира остается в залоге у банка, что накладывает определенные ограничения на владельца жилья.

Еще один нюанс — страховка, за которую ежегодно приходится выкладывать порядка 1—1,5% от суммы долга. Банк требует от заемщика страховать собственное здоровье и саму квартиру, и от этой обязанности никуда не деться. Так что, избавляясь от долга, гражданин существенно экономит на побочных расходах.

Недополучатели
Но что заемщику хорошо, то банкиру... ну, не смерть, конечно, а упущенная прибыль. "Профиль" попытался выяснить, сколько теряет банк на торопыгах.

Сотрудник отдела кредитования крупного ипотечного банка признался, что, хотя ставки по ипотеке, по официальной версии, составляют 9—10% годовых, в итоге получается около 12% — с учетом комиссий за оформление, страховки и гипотетических "просрочек". "Вот реальный случай. Наш клиент взял ипотечный кредит на $100 тыс. на 10 лет, однако выплатил его через 5 лет. Помимо выплаты основной суммы переплата составила $50,2 тыс. При погашении в срок переплата получилась бы в $72,2 тыс. В результате только на одном клиенте наш банк потерял, вернее, недополучил $21,94 тыс.", — переживает банкир.

В то же время, как показывает практика, даже с довольно высоким ежемесячным доходом сократить срок выплаты кредита до 1—2 лет практически невозможно. И незнание банковской арифметики иногда может подвести. Алексей Д., маркетолог аудиторской компании, получает $3500 в месяц, "левых" доходов у него нет. Два года назад он взял ипотечный кредит на $160 тыс. под 15% годовых, рассчитывая погасить его в течение года-полутора. Согласно договору платежи по кредиту были установлены аннуитетные (то есть равные суммы ежемесячно). В результате получилось, что за полтора года Алексей, ежемесячно отдавая банку $2239, выплатил $40308. Из них $35510 — проценты и $4798 — основной долг. Как выяснилось, ему осталось отдать "всего" $155202.

Именно поэтому, предупреждают в банках, не стоит переоценивать свои силы. Хоть российским заемщикам неприятно и непривычно жить в долг, расквитаться с ипотекой раньше срока нелегко. "Те заемщики, которые имеют стабильный средний доход, досрочно гасят кредит реже. Однако среди наших клиентов есть сотрудники крупных компаний, где существуют системы бонусов и премий, чаще всего в декабре—мае — именно на эти периоды приходится большая часть досрочных погашений", — говорит Мария Козырева.
Досрочно освобожденный Но часть заемщиков приобретает недвижимость в инвестиционных целях — дабы заработать. Купив квартиру, они через несколько месяцев ее продают, гасят кредит, не успевший еще обрасти процентами, и при этом остаются с наваром: рост цен на жилье последних года-полутора это позволяет.

Однако риски так называемых потерь банки, безусловно, предусмотрели. Далеко не везде вы сможете отдать весь ипотечный долг в течение первого года — в некоторых организациях устанавливается мораторий на этот срок. То есть если вы захотите отбить кредит полностью или просто заплатить больше установленного расчета, деньги у вас не возьмут.

Отдельные банки позволяют гасить кредит в ускоренном режиме, но берут за это штраф. Самое жестокое наказание вас ожидает в Райффайзенбанке: здесь комиссия за досрочное погашение в течение первых 5 лет составляет 4% от суммы досрочного платежа. В других банках штрафные санкции применяются в течение первых полугода-года. В Абсолют Банке и Международном Московском банке с клиента в течение первого года будут брать сверху 1% от суммы досрочного погашения. В банке DeltaCredit по ряду ипотечных программ также действуют штрафы за переплату, правда, небольшие (не более $50).

В Городском ипотечном банке в первые несколько месяцев комиссия за платеж свыше установленной суммы взноса составляет 3% и лишь потом можно возвращать долг "бесплатно". Бессребрениками, как ни странно, оказались государственные Сбербанк и ВТБ. Сбербанк вообще дал своим заемщикам полную свободу погашения долгов — в любое время и безо всяких наценок. В ВТБ законы чуть строже. "Практически по всем ипотечным кредитным продуктам банка мораторий на досрочное погашение составляет всего 3 месяца, комиссия отсутствует. Исключением являются нецелевые кредиты, предоставляемые под залог имеющейся в собственности недвижимости. По данному кредитному продукту комиссия за досрочное погашение в размере 1% удерживается в течение 12 месяцев после предоставления кредита", — объясняет начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ "ВТБ-24" Мария Серова.

Но обо всех подводных камнях досрочного погашения клиент может и не знать. Он может наивно думать, что, взяв кредит, быстренько с ним расправится, и лишь придя с большой пачкой денег в банк, выяснит, как жесток его кредитор. Например, Дмитрий Б. недавно получил ипотечный кредит на $90 тыс. в Москоммерцбанке. Через 4 месяца у него неожиданно появилась крупная сумма, и он решил разделаться с ипотечным грузом одним махом. Однако в банке ему вежливо объяснили, что согласно условиям договора в течение первого года аннуитетные платежи гасят только проценты по кредиту и непосредственно сумму основного долга уменьшать нельзя. Хотя на сайте банка указывалось, что "досрочное погашение возможно уже с первого месяца с момента предоставления кредита".

"Ловушка для заемщика может быть только в недостатке или в несвоевременном предоставлении полной информации от банка", — рассказывает "Профилю" ипотечный брокер компании "Билд Ипотека" Алексей Зименков. Например, придя в банк по рекламе, заемщик рассчитывает на одну процентную ставку, но в переговорах с кредитным инспектором выясняет: если хочет гасить кредит досрочно, ему придется рассчитывать на повышенный процент. И такие случаи не редкость. Поэтому вопросы о возможности досрочного возврата долга лучше задавать до его получения.

Кроме того, стоит поинтересоваться, в какой день можно делать досрочное погашение: в любой или только в установленный банком день очередного платежа, за какой срок до досрочного платежа надо написать заявление — за 5 дней или за месяц, произведет ли банк после этого перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или сократит срок кредита и т.д.

Платить по-русски
А что делать тем, на кого не сваливается внезапное богатство, кому не повышают зарплату и вообще — ускорить выплату долга не представляется возможным? Не стоит отчаиваться. Сэкономить все-таки можно. Самый верный способ — рефинансирование ипотечного кредита, то есть получение нового кредита на более выгодных условиях.

Такую услугу уже предлагает ряд крупных российских банков. Так, при рефинансировании остатка кредита в размере $60 тыс. и разнице в ставке в 1% экономия клиента на выплате процентов по кредиту за 10 лет составит около $4 тыс. Поскольку за последние несколько лет ипотечные ставки снизились на 4—5%, согласитесь, хлопоты по оформлению нового кредитного договора стоят нескольких тысяч долларов. Кроме того, и рефинансированные долги можно вернуть раньше срока.

Вообще, желание побыстрее расквитаться с банком — чисто российская черта. В беседах с "Профилем" представители банков в качестве основных причин, которые побуждают заемщиков отказывать себе во всем во имя расплаты, называют рост доходов и русский характер. "Мы считаем, что стремление погасить кредит досрочно в целом характерно для российских заемщиков. Желание побыстрее расплатиться по кредиту в определенной степени связано с тем, что пока люди не привыкли к стабильности, поэтому, имея возможность погашать кредит большими частями, чем прописано в графике платежей, они предпочитают ее использовать", — отмечает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов.

В то же время на Западе наблюдается обратная тенденция. Так, британские и американские заемщики стремятся как можно дольше продержаться в статусе должника, растягивая по возможности сроки кредитования на 30—40 лет. Связано это с тем, что на заложенное жилье не распространяются налог на недвижимость и налог на наследство, которые часто составляют 30—50% от стоимости жилья. Так что в случае смерти заемщика наследники ипотечных долгов освобождаются от подобных сборов. В России же налог на недвижимость не столь существенный, да и привычка жить в кредит у нас еще не выработалась. А потому банкам пока придется смириться с излишней добросовестностью своих клиентов.