Начало осени на московском рынке съемных квартир - самое ажиотажное время. Съезжаются студенты, открываются новые рабочие места... Хозяева поднимают цены - и многие ищут угол подешевле...

Как избежать разочарований и на чем можно наколоться? Мы решили изучить этот вопрос, так сказать, изнутри. Для чего наш корреспондент и устроился на работу в одно из многочисленных агентств-посредников.

У столичных риэлторов - настоящий осенний призыв. Объявлений вроде «в агентство по аренде недвижимости требуется специалист без опыта работы» в Интернете сотни. Наугад выбираю номер телефона.

- Хочу у вас работать, - беру быка за рога.

- Отлично, молодой человек, завтра приходите в час дня на собеседование в наш офис! - бодро отрапортовал женский голос.

- Как, вы ничего не спросите про мой возраст и другие данные? - удивился я.

- Ну вы же не несовершеннолетний гастарбайтер из Средней Азии, правда? - забеспокоилась барышня. - Если нет, вы нам подходите.

Босс риэлторской конторы «Бета-риэлт» (название изменено) Инна Леонидовна окинула меня придирчивым взором и удовлетворенно кивнула головой.

- То, что опыта работы нет, не страшно, научим, - хохотнула женщина. - Через месяц уже будешь как приличный зарабатывать.

У самой Инны Леонидовна опыта не занимать: до того как стать владелицей и директором «Бета-риэлт» женщина восемь лет проработала в крупном агентстве по аренде недвижимости. Затем покинула надоевшую контору, прихватив с собой начальный капитал - несколько десятков адресов из риэлторской базы. Предыдущее начальство ей такого, конечно, не простило, но и поделать ничего не смогло - не киллеров же нанимать.

До нынешней осени в «Бета-риэлт» работали всего семь агентов. Но с сентября леди-босс вдруг поняла, что нужно расширять бизнес. Из крупных агентств переманить людей не вышло, поэтому она активно набирает людей с улицы.

- Пока с Тамарой походишь, посмотришь, как работать нужно, - завершила разговор Инна Леонидовна.

Агент Тамара - легенда «Бета-риэлт» № 2. Работает здесь с 2005 года, то есть с самого основания, лучшая подруга Инны Леонидовны и ее правая рука. Тамара окончила два гуманитарных вуза. Помаявшись на должности секретарши, подалась в риэлторы. Официальная зарплата, правда, у нее в трудовом договоре написана символическая (8000 рублей), но...

- В месяц выходит 80 - 100 тысяч, - гордо сообщает мне женщина. - Но ты особо губу не раскатывай, такие заработки только у опытных агентов. На первых порах штука баксов в месяц - уже хорошо.

Первый же выезд «на дело» оказался занимательным. Ситуация вполне типичная: клиент вычитал размещенное Тамарой в Интернете объявление «Сдается 1-комнатная квартира, метро «Киевская» 5 минут пешком, с евроремонтом,

22 тысячи рублей» и загорелся желанием снять именно это жилье. На самом же деле в базе «Бета-риэлта» квартир на «Киевской» нет уже месяц, тем более за такие деньги.

- Но клиент об этом не знает, - заговорщицки подмигнула Тамара. - Будем выкручиваться. Учись.

Мужчина средних лет ждал нас рядом с Дорогомиловским рынком - неподалеку от несуществующей квартиры его мечты.

- Случилось непредвиденное, - трагическим голосом начала моя напарница. - Хозяин квартиры оказался нехорошим человеком и в последний момент передумал сдавать жилье.

Валерий погрустнел:

- Ну надо же, как не везет, а я даже деньги с собой взял...

И тут Тамару «осеняет».

- Вам ведь именно станция метро «Киевская» нужна? Есть хороший вариант - 25 минут транспортом до метро, в Очаково, отличная квартира! Хотела ее даже для родственницы своей приберечь... Тысячу рублей с месячной платы можно скинуть.

Но мужчина качает головой.

- Лучше у родственников поживу...

С пустыми руками возвращаемся в офис.

