Цитата сообщения Дом_советов Документы на земельный участок и садовый дом

Читайте также: Межевание земельного участка. Кадастровый паспорт.

Документы на ваш земельный участок.

Документы на землю бывают правоустанавливающие и правоудостоверяющие (правоподтверждающие). Правоустанавливающими являются "документы-первоисточники", на основании которых выдается правоудостоверяющий документ (свидетельство о государственной регистрации права).

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы являются первичным основанием для государственной регистрации права на землю. Их примерный перечень приведен в ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав). Такие документы должны соответствовать законодательству, которое действовало на момент их составления в месте расположения земельного участка. В них должен быть указан правообладатель, вид права на землю, а также описание земельного участка, позволяющее однозначно истолковать и затем идентифицировать конкретный участок земли.

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:

- договоры и акты приема-передачи к ним (купля-продажа, дарение, мена, приватизация и др.);
- решения судов, вступившие в законную силу (в том числе мировое соглашение, утвержденное судом);
- свидетельства о праве на наследство;
- решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) земельных участков.

Имейте в виду, что так называемые свидетельства о правовой регистрации, о внесении в реестр собственников и т.п., выданные БТИ, органами местного самоуправления, сами по себе не являются правоустанавливающими. Их можно только приобщить к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав на землю.

Пунктом 7 ст. 30 Земельного кодекса предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении его для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Специалисты Минэкономразвития России в Письме от 9 ноября 2009 г. N Д23-3585 сделали вывод, что решение о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование является основанием возникновения такого права. То есть такое решение является надлежащим правоустанавливающим документом.

Если же земельный участок предоставлен в собственность или аренду, то соответствующее решение о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов является исключительно основанием для заключения соответствующего договора и не является сам по себе правоустанавливающим документом. В указанном случае права на земельные участки возникают на основании соответствующих договоров. Таким образом, надлежащими правоустанавливающими документами при предоставлении земли в аренду или на правах собственности являются в совокупности решения о предоставлении земельного участка или протоколы о результатах торгов, а также договоры отчуждения земельного участка.

Правоудостоверяющие документы

К правоудостоверяющим документам на землю относятся:

- свидетельство о праве собственности на землю (в том числе по Постановлению Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", которое утратило силу) с обязательным приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;

- свидетельство о праве собственности на землю (выданное в том числе по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который утратил силу);

- свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей (по Постановлению N 177);

- свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (по Постановлению N 177);

- государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (по Постановлению Совмина РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей").

Это важно. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести его в собственность (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). С 1 января 2013 г. Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен ст. 7.34, которая устанавливает ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Имейте в виду, что указанные свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок имеют юридическую силу только вместе с соответствующим правоустанавливающим документом. Поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права на землю всегда указывается ссылка на документ, который устанавливает право на земельный участок (например, договор купли-продажи и акт приема-передачи, решение о разделе участка, протокол общего собрания, решение учредителя). Помимо этого указывается:

- субъект права (Ф.И.О., его персональные данные; наименование организации, ИНН, ОГРН, дата госрегистрации, адрес и др.);
- вид права (например, "собственность");
- объект права (категория земли, вид разрешенного использования, площадь, адрес);
- кадастровый (или условный) номер;
- существующие ограничения (обременения) права.

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права является правоудостоверяющим (правоподтверждающим), а не правоустанавливающим документом. То есть наличие свидетельства подтверждает факт государственной регистрации права на земельный участок, но не влияет на его существование. При этом единственным доказательством существования зарегистрированного права является запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Юридическая сила

Документы, подтверждающие права на землю, выданные в советское время или до утверждения новых действующих форм таких документов, признаются юридически действительными (ст. ст. 6, 14, 17 Закона о госрегистрации прав). Это означает, что нет обязанности менять их на новые. Так, действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные организациям и гражданам до 31 января 1998 г., то есть до введения в действие указанного Закона. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Но в случае необходимости совершить сделку с такой землей (купить, продать, сдать в аренду и др.) необходимо перерегистрировать права на землю (п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации прав), то есть пройти процедуру государственной регистрации права. При этом правоустанавливающие документы на землю и свидетельство о зарегистрированном праве и по смыслу, и по содержанию не должны противоречить сведениям, указанным в других справках и документах из комплекта, который необходим для совершения сделки с землей.

К сведению. С 1 марта 2010 г. организации - собственники недвижимости, в том числе земельных участков, могут отправлять в электронном виде документы, необходимые для постановки недвижимости на кадастровый учет. Это, например, межевой план, акт согласования местоположения границ земельного участка. Документы, подаваемые в электронном виде, нужно заверить электронной цифровой подписью. Электронное заявление в Росреестр можно подать через портал государственных услуг (www.gosuslugi.ru) либо через официальный сайт Росреестра (www.rosreestr.ru) (Приказ Минэкономразвития России от 28 декабря 2009 г. N 555).

Утрата документов

Если право на земельный участок возникло после 31 января 1998 г. (введение в действие Закона о госрегистрации прав), то вся информация должна храниться в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (прежнее название - Федеральная регистрационная служба России). Как правило, вопросами кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки занимаются отдельные структурные подразделения Росреестра.

Приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226 утверждена Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. Информация предоставляется в виде выписок из ЕГРП и справок о содержании правоустанавливающих документов.

В случае утраты по какой-либо причине документов на земельный участок необходимо обратиться в Управление Росреестра за выпиской о содержании таких документов. Полученная выписка подтвердит право на земельный участок. Ее будет достаточно для совершения сделки с земельным участком. Если в системе Росреестра искомые документы отсутствуют, то их, скорее всего, следует истребовать в уполномоченных органах местного самоуправления. Дело в том, что, по данным Росреестра, на уровне муниципалитетов продолжают функционировать структурные подразделения, не наделенные полномочиями в области государственного технического учета и технической инвентаризации. Они продолжают хранить архивы дел и документов на объекты недвижимости и нередко отказываются передавать их в установленном порядке в систему уполномоченных органов Росреестра.

Информация о зарегистрированных правах на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества по общему правилу предоставляется за плату. Ее размер установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы» от 16.12.2010 г. № 650. C 1 января 2011 года размер платы составляет:

Увеличить нажатием на фото!
Запрошенная информация должна быть предоставлена в течение пяти рабочих дней (или мотивированный отказ).

Таким образом, основными документами на землю являются свидетельство о государственной регистрации права, правоустанавливающие документы, а также кадастровый план участка.

Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок
Защита прав на землю

Право собственности на садовый дом. Оформлять или нет?

Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», вступивший в действие в сентябре 2006 года, позволил гражданам быстро и без особых финансовых затрат оформить право собственности на постройки, которые находятся на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства.

Теперь для государственной регистрации права собственности следует предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности. Бланк заявления выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав при подаче документов.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт). Если обращается не собственник, а его представитель, то он должен предоставить документ, подтверждающий его полномочия. Таким документом является доверенность. Доверенность должна быть нотариально заверена (подлинник и копия).
3. Декларация установленной формы об объекте недвижимого имущества. Декларация заполняется на каждый объект (на жилое строение, сарай, уборную, беседку и т.д.) в двух экземплярах. Бланк заявления выдается на месте.
4. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Таким документом является Свидетельство о праве собственности. Предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав.
5. Кадастровый паспорт на земельный участок или заключение правления соответствующего садоводческого товарищества, подтверждающее, что созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного участка. Предоставление кадастрового паспорт на земельный участок не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав.
6. Квитанцию об уплате госпошлины (подлинник и копию). Квитанцию Вы можете получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

Таким образом, если Вы ранее зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, то для регистрации права собственности на садовый дом и хозяйственные постройки Вам необходимо предоставить о орган, осуществляющий государственную регистрацию прав всего ЧЕТЫРЕ документа: заявление, паспорт, декларацию и квитанцию.
Маленький совет: всегда при себе имейте оригинал Свидетельства о государственной регистрации права на землю и N-ное количество копий всех документов - они обязательно Вам понадобятся.

Очень часто нам задают вопрос: «А нужно ли регистрировать постройки в садоводческих товариществах? И что нам это дает?»
Ответ на этот вопрос неоднозначный. С одной стороны, минусом в регистрации права собственности на постройки являются налоги. Налоги в нашей стране платят исходя из имеющейся в собственности недвижимости. При этом процедура оформления в собственность построек в садоводческих товариществах не носит обязательный характер. Получается, что тратя время и денежные средства на регистрацию построек, мы действуем себе в ущерб. Кроме того, постройки и земельный участок это две неделимые части. Продать отдельно их друг от друга нельзя.

Иными словами, если Вы зарегистрировали постройки, а они, предположим, сгорели или Вы их снесли и решили продать земельный участок, совершить сделку не удастся. Для начала Вам необходимо будет внести изменения в Единый государственный реестр и исключить из него записи о постройках. Для этого Вам нужно будет предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав справку о пожаре, в которой будет указано, что постройки сгорели полностью или акт о сносе строений. А затем уже продавать участок. Как понимаете это финансовые затраты и время.

НО..., узаконив постройки на своем земельном участке, Вы автоматически повышаете его стоимость. К тому же, не все покупатели соглашаются платить за земельный участок с постройками, если документы на постройки отсутствуют. В основном за счет этого и происходит снижение стоимости участка, ведь покупателю придется дополнительно тратить свои денежные средства на оформление построек, за которые он уже фактически заплатил. Кроме того, стоимость участка с постройкой, как правило, выше, чем стоимость участка без постройки, а в договоре купли-продажи будет фигурировать только участок.

Возникает вопрос: Вдруг в процессе оформления продавец потребует дополнительно от покупателя денежные средства за постройки, находящиеся на продаваемом участке? И такое действительно может быть. Еще одним весомым аргументом в пользу регистрации садовых домиков является возможность получения кредита под залог имущества, находящегося в собственности заемщика. Можно, конечно, не регистрировать постройки и под залог передать только земельный участок, но если Вам необходимо получить сумму кредита (денежных средств) как можно больше, регистрация прав на садовый домик важный аспект.

Вывод напрашивается такой: стимул для регистрации построек в садоводческих товариществах имеют только те, кто желает получить кредит или выгодно продать свой земельный участок.