В последнее время Росреестр и Банки стали требовать нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества не только в случаях, когда происходит отчуждение долей в общей долевой собственности (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), но и в случае приобретения в долях недвижимого имущества супругами (при этом собственник недвижимого имущества один).
С чем это связано?
Согласно последней судебной практике (Определение ВС РФ от 24.11.2015г.¸ № 18-КГ15-203, Апелляционное определение от 28.07.2015г. №33-25275, суд стал трактовать условие в Договоре купли-продажи о приобретении недвижимости супругами в долях, как Соглашение супругов о разделе имущества.
Ранее (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15) считалось, что недвижимое имущество является общей совместной собственностью (независимо, на имя кого из супругов оно оформлено и в каких долях), только если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
В настоящий момент иной режим имущества супругов может быть установлен не только брачным договором, но и иным соглашением супругов.
В данной ситуации Соглашением супругов, которое содержится в Договоре купли-продажи, устанавливается иной режим имущества – не совместная, а долевая.
С 29.12.2015г.  были внесены изменения в ст. 38 Семейного кодекса РФ, в результате которых  «Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, ДОЛЖНО  быть нотариально удостоверено (а не «ПО ЖЕЛАНИЮ»). До 29.12.2015г. соглашение супругов о разделе имущества заключалось в простой письменной форме и не подлежало нотариальному удостоверению.
В итоге, Договор купли-продажи, в котором недвижимое имущество приобретается  супругами в долях, подлежит обязательному нотариальному удостоверению!
Супруги, подписывая Договор купли-продажи в долях, одновременно подписывают соглашение о разделе имущества и устанавливают иной режим имущества – общей долевой собственности!
В случае приобретения по Договору купли-продажи недвижимого имущества в общую совместную собственность нотариального удостоверения Договора купли-продажи не требуется, т.к. в этом случае отсутствует соглашение супругов об изменении законного режима собственности (с совместной на долевую).
В случае приобретения по Договору купли-продажи недвижимого имущества в личную собственность одного из супругов, нотариального удостоверения Договора купли-продажи также не требуется, т.к. в этом случае в договоре участвует только один из супругов, а Соглашение о разделе имущества должно быть подписано обязательно обоими супругами.
Теоретически, можно предположить, что в Договоре купли-продажи будут указаны оба супруга с распределением долей 100% и 0%, и тогда Росреестр обяжет данный Договор нотариально удостоверить, потому что в таком случае, Договор купли-продажи будет подпадать одновременно под понятие  «Соглашение о разделе имущества». На практике это не применяется.