- Ничего, - подбадривает меня Тамара. - Иногда такой трюк прокатывает. Проверено на личном опыте.

На следующий день - новое испытание.

- Молодая пара никак не может определиться, чего хочет, - описывает ситуацию Тамара.

Риэлтор предложила им полностью обставленную квартиру в Митине, но там нет метро, и аналогичное жилье в районе Парка Победы (слишком дорого), и хрущевку на Академической (нет мебели). Если не согласятся снимать и эту квартиру неподалеку от метро «Бульвар Дмитрия Донского», то придется вежливо послать их.

- Но этого допустить нельзя, - предупреждает Тамара. - Поэтому мы разыграем красивую пьесу.

«Красивая пьеса» оказалась столь топорной и старой разводкой, что у меня поначалу возникли сильные сомнения в ее эффективности. Суть в следующем: пока Тамара демонстрирует молодоженам все прелести квартиры, я гуляю вокруг дома. Если пара вновь начнет мяться и всячески открещиваться от жилья, Тамара объявит, что это последний вариант и больше ни в одну квартиру она с ними ни ногой. Параллельно скинет мне SMS-сообщение, которое станет сигналом: я должен буду сыграть клиента, также претендующего на бесценное жилье.

Сообщение от моей наставницы не заставило себя ждать. Расправив плечи, стучу в дверь квартиры.

- Ой, я же вам назначила на более позднее время! - фальшиво всплеснула руками риэлторша.

- А чего ждать-то? - начал игру я. - Это хозяева, да?

Молодожены посмотрели на меня неприязненно.

- Нет, это тоже претенденты на квартиру, - деланно растерялась Тамара. - Но они пока не уверены, хотят ли здесь жить.

Я сделал вид, что осматриваю квартиру. Н-да, видок еще тот. Пожелтевшие обои, ободранные рамы, отвалившаяся плитка в ванной...

- Хорошая квартира! - говорю, подавляя кривую усмешку. - Давайте оформим договор!

Молодожены переглянулись. Девушка побледнела, юноша нахмурился, и уже через секунду они хором остановили представление:

- Нет уж, мы первые сюда пришли!

После вялых препирательств со страшно разочарованным видом я покидаю квартиру. Дождавшись хозяина жилья и заключив сделку, риэлторша находит меня в ближайшем кафе. На столик прямо передо мной падает тысячная купюра.

- Отлично сыграно, - удовлетворенно кивает Тамара. - Заработал!

В «Бета-риэлт» есть квартиры, за сдачу которых работник получает повышенную комиссию, - это «убитые» хрущевки вдали от метро. Недорого, но это мало помогает - больно неприглядный вид у таких халуп.

У Тамары за неделю облезлых хрущоб набралось аж три штуки, что явный перебор в условиях ажиотажного осеннего спроса.

- Прорвемся! - оптимистично пробормотала моя наставница и села принимать звонки. Спустя полчаса жертва была найдена: две девушки-студентки искали жилье в пределах 24 тысяч рублей в месяц. На показ развалюх уходит три дня. Первые две квартиры приводят потенциальных клиенток в ужас. К просмотру третьей квартиры барышни подходят, «подготовленными». Они увидели, кажется, все прелести ветхого жилья: потрескавшиеся потолки, протекающие краны... Кстати, есть жилье чуть подороже, но получше, но девушкам его не показывают. Чтобы дозрели.

Когда Тамара показывала им последний вариант, ужас в глазах девушек сменился обреченностью.

- Ой, ну надо же, диван новый стоит! - сумела обрадоваться одна из студенток. - Давай, Лена, остановимся на этом варианте, а то остальные уж больно страшные.

Комиссия, которую платит квартиросъемщик риэлторам, обычно составляет 100 процентов от арендной платы за один месяц. То есть если аренда квартиры - 25 тысяч рублей, то такую же сумму придется отдать агенту. В свой карман агент кладет 40 процентов комиссии (в нашем случае 10 тысяч), остальное отдает в кассу агентства.

Но помимо таких приятных вещей, как пристойный заработок, у риэлторов достаточно много статей расходов. Например, каждый уважающий себя агент пополняет базу сдаваемых квартир. Это делается тремя способами. Самый популярный - заявки хозяев квартир. Объявления «сниму квартиру в этом доме» в московских подъездах можно встретить довольно часто. Расклеивает их курьер - на это у агента уходит примерно 1000 рублей в день. Владельцы вожделенных квадратных метров откликаются косяками: им это ничего не стоит (за услуги посредников платит исключительно снимающий жилье человек), а благодаря риэлторам они экономят кучу времени. Почти никто не хочет водить в квартиру толпы желающих ее снять и расписывать все прелести своего жилища.

Второй способ пополнения базы - Интернет. В Живом Журнале, к примеру, есть несколько сообществ, в которых собственники квартир размещают свои объявления. Риэлторы следят за такими сайтами ежечасно. Правда, здесь можно нарваться на то, что риэлтора пошлют куда подальше - блоггеры изначально настроены сдать квартиру без посредников. Тем не менее некоторые идут на контакт.

У многих риэлторов также есть свои люди в редакциях газет бесплатных объявлений - за определенную мзду (обычно 10 процентов от сделки) «свой человек» сообщает агенту номер телефона арендодателя, вдруг решившего, что он обойдется без услуг агентства. Причем номер телефона попадает к агенту еще до того, как объявление появится в печати.

Но в любом случае у преуспевающего агента доходы мало зависят от трудозатрат.

- Это в первый год нужно вставать в шесть утра, а ложиться в два ночи, - с содроганием вспоминает начало «творческого пути» Тамара. - Тут ведь простое правило: сначала ты работаешь на репутацию, потом репутация работает на тебя. У меня вот репутация трудоголика и крайне честного агента (я непроизвольно закашлял. - Прим. авт.). Люди меня знают, люди мне звонят. Ты, главное, не завидуй мне, ты и так за первые три дня нормально заработал.

Я нащупал в кармане три тысячные купюры. Впрочем, мне грех жаловаться: эти деньги я получил практически за так. Не могу сказать, что сильно утомленной выглядит Тамара: все-таки делать деньги из воздуха - не самое обременительное занятие.

1. Информационная база

На каждом столбе в Москве висят объявления, обещающие «комнаты, коммуналки за 50 долларов». В агентствах, распространяющих подобный спам, с вас действительно не возьмут больше полутора тысяч рублей. После уплаты денег выдадут листок со списком адресов. Фишка в том, что обозначенные там квартиры никто не мечтает сдать - нечистые на руку маклеры приторговывают устаревшими квартирными базами.

Платите посредникам только после заключения договора с хозяином и заселения в квартиру. Чистые на руку риэлторы раньше этого момента денег и не потребуют.

2. Квартиры под ремонт

Риэлтор будет нахваливать эту квартиру изо всех сил - хороший район, рядом с метро. Одна беда - нужно сделать небольшой ремонт. Ну так хозяин и сдает жилье процентов на 15 дешевле, чем в среднем по Москве. Одного вам не говорят: когда вы доделаете ремонт, хозяин скажет «спасибо большое», а через месяц попросит выселиться. И они с риэлтором сдадут приведенное в порядок жилье уже по цене на 15 процентов превышающей среднерыночную.

Если вы заселяетесь в квартиру с условием сделать ремонт, настаивайте на том, чтобы в договоре было четко прописано, что ни повышать цену, ни выселить вас в течение определенного срока никто не имеет права.

3. Возвращение блудного хозяина

Сняв квартиру и прожив там с месяц, вы в один прекрасный день обнаруживаете у себя на кухне незнакомого мужчину. С документами, подтверждающими его право собственности. Далее выясняется, что хозяин жилья находился, скажем, за решеткой, а квартиру сдали нехорошие родственники без его ведома.

Уважающее себя агентство должно предоставить вам письменные гарантии (хорошо, если это прописано в договоре): в случае непредвиденных обстоятельств, приведших к досрочному выселению из квартиры, риэлтор обязуется возместить вам ущерб и бесплатно подыскать новое жилье.

