Уважаемые коллеги, дали оценить АЗС в рамках оценки бизнеса. Для меня тип объекта совершенно новый, в связи с чем возникли некоторые вопросы. Вопросы следующие 1. Затратный подход. 1.1. Определение стоимости земельного участка. Возможно ли использовать в качестве объектов-аналогов земельные участки, проданные на аукционах на право заключения договора аренды земельных участков сроком на 2 года для разработки документации и определения возможности строительства автозаправочных станций в 2005г.? (место действия - СПб). Как в таком случае учесть тот факт, что объект торгов – это право заключения договора аренды земельных участков сроком на 2 года для разработки документации и определения возможности строительства АЗС и что результаты торгов выражаются в виде годовой арендной платы? При анализе вторично рынка земельных участков необходимо отбирать только участки под АЗС, или же можно включить в список аналогов земельные участки под СТО? 1.2. Нужно ли при расчете восстановительной стоимости АЗС учитывать стоимость оборудования? Если стоимость оборудования АЗС необходимо учитывать в восстановительной стоимости, то в целях исключения двойного счета это же оборудование в списке движимого имущества уже не учитывается? 2. Сравнительный подход. Возможно ли брать в качестве аналогов предложения по продаже готового бизнеса? Какие корректировки на состав прав или характер объекта необходимо сделать? 3. Доходный подход. Данных о реализации нефтепродуктов через конкретную АЗС нет. АЗС собственник предоставляет в аренду. Имеется информация об контрактных ставках. Насколько корректно рассчитывать стоимость в рамках доходного подхода, основываясь на данных о контрактных ставках? Кстати, тут же возникает ещё один вопрос: для предприятия, которое занимается розничной торговлей нефтепродуктами и имеет несколько АЗС, при оценке АЗС как объектов недвижимости нужно считать доходный подход (я слышала мнение, что не нужно, т.к. доходы от АЗС учитываются в доходах предприятия). С уважением, Юлия
Мисовец	Опубликовано Вторник, Февраль 13, 2007 - 06:38 am:      1.1. По участкам есть методические рекомендации, а также их простое прочтение. В принципе, в этих рекомендациях и есть ответ. Использовать аналоги можно, если нет более близких, но на различие прав стоит делать поправки, например, они могут заключаться в стоимости оформления прав. Годовая арендная плата по результатам торгов, например, это хороший старт для определения РС права собственности на ЗУ методом капитализации. Участки под СТО это тоже аналоги, насколько они близки, решать Вам, если достаточно близки, то почему не взять? 1.2. Разумеется, нельзя допускать двойного учета. 2. Вопрос корректировок по АЗС в сравнительном подходе недавно активно обсуждался. Если под продажей готового бизнеса Вы понимаете продажу работающей АЗС, то почему нет? 3. Данные о реализации через объекты оценки нужно требовать, см. пункт 2. Однако, если имеется ставка аренды, то стоит выяснять не то, контрактная ли она, а то, рыночная ли она. Ведь контракт может соответствовать рынку. Само по себе указание ставки в договоре ведь не означает нерыночных условий. Или Вы имели в виду как раз это? Тогда нерыночные ставки не годятся. При оценке предприятия Вы считаете доходы от АЗС в составе предприятия, но при оценке АЗС, если такая задача стоит, приходится считать эти доходы в составе АЗС. Просто нельзя потом складывать, одно входит в другое, если входит. Например, предприятие стоит 100, в т.ч. АЗС 20.
Юлия Не зарегистрированный гость Рейтинг: Нет Голосов: 0 (Голосовать!)	Спасибо за ответ. В результате оценили только затратным подходом.