Оригинал сообщения
Комментарии:

Информационный партнер предлагает сверить свой гороскоп на сентябрь с уже произошедшими событиями. А предоставил прогноз портал globala.ru .

Портал Из рук в руки, предлагает узнать

Какие коттеджные поселки дорожают даже в условиях кризиса и почему?

В статье «В каких коттеджных поселках Подмосковья цены упали в 2 раза и почему?» были рассмотрены коттеджные поселки, для которых характерно наибольшее снижение цен за прошедший год, а также факторы, оказавшие на это влияние. Однако результаты регулярных исследований показывают, что существуют объекты, стоимостные характеристики которых, наоборот, заметно выросли даже на фоне ухудшения экономических условий. Чтобы понять, какие именно причины позволили некоторым застройщикам повысить уровень цен в реализуемых ими проектах, рассмотрим подробнее наиболее яркие примеры таких поселков. Для анализа были выбраны следующие объекты: «Морозово Хаус/Морозовские дачи» (Дмитровское ш., 40 км), «Зайцево-2/Усадьба Зайцево/Ямское подворье» (18 км Минского направления) и поселок «Лион» (31 км Рублево-Успенского ш.).

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость жилья в рассматриваемых поселках за последний год выросла примерно на 43-81% в рублях. Однако, как видно из Таблицы 1, в долларовом исчислении рост цен выглядит не таким значительным (на 5-33%). Это связано с увеличением курса доллара по отношению к рублю, о чем шла речь в статье «Реальная и видимая динамика цен на загородном рынке».

Табл.1. Рублевая и долларовая коррекция цен в рассматриваемых объектах в 2008-2009 гг.

Поселок	Динамика средней стоимости 1 кв.м. в 3 кв.09 к 3 кв.08, %		Динамика средней стоимости домов в 3 кв.09 к 3 кв.08, %
	руб.	$	руб.	$
Морозово Хаус / Морозовские дачи (Дмитровское, 40 км.)	42,3	4,5	42,3	4,5
Зайцево-2 / Усадьба Зайцево / Ямское подворье (Минское ш., 18 км.)	63,7	20,2	77,0	30,0
Лион (Рублево-Успенское ш., 31 км.)	81,0	32,9	81,0	32,9
Аналитический центр IRN.RU

Необходимо отметить, что все 3 поселка расположены в пределах 20-40 км от МКАД на традиционно престижных направлениях. При этом объекты не отличаются уникальностью ландшафта и окружения так же, как и поселки, в которых отмечено наибольшее снижение цен (см. статью «В каких коттеджных поселках Подмосковья цены упали в 2 раза и почему?»).

Однако по стадии готовности существуют заметные различия: подорожавшие поселки находятся на более высокой стадии готовности,в отличие от объектов, где цены заметно снизились. Так, «Морозово Хаус» и «Зайцево-2» являются заселенными поселками, что, по оценкам экспертов, сегодня является наиболее ликвидным предложением на загородном рынке. При этом количество таких поселков очень ограничено, что обеспечивает им стабильный уровень спроса со стороны покупателей даже в текущих условиях. Данный факт можно отнести к объективным предпосылкам для роста цен в «Морозово Хаус» и «Зайцево-2».

Табл.2. Характеристика поселков, в которых отмечен значительный рост цен за последний год.

Качественные характеристики объекта	Название поселка
	Морозово Хаус (Морозовские дачи)	Зайцево-2 (Усадьба Зайцево, Ямское подворье)	Лион
Направление	Дмитровское	Минское	Рублево-Успенское
Удаленность, км	40	18	31
Элементы положительного окружения	рядом лес	в окружении леса, р.Незнайка	в окружении леса
Стадия готовности, ГК	сдан, заселен	построено 70% домов, частично заселен	отделка, сдается в 4 кв. 2009
Тип застройки, количество домовладений	Коттеджи - 15 шт.	Коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда - всего 90 шт.	Коттеджи - 50 шт.
Площадь участков мин-макс, в среднем (сот.)	9-15 сот., в среднем 12 сот.	все участки по 15 сот.	12-30 сот., в среднем 21 сот.
Площадь домов мин-макс, в среднем (кв.м.)	160-220 кв.м., в среднем 190 кв.м.	193-520 кв.м., в среднем 357 кв.м.	449-585 кв.м., в среднем 517 кв.м.
Материал домов	оцилиндрованное бревно (сосна) по технологии лафет (лафетный брус)	кирпич	монолит
Инфраструктура	минимальная	необходимая	минимальная
Аналитический центр IRN.RU

Если говорить о концепции застройки рассматриваемых поселков, то отметим, что для 2-х из них характерно небольшое количество домовладений («Морозово Хаус» и «Лион»), что делает их более привлекательными для покупателя. Что касается качественных характеристик домовладений, то, как и в поселках, заметно упавших в цене, для «Морозово Хаус», «Зайцево-2» и «Лиона» характерны небольшие приусадебные участки – в среднем, 12-21 сот. Однако и площадь коттеджей в этих поселках ниже, чем среднерыночный показатель в сегменте традиционно престижных направлений, который в 3 квартале 2009 года составлял около 370 кв.м. Только в «Лионе» предлагаются большие загородные дома, но это обусловлено тем, что объект расположен на дорогом Рублево-Успенском направлении, пользующемся спросом у наиболее обеспеченной группы покупателей, предпочитающих просторное комфортное жилье бизнес- и премиум-класса.

Остановимся теперь подробнее на уровне цен, характерном для исследуемых объектов. Например, как видно из Таблицы 3, в «Морозово Хаус» цена за метр загородного дома в 3 квартале 2008 года варьировалась от 47 до 68 тыс. руб., а сегодня этот диапазон составляет 74-93 тыс. руб. В поселке «Зайцево-2» также значительно подорожала стоимость метра, несмотря на увеличение среднего размера предлагаемого жилья (вследствие ухода с рынка небольших домов площадью 193 кв.м.). Как правило, это приводит к снижению средней стоимости метра жилья, но в случае с поселком «Зайцево-2» ситуация получилась обратная: цена за метр значительно выросла.

Табл.3. Диапазон стоимости жилья в поселках, заметно подорожавших после осени 2008 года.

Поселок	Диапазон стоимости 1 кв.м., тыс.руб.		Диапазон стоимости домовладений, млн.руб.
	3 кв. 2008	3 кв. 2009	3 кв. 2008	3 кв. 2009
Морозово Хаус / Морозовские дачи (Дмитровское, 40 км)	47,0-68,2	74,1-93,1	10,35 (170 кв.м., 8 сот. (с выходом в лес)) – 15,00 (220 кв.м., 15 сот.)	12,60 (170 кв.м., 10 сот.) – 20,48 (220 кв.м., 15 сот.)
Зайцево-2 / Усадьба Зайцево / Ямское подворье (Минское ш., 18 км)	45,8-106,5	67,6-136,4	13,12 (193 кв.м., 15 сот.) – 49,00 (460 кв.м., 15 сот.)	21,10 (312 кв.м., 14,9 сот.) – 62,74 (460 кв.м., 15 сот.)
Лион (Рублево-Успенское ш., 31 км)	77,9-99,3	141,8-178,9	34,97 (449 кв.м., 13 сот.) – 58,11 (585 кв.м., 29 сот.)	63,69 (449 кв.м., 15 сот.) – 104,63 (585 кв.м., 30 сот.)
Аналитический центр IRN.RU

Понятно, что кроме характеристик самого объекта на стоимость жилья в нем оказывает влияние и внешняя конъюнктура рынка. Необходим анализ конкурентной среды объекта, чтобы определить, насколько объем предложения, а также средний уровень цен в данном географическом сегменте способствовал подорожанию рассматриваемых поселков.

Так, в «Морозово Хаус» год назад средняя стоимость 1 кв.м. была в 1,4 раза выше, чем в других объектах, расположенных на удалении 36-45 км от МКАД на Дмитровском шоссе: около 58 тыс. руб. против 42 тыс. руб. Но за счет небольшой площади строящихся коттеджей цена домовладения в «Морозово Хаус» была сопоставима с другими поселками в этом сегменте. Отметим, что при расчете средних показателей не учитывались поселки у «большой» воды, так как «Морозово Хаус» к ним не относится.

Однако к 3 кварталу 2009 года разница цены за метр в «Морозово Хаус» и средней стоимостью 1 кв.м. в конкурентных поселках увеличилась до 1,5 раз, а по цене за дом данный объект стал более дорогим. Детальный анализ конкурентных объектов показал, что, несмотря на высокий объем предложения коттеджного жилья в данном сегменте (в 3 квартале 2009 года здесь предлагалось 10 поселков), около 50% поселков находятся на начальных стадиях строительства. А, как было указано выше, «Морозов Хаус» уже сдан и частично заселен, что является большим конкурентным преимуществом в сегодняшних условиях рынка.

Источник:

http://www.irn.ru/

Я сейчас нахожусь In da sity
Мой настрой Good
Я слушаю Radio
LIci WP - WordPress crossposting plugin