Банк требует от оценщика дать заключение в отчёте о возможности или невозможности регистрации перепланировки квартиры. Насколько правомерно требование банка? Какова наиболее корректная формулировка оценщиком соответствующих ограничений и допущений?

Ответ (Рослов В., Щербакова О., www.collateral.ru):

Переустройством квартиры является любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана БТИ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка квартир, в том числе квартир так называемой "свободной" планировки, требует согласования перепланировки в установленном законом порядке и получения Разрешения на перепланировку квартир.

Неоформленная соответствующим образом перепланировка может существенно снизить рыночную стоимость квартиры и ее ликвидность. Именно поэтому, данный вопрос значим при оформлении ипотеки квартиры кредитным учреждением.

По вопросу «возможности» или «невозможности» регистрации перепланировки единого ответа нет, необходимо в каждом конкретном случае ознакомившись соответствующими нормативными документами решать данный вопрос отдельно.

Например, в г. Москве, порядок получения разрешений на перепланировку квартир, ограничения по переустройству помещений, порядок проведения самого переустройства, ограничения по производству работ в жилых домах, государственный учет и контроль за переустройством помещений, а также ответственность физических и юридических лиц за несанкционированное переустройство регламентируются следующими законодательными актами:

*
Закон №37 г. Москвы от 29.09.99"О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".
*
Закон г. №22 города Москвы от 7 апреля 2004 "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы"
*
Распоряжение Мэра г. Москвы от 11.04.2000 №378 -РМ "О положении о едином порядке проектной и предпроектной подготовки строительства в г. Москве"

Оценщик, приняв допущение, что оценка квартиры проводится без учета проведенной перепланировки, в какой-то степени защитит себя юридически, но вряд ли результат такой оценки будет кому-нибудь интересен. Мы бы рекомендовали оценщику, имеющему большой поток заказов по оценке квартир изучить нормативную базу и практику проведения и узаконивания перепланировок, что позволит ему проводить как оценку рисков, так и затрат.



В случае общей долевой собственности один из банков требует описать стоимость каждой доли. Верно ли это? Ведь оценивается квартира как единый объект, а комната в двухкомнатной квартире стоит меньше, чем 50% от стоимости изолированной двухкомнатной квартиры

Ответ (Рослов В., Щербакова О. www.collateral.ru):

Требование описания доли в общей долевой собственности связано в первую очередь с правовыми вопросами.

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога ничем не ограничено (общее правило), при этом, залог (ипотека) доли в праве на общее имущество возможен БЕЗ СОГЛАСИЯ других собственников.

НО, при обращении взыскания на долю как на предмет залога, правила и порядок обращения взыскания, предусмотренные статьями 250, 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности – не применяются в полном объеме.

Прием в залог доли без выдела ее в натуре (идеальной доли) не подразумевает залога конкретного имущества (в данном случае помещений), что не позволяет заранее определить, ЧТО ИМЕННО будет реализовываться с торгов, что влечет риск дальнейшего оспаривания новым покупателем права на ту или иную конкретную часть имущества, которая должна, по его мнению, включаться в приобретенную идеальную долю.

Большинство банков НЕ ПРИНИМАЕТ в залог невыделенные в натуре доли в общей собственности из-за высокого риска оспаривания итогов выделения доли и возможности признания договора залога недействительным, технического препятствования процессу обращения взыскания на заложенную долю путем инициации судебных разбирательств между собственниками долей.

При залоге всех долей стоимость каждой доли для оценки в договоре может быть выделена пропорционально. Это ограничение мы рекомендуем привести в отчете об оценке.



Взаимосвязь между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков.

Ответ (Рослов В., Щербакова О. www.collateral.ru) :

Для целей залога банк использует РЫНОЧНУЮ стоимость земельного участка.

В Проекте N 445126-4 «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И ДРУГИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», находящимся по состоянию на 22.08.08г. на рассмотрении в ГД РФ, предполагается введение следующих основных моментов, затрагивающих данный вопрос:

*
дополнить ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» " абзацем следующего содержания: "Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная и утвержденная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом";
*
прописать процедуру определения Кадастровой стоимости;
*
в абзаце первом пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства РФ, 2001, N 44, ст. 4147) второе предложение изложить в следующей редакции: "Кадастровая оценка земли проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности."

Более подробно с текстом данного документа можно ознакомиться в правовых базах www.garant.ru, www.consultant.ru либо на сайте Государственной думы РФ http://www.duma.gov.ru/.



Расхожая фраза клиента-заказчика оценочных услуг: «Мы в залог отдаём элеватор». Какова наиболее правильная формулировка наименования объекта оценки в таких случаях?

Ответ (Рослов В., Щербакова О. www.collateral.ru) :

Форма залога элеватора зависит от того, каким образом оформлено право собственности на этот объект. Если элеватор оформлен как единый имущественный комплекс (предприятие), то к залогу объекта будут применяться требования залога имущественного комплекса (предприятия) (Глава XII Закон №102 ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости)). На практике это достаточно редкий случай. Чаще всего имущественный комплекс элеватора оформлен как отдельные объекты - земельный участок, здания и сооружения (рабочая башня, силкорпуса, зерносушилка, подъездные пути) технологическое оборудование и т.п. Т.е. в договоре (договорах) о залоге эти объекты будут указываться отдельно, со своими идентификационными признаками и стоимостной оценкой.

При проведении оценки с целью залога в этом случае ВАЖНО убедиться, что в залог передаются все элементы имущественного комплекса. Если это не так, то перечень оцениваемых объектов необходимо обсудить с сотрудником банка до начала работ по оценке на этапе постановки задания на оценку. Также достаточно часто встречается ситуация когда часть объектов заложена в другом банке, либо принадлежит другому собственнику. При выявлении подобных моментов необходимо также указать на них сотруднику банка и в дальнейшем четко обозначить подход к оценке в рамках задания.



Получена итоговая стоимость нефтебазы. Банк требует «разнести» эту стоимость по объектам, входящим в имущественный комплекс (здания, сооружения, оборудование и проч.). Таким образом, чтобы в итоге получилась табличка: наименование имущественной единицы на балансе предприятия, а напротив — стоимость этой единицы. Каков наиболее правильный алгоритм такой «разноски»?

Ответ (Рослов В., Щербакова О. www.collateral.ru):

Возможны несколько вариантов, степень приемлемости того или иного варианта должна определяться в каждой конкретной ситуации отдельно. Существенную роль играет то, каким образом оформлен объект в собственность.

В случае если объект оформлен как единый имущественный комплекс разнесение не потребуется, при проведении осмотра и идентификации объектов важно убедиться в том, что информация отраженная в правоустанавливающих документах соответствует реальной ситуации (например, была проведена реконструкция оборудования, изменения в правоустанавливающие документы не внесены).

В случае если объект оформлен поэлементно, то в договоре о залоге должна будет фигурировать стоимостная оценка каждого элемента. Базой для «разнесения» может являться стоимость объектов, полученная при использовании затратного подхода. В качестве «альтернативного» варианта можно использовать остаточную балансовую стоимость, но реалистичность данных, отраженных в бухгалтерском учете различных предприятий может вызывать определённое сомнение.