Теоретически перепланировку в квартире «советского» периода узаконить проще, чем в старом фонде. Но типовые жилища образца последней трети XX века перепланировкам почти не поддаются: там практически нет«лишних» площадей. Однако решения, почерпнутые в модных интерьерных журналах и телепередачах, побуждают граждан заняться их модернизацией. Самые распространенные варианты перепланировок – превращение раздельного санузла (мечты новосела недавнего прошлого, только выехавшего из коммуналки) в элегантную ванную комнату, прихожей – в холл и объединение кухни с гостиной. Балконы и лоджии – особая статья. Здесь стараются, кто во что горазд.
Между тем, не все переделки можно узаконить. «Сплошь и рядом возникают ситуации, когда дизайнеры интерьеров выдают своим клиентам проекты, которые никогда не будут приняты в эксплуатацию», — рассказывает руководитель частной строительной компании Игорь Тихонов.
Обходим подводные камни
«Как таковых единых строительных правил, регламентирующих все нюансы перепланировок, нет, — рассказывает генеральный директор компании «Альтер-проект» Антон Вендт, — опираться приходится на то, что в СНиПах (в первую очередь СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»). Естественно, что разночтений здесь возможно великое множество».
«Как таковых единых строительных правил, регламентирующих все нюансы перепланировок, нет, — рассказывает генеральный директор компании «Альтер-проект» Антон Вендт, — опираться приходится на то, что в СНиПах (в первую очередь СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»). Естественно, что разночтений здесь возможно великое множество».
Чтобы сделать проект перепланировки, необходимо как минимум знать, что можно, а что нельзя. И если вы общаетесь с дизайнером или строителями, готовыми исполнить любой ваш планировочный каприз, держите в голове нашу памятку (см. ниже).
Понятное дело, что незыблемость границ кухонь, санузлов и комнат, а также запрет на ухудшение условий проживания соседей порой приводит к казусам. Один из специалистов по перепланировкам рассказал о знакомом, расселившем коммуналку, но так и не получившем разрешение на превращение ее в две отдельные квартиры.
Проект перепланировки был просто идеален, и его выполнили даже не специалисты сомнительных сторонних организаций, а проектировщики ПИБа. Но его «зарубили», и вот почему: санузел, согласно проекту 1940 года (а тогда столь строгих требований не было), располагался над кухней другой квартиры, тоже коммунальной, и никому не мешал. Однако в процессе разделения на две квартиры возникает объект нового строительства. А он уже «не проходит» это требование.
Так или иначе, но именно старый фонд подкидывает перепланировщикам ребусы, которые порой не имеют законного решения. В результате, почти каждая вторая планировка в нем – незаконна.
До и после проекта
«Практика перепланировок и переустройства регламентируется четвертой главой Жилищного кодекса, — продолжает Антон Вендт, — переустройство предполагает изменение инженерных сетей и конструкций, а перепланировка – изменение конфигурации, то есть плана помещения. Как правило, когда план меняется, затрагиваются и инженерные сети — как минимум это электропроводка.
Соответственно, для того чтобы сделать перепланировку необходим ее проект, включающий инженерные разделы. И такой проект делает не дизайн-бюро, а профессиональная проектная организация, которая обязательно должна быть членом соответствующей СРО».
Проект должен быть утвержден, как минимум, органами пожарного надзора (в ряде случаев, если он не самый простой, требуют согласование санэпиднадзора) и быть рассмотрен межведомственной комиссией (МВК) соответствующего района.
Именно она, рассмотрев все за и против, даст разрешение на проведение строительных работ, а потом, когда они будут закончены, даст предписание на ввод объекта в эксплуатацию. Но это только теория, в жизни все гораздо дольше и сложнее.
Возьмем, к примеру, требования пожарных.
Если старая квартира не вызывает у них никакого интереса (что построено – то построено), то появление нового объекта (а перепланировка с их точки зрения это новое строительство) – это повод потребовать установки пожарных извещателей (как правило, почти бесполезные при отсутствии централизованной пожарной сигнализации датчики на батарейках, которые пищат при задымлении).
Газовая магистраль, которая не вызывала вопросов до переделки, теперь должна быть оснащена клапаном, перекрывающим выход газа при повышении температуры до критических «пожарных» отметок – вещь, в принципе, нужная. Если проект предусматривает перемещение или модернизацию газового оборудования, необходимо согласование с инспекцией «Петербурггаза».
Бывает, что газовая колонка, согласно первоначальному проекту, располагается в ванной. Сейчас так уже не делают. Поэтому вам, скорее всего, пользуясь случаем, предложат, в соответствии с сегодняшними техрегламентами, переместить ее на кухню. Раздел «электроснабжение» также должен быть в проекте перепланировки и переустройства. Но если не переносится электрощиток со счетчиком, здесь особых тонкостей нет.
Если речь идет о старинном здании, и тем более о здании-памятнике, придется получить согласование КГИОП. Впрочем, заказ и согласование проекта контролирующими инстанциями – это только начало. К тому же, всего этого может и не понадобиться. Потому что, повторимся, у районных межведомственных комиссий широкие возможности «пущать или не пущать», которыми они успешно пользуются. Итак, мы рассказали о том, что можно, а что нельзя. В следующей публикации мы шаг за шагом разберем все этапы модернизации вашего жилища.
Памятка: что можно, а что нельзя при перепланировках квартир
Нельзя:
— Располагать санузел и ванную комнату над кухней, расположенной этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш.
— Расширять кухню на площадь жилой комнаты, ванной, санузла
— Расширять площадь ванной и санузла на площадь жилой комнаты и кухни
— Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации
— Затрагивать вентиляционные каналы и дымоходы
Можно:
— Объединять и делить жилые комнаты
— Объединять туалет и ванную комнату
— Расширять площадь кухни, ванной или туалета на площадь коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования
— Расширять или устраивать коридор, прихожую, кладовую, гардероб на площади жилой комнаты
— Объединять и делить жилые комнаты
— Объединять туалет и ванную комнату
— Расширять площадь кухни, ванной или туалета на площадь коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования
— Расширять или устраивать коридор, прихожую, кладовую, гардероб на площади жилой комнаты
С оговорками:
— Нельзя увеличить жилую комнату на площадь вспомогательного помещения (кладовки или прихожей) без изменения ее функционального назначения.
— Нельзя увеличить жилую комнату на площадь вспомогательного помещения (кладовки или прихожей) без изменения ее функционального назначения.
Это означает, что после такой перепланировки она перестанет называться жилой комнатой, а станет продолжением холла или прихожей, то есть, из разряда жилых помещений перейдет в нежилые, а трехкомнатная квартира будет считаться двухкомнатной.
Из-за этого нюанса в разных районах к такой модернизации относятся по-разному, в частности, в МВК могут потребовать, чтобы названия полученных частей квартиры соответствовали СНиПам «Здания жилые многоквартирные». И если это однокомнатная квартира, которая из-за переделки может лишиться единственной жилой комнаты, МВК скорее всего «завернет» документы.
— Объединять кухню с гостиной. Выше мы уже отметили запрет на расширение кухни за счет жилой комнаты.
На практике это происходит сплошь и рядом. То есть, кухня остается кухней, комната – комнатой, но граница между ними должна быть. В ее качестве сойдет сдвижная перегородка, либо широкий дверной проем, даже если и без двери. Причем это может быть такой проем, в который легко впишутся гаражные ворота. Но, опять-таки, у чиновников здесь есть широкие возможности разрешать или не разрешить.
— Сделать из однокомнатной квартиры квартиру-студию.
Если под ней уже есть такая же студия (современный дом), — без проблем. Если речь идет о старом доме с классическими планировками, чтобы не нарушать права соседей, придется «выкручиваться» за счет тех же самых легких или разборных перегородок, «недоперегородок», больших проемов и прочих формальных границ между кухней и жилой комнатой.
— Можно ли трогать несущие стены?
Некоторые строители вам скажут, что нельзя. Однако запретов на сей счет нет. Тем не менее, любые перепланировки, затрагивающие силовые конструкции зданий – предмет дополнительных экспертиз и согласований и порой весьма длительных. Если в этот вопрос углубиться, получится еще одна публикация. Если кратко, то для «спальных» районов советского периода, скорее всего, придется заручаться согласованием «ЛенНИИпроекта», а дома старого фонда, как правило, когда-то проходили обследование «ЛенЖилНИИпроекта».
Архивные данные по большей части сохранились, и если вам удастся получить согласование, шансы пройти МВК возрастут в разы. Естественно, при одном условии: проект перепланировки квартиры выполнен специалистами уважаемой организации, членствующей в СРО, а в нем предусмотрены мероприятия по укреплению силовых конструкций.