1. Срок, на который сдается жилье.

2. Дополнительные платежи (коммунальные услуги, электричество и т. п.).

3. Перечень имущества, находящегося в квартире (может быть оформлен как приложение к договору): чтобы потом хозяин не обвинил вас в исчезновении несуществующего дивана или телевизора. Неплохо бы также отразить, в каком именно состоянии находится имущество, - новое или старое, есть ли поломки и т. д.

4. Условия, позволяющие хозяину расторгнуть договор раньше времени.

Идеальный вариант, когда в договоре прописано, что вас должны предупредить о выселении не позднее чем за два месяца, в ином случае пусть хозяин платит неустойку.

5. Печать риэлторского агентства.

В принципе никакой особой роли она не играет. Но если ваши проблемы с наймодателем дойдут до судебных инстанций, именно эта печать послужит доказательством, что некачественные услуги вам оказало конкретное агентство.

- Чтобы выбрать надежное и компетентное агентство недвижимости, я бы посоветовал обращать внимание на три основных момента:

Стаж работы - как самого агентства, так и сотрудника, который будет работать с вами. Признаком надежности и добросовестности считается срок работы компании на рынке недвижимости не менее 5 лет.

1. Вид и содержание договора. Здесь важно, чтобы агентство брало плату не за информуслуги или формальный поиск жилья, а гарантировало результат своих действий: заключение сделки.

2. Сертификат. В нашей стране сертификация услуг, оказываемых риэлторами, является добровольной. Однако компании, дорожащие своей репутацией, стремятся пройти сертификацию и иметь соответствующий документ.

Важный момент: деятельность сертифицированных фирм обязательно застрахована. И если клиенту причиняется ущерб из-за просчетов риэлторов, то страховая компания выплачивает компенсацию.

Не могу удержаться, чтобы не прокомментировать статью.

Итак, есть несколько вопросов к автору:

1. Как он умудрился отыскать это агентство? Это ж надо постараться, чтобы из кучи агентств найти именно то, которое занимается не совсем понятно чем.


2. ПОЧЕМУ название агентства изменено? Если люди занимаются "дуриловкой", то назовите их. Страна должна знать своих героев, чтобы граждане не попались на удочку.

А теперь несколько слов о содержании.

• "Адрес, которого нет" и выезд к клиенту. Кто этим занимается? Зачем? Абсолютно непонятно. Это же пустая трата времени.Ни один уважающий себя и людей агент не будет этим заниматься.


• «Красивая пьеса» Вот тут прав автор, бывает такое,НО не ради того, чтобы "втюхать" клиенту квартиру , а просто потому, что иногда посмотрит клиент 10 квартир и эта тоже "не совсем то". Через день опомнился, а ее уже сдали. Поэтому порой приходится применять психологические приемы. Однако, если человек не настроен арендовать квартиру или риэлтор(заботящийся о репутации) видит, что это явно не то, что просил клиент, то и делать этого никто не будет.


• " В «Бета-риэлт» есть квартиры, за сдачу которых работник получает повышенную комиссию, - это «убитые» хрущевки вдали от метро. " Никогда такого не встречала. Зачем? На недорогие квартиры и так найдутся клиенты, которые понимают, что цена и качество рядом идут.


• "4. Условия, позволяющие хозяину расторгнуть договор раньше времени.
  
  Идеальный вариант, когда в договоре прописано, что вас должны предупредить о выселении не позднее чем за два месяца, в ином случае пусть хозяин платит неустойку." Это не идеальный вариант- это ОБЯЗАТЕЛЬНО ДОЛЖНО БЫТЬ в договоре, причем со штрафными санкциями.


• 
  
  "5. Печать риэлторского агентства. В принципе никакой особой роли она не играет." В договоре оказания услуг она должна стоять ОБЯЗАТЕЛЬНО. Однако, в целом статья интересная, только не надо всех риэлторов под одну гребенку